XX購物廣場可行性方案建議1序言基于本行對于南昌市場的深入了解，以及對于大型購物中心類型項目豐富的服務經驗，現提出以下商業規劃可行建議方案，供貴司參考、比照。2第一章項目分析3

藍天碧水購物廣位于南昌市青山南路，與王家莊路交匯處。

藍天碧水購物廣場預計于2007年7月交付使用，項目總建筑面積15萬平方米左右，組成部分包括6座住宅塔樓；地下1層車庫和設備用房；地上3層商業裙樓。1.1項目概況

藍天碧水購物廣場之平面布置，東西向長約329.86米，南北向寬約129.05米，主要以臨青山路方向中間為主要正門，東北角、西南角也設計有主要出入口。-1～3層商業裙樓，總建筑面積近60000平方米，為本策劃報告之研究對象。

1.1.2項目組成

1.1.1地理位置

1.1.3商業物業

4藍天碧水購物廣場部分設計之設備設施包括：1、中央空調設備2、2部垂直貨用電梯3、2部垂直觀光電梯4、21組自動扶梯藍天碧水購物廣場東臨青山路，為雙向4車道，與八一大道相連接，八一大道為南昌市的主要道路，車流繁忙。青山路上設有公交站，過往巴士線路近7條，由于青山路車流并不算繁忙，因此行車狀況基本還是比較理想的。1.1.4設備設施

1.1.5交通路況

5藍天碧水購物廣場處于南昌市東湖區，區內集中了省軍區宿舍、省電力局大院住宅小區、制藥廠宿舍、南昌晚報宿舍、公安廳宿舍、中醫學院宿舍、一附院宿舍、陽明錦城、自由都市等數十個住宅小區。周邊銀行、學校、醫療、集貿市等配套設施也非常齊全，休閑娛樂場也較為齊全，如名典咖啡、川江食府等。整體商貿環境還不夠成熟，商業氣氛較弱。1.1.6整體環境

6整體環境圖7藍天碧水購物廣場之商業輻射區域，受整體商業環境和地理位置的影響，其一級輻射范圍大約向東3.5公里,向西3.5公里,向北4.5公里,向南2公里，基本集中在項目周圍，主要包括項目東面和南面部分區域；二級輻射范圍可達青山湖,紅谷灘。1.1.7輻射商圈

