第六章房房地產產開發建建設融資資2022/10/271本章學習習要求掌握房地地產開發發企業的的開發貸貸款、上上市融資資、投資資信托以以及幾種種高比率率融資方方式。了解房地地產開發發和經營營的融資資中的債債權融資資和股權權融資兩兩種基本本形式。。2022/10/272本章重點和和難點重點：銀行向房地地產開發企企業發放貸貸款的類型型；建設貸款制制度；難點：高比率融資資方式有哪哪些？各有有什么利弊弊？2022/10/273房地產開發發和經營的的融資有債債權融資和和股權融資資兩種基本本形式。股權權融融資資是是企企業業向向股股東東籌籌集集資資金金，，所所獲獲得得的的資資金金成成為為公公司司的的資資本本，，其其代代表表著著對對企企業業的的所所有有權權。。債權權融融資資是是利利用用發發行行債債券券、、銀銀行行信信貸貸方方式式向向債債權權人人籌籌集集資資金金，，所所獲獲得得的的資資金金成成為為公公司司的的負負債債，，代代表表對對企企業業的的債債權權。。2022/10/274房地產企業融資股權融資上市融資合作開發融資直接債務融資首次發行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產辛迪加工程承包融資租賃融資回

租回買企業債務其他融資機構貸款銀行貸款債權融資房地產投資信托間接債務融資承租人的房地產出租人的房地產房地產保險公司房地產抵押公司房地產基金管理公司房地產財務公司2022/10/275第一一節節國國內內房房地地產產企企業業開開發發建建設設貸貸款款基基本本程程序序一、、房房地地產產開開發發企企業業申申請請貸貸款款的的目目的的房地地產產投投資資由由于于資資金金需需求求量量巨巨大大，，資資金金占占用用時時間間長長，，客客觀觀上上要要求求房房地地產產企企業業廣廣開開籌籌資資渠渠道道。。企業業負負債債的的一一個個根根本本出出發發點點在在于于利利用用財財務務杠杠桿桿提提高高企企業業權權益益資資本本利利潤潤率率。。"杠桿桿作作用用””則則是是指指通通過過改改變變負負債債比比率率這這一一““支支點點””，，以以較較小小的的權權益益資資本本去去投投資資較較大大的的項項目目，，從從而而達達到到提提高高權權益益資資本本利利潤潤率率的的目目的的。。這這就就是是通通常常所所謂謂的的負負債債經經營營。。2022/10/276第一一節節國國內內房房地地產產企企業業開開發發建建設設貸貸款款基基本本程程序序財務務杠杠桿桿既既能能起起正正的的作作用用，，提提高高企企業業權權益益資資本本的的收收益益率率，，也也能能起起負負的的作作用用，，有有時時甚甚至至導導致致企企業業虧虧損損破破產產。。只要要融融資資成成本本小小于于項項目目預預期期收收益益率率，，融融資資比比率率越越高高，，股股本本收收益益率率就就越越高高，，財財務務杠杠桿桿效效應應就就越越明明顯顯，，反反之之亦亦然然。。2022/10/277第一一節節國國內內房房地地產產企企業業開開發發建建設設貸貸款款基基本本程程序序二、、銀銀行行向向房房地地產產開開發發企企業業發發放放貸貸款款的的類類型型（三種）：股本金可以來來源于企業的的自有資金、、合資伙伴的的注入資金和和通過發行股股票從資本市市場上募集的的資金。第一種是“房房地產開發流流動資金貸款款”。第二種是“房房地產開發項項目貸款”。。第三種“房地地產抵押貸款款”，包括““土地開發抵抵押貸款”和和“房屋開發發抵押貸款””。2022/10/278第一節國內內房地產企業業開發建設貸貸款基本程序序三、銀行向房房地產開發企企業發放貸款款的一般程序序第一步，企業業向銀行提出出貸款的申請請。第二步，銀行行對企業進行行貸款前的審審查。