項(xiàng)目成本管理工作指導(dǎo)書總則本指導(dǎo)書旨在規(guī)范項(xiàng)目的成本管理，明確總部與公司成本管理的職責(zé)，將公司成本管理工作置于可控的范圍。本指導(dǎo)書適用于公司項(xiàng)目的成本管理。本指導(dǎo)書所指“總部”為XX地產(chǎn)控股股份有限公司，“區(qū)域總部”為XX地產(chǎn)控股股份有限公司上海管理總部，“公司”指XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司。除遵守此項(xiàng)制度外，公司項(xiàng)目成本管理還應(yīng)按《蛇口控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目成本管理手冊(cè)》所規(guī)定的內(nèi)容執(zhí)行。各區(qū)域總部可根據(jù)當(dāng)?shù)卣叩囊螅抻喯嚓P(guān)的規(guī)章和制度，但須報(bào)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行。以成本目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)為中心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，保證質(zhì)量為前提，制度管理為保障，過(guò)程監(jiān)控為手段，信息交流為基礎(chǔ)，努力提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。各區(qū)域總部、公司或項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)管理需求和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置工程、財(cái)務(wù)、成本管理等管理職能部門或崗位，保證成本管理工作的順利進(jìn)行。充分利用總部已有的資源與經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，不斷推廣集團(tuán)集中采購(gòu)的模式，體現(xiàn)公司統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和要求，推進(jìn)各項(xiàng)目的成本管理的優(yōu)化和深化，不斷改進(jìn)和完善成本管理的措施和方法，從而提升成本管理的水平、能力，使成本管理工作成為公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。制度執(zhí)行、目標(biāo)落實(shí)的檢查和監(jiān)控，體現(xiàn)公司對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制和管理。適度授權(quán)、分級(jí)管理、運(yùn)作高效、管控有力，充分發(fā)揮各層面的積極性，切實(shí)落實(shí)各自的職責(zé)，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的成本管理。方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)審、成本目標(biāo)的建立及動(dòng)態(tài)管理、招投標(biāo)管理、合同管理及竣工結(jié)算是成本管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，預(yù)控是成本管理的有效手段，強(qiáng)化方案、設(shè)計(jì)階段的成本管理是工作的重點(diǎn)和努力的方向。建立有效的交流、溝通渠道，包括項(xiàng)目巡查制度、審批備案制度、統(tǒng)一的業(yè)務(wù)信息平臺(tái)、成本目標(biāo)月報(bào)表、成本管理簡(jiǎn)報(bào)、重大事件通報(bào)和成本集體決策等，充分保證成本管理信息的準(zhǔn)確高效。成本管理績(jī)效考核與審計(jì)工作是保證成本管理工作落實(shí)的重要手段。項(xiàng)目成本管理工作要求區(qū)域總部及公司的成本管理工作要求：組織并實(shí)施對(duì)項(xiàng)目的方案、施工圖的經(jīng)濟(jì)評(píng)審工作；編制并實(shí)施成本目標(biāo)及盈利分析，編制項(xiàng)目成本管理計(jì)劃書；編制并實(shí)施招標(biāo)計(jì)劃及合約計(jì)劃；編制并實(shí)施招標(biāo)文件及合同，重視合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理；按照公司有關(guān)規(guī)定及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)要求，按授權(quán)范圍，組織項(xiàng)目的招評(píng)標(biāo)工作，包括隊(duì)伍的初步選擇、開評(píng)標(biāo)，并簽發(fā)中標(biāo)通知書；重視合同及過(guò)程成本管理，嚴(yán)格執(zhí)行變更管理的有關(guān)規(guī)定；成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)管理，并按要求編制成本目標(biāo)報(bào)表；主持結(jié)算審核工作及提交成本總結(jié)報(bào)告；支持并全力配合區(qū)域總部及總部的成本管理工作；全面落實(shí)區(qū)域總部及總部的各項(xiàng)成本管理制度及有關(guān)規(guī)定。