企業追求利益最大化營銷已經是一個如此耳熟能詳的詞匯，或者說任何一個稍具規模的企業都會有這樣一個部門或者專門的隊伍。然而營銷到底是什么？營銷對于一個企業的意義何在？我們如何看待營銷在整個企業發展戰略中的位置？在網上流傳的一個關于“中國十大最爛專業”的帖子中，市場營銷赫然在列。畢業生很難找工作顯然是其最大的理由。市場營銷，一方面極受企業重視，幾乎被所有老板列為企業最核心的部門；另一方面，該領域里的所謂專業人才們卻茫然找不到自己的位置，被社會和各種各樣的正式與非正式組織邊緣化。套用營銷里面最為熱門的術語，就是營銷人員們，包括營銷本身，都存在“定位”不清晰的問題。這個問題在房地產行業里肯定是同樣顯著的。我們每天都在忙忙碌碌地看地、做經濟測算，考察市場、研究建筑和戶型，包裝推廣以及銷售，也許這些都歸屬營銷部門，也許被切分成環節，營銷只是其中一部分，但我們大多數的營銷人員，以及率領營銷人員的主管以及指揮他們的老板和總經理們真的未必有一個清晰的概念：?營銷的范疇是什么？?我們用什么指標來考核營銷決策的正確性？?如何考核營銷團隊工作的績效？?對于營銷來說，有沒有這樣一種可能，抓住其中一個要害就抓住了工作的全部？由此進一步引申出，?營銷隊伍應該如何組建？配備哪些方面的特長人才？?營銷人員應該具備哪些方面的專業知識？?營銷人員以什么樣的心態和方式與其他部門合作？?這些問題將有無數種答案。在沒有解決核心問題之前。?因此我們必須先解決核心問題——營銷為什么存在？營銷絕不只是銷售。專業營銷是以市場做向導，以滿足顧客需求為中心的，而推銷是以產品為中心的。，企業信用網［］專業營銷首先是做市場機會分析，劃定細分市場，確定自己的目標市場，根據目標顧客的需求來制定產品或服務，然后通過各種渠道將產品或服務銷售出去，滿足客戶的需求從而獲利。后期還提供一些產品的服務，使的產品形象深入人心，樹立自己的品牌形象，便于企業長期發展。簡言之，專業營銷就是先探尋顧客需求，誰是目標顧客，目標顧客要的是什么，然后根據顧客需求制定產品，通過多種渠道銷售出去營銷也不僅僅是MARKETING。很多人習慣于將與銷售之外對應的營銷環節稱之為策劃，然而策劃實在是一個非常寬泛的概念，不如MARKETING——市場這個詞來得準確。市場需要什么我們就生產什么，這個說法絕對正確但不完全。市場不是一個固化孤立的東西，需求也存在著無限可能性。立足于市場，的確減少一些盲目性，但僅僅有了市場觀在房地產行業做好營銷還遠遠不夠。營銷肯定涉及到產品生產和成本控制環節。在消費品行業,，企業信用網［］產品的技術研發和組織生產已經完全成熟，營銷人員與生產環節之間的關系相對簡單，基本上可以簡化為一個內部訂單的關系。在大多數的消費品行業，生產周期短，可以低成本甚至零成本地按照市場的需求靈活調整生產。在房地產行業則不然，相對于瞬息萬變的市場需求來說，房地產的生產過程就是一個很難及時調整方向的恐龍，今天定下來以一、兩居的小戶型為主，半年后市場發生變化要求改為大戶型，此時施工圖完畢已經進入實施階段或者甚至已經封頂，其轉換成本之高是其他行業無法想象的。營銷人員一方面要準確預測需求盡量減少變數；另一方面，要對生產環節了如指掌，在關鍵性節點之前及時根據市場信息調整定位與策略；一方面要在市場同類產品中盡可能追求更高的銷售價格；另一方面要對成本構成和各項主要支出的市場價格有著充分了解，充分考慮到選擇不同的產品方向帶來的成本變化；還要面對那些很難說不會遇到的問題，比如說在木已成舟之后找出成本相對較低的產品修改可行性方案。