第三步，貸款款的審批。第四步，貸款款的檢查。2022/10/279第二節建設設貸款制度的的提出房地產業是一一個風險很大大的產業，從從獲取土地使使用權到建設設房屋、經營營房產，每一一環節都存在在許許多多的的不確定性因因素，特別是是房地產開發發的最終產品品在時間和空空間上都被固固定在一個特特定的社會和和經濟結構當當中，而這個個結構又遠非非開發商所能能左右的。所所以，作為以以盈利為目的的的商業銀行行必須只向符符合社會經濟濟發展及市場場需要的項目目和有較強風風險承擔能力力的企業發放放房地產建設設貸款，以確確保貸款本息息順利回收。。而從開發商的的角度，則應應該是每一個個符合社會經經濟發展需要要又有市場銷銷路的項目都都能順利獲得得貸款資金。。因此，理論論上商業銀行行與開發商并并不矛盾，而而應在追逐利利潤最大化這這一點上找到到共同點。2022/10/2710圖6.2建設貸款制度度運行模式長期貸款人邀請貸款約定長期抵押貸款購房者長期貸款每月還款首期付款建設貸款建設貸款清償貸款開發商第二節建設設貸款制度的的提出2022/10/2711第二節建設設貸款制度的的提出建設工程抵押押貸款美國的建設工工程抵押貸款款也被稱為臨臨時性貸款工工具（interimfinancinginstrument），是開放式式抵押貸款的的一個特殊形形式。該項貸貸款主要是在在項目建設施施工過程中為為勞動力和建建筑材料成本本融資。建設設工程貸款的的期限一般從從項目投建時時開始，直到到施工完成后后該貸款方式式被另一種更更長期的融資資方式所替代代。2022/10/2712第二節建設設貸款制度的的提出申請及其條件件。借款人要獲得得工程建設貸貸款，首先要要向信貸員提提交工程的建建設計劃，包包括詳細說明明建設的時間間、地點等，，以供信貸員員分析。貸款款機構根據土土地以及在此此即將開建的的建筑物價值值，承諾發放放工程建設貸貸款，貸款額額一般為土地地與建筑物總總價值的75％。2022/10/2713第二節節建建設貸貸款制制度的的提出出貸款發發放方方式（（patternofdisbursement）。工程建建設貸貸款的的發放放有兩兩種基基本方方式。。一種種是設設計一一個資資金發發放計計劃表表，借借款人人隨著著建設設施工工進度度分期期提款款。工程建建設貸貸款的的另一一種發發放形形式要要求借借款人人把所所有分分包項項目的的人工工和材材料賬賬單遞遞交給給貸款款機構構，貸貸款機機構據據此支支付這這些費費用并并收取取貸款款利息息。貸款機機構保保護措措施（（lenderprotection）。由于對對于工工程建建設貸貸款的的償還還沒有有保險險擔保保，很很多建建筑融融資商商要求求借款款人即即建筑筑商向向保險險公司司購買買竣工工抵押押債券券，債債券上上要注注明貸貸款機機構為為第一一受益益人。。2022/10/2714第二節節建建設貸貸款制制度的的提出出資金來來源（（sourcesoffunds）。建設貸貸款的的相對對短期期性質質是與與商業業銀行行的投投資模模式匹匹配的的。商商業銀銀行是是這種種類型型貸款款的主主要資資金供供給者者。2022/10/2715第三節節目目前我我國房房地產產企業業上市市投融融資分分析一、房房地產產業上上市公公司概概況目前股股權融融資在在我國國房地地產金金融中中占比比較小小。目目前中中國擁擁有3萬家家房地地產企企業（（2002年底底為29967家）），其其中，，根據據聚源源數據據庫統統計，，截至至2013年2月，，我國國Ａ股股市場場實際際主要要從事事住宅宅開發發的上上市公公司約約129家家。2012年年至今今，處處于房房地產產調控控目的的，資資本市市場上上的房房地產產融資資至今今沒有有開閘閘。