總部成本管理部的成本管理工作要求：為監(jiān)控與服務(wù)指導(dǎo)部門；編寫并完善公司成本管理的有關(guān)規(guī)章制度，并報(bào)成本委員會(huì)審批后監(jiān)督落實(shí)；編制成本管理的有關(guān)工作指導(dǎo)書及各種操作文本，提供專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)及服務(wù)；參與重大的項(xiàng)目各階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)審工作；落實(shí)過(guò)程監(jiān)管工作，對(duì)成本管理的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，包括成本目標(biāo)的審核，重大工程的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)及合同文件的審核，成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，現(xiàn)場(chǎng)巡查、抽查，編制定期的成本簡(jiǎn)報(bào)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的竣工結(jié)算復(fù)核及結(jié)算總結(jié)的復(fù)核；管理并完善成本業(yè)務(wù)信息平臺(tái)；做好各地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)研工作，熟悉各地區(qū)的成本管理政策法規(guī)及市場(chǎng)情況，指導(dǎo)項(xiàng)目的成本管理工作；組織公司成本管理的信息交流及經(jīng)驗(yàn)推廣，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研討會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，進(jìn)一步提高公司成本管理水平；參與區(qū)域總部、公司的成本績(jī)效考核；為區(qū)域總部提供有效的人力資源保障，并負(fù)責(zé)對(duì)外派人員的管理與培訓(xùn)工作。項(xiàng)目成本管理細(xì)則方案及初步設(shè)計(jì)階段的成本管理：概念及方案設(shè)計(jì)階段，由區(qū)域總部對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)審，編寫評(píng)審報(bào)告，并送總部成本管理部備案。方案確定后，由區(qū)域總部編制《目標(biāo)成本管理計(jì)劃書》（初稿），內(nèi)容包括“建造標(biāo)準(zhǔn)”、“目標(biāo)成本”等，并報(bào)送總部，由總部成本管理部進(jìn)行審核，總部成本委員會(huì)討論確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)及總目標(biāo)，總部總經(jīng)理簽發(fā)正式的《目標(biāo)成本管理計(jì)劃書》，并以此指導(dǎo)后續(xù)成本的相關(guān)工作。施工圖階段的成本管理：根據(jù)總部批準(zhǔn)的目標(biāo)成本，區(qū)域總部落實(shí)實(shí)施施工圖的限額設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)合同須具備有關(guān)鋼筋、混凝土含量等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求的條款，并載明：《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方目標(biāo)成本，并有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲條款。由區(qū)域總部相關(guān)人員、總部設(shè)計(jì)人員、設(shè)計(jì)院會(huì)同監(jiān)理人員組成臨時(shí)聯(lián)合審圖小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失。招投標(biāo)階段的成本管理：項(xiàng)目招投標(biāo)系列工作須嚴(yán)格按照權(quán)限進(jìn)行審批報(bào)備，嚴(yán)禁項(xiàng)目拆零分包。工程建設(shè)單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)元以下，設(shè)計(jì)、咨詢類造價(jià)在10萬(wàn)元以下，監(jiān)理單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)元以下，材料采購(gòu)及租賃維修10萬(wàn)元以下的投標(biāo)單位考察由公司或項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施及審批，報(bào)區(qū)域總部成本管理部總監(jiān)備案；工程建設(shè)單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)-500萬(wàn)元之間，咨詢類造價(jià)在10萬(wàn)-50萬(wàn)元之間,設(shè)計(jì)在10萬(wàn)-100萬(wàn)元之間、監(jiān)理單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)-100萬(wàn)元之間，材料采購(gòu)及租賃維修10-50萬(wàn)元的投標(biāo)單位考察由公司或項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施，區(qū)域總部負(fù)責(zé)會(huì)簽及審批，報(bào)控股成本管理小組備案；工程建設(shè)單項(xiàng)造價(jià)在500萬(wàn)以上，咨詢類造價(jià)在50萬(wàn)元以上,設(shè)計(jì)在100萬(wàn)以上、監(jiān)理單項(xiàng)造價(jià)在100萬(wàn)元以上，材料采購(gòu)及租賃維修50萬(wàn)元以上的投標(biāo)單位考察由區(qū)域總部會(huì)同公司或項(xiàng)目部實(shí)施，區(qū)域總部總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批，報(bào)總部成本委員會(huì)備案。工程造價(jià)500萬(wàn)以下的工程量清單及標(biāo)底由公司負(fù)責(zé)編制，區(qū)域總部成本管理部總監(jiān)負(fù)責(zé)審批，并報(bào)總部成本管理部備案；工程造價(jià)500萬(wàn)以上的工程量清單及標(biāo)底由公司負(fù)責(zé)編制經(jīng)區(qū)域總部會(huì)簽后報(bào)總部成本管理部總監(jiān)審批；凡主體工程的清單及標(biāo)底編制由總部和公司同時(shí)進(jìn)行，以確保清單的質(zhì)量。公司負(fù)責(zé)編制招標(biāo)文件，按審批權(quán)限報(bào)區(qū)域總部及總部成本管理部會(huì)簽及審批。招標(biāo)書及合同應(yīng)使用控股統(tǒng)一范本。工程建設(shè)單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)元以下，監(jiān)理單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)元以下，材料采購(gòu)及租賃維修10萬(wàn)元以下的開評(píng)標(biāo)由公司負(fù)責(zé)實(shí)施及審批，報(bào)區(qū)域總部備案；工程建設(shè)單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)-500萬(wàn)元之間，監(jiān)理單項(xiàng)造價(jià)在50萬(wàn)-100萬(wàn)元之間，材料采購(gòu)及租賃維修10-50萬(wàn)元的開評(píng)標(biāo)由公司及區(qū)域總部共同參與實(shí)施，區(qū)域總部總經(jīng)理審批后報(bào)控股成本管理小組備案；工程建設(shè)單項(xiàng)造價(jià)在500萬(wàn)以上，監(jiān)理單項(xiàng)造價(jià)在100萬(wàn)元以上，材料采購(gòu)及租賃維修50萬(wàn)元以上的開評(píng)標(biāo)由區(qū)域總部、總部及公司三方參與實(shí)施，并報(bào)控股成本管理小組審批。施工階段的成本管理：對(duì)成本變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，嚴(yán)格執(zhí)行成本預(yù)警和按月審結(jié)工作。金額小于50萬(wàn)元的變更預(yù)警，金額小于20萬(wàn)元及增加比例為合同總額的5%之內(nèi)的變更審價(jià)，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)由公司審核后報(bào)區(qū)域總部復(fù)核，由區(qū)域總部總經(jīng)理審批后報(bào)控股備案；金額大于50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）的變更預(yù)警，金額20-50萬(wàn)元及增加比例為合同總額的5%以內(nèi)的變更審價(jià)，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)由公司審核后報(bào)區(qū)域總部復(fù)核，由總部成本管理部總監(jiān)審批后報(bào)控股成本管理小組備案；金額大于50萬(wàn)元（含50萬(wàn)元）及增加比例為合同總額的5%以上的變更審價(jià)，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)由公司審核后報(bào)區(qū)域總部及總部復(fù)核，由控股成本管理小組審批后報(bào)成本委員會(huì)備案；年度工程合同累計(jì)變更金額超過(guò)年度基建付款預(yù)算2%或金額超過(guò)500萬(wàn)以上的變更審價(jià)，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)由公司審核后報(bào)區(qū)域總部及總部復(fù)核，由總部總經(jīng)理審批。按月做好成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)及成本月度總結(jié)，于當(dāng)月28日前送區(qū)域總部及總部成本管理部備案。