“偷”面積方略淺析■何為“偷面積”■“偷面積”之常用方法■“偷面積”·經典案例本文綱要：一、何為“偷面積”【概念詮釋】：依據：《建筑工程建筑面積計算規范》

偷法：把只計算半建筑面積（比如未封閉的陽臺，挑梁等）和不計算建筑面積的各類建筑（比如層高小于2.20m以下的夾層，插層，技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑臺，飄窗等)的面積盡量的放大；

增加層高，一層產權兩層實用（多為頂樓復式），通過減少分攤，增加實惠，促進銷售。不計面積的1、凸窗(外飄窗)無限度外擴(凸窗高2.2米內)(空間的延伸)2、落地凸窗(2.2米內)(空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現類夾層實用面積)3、可局部拆卸內假凸窗

(增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高)4、兩層高以上的普通大露臺

(增加使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上的內凹大露臺或入戶花園

(增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現更多實用面積)6、層高小于2.2米的地下室，半地下室空間(增加輔助使用空間)7、雙首層設計的”地下空間”

(增加輔助使用空間或變現更多實用面積)

二、“偷面積”的幾種常用方法＄8、一樓庭院和樓頂的使用面積(增加輔助使用空間)9、超高內庭院(可變現實用面積)10、室內層高2.2米以下的夾層，插層，技術層(增加輔助使用面積)計半面積的1、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱的走廊3、可以變房間的內陽臺4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊計一層面積的室內超高層1、室內4.0米以下(增加空間體量和舒適度)2、室內4.4米－6米甚至更高(增加空間體量還可加樓板變現使用面積)少分攤公共面積1、不計面積的公共面積(高層高，夾層等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)2、計一半面積的公共面積(陽臺形式等)(減少公攤建筑面積，增加套內實用面積)3模糊公共空間(裝飾性園林建筑<不計面積>與入戶大堂相連)(增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀上減少公攤面積，增加套內實用面積)房地產商“偷面積”慣用手法匯總房地產商“偷面積”慣用手法匯總