2022/10/2716第三節節目目前我我國房房地產產企業業上市市投融融資分分析我國歷歷史上上在資資本市市場上上房價價調控控措施施：1992年年至1994年年間房房地產產泡沫沫，使使得國國家決決定禁禁止房房地產產企業業上市市。直到1999年年7月月，建建設部部出于于拉動動內需需、拓拓寬房房地產產企業業融資資渠道道的需需要，，經國國務院院批準準，擬擬推薦薦三家家房地地產企企業上上市試試點。。2003年年，國國家在在收緊緊房地地產信信貸的的同時時，也也為房房地產產企業業打開開了其其他融融資渠渠道。。2022/10/2717第三節目目前我國房房地產企業業上市投融融資分析2003年10月底，中國國人民銀行行發布了《2003年第三季度度貨幣政策策執行報告告》。該報告指指出，在規規范房地產產信貸的同同時，中國國人民銀行行將配合合有關部門門為房地產產開發商開開辟多種融融資方式，，特別是通通過股權融融資、項目目融資等方方式支持房房地產市場場健康發展展。2004年房地產企企業的融資資將走向多多元化。其其中，證券券市場是房房地產企業業融資的主主要渠道之之一，房地地產公司在在證券市場場融資大大大增加。2004年以來，萬萬科、華僑僑城、金融融街等房地地產龍頭企企業紛紛提提出再融資資的申請，，正是利用用其上市公公司的融資資優勢，通通過積極調調整資本結結構，來面面對宏觀政政策的挑戰戰。2022/10/2718第三節目目前我國房房地產企業業上市投融融資分析二、房地產產企業首發發上市概覽覽截止2013年2月月，國內共共有129家房地產產上市公司司。越來越多的的企業期望望借助境外外資本平臺臺獲取資金金支持。自自2012年以來，，多家房企企或赴港上上市、或收收購上市平平臺、或利利用在港上上市平臺進進行海外融融資。2022/10/27192022/10/27202022/10/27212022/10/2722表6.1公司上市條條件及規則則規則潛規則1998年前1998年后公司設立五個發起人、股份公司設立滿三年（國有獨資例外）、注冊資本1000萬元以上，一年輔導期額度制，各省級單位的推薦2004年前通道制2004年10月后保薦制20倍市盈率，3%承銷保薦費，最低1000萬元，發行3億元，凈利潤1500萬元*2，營業收入3億元財務指標連續三年盈利，資產負債率不高于70%股本指標發起后總股本5000萬元千人千股公司治理避免同業競爭、減少關聯交易，公司運營的獨立性、與控股公司五五分開2022/10/2723第三節目目前我國房房地產企業業上市投融融資分析三、房地產產企業首發發上市案例例——深萬科萬科成立于于1984年5月，1988年開始涉足足房地產經經營，1992年確立了以以房地產為為核心業務務的發展戰戰略，并選選擇住宅作作為主導開開發產品。。經過14年的努力，，公司成功功進入深圳圳、上海、、北京、天天津、沈陽陽、成都等等中心城市市進行規模模開發，并并以超前的的規劃設計計理念及優優質的物業業管理樹立立了品牌形形象，成為為國內最為為知名和最最具實力的的住宅開發發商之一，，歷年累計計竣工面積積349萬平方米。。2022/10/2724圖6.3萬科成長指指標2022/10/2725萬科2012年營業收入入2022/10/2726萬科2012財務狀況2022/10/2727第三節目目前我國房房地產企業業上市投融融資分析四、房地產產企業借殼殼上市分析析所謂買殼上上市就是購購買上市公公司的股權權做大股東東，然后通通過優良資資產和有良良好收益預預期的資產產的注入和和置換，徹徹底改變上上市公司的的經營業績績，從而達達到證監會會規定的增增發和配股股的要求，，實現從證證券市場融融資的目的的。