8項目商圈圖91.2項目SWOT分析

項目優勢+地處青山路與王家莊路交匯處，青山路與八一大道相連接,為南昌市主要道路,位置優越，整體環境良好+周邊住宅密集，新盤林立，提供大量潛在的消費群體+前期商業規劃設計良好，項目理念較為新穎，硬件設施齊備+即將引進國際知名大型超市，可利用其提高商戶的期盼值+周邊消費水平中等偏上，消費力不錯+項目規模適中，風險及機會的控制較為平衡+本項目連接青山路方位設置有公交站臺,有七條公交路線可直達本項目,交通便利10項目目缺缺點點+距離離南南昌昌發發展展成成熟熟的的商商業業核核心心有有一一定定距距離離，，對對聚聚客客力力有有較較大大影影響響+周邊邊消消費費群群體體來來青青山山路路消消費費習習慣慣需需要要一一定定的的時時間間培培養養+周邊邊的的住住宅宅小小區區規規劃劃過過于于雜雜亂亂,特特別別是是上上\下下沙沙窩窩有有大大片片的的農農民民自自建建房房,區區域域整整體體形形象象較較差差+本項項目目只只有有兩兩面面臨臨街街,且且人人流流不不是是很很多多+南昌昌商商業業的的進進一一步步發發展展，，帶帶來來新新的的機機會會+經濟濟的的不不斷斷發發展展，，大大中中型型商商業業零零售售業業的的不不斷斷擴擴張張帶帶來來機機會會項目目機機會會11+收入入的的不不斷斷增增加加，，令令市市民民的的消消費費欲欲望望不不斷斷提提升升，，令令整整體體商商業業形形勢勢看看好好+青山山路路成成熟熟且且具具有有一一定定規規模模的的商商業業中中心心基基本本沒沒有有，，競競爭爭較較小小項目目威威脅脅+本項項目目區區域域外外來來人人員員較較多多,消消費費力力還還有有待待開開發發,如如何何進進行行業業態態規規劃劃和和差差異異化化經經營營去去吸吸引引更更多多的的消消費費者者是是本本項項目目所所要要解解決決的的最最大大問問題題。。+南昌昌市市區區仍仍有有多多個個大大型型商商業業項項目目推推出出，，給給市市場場承承接接能能力力帶帶來來一一定定壓壓力力+南昌昌市市商商業業中中心心設設施施齊齊備備，，商商業業樓樓宇宇眾眾多多，，聚聚客客能能力力很很強強+主力力超超市市的的招招商商未未必必能能如如期期順順利利簽簽約約，，對對于于整整體體推推廣廣的的時時間間安安排排有有一一定定的的影影響響12本項項目目周周邊邊整整體體居居住住環環境境較較差差，，商商業業并并非非位位于于核核心心位位置置，，尚尚需需建建立立自自身身的的號號召召力力；；周周邊邊消消費費力力水水平平不不錯錯，，但但市市級級商商業業中中心心區區域域已已發發展展成成熟熟，，商商業業樓樓宇宇眾眾多多，，競競爭爭激激烈烈；；而而本本項項目目所所處處區區域域內內無無大大型型購購物物中中心心，，不不斷斷發發展展的的大大型型住住宅宅片片區區令令得得此此區區域域的的消消費費訴訴求求愈愈發發強強烈烈，，發發展展功功能能齊齊全全的的購購物物中中心心具具有有一一定定的的市市場場基基礎礎，，未未來來的的消消費費有有訴訴求求，，但但要要求求也也會會愈愈發發苛苛刻刻。。因此，本本項目欲欲取得成成功，贏贏得市場場認可，，必須完完善區域域功能，，迎合消消費需求求，具備備商戶的的基礎，，尋找市市場的空空白環節節，形成成自身的的特色。。綜合評述述13第二章項目可行行性方案案建議14通過對市市場的了了解及本本項目的的所具備備的條件件分析，，本行建建議如下下：主題定位位：針對目標標消費客客層，結結合目前前市場狀狀況，建建議本項項目定位位為：由沃爾瑪瑪超市市、各特特色次次主力力店以以及潮潮流、、時尚尚商戶戶組成成的中中檔偏偏高的的大型型商業業購物物中心心，集集購物物、休休閑、、餐飲飲于一一體，，力求求樹立立南昌昌商業業新形形象，，形成成南昌昌市具具代表表性的的區域域購物物中心心。本項目目功能能齊全全，目目標消消費群群體涵涵蓋范范圍廣廣泛，，主要要是年年齡在在20-55歲歲之間間，年年收入入6萬萬元以以上之之家庭庭消費費群，，主要要服務務于周周邊住住宅區區及周周邊商商貿、、醫院院、部部隊等等企事事業單單位工工作人人員。。