總部成本管理部應(yīng)按月匯總各區(qū)域總部成本報(bào)表，編制成本管理簡(jiǎn)報(bào)。總部成本管理部定期對(duì)區(qū)域總部及公司關(guān)于成本制度的執(zhí)行、落實(shí)情況進(jìn)行抽查、巡查，同時(shí)對(duì)區(qū)外管理部及公司提供成本方面的技術(shù)支持。竣工階段的成本管理：公司負(fù)責(zé)編制結(jié)算計(jì)劃書，包括進(jìn)度計(jì)劃、結(jié)算依據(jù)、結(jié)算原則，經(jīng)區(qū)域總部會(huì)簽后報(bào)總部成本管理部審批。結(jié)算階段成立項(xiàng)目結(jié)算聯(lián)審小組，總部成本管理部派員參與結(jié)算聯(lián)審工作，區(qū)域總部完成結(jié)算審核初稿，聯(lián)審小組對(duì)結(jié)算初稿進(jìn)行復(fù)審，并報(bào)總部成本管理部總監(jiān)審定，最后報(bào)成本管理小組備案。公司按結(jié)算計(jì)劃提交結(jié)算總結(jié)報(bào)告，報(bào)區(qū)域總部審核后由總部成本管理部及成本管理小組進(jìn)行復(fù)核，最后由成本管理委員會(huì)審批后報(bào)總部總經(jīng)理備案。竣工結(jié)算資料由公司報(bào)區(qū)域總部審核后送總部成本管理部復(fù)核備案，并由區(qū)域總部轉(zhuǎn)交控股檔案室存檔。公司項(xiàng)目材料設(shè)備采購(gòu)管理：區(qū)域總部或公司的職責(zé)結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況，參照總部成本管理部采購(gòu)管理制度制定本區(qū)外采購(gòu)管理和流程，報(bào)總部成本管理部、成本管理委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。制定年度物資采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)總部成本管理部備案。根據(jù)相應(yīng)的權(quán)限，負(fù)責(zé)單項(xiàng)物資采購(gòu)的招投標(biāo)及零星采購(gòu)工作。負(fù)責(zé)申報(bào)屬于集團(tuán)采購(gòu)設(shè)備的申購(gòu)及技術(shù)條件的編寫。負(fù)責(zé)采購(gòu)物品售后服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)管理工作。總部成本管理部職責(zé)負(fù)責(zé)審核區(qū)域總部采購(gòu)制度和工作流程，并報(bào)成本委員會(huì)（工作小組）審批。負(fù)責(zé)審核各區(qū)域總部年度采購(gòu)計(jì)劃，并明確劃分出屬于集團(tuán)采購(gòu)的物資，并通知區(qū)域總部。負(fù)責(zé)采購(gòu)屬于集團(tuán)采購(gòu)范圍內(nèi)的設(shè)備材料及權(quán)限范圍內(nèi)單項(xiàng)物品的采購(gòu)。負(fù)責(zé)支持各區(qū)域總部各項(xiàng)售后服務(wù)工作。負(fù)責(zé)檢查并審核各區(qū)域總部制度流程執(zhí)行情況及進(jìn)貨價(jià)格合理情況檢查。集團(tuán)采購(gòu)物資電梯；柴油發(fā)電機(jī)；變壓器；高低壓配電設(shè)備；電腦；空調(diào)；其他物質(zhì)：集團(tuán)采購(gòu)的物質(zhì)將根據(jù)公司項(xiàng)目運(yùn)做情況不斷擴(kuò)大其范圍。區(qū)域總部成本管理部總監(jiān)的管理辦法：區(qū)域總部成本管理部總監(jiān)由總部成本管理部派出，在授權(quán)范圍內(nèi)全權(quán)代表總部成本管理部實(shí)施成本監(jiān)控，授權(quán)范圍外把有關(guān)事項(xiàng)及時(shí)反饋回總部，其編制（工資、獎(jiǎng)金）納入總部成本管理部，由總部對(duì)其進(jìn)行工作績(jī)效考核及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。區(qū)域總部成本管理部總監(jiān)在業(yè)務(wù)及質(zhì)量上對(duì)總部成本管理部負(fù)責(zé)，進(jìn)度配合上對(duì)區(qū)域總部總經(jīng)理負(fù)責(zé)，接受雙重管理，在堅(jiān)持原則、落實(shí)管理制度的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)服務(wù)的精神。區(qū)域總部對(duì)成本管理部總監(jiān)的使用有建議權(quán)。總部成本管理部在不影響項(xiàng)目正常運(yùn)作的前提下，根據(jù)情況，定期或不定期對(duì)區(qū)域總部成本管理部總監(jiān)進(jìn)行輪換調(diào)動(dòng)。區(qū)域總部成本管理部總監(jiān)的工作職責(zé)：主持所負(fù)責(zé)區(qū)外的成本管理工作；負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)、考核相關(guān)成本人員；負(fù)責(zé)編制成本目標(biāo)、負(fù)責(zé)工程量清單、標(biāo)底的編制、招標(biāo)文件會(huì)簽，參與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)審