2022/10/2728第三節目目前我國房房地產企業業上市投融融資分析買殼上市的的方式有兩兩種第一種是是場內交交易即在在二級市市場公開開收購，，這種方方式因價價格公開開不易控控制通常常成本太太高。但但在二級級市場股股價低于于每股凈凈資產的的時候，，二級市市場收購購理論上上可能成成本較協協議轉讓讓低。第二種是是場外交交易即協協議轉讓讓，買殼殼上市一一般都選選擇資協協議轉讓讓特別是是國有股股的協議議轉讓。。一是收收購價格格和成本本低，轉轉讓基準準是每股股凈資產產和凈資資產收益益率；二二是國家家和地方方政府鼓鼓勵國有有股逐漸漸退出；；三是有有操作技技巧實現現的可能能和空間間。2022/10/2729表6.2境內借殼上市市房地產產公司一一覽表2022/10/2730第四節房房地產產投資信信托一、美國國房地產產投資信信托概述述一個房地地產投資資信托就就是一個個房地產產經營公公司，在在大多數數情況下下，其目目的是擁擁有并經經營收益益性房地地產，譬譬如公寓寓、購物物中心、、辦公樓樓和倉庫庫。有些些房地產產投資信信托也從從事房地地產融資資業務。。2022/10/2731第四節房房地產產投資信信托房地產投投資信托托非常有有效地解解決了房房地產投投資的流流動性、、安全性性和業績績問題在流動性性方面，，房地產產投資信信托使得得房地產產變成了了流動性性資產。。在安全性性方面，，不僅因因為房地地產的不不可移動動性和潛潛在的創創利能力力，大大大增強了了投資者者的安全全性，而而且通過過房地產產投資信信托，小小投資者者更是獲獲得了前前所未有有的安全全感。在業績方方面，自自從美國國房地產產投資信信托誕生生以來，，其業績績一直是是有競爭爭力的。。2022/10/2732第四節房房地產產投資信信托美國房地地產投資資信托是是1960年由美國國國會批批準創立立的。一開始，，房地產產投資信信托被限限制于僅僅僅擁有有房地產產，并不不經營或或管理房房地產。。這意味味著房地地產投資資信托不不得不尋尋找一個個經濟利利益與房房地產投投資信托托業主可可能不同同的第三三方來經經營和管管理物業業，而投投資市場場并沒有有準備接接受這種種安排。。2022/10/2733第四節房房地產產投資信信托1986年美國稅稅法在房房地產投投資領域域做了二二個重要要的改變變。第一，稅稅法從根根本上減減少將房房地產投投資作為為避稅工工具的機機會。第二，作作為稅法法的一部部分，國國會加強強了房地地產投資資信托的的權利。。根據投資資類型的的不同，，可以將將房地產產投資信信托劃分分為：權益型抵押型混合型2022/10/2734第四節房房地產產投資信信托美國三種種形式的的房地產產投資信信托，其其市場收收益率是是不一樣樣的。按市場收收益由大大到小排排列依次次是“抵抵押型－－混合型型－權益益型”。。而投資增增值幅度度由大到到小排列列順序是是“權益益型－混混合型－－抵押型型”。2022/10/2735第四節房房地產產投資信信托二、美國國房地產產投資信信托的管管理房地產投投資信托托機構作作為公司司組織或或信托組組織，在在總部所所在地的的州注冊冊，并遵遵守該州州的法令令法規。。他們也也必須遵遵守聯邦邦法規：：聯邦稅稅法明確確規定了了房地產產投資信信托機構構可以給給予其投投資者的的所得稅稅政策的的最低條條件；證證監會規規定了房房地產投投資信托托機構與與公眾投投資者之之間的關關系。2022/10/2736第四節房房地產產投資信信托（一）免免稅政策策房地產投投資信托托機構要要獲得免免稅政策策必須符符合一大大堆條件件，其中中最主要要的條件件如下：：股份必須須被至少少100人持有，，在任何何一個稅稅務年度度的后半半年，5個和5個以下的的股東不不得持有有50％和50％以上的的股份。。