三、深圳◎偷面積由來

背景：典型移民城市，置業需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實用率的產品成為市場不二選擇，偷面積的各類有效辦法成為深圳所有開發商贏得市場的利器；利用凸窗“偷面積”是地產商的常用手法(一）其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現行建筑設計規范規定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設計中，為了層高不超過2.2米，通常開發商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發展到現在已有改進，開發商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內部空間結合起來。缺點：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發商在材料、建筑設計上下功夫。“綠洲洲豐豐和和””凸凸窗窗經經典典案案例例創新戶型之凸窗運用：通風采光佳，實用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內面積，賣點實在。綠洲洲豐豐和和的的臥臥室室基基本本上上都都有有1.5米深深的的落落地地凸凸窗窗,就是是衛衛生生間間也也有有0.9米深深的的凸凸窗窗，，衛衛生生間間的的凈凈高高要要求求低低，，落落地地凸凸窗窗的的應應用用最最為為理理想想“綠洲洲豐豐和和””凸凸窗窗經經典典案案例例利用用凸凸窗窗““偷偷面面積積””是是地地產產商商的的常常用用手手法法(二））可可拆拆卸卸凸凸窗窗和和可可打打掉掉步步入入式式凸凸窗窗梁梁開發發商商為為了了““偷偷””面面積積，，故故意意將將樓樓盤盤凸凸窗窗部部分分設設計計出出一一道道橫橫梁梁，，使使得得凸凸窗窗層層高高不不高高于于2.2米。。而而客客戶戶在在拿拿到到房房子子后后，，這這樣樣一一道道專專為為““打打掉掉””設設計計的的橫橫梁梁便便可可““拆拆卸卸””掉掉，，使使原原本本2.2米的的層層高高變變成成2.8米，，與與正正常常房房屋屋層層高高一一致致。。將將這這種種““偷偷””面面積積方方式式發發揮揮到到極極致致的的是是，，開開發發商商在在屋屋內內做做一一道道假假梁梁，，將將部部分分空空間間隔隔成成兩兩層層，，下下層層空空間間不不超超過過2.2米，，上上層層空空間間0.6米左左右右用用于于儲儲藏藏室室。。在在裝裝修修的的時時候候，，購購房房者者可可以以將將故故意意設設計計的的那那道道假假梁梁打打掉掉，，使使得得房房屋屋空空間間變變大大。。缺點點：：拆拆卸卸后后如如何何保保證證墻墻體體的的隔隔熱熱、、保保溫溫。。“桂芳芳園園””凸凸窗窗經經典典案案例例如圖，佳兆業“桂芳園”就利用可拆卸凸窗，為客戶“偷”出了一個很大的空間。步入式凸窗搖身變成一個獨立空間，實現了凸窗的盡量擴大。“城市市主主場場””凸凸窗窗經經典典案案例例上圖的頂柜為可以打掉的部分的上梁，將低于2.2米的凸窗空間轉化成標準高進深的足夠大，可以把這個凸窗空間隔離成一個獨立的空間上圖為打掉頂柜后的臥室空間。這樣空間不再壓抑，還能隔離出一個小辦公間上圖為沒有打掉頂柜的臥室樣板房從上述分析可以看出:凸窗有如下優點：給業主帶來實惠：只要凸窗高度小于2.2米，可不計入建筑面積；通透的室內空間：凸窗房的室內采光效果好；美觀的建筑外立面；精心設計的凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在局限性：政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產生局限。這一點，即使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破；正當凸窗無法為客戶帶來更極致的面積上的實惠，于是，另外一種“偷法”誕生。隱藏藏式式衣衣櫥櫥的的設設計計方方法法有有點點類類似似于于低低臺臺凸凸窗窗，，通通過過外外墻墻外外移移并并將將其其做做成成凸凸窗窗完完成成，，只只是是這這里里的的凸凸窗窗改改成成了了““衣衣櫥櫥””。。和和凸缺點：外墻的保溫和整個小區的外立面的協調性。隱藏藏式式衣衣柜柜，，落落地地衣利用用超由于于入入戶戶花花園園和和陽陽臺臺只只計計缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規定面積內，大的入戶花園必然造成室內空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。利用超大大入戶花花園和大大陽臺““偷面面積”入戶花園園可以隔隔成一個個小書房房，非常常實用利用超大大入戶花花園和大大陽臺““偷面面積”大陽臺設設計，陽陽臺面積積12㎡錯層雙層層高露臺臺或雙層層高入戶戶花園““偷面積積”雙層高露露臺首先先在從室室內空間間向外界界的自然然延伸上上，對居居住的舒舒適性肯肯定有所所幫助。。對于錯錯層大露露臺（或或入戶花花園）如如果是可可以用玻玻璃窗封封上，或或加樓層層板使上上下兩家家都增加加面積，，對偷面面積提高高實用率率有非常常大的幫幫助。