商業地產招商根底知識一、 招商工作流程1、 商業工程部進展市場調研與目標客戶分析分2、 確定招商對象；3、 確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；4、 制定招商優惠策略；5、 商業工程部進展客戶招商月方案實施；6、 招商主管制定客戶招商周方案；7、 客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；8、 招商主管進展目標客戶開發、拜訪、接洽；9、 商業工程部進展客戶分類、確定重點；10、 商業工程部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表11、 商業工程部負責客戶與開發商溝通談判；12、 開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；13、 商業工程部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；14、 開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；二、 商業地產工程定位1、市場比照分析法：主要考慮商業地產工程周邊或所在區域內競爭對手在做什么，做什么樣產品與效勞，滿足了哪些群體消費需求，分析競爭對手目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣需求沒有被滿足，是未來開展空間與商業機；分析競爭對手在特定環境里競爭力以及在整個行業核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處位置以及自己實力，是否會因為定位主體介入而導致競爭對手還擊或對抗，是否有時機尋求差異化定位策略等等。2、 宏觀環境分析法，宏觀環境又稱一般環境，是指影響一切行業與企業各種宏觀力量。對宏觀環境因素作分析，不同行業與企業根據自身特點與經營需要，分析具體內容會有差異，但一般都應對政治［Political］、經濟〔Economic〕、技術〔Technological］與社會〔Social〕這四大類影響企業主要外部環境因素進展分析。主要從商業地產所處在環境進展分析，包括對自然環境、政治環境、社會文化環境、經濟與人口環境進展分析。如政治因素要考慮國際品牌主力店引進時面臨國際關系，關稅壁壘、國家方針政策、稅收政策、貨幣政策、國際政治局勢、國際金融環境等；自然因素考慮社會技術開展階段、行業或產業技術替代更新狀況、特定環境氣候、光照、空氣濕度、交通狀況、鐵路、航空等因素；社會文化環境因素那么要考慮諸如所在城市風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體與諧等因素；經濟人口環境因素那么要考慮諸如宏觀經濟政策、地方經濟根底構造構成、國家經濟形勢開展、地方經濟開展水平、城市化進度水平、儲蓄與信貸能力、消費構造、人均收入水平、人口變化等因素。3、 精準定位法。精準定位實質，是通過對輻射區內商業供給與需求變化進展細致分析，找到目標消費群體，針對他們需求，結合經營者需求，因地制宜進展差異化定位分析。精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進展分析；三定位指在分析根底上，進展消費者定位、商業業態定位與檔次定位。三分析與三定位是嚴密結合在一起,考慮市場供給，消費者與商業經營需求，也考慮競爭型商圈影響，綜合上述方面科學指導商業開發。4、SWOT分析法。主要從商業地產工程所處特定空間，依據外部環境、內部條件、潛在外部時機、潛在內部優勢進展分析，綜合獲得定位條件因素。從管理角度分析，重點在于對投資者、開發者、運營者能力進展客觀評價，對商業地產工程所在區域外部環境與外部時機，進展評估，從而獲得內外條件結合數據或判斷，進展商業地產工程定位。