****廣場（二期）

招商前期調查報告應**公司要求，做招商前期調查工作報告，考慮到招商規劃的專業性，我們將手上的資料與市場的部分信息相結合做一些大致的描述，特別是業態規劃部分，供參考。

前言一、市場環境分析■自831大限之后，房地產的各種宏觀調控政策相繼出臺，房地產政策越來越嚴苛，需求緊縮；■8月24日建設部公布暫不取消期房預售制，房地產業迎來了轉機迎來了春天。大環境分析項目環境分析顧客對商業大盤的擔憂，對晉江能否消受得起20多萬平的商業大盤深感疑惑？塘岸街因結構規劃等先天不足，加上業態規劃、經營成本虛高等后天不良，使塘岸街的生意呈現繁榮地段不繁榮，由此及彼的心態使顧客對****廣場也持觀望與懷疑態度；市政府換屆、市政府搬遷，上屆政府的政績工程本屆政府是否一如既往地支持？店鋪的升值空間是否會因此受阻？一、市場環境分析優勢■地段優勢：市中心絕版大盤商業配套，商圈成熟穩定不必養鋪即開即賺錢，交通便利廣納四方財源；■晉江首席購物休閑廣場：引進目前最有競爭力的國際流行Shoppingmall運作模式，挑戰傳統商業形態；■建筑規劃：多出入口保證客流通暢，休閑景觀及連廊走道促進重復消費；■業態規劃：以“同種業態不重設，不同的業態相互補”為主要原則，形成每鋪均好，鋪鋪繁榮！二、項目優劣勢分析

劣勢

■二期與一期交房時間間隔長達一年，二期的招商直接影響客戶的購買信心與銷售；

■地下廣場層對晉江乃至泉州都是新事物，周邊又缺乏成功案例，客戶持觀望態度；

■晉江因種種歷史、客觀原因，之前招商情況顯示，客戶跑單幾率很高。二、項目優劣勢分析2,941,66535626.27519總合計244,8194727.1650政府預留471,0975852.8665鞋業一條街1,029,94310178.65157未售店面1,195,80614877.6247已售店面月租金總價合計（元）總面積（㎡）間數三、二期店鋪數量、租金及現狀結構圖（以銷售表價計算，回報率以8%計算）項目內容見下表四、泉州招商項目調查分析1、泉州部分商業項目（附廈門明發商業廣場）四、泉州招商項目調查分析2、晉江部分商業項目四、泉州招商項目調查分析2、晉江江部分分商業業項目目四、泉泉州招招商項項目調調查分分析2、晉江江部分分商業業項目目四、泉泉州招招商項項目調調查分分析1、免租租裝修修期：：裝修修期間間免租租金3個月起起（根根據面面積浮浮動，，最長長不超超過5個月））；2、在規規定時時間內內開3、一次性簽約5年獎勵：免租12個月（第一年免租6個月，第二年免租3個月，第三年免租3個月）；

4、主商家在同等條件下擁有商鋪的優先續簽權和購買權。五、優優惠政政策1、未售售店鋪鋪以一一個月月的租租金作作為招招商相相關人人員的的傭金金；2、已售售出的的店鋪鋪由開開發商商支付付一定定比例例的代代租費費用；；3、已售售、未未售店六、激勵機機制針對大大中型型休閑閑購物物廣場場，大大多數數業內內人士士都比比較認認同零零售：：餐飲飲：娛娛樂＝＝52：18：30的這個個業態態規劃劃黃金金比例例！主要業業態結結構：：威蘭超超市（（已著名品牌專區生活用品專區高檔商品專區休閑娛樂專區商務區特色商品區七、業業態規規劃比比例（一））規劃劃依據據：■以店店面所所處的的位置置好與與次跟跟業態態經營營利潤潤掛鉤鉤，即即租金金貴的的租給給利潤潤高的的行業業；■已定定的業業態周周邊擬擬相關關行業業來互互補、、兼容容；■依據據周邊邊實際際情況況來加加以配配合，，如實實驗小小學附附近設設學生生用品品，靠靠近住住宅處處高生生活用用品相相關等等等。。■考慮慮所設設業態態與一一期、、三期期的預預期項項目不不可以以相矛矛盾。。八、二二期業業態規規劃■主力店店：以以廣場場層的的威蘭蘭超市市和一一層靠靠廣場場沿街街的鞋鞋業一一條街街，主主力店店主業業態為為大型型商超超和成成行成成市的的本地地知名名品牌牌薈萃萃；■次主主力力店店：：較較■擬招業態：一層主要面對較高端的客戶，以鞋服、休閑運動名品，時裝皮具，中高檔百貨等等為主。■廣場層沿廣場的鋪面以經營利潤較高的如眼鏡、珠寶、醫藥等為主，外沿街面以生活精品、電子通訊、冷飲食品、家居、等為主。