1993年以后，，養老基基金不在在被當成成單一的的投資者者，因此此也不適適用“5個和5個以下””的規定定。美稅稅法第856(h)款規定養養老基金金的受益益人所持持有的房房地產投投資信托托份額與與其持有有的養老老基金信信托的權權益是成成比例的的。2022/10/2737第四節房房地產產投資信信托至少75％的資產產是由房房地產、、抵押貸貸款、現現金和現現金項目目或政府府證券組組成。籌籌資后的的第一年年，用新新籌集資資金的收收益購買買股票和和債券的的收益可可以作為為這75％的組成成部分。。在每個財財務年度度結束前前，必須須將該年年度內95％以上的的經常性性收入(以區別于資本本項下的收入入)分配給股東。。這一要求對對于沒有現金金收入的房地地產投資信托托機構來說是是容易滿足的的。持有一年內的的證券的收益益或持有四年年內房地產的的收益不得超超過年總收入入的30％。2022/10/2738第四節房地地產投資信托托(二)股東權利(三)受托人和董事事(四)顧問的職責(五)顧問的收益2022/10/2739第四節房地地產投資信托托三、我國房地地產投資信托托基金的現狀狀（一）我國發發展房地產投投資信托基金金的現狀由于國內尚未未出臺相關的的產業基金法法，現在有據據可依的僅僅僅是《信托法》和《公司法》，而在產業基基金領域我國國出臺的只有有《證券投資基金金法》一部。嚴格說說來我國還沒沒有真正意義義上的房地產產投資基金，，但是最近幾幾年房地產信信托投資基金金的趨勢卻是是越來越明顯顯。2022/10/2740中國房地產信信托類別匯總總2022/10/27412002-2011年中國房地產產信托規模增增長情況2022/10/2742房地產信托產產品收益率逐逐步走高2022/10/2743表6.3國內信托公司司推出的部分分房地產信托托項目時間信托項目名稱資本規模（單位：億元）預計收益率2002年7月新上海國際大廈項目資金信托2.34.00%2003年10月世界星城住宅項目股權投資信托項目2不低于6%2003年11月金融街寫字樓項目貸款信托項目0.84.60%2003年12月法國歐尚天津第一店信托項目不超過16.00%2004年1月宣祥家園經濟適用房信托項目不超過1不低于5%2004年8月華堂商場大興店信托項目0.76.00%2004年12月北京麗江新城貸款項目集資信托計劃3.36.30%2005年2月住邦2000商務中心二期項目集合資金信托計劃0.56.50%2005年6月上海市政顓橋配套商品房投資信托計劃2.55.80%2005年11月國開行城建改造項目集合資金信托計劃3.03.5%2022/10/2744房地產信托基基金成功案例例首宗在香港上上市的中國房房地產投資信信託基金.

——越秀房地產投投資信託基金2022/10/2745第四節房地地產投資信托托（二）我國發發展房地產投投資信托基金金的障礙1、法律障礙。。2、體制障礙。。3、人才障礙。。2022/10/2746第四節房地地產投資信托托四、我國發展展房地產投資資信托基金的的思考（一）募集方方式產業投資基金金的募集方式式有公募和私私募兩種。公公募指向社會會公眾募集資資金,私募指向一定定范圍內的機機構投資者募募集。2022/10/2747第四節房地地產投資信托托（二）組織形形式契約型房地產產投資基金依依據《信托法》規定的信托契契約建立、運運作；公司型型房地產投資資基金依《公司法》成立，具有法法人資格。