在空間上進展內外結合定位分析，在時間上進展現在與未來時機分析，在主體投入方面進展優勢與劣勢比擬，從而提出定位空間與通路。動態商業地產定位，在投資、開發、經營、運營、銷售、效勞、產品組織等各階段，投資主體、效勞主體、消費主體之間是動態關系組合。如何進展動態商業地產定位，從時間、空間、時空角度進展階段性動態定位組合，是成功商業地產定位核心問題。縱觀目前定位不成功商業地產樓盤，無視了定位在投資開發過程中作用，特別是后續經營過程中作用。動態商業地產定位，在投資、開發、經營、運營、銷售、效勞、產品組織等各階段，投資主體、效勞主體、消費主體之間是動態關系組合。如何進展動態商業地產定位，從時間、空間、時空角度進展階段性動態定位組合，是成功商業地產定位核心問題。縱觀目前定位不成功商業地產樓盤，無視了定位在投資開發過程中作用，特別是后續經營過程中作用。三、成功招商五要素招商工作是一項系統、長期、艱巨系統工程。商業地產成功，離不開成功、系統招商手段。沒有行之有效招商手段，不能與商家建立起長期有效品牌同盟與溝通渠道，將直接導致整個商業物業經營失敗。1、 準確前期規劃是成功招商根底商業工程招商必須以準確工程定位與規劃為根底。工程規劃應包括主題定位、商業建筑物情景營造〔外部環境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環境藝術特色設計〕、商業業態組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區域設計等，并形成清晰招商規劃系統，招商不應簡單地以“滿租“為原那么。大多商業地產運營商很難做到招商“一步到位〃，原因就是前期商業地產開發商規劃不到位。筆者認為：未來商業地產開發模式應是先作規劃再做招商-再落實資金再批地建立。〔現狀是先批土地、然后銀行貸款、再作規劃設計，開工建立、最后才招商……〕2、 工程招商必須由專業機構全程操盤〔如光明廣場委托中華盛世百貨〕專業人做專業事。商業地產首先是商業，然后才是地產。現實中地產開發商對零售商業專業運營并不充分了解，且多數屬半路出家，住宅地產是資金密集型行業，商業地產工程是否取得最后成功，資金并不是唯一因素。專業人士及專業機構作為不可以低估。應該重視商業運營商怎樣為商業地產開發創造價值。3、品牌資本、品牌同盟是成功招商保證全新商業模式摩爾帶來全新消費體驗。商業建筑物內百貨、超市、名店坊、會所、特色商鋪區域等功能團，使業態復合性對成功招商更具挑戰性,工程運營商品牌資本、品牌同盟系統成為招商保證。運營商成功秘訣在于已經建立起完善品牌采購中心系統，萬千優質品牌已經成為運營商品牌同盟。運營商不須花太多廣告費用進展簡單招商，品牌商從服裝、電器、餐飲到娛樂，只要摩爾開到哪里，他們就會跟到哪里〔天河城、中華廣場、銅鑼灣、好百年如是。〔如大連萬達聯姻國美、銅鑼灣聯姻易初蓮花〕4、 成功招商關鍵在于成功溝通商業地產開發與住宅地產開發最大區別在于效勞對象不同：住宅開發主要面對終端用戶群體；而商業地產開發面對不僅是商鋪投資者、主要是個人與機構經營者，最重要是系關商業地產工程持續經營數以萬計消費者。運營商與招商針對是特定經營者，換位思維、良好溝通成為招商關鍵。商業地產工程招商不應是單純租賃交易關系，而是需要從經營者角度為出發點，從商業規劃、經營管理等諸多方面給予經營者信心。5、 行之有效執行力是成功招商保障制定完美招商細節，讓招商工作“言必行，行必果“。同時，對招商人員進展專業培訓。運用經營方面專業知識與客戶形成有效溝通，真正從經營者角度解決問題，使客戶對工程充滿信心。四、商業地產招商策略20世紀90年代開場，百貨業建立促成了商業投資熱點。90年代末期，興起了大型超市與大賣場，此后，商業街工程紛紛上馬。近幾年來，又掀起了購物中心建立熱潮。從客觀要求看，商業資本高速圈地以求更大市場份額，刺激了商業地產蓬勃興起。新興商圈在各大城市風起云涌，一個個商業神話被刻畫得如此深刻。