因此說，房地產營銷環節與生產環節密不可分。一定程度上與企業管理有重疊。一切以顧客和市場為導向，這個觀念掛在嘴上并不難，難得是大多數的技術部門并不知道顧客和市場的需求是什么。如何將市場信息及時翻譯成各個部門能夠理解和執行的具體指令，保證實施不走形不打折扣？這一點是企業的內部管理問題，然而很大程度上決定了營銷的執行力。很多企業受其發展歷史的影響，內部的企業文化自成一體。而營銷部門人員往往是在市場中成長起來，因為項目的具體需要聚集到一起，與前期、工程、采購等部門有著一條無形之中的鴻溝。加上營銷部門大多因為人才行情的需要而采取了獨立的薪資體系，更加難以與這些部門融合。所以經常會出現鐵打的營盤流水的兵，營銷隊伍往往因為不適應企業文化而產生流動，而這種流動越發導致營銷與其他部門的隔閡。最高級的營銷是整合。整合的范圍越大，營銷的層級越高。不知什么時候開始，整合這個詞匯已經風靡了各行各業。加上舒爾茲他老人家提出了“整合營銷傳播”理論，整合一詞尤以營銷界為甚。然而“整合”這個詞匯是個動詞，表達的是一種思考問題的方法，但到底整合到什么層級，卻與整合者的功力和身份大有關系。整合營銷傳播強調的是一種思維方式，將原有被拆分成具體事務的產品、價格、渠道、推廣（也就是所謂的4P）綜合運用到出神入化的境地，考慮營銷問題和評判營銷水平高低的標準就變成了4C（顧客、成本、溝通、便利性）。任何層級上的營銷人員都應該有整合的能力。即使是最普通的推廣人員或者只是基層的銷售員，有沒有整合多方面信息和資源的能力，都影響到他的工作能量。然而最有資格，或者說最有必要的整合者，就是營銷的最高負責人。因為他所涉及的環節以及所能掌控的資源范圍最為廣泛。但是領導者的整合也是遠遠不夠的，營銷是一個創造性的工作，無法想象，如果一個營銷團隊只剩下一個人在創造，還有生命力嗎？營銷是企業最高領導人的最核心工作之一這個說法或許有失偏頗，如果放到廣大的各行業中去看。但是在地產行業來說，這個論斷應該是有一定道理的。因為房地產企業本質上是一個服務型企業，開發的過程是將土地、資金、智力等各方面的資源整合到一起的過程。尤其是隨著土地供應的日趨透明化，在制約房地產開發的三大資源要素中，資金和智力逐漸占據了更大的比例，開發的過程已經日益趨同于營銷的過程，開發企業更重要的責任是打造一個具有社會價值的品牌，研發符合發展趨勢的產品，而生產過程對外委托給更為專業和規模化的建筑企業來執行。我們看到一些成功的企業案例，比如SOHO中國，潘石屹先生恐怕是最早把營銷意識放在工作首位的房地產企業最高領導人。當然，由于他本人就是營銷高手，身體力行的實踐為企業提高了不少推廣效率。而且由于營銷能力過強，免不了比行業發展的進度要快一點，于是不停地出現土地饑荒。那么反過來也提醒那些手上有地、目前日子好過的開發商，營銷也許恰恰是你的短板呢？營銷使命：整合企業資源，實現利潤的最大化。營銷只是需要實現銷售，而利潤是老板的事？這個觀念不只是存在于大多數營銷人員的腦中，可怕的是很多老板也認為如此。因為他們認為：?利潤與成本息息相關，營銷人員沒有必要了解那么多企業的核心信息。?利潤是企業的核心目標，作為企業一部分的營銷部門能負得起這個責任嗎？以上說法都對，但如果轉變一下觀念，也許會更大程度地提升企業的整體運作水平：如果沒有資格掌握企業核心信息的人，其實是沒有資格承當營銷的重任的。那樣的營銷只是銷售而已。如果你的營銷人員只是定位于銷售，按照市場的需求和規律最大限度地實現資金回籠那么請你——企業的老板，一定要承擔起營銷負責人的重任。只有站在全企業的高度俯瞰