但但要考慮慮上下層層對視的的問題，，如采用用內封閉閉的方式式。錯層雙層層高露臺臺或雙層層高入戶戶花園““偷面積積”奇數層露露臺可能能有對視視問題露臺經典典案例亮點【錯層】有效解決了平層中送出不計面積的露臺。【優勢】：“偷”出更大實惠。增加有力賣點。滿足客戶與室外大接觸心愿。露臺經典典案例相對“中央悅城”的大膽的露臺錯層“西岸官邸”的錯層露臺的設計更為人性化。它不僅為客戶送出了面積，更重要的是它相對前者更強調私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤的內部結構和樣板房模型，可以看出“西岸官邸”更有選擇性：它為偶數層增加了賣點，從而提高了每平米的價格。而奇數層則能得到相對偶數層的單位建筑面積更為便宜的實惠。“京地海世世界”露露臺經典典案例相對于前二者的錯層大露臺，“京地海世界”的露臺在設計上沒有那么突出。但是很大膽，它的兩層高的內凹大露臺更加強調私人空間，更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時故意留出一個兩層高的洞口，在交房時可加板封閉，成為單層的室內使用空間。“入戶花園園”—全新設計計理念從以上幾個案例可以看出,露臺得到地產商廣泛應用主要基于下面幾個理由：對業主：1.“獲贈面積”的誘惑更大；2.讓小區景致和房間形成有機的結合，露臺成為小戶型的主要置業群最喜愛的戶型結構之一；對地產商:靈活多變的露臺設計帶來的戶型美感成為樓盤新的賣點，減少了銷售壓力。露臺的出現，在買房者求實惠的心理與深圳的高房價之間，找到了一個很好的平衡點。同樣，入戶花園的設計，亦滿足了客戶求實惠的心理，同時以另一種設計理念給客戶和地產商帶來驚喜。6米高入戶戶花園”采用左右右錯層設設計，將將入戶花花園設計計成兩層層高度，，可以100%的“偷面積”。左右錯層層的入戶戶花園（（兩層高高度），，使得業業主得到到了實惠惠。“6米高入戶戶花園”由于上層層被封閉閉，在使使用中甚甚至可以以再作一一層閣樓樓（見下下頁圖片片）。入戶花園園經典案案例入戶花園園經典案案例空中院館館“偷面面積”電電梯廳電梯廳花花園由兩兩層高露露臺組成成，即每每兩層電電梯廳均均有一個個近30—40平方米的的露臺，，形成了了可供兩兩層業主主共同使使用梯廳廳花園。。空中花園園，一般般是兩層層或者三三層做一一個。由于電梯梯廳露臺臺兩層高高度，按按照建筑筑計算有有關規定定，不計計入容積積率部分分，因此此這部分分面積沒沒計入公公攤面積積，給業業主帶來來了實惠惠電梯廳露露臺是兩兩層高度度，可以以不計算算建筑面面積空中院館館“偷面面積”電電梯廳空中院館館空空中中過道在兩個單單元之間間做一個個連接的的空中過過道，使使得業主主多出一一部分分空間。。業主既既可以分分隔開，，作為自自己的私私人空間間；也可可以作為為空中院院館，供供業主共共用，多多出一個個休閑空空間。50空中院館館空空中中過道萬科.城市風景的（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法，“陽光房”擁有通透、華麗的外觀，其三面玻璃墻的設計讓業主能和自然有很親密的接觸。但是，私密性的處理一直是陽光房設計的一大瓶頸。陽光房““偷面積積”◆“陽光房”因為不能完全保障業主隱私權，且建筑立面的處理等受到質疑，廣泛推廣尚有難度；◆與“陽光房”異曲同工的產品——地下室和半地下室，相對能完善的保護業主的隱私，外觀處理更易，面積同樣可偷。◆地下室和半地下室的可應用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米的地下室，半地下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計算建筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積。◆只要在政策允許的范圍內，地下室和半地下室存在較大的可“偷”空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題，如圖。利用地下下室和半半地下室室“偷面面積”“17英里”地地下室，，半地下下室經典典案例

兩圖均為萬科“偷”的半地下室。但是萬科應用在了別墅和大戶型上。不計算建筑面積而又能創造如此大的空間的“偷”法，90平米內依然有應用空間；【萬科“17英里”應用依據】：“住宅建筑正負零以下不計算建筑面積。”如圖，它幾乎把半地下室的高度做到了近2.8米，貼近了標準層高。沒有壓抑感的空間，實用面積可以更大拓展。“17英里”地地下室，，半地下下室經典典案例夾層的層層高低于于2.2米，可以以不計算算建筑面面積。客客廳設計計成3.9-4米，標準準層高2.8-3米，夾層層一般為為2.15-2.19米。標準準層和夾夾層不在在同一水水平位置置上，內內部通過過樓梯連連接。。夾層處處于兩個個標準層層之間，，一般來來說，如如果一層層4戶，就兩兩層的夾夾層處于于標準層層下面，，另兩層層的夾層層在標準準層的上上面；一一層兩戶戶就奇數數層的夾夾層在標標準層的的上面，，偶數層層的夾層層在標準準層的下下面，同同時夾層層在標準準層下面面的一般般客廳、、夾層、、標準層層不在同同一水平平面上，，形成三三錯層