目標消消費客客層：15主要包包括：：東湖區區之醫醫院、、部隊隊行業業等各各企業業單位位從從業人人士周邊住住宅區區居民民及本本項目目住戶戶項目內內特色色元素素所吸吸引的的其它它區域域人人士士商戶定定位遵遵從主主題定定位，，為面面向中中檔以以上消消費費群體體的經經營者者，商商戶均均為具具有豐豐富經經營經經驗的的品牌牌商家家。商戶定定位：：16目標商商戶：：除部分分銷售售鋪位位外，，主要要包括括家居居生活活館、、美食食廣場場、網網吧、、電玩玩中心心、書書店、、茶社社等大大面積積商戶戶例如：：“生生活大大師””、““簡單單生活活”、、“美美樂匯匯美食食廣場場”、、“南南夢宮宮電子子游戲戲”等等。下首層層：中中高檔檔次的的的次次主力力店及及特色色商戶戶大型主主力店店目標標客戶戶：建議議鎖定定“沃爾瑪瑪”。因因為無無論從從品牌牌實力力還是是市場場影響響力，，“沃沃爾瑪瑪”作作為世世界五五百強強之首首其實實力是是勿庸庸置疑疑的，，其次次“沃沃爾瑪瑪”在在南昌昌市區區已開開設二二家店店，其其開設設第三三家店店后具具有一一定的的規模模經營營優勢勢，持持續經經營能能力比比較強強。17首層：：中高高檔次次的的的次主主力店店及中中小型型商戶戶除部分分由““沃爾爾瑪””經營營外，，本層層主要要包括括二～～三家家次主主力店店及其其它各各類品品牌專專賣店店：主要業業態定定位為為：電電器連連鎖店店、個個人用用品護護理店店、國國際知知名快快餐連連鎖店店、珠珠寶金金行、、眼鏡鏡行、、鞋類類皮具具專賣賣、通通訊、、銀行行等，，例如如：““國美美電器器”、、“蘇蘇寧電電器””、““屈臣臣氏個個人用用品護護理專專門店店”、、“千千色店店”、、“肯肯德基基”、、“麥麥當勞勞”、、“真真功夫夫”、、“六六福珠珠寶””、““寶島島眼鏡鏡”、、“明明廊眼眼鏡””、24小小時銀銀行柜柜員機機中心心等等等，還還可包包括一一些便便民服服務類類商戶戶：182F：中高檔檔次中中小型型餐飲飲配套套及其其它服服飾店店除部分分由““沃爾爾瑪””經營營外，，本層層主要要包括括具有有顯著著特色色的餐餐飲商商戶和和中小小型服服飾店店：品牌西西餐廳廳、咖咖啡廳廳、品品牌服服飾、、休閑閑服裝裝專賣賣店等等例如：：“綠綠茵閣閣西餐餐廳””、““名典典咖啡啡廳””、各各品牌牌服裝裝店如房屋屋中介介、洗洗衣店店、便便利店店、面面包店店、藥藥店、、沖洗洗店、、水果果店、、冷飲飲店等等例如：正章章干洗連鎖鎖、海王星星辰藥業連連鎖、可頌頌坊面包連連鎖、7+1便利店店、柯達沖沖印、百果果園水果連連鎖等。193F：目標消費強強及部分休休閑運動商商家除部分由““沃爾瑪””經營外，，本層客戶戶主要包括括承租面積積大、具有有顯著特色色、目標消消費強及具具有豐富經經營經驗的的、實力強強、聚客力力強的商戶戶：20商戶組合及及樓層布局局和商品結結構組合（（我行推薦薦之最佳方方案）：A、沃爾瑪：根據本項項目現有結結構布局，，主力店入入口適宜擺擺放在項目目的中部偏偏東部分1-3層，，首層約3000～～4000平方米，，2-3層層每層大約約7000平方米（（面積均以以套內建筑筑面積計算算，詳見附附圖）B、專賣店：首層至三三層層除主主力店以及及部分次主主力店商業業面積外全全部分割為為獨立店鋪鋪，該類店店鋪以銷售售為主，都都臨街或臨臨商場內主主要通道，，和主力店店配合，設設置品牌服服飾、鞋類類專賣、皮皮具、運動動休閑專賣賣店、珠寶寶金行、眼眼鏡行、音音像連鎖、、通訊（詳詳見附圖））商鋪面積積可集中在在使用面積積30-100平方方米。21C、便民服務類類：首層有部部分商鋪臨臨南面連廊廊和寫字樓樓大堂入口口，可考慮慮設置臨街街店鋪，主主要引進便便民服務類類商戶：房房屋中介、、洗衣店、、便利店、、面包店、、沖洗店、、冷飲店、、快餐廳、、水果店（（詳見附圖圖）面積可可集中在使使用面積40-60平方米。