（二二））業業態態項項目目八、、二二期期業業態態規規劃劃1、一一看看形形象象：：三三分分長長相相，，七七分分裝裝扮扮，，項項目目包包裝裝很很重重要要；；2、二二看看內內容容：：3、三看溝通：把項目遠景描繪得欣欣向榮，給客戶一個來**立足的理由；4、四看促銷：心動的理由，優惠政策落到實處，讓客戶看了馬上就有投資的欲望。九、、消■要一一炮炮而而紅紅，，不不能能細細火火慢慢烤烤主流流媒媒介介要要廣廣而而告告之之，，自自主主媒媒體體、、現現場場廣廣告告、、網網絡絡廣廣告告、、推推廣廣活活動動等等齊齊上■要有連貫進行，不能打打停停正如燒開水，要一次性旺火燒開，燒燒停停耗時耗力，而且永遠燒不開。■先搶占心理占有率，再搶占市場占有率從來不缺招商項目，只缺少心動的投資理由，站在客戶的角度和他交流，圍繞傳播核心層次分明，展示****廣場輝煌的商業前景。十、、傳招商前期工作包括考察研究工作、策劃方案的討論定稿、招商工作人員、招商辦公室的厘定、招商合同文本的厘定、宣傳推廣資料、現場包裝、戶外廣告設計及定稿、商戶邀請、招商資料派送、商戶座談會準備事項（座談資料、座談地點）、商戶座談會、公開招商日等等項目；十一一、◆考考察察費費用用預預算算：：6－10人招招商商考考察察團團差差旅旅考考察察費費用用12——15萬。。十一一、、預預算算規規劃劃◆招招商商激激勵勵費項目傭金即未售店鋪一個月的租金102萬，以及已售出的店鋪成功招租一個月租金的一定比例作為代租傭金。2,941,66535626.27519總合計244,8194727.1650政府預留471,0975852.8665鞋業一條街1,029,94310178.65157未售店面1,195,80614877.6247已售店面月租金總價合計（元）總面積（㎡）間數1,029,943傭金合計（元）十一一、、預預算算規規劃劃◆廣告推推廣費用用第一階段段廣告推推廣費用用：200萬1、現有媒媒體：路路牌、墻墻體廣告告、售樓樓處的更更新發布布；2、主流媒媒體：路路牌、報報紙、電電視、電電臺，發發布招商商形象廣廣告等；；3、印刷廣廣告：海海報、平平面廣告告物料，，發布招招商優惠惠條件及及細節；；4、其他。。十一、預預算規劃劃（一）、、路牌廣廣告自有路牌牌廣告：：一期沿沿泉安路路兩塊（（40×8m）、二期期一塊40（40×8m）共三塊塊，內容容全面配配合招商商進展；；計劃新增增路牌：：1、泉州至至晉江路路段路牌牌1塊；2、晉江至至石獅路路段廣告告牌1塊；3、福廈路路廣告牌牌2塊；4、福州至至廈門高高速路廣廣告牌2塊；5、泉州至至南安路路段廣告告牌1塊；十一、預預算規劃劃（二）、、報紙廣廣告1、泉州晚晚報招商商形象廣廣告；2、東南早早報招商商形象廣廣告；3、海峽都都市報招招商形象象廣告；；4、廈門日日報招商商形象廣廣告；5、其他。。十一、預預算規劃劃（三）、、電視廣廣告1、招商專專題片制制作；2、招商電電視廣告告制作；；3、其他。。十一、預預算規劃劃（四）、、其他媒媒體1、車體招招商廣告告；2、招商海海報；3、招商手手冊4、其他。。十一、預預算規劃劃第二階段段廣告推推廣費用用：200萬左右1、有針對對性展開開招商攻攻勢；2、與媒體體聯合開開展活動動，穩定定和吸引引招商客客戶3、預演**繁榮榮的商業業前景，，為將來來開業的的紅火做做鋪墊。。十一、預預算規劃劃十一、預預算規劃劃（一）、、報紙廣廣告1、泉州晚晚報招商商形象廣廣告；2、東南早早報招商商形象廣廣告；3、海峽都4、其他。十一、預預算規劃劃（二）、、電視廣廣告1、招商專專題片制制作；2、招商電電視廣告告制作；；3、其他。。十一、預預算規劃（三）、、電臺廣廣告1、福建交交通頻道道招商廣廣告；2、泉州交交通頻道道招商廣廣告；3、其他。。（四）、、其他媒媒體1、網絡廣廣告；2、羅馬旗旗廣告；；3、其他。。十一、預預算規劃第三階段段廣告推推廣費用用：200萬左右1、針對**的招招商業態態組合進進行推廣廣；2、以開業為契機，把****廣場隆重推向市場，使之成為晉江人人都想去、去了還想再去的商業中心。十一、預預算規劃劃（一）、、報紙廣廣告1、泉州晚晚報招商商廣告；；2、東南早早報招商商廣告；；3、海峽4、其他。十一、預預算規劃劃（二）、、電視廣廣告1、泉州電電視臺招招商廣告告；2、福建電電視臺廣廣告；3、其他。。十一、預預算規劃劃十一、預預算規劃劃（三）、、電臺廣廣告1、福建交交通頻道道招商廣廣告；2、泉州交交通頻道道招商廣廣告；3、其他。（四）、其其他媒體1、公關活動動推廣；2、網絡廣告告；3、其他。十一、預算算規劃十一、預算算規劃第四階段廣廣告推廣費費用：200萬左右1、配合開業業初期現場場活動做廣廣告推廣來來增加人氣氣；2、為后面（（一期）的的項目預熱熱打鋪墊。。（一）、報報紙廣告