由由于我國證券券市場發展不不夠完善，房房地產市場不不夠規范這些些外部原因，，再加上契約約型自身的優優勢如所有權權與收益權的的分離而使得得信托財產具具有相對獨立立性，基金收收益可得到法法律保護，只只需納稅一次次，可提高基基金收益，所所以在房地產產投資基金起起步階段宜采采用契約型為為主，并隨著著證券市場及及房地產市場場的進一步發發展，逐步向向開放型基金金過渡。2022/10/2748第四節節房房地產產投資資信托托（三））運作作模式式隨著市市場競競爭的的日益益加劇劇，我我國房房地產產市場場的基基本特特征從從以增增量發發展為為主轉轉變到到以存存量發發展為為主上上來，，在這這種情情況下下，房房地產產企業業運作作模式式要向向資產產經營營型轉轉變，，從而而也要要求房房地產產投資資基金金運作作模式式為資資產經經營型型。案例例：：中中國國房房地地產產信信托托的的風風險險有有多多大大？？2022/10/2749第五五節節高高比比率率融融資資方方式式租賃賃融融資資就就是是一一種種100％的的融融資資方方式式。。所所謂謂租租賃賃，，就就是是某某項項資資產產的的所所有有者者(出租租人人)在一一定定的的時時期期內內有有償償轉轉讓讓其其資資產產的的使使用用權權和和占占用用權權的的合合同同行行為為。。在在租租賃賃期期間間，，出出租租人人保保留留出出租租物物品品的的所所有有權權，，而而承承租租人人根根據據租租賃賃合合同同定定期期支支付付租租金金，，從從而而獲獲得得了了租租賃賃物物品品的的唯唯一一的的、、排排他他性性的的使使用用權權和和占占用用權權。。2022/10/2750第五五節節高高比比率率融融資資方方式式融資資性性租租賃賃，，又又稱稱全全額額支支付付租租賃賃(full——pay-outlease)，在在規規定定的的支支付付階階段段中中，，支支付付的的租租金金足足以以補補償償出出租租人人的的資資本本費費用用和和利利潤潤。。所所以以，，這這種種租租賃賃實實際際上上是是出出租租人人向向承承租租人人提提供供的的一一種種融融資資方方式式。。2022/10/2751第五五節節高高比比率率融融資資方方式式一、、出出租租人人的的房房地地產產所謂謂““出出租租人人的的房房地地產產””是是指指出出租租人人根根據據承承租租人人的的要要求求開開發發建建設設的的房房地地產產。。二、、承承租租人人的的房房地地產產承租租人人的的房房地地產產是是指指租租戶戶通通過過租租賃賃方方式式獲獲得得土土地地的的使使用用權權和和占占用用權權之之后后，，自自己己開開發發的的房房地地產產。。由由于于租租戶戶獲獲得得的的是是長長期期的的、、排排他他性性的的租租賃賃權權益益，，這這就就決決定定了了他他可可以以用用這這種種權權益益為為抵抵押押向向銀銀行行申申請請長長期期的的抵抵押押貸貸款款。。通通常常為為了了減減輕輕貸貸款款人人的的風風險險，，貸貸款款人人總總是是要要求求土土地地的的出出租租方方承承諾諾將將其其獲獲取取土土地地租租金金的的時時間間后后于于支支付付貸貸款款本本息息。。2022/10/2752第五節高高比率率融資方方式三、回租租融資(sale-leasebackfinancing)所謂回租租是指賣賣方在出出售物業業的同時時隨即向向買方長長期租賃賃同一物物業。賣方/承租方現金產權長期租賃買方/出租方2022/10/2753第五節高高比率率融資方方式(一)土地回租租(sale—leasebackofland)土地回租租實際上上是通過過土地回回租和因因此獲得得的土地地租賃權權益所進進行的租租賃融資資。金融機構C投資者A（擁有土地）投資者B建設資金租賃權益長期租賃出售土地2022/10/2754第五節高高比率率融資方方式(二)采用回租租進行部部分融資資(partialfinancingbysale—lease—back)土地回租租和租賃賃融資一一