D、特色店：下首層及及三層的西西部則劃分分給可突出出項目主題題定位、承承租面積較較大具有顯顯著特色和和消費目的的性偏強的的商戶如家家居生活館館、美容美美體中心、、書店、特特色西餐、、泰國餐廳廳、日本料料理、韓國國燒烤、茶茶藝館等（（詳見附圖圖）。面積積集中在使使用面積200-400平方米。22商店的區域域位置設置置，盡力做做到讓經營營者之間產產生互動整整合效果，，使整個購購物廣場形形成經營合合力，每個個商業單位位均能獲得得好的效益益，盡力為為發展商實實現穩定及及最高的經經濟效益。。231、本商場之之平面格局局分布及人人流導向設設計建議按本商商場本身的的弧形平面面格局特點點，將項目目下首層及及首層臨廣廣場劃分為為獨立街鋪鋪，項目首首層中間中中庭部分不不銷售或出出租，而是是作為本項項目日后經經營過程中中做活動或或促銷之用用，將人流流匯集至此此然后再向向各個方向向發散自然然引入商場場內部，提提升后排商商鋪的價值值。首層通道設設計盡量簡簡潔，沿商商場中部設設計成弧中中帶直線，，寬度不超超過3.5米，商鋪沿沿通道擺設設，由于本本項目東西西向距離很很長，因此此，在中庭庭與東西兩兩端之間設設置通道出出入，寬度度不超過4米。建筑規劃建建議：24二層東面7000余平方米體體留給沃爾爾瑪，西面面由于距離離較長，且且鋪位分割割為南北二二部分，應應考慮于中中部設置通通道，寬度度約為3.5米，并充分分利用中庭庭及扶梯的的位置使每每個商鋪都都有順暢的的出入感。。三層西部可可設置一間間大型餐飲飲，以吸引引人流往上上。（詳細細方案見附附圖）2、商場出入入口，觀光光電梯及扶扶手電梯的的調整建議議（詳細方方案見附圖圖）3、商場之寬寬闊度建議議建議商場首首層通道劃劃分為3.5米左右，二二層通道劃劃分為3.3米。臨廣場場街鋪門面面盡量保持持在4米，符合商商家需求。。觀光電梯梯口預留咨咨客接待位位即可（詳詳細方案見見附圖）。。254、店鋪單元元間隔、店店面外觀裝裝修及交鋪鋪標準店鋪鋪的單元間間隔按照建建筑物結構構的柱列跨跨距、結合合商家的一一般要求，，進行標準準式單位間間隔。所有有對著人行行通道的商商店單位門門面均以玻玻璃間隔，，店鋪單元元內以毛坯坯房標準交交付承租戶戶做內部裝裝修。5、中庭的設計計和使用建建議本商場中間間有一約1200平方米中庭庭，善用此此中庭，使使它成為商商場內最熱熱鬧的焦點點以及上下下首層的結結合，此中中庭可以作作商家促銷銷、發布最最新消息使使用，也可可使之成為為公共活動動及休息場場所。建議議利用該中中庭對所有有商戶之文文化、經營營特色做集集中形象展展示，對消消費者起介介紹引導作作用，借此此為項目作作整體宣傳傳，中庭可可以考慮設設置為休閑閑中庭，布布置有休閑閑座椅、小小面積開放放式飲品店店。26建議縮小中中庭之弧圈圈面積，但但應力爭去去除弧圈內內部之承重重柱，之后后發展商也也可通過照照明、裝修修風格、家家具擺設等等來塑造空空間張力，，使中庭成成為商場人人流聚集之之焦點。6、公共配套套設施設置置在公共活動動區域（如如中庭）1）

設置供供顧客休息息及觀賞的的設施，如如座椅、植植物、藝術術擺設等，，以期讓顧顧客能在本本商場內逗逗留更長時時間。此外外，還應增增加銀行提提款機、公公共電話等等配套服務務設施。272）指示系統：：指示設施施應配合建建筑及室內內設計做整整體的規劃劃，包括地地圖指示、、附有文字字或圖象說說明的方向向指標、消消費指引宣宣傳單張。。指示設施施應配置在在本商場各各入口及電電梯口處，，使顧客能能清楚知道道各商家位位置所在，，同時也為為樓上商家家對顧客的的指引帶來來便利。3）停車場：將將現有的停停車場與商商場連通并并做好相應應的指示系系統，使有有車一族來來本商場消消費十分方方便。有必必要的話可可設置由停停車場可直直達商場高高層的電梯梯。4）電、消防系系統等設施施配置到位位，特別是是主力店、、餐飲店的的配套水電電、上下水水、煤氣、、排污等有有28特別要求。。中央空調