由物質需求拉動商品供給也正依循行業細分、市場細分商業法那么改變著全國商品市場，龐大資金流、物流、人流在各類商業地產中進展集散，城市化宏觀政策也促使原有自發性商圈按自身開展規律加速向機制調控性商圈進展過渡。時機與風險并存，商業合理化將是擺在新興商圈面前一道課題，招商成功與否直接影響到工程成活，能否使用有效招商策略那么成為成功招商基石。招商策略是指科學利用各種有效招商手段形成組合，對目標市場進展持續性公關，從而到達商業規劃合理、商業優化進駐目。1、主力商戶優先招商商業物業是商店群集合體，是多個零售商店聚集商業經營場所，但是，不同零售商店在商業物業里地位與作用不盡一樣。主力商戶、半主力商戶主要包括百貨商店、超級市場、大型專業店等，是商業物業吸引客源錨固點，對商業物業商業經營活動會產生較大影響，在商業物業里處于核心地位。在進展招商時，應對主力商戶、半主力商戶采取優先招商策略。一方面，主力商戶、半主力商店招商談判通常需要一個較長時間，需要應付繁瑣拉鋸式談判。另一方面，不同主力商戶、半主力商店對商店建筑規模、建筑構造會有不同要求，提前招商確定主力商戶、半主力商店，有利于商業物業施工建立，防止建筑物以后翻修改動，節省建立本錢。因此，對商業物業主力商戶、半主力商店應優先招商，并在商業物業施工建立以前，就開展對主力商戶、半主力商戶招商活動。2、 品牌商戶帶動招商大型知名品牌主力商戶可以為商業物業帶來大量商業人流，創造良好商業氣氛，從而增強其他商業經營信心，促進商業物業招商；而每個零售行業龍頭商家、品牌商家都是行業內經營典范與楷模，他們行為活動對行業內其他商家經營會產生較大影響，對行業內其他商家具有重要帶動效應。商業物業可以通過采取各種優惠措施，重點引入知名主力商戶、行業品牌商戶進場經營，以帶動促進對其他商戶招商。在商業物業招商廣告宣傳活動中，可以將引入品牌商家作為一個重要賣點信息，傳達給其他目標商戶，以刺激其他目標商戶經營需求，促進商業物業招商。3、 廣告招商廣告招商是指充分利用各種廣告宣傳媒體，將商業物業特征、形象及市場時機等信息傳達給目標商家，以促進商業物業招商。廣告招商可在較大程度上推動商業物業招商進程，是獲取目標商家信息、創造招商高潮重要手段。在公開招商時，為了推動商業物業招商進程，創造招商高潮，也可適當運用群眾媒體進展廣告招商活動。招商廣告宣傳活動應主要針對目標商家來開展。有些商業物業在進展招商廣告宣傳活動時，針對性不強，盲目地運用群眾媒體進展廣告宣傳活動，造成廣告資源大量浪費，其效果也不一定理想。招商廣告媒介有群眾媒體、網絡、招商手冊、宣傳單、招商現場等，在運用廣告手段進展招商時，應調查分析目標商家分布特點、行為習慣等，具有針對性地運用各種媒介進展廣告宣傳活動，如果目標商家信息比擬明確，那么可盡量少用群眾媒體，而主要運用網絡、招商手冊、宣傳單等媒介向商家傳達招商信息；如果目標商家信息不明確，為了獲取目標商家信息，可適當地運用群眾媒體進展廣告宣傳活動。4、 定向招商由于商業物業商店元素組合具有較高要求，商店經營類型、性質、品牌特征等都必須滿足商業物業經營商店組合要求，所以定向招商是商業物業招商活動必要方式。定向招商是指招商人員主動上門與目標客戶聯系，向目標客戶推薦商業物業，并說服其進場經營招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應商業物業經營需要目標商戶,再與之聯系，說服其進場經營。商業物業主力商戶、重點商戶一般都需要通過定向招商方式才能將其引進商業物業經營，特別是主力商戶,可能還需要一個較為漫長招商談判過程。5、 優惠招商優惠招商是最常用傳統招商策略，是指在招商條件方面給予承租戶適當優惠，以降低承租戶經營風險，增強其經營信心，促進招商工作。招商條件優惠措施有免租期、折扣租金、管理費優惠、送廣告位等。對主力商戶、重點商戶、招商條件優惠幅度要大，以吸引其進場經營。優惠招商是一種“放水養魚〃形式招商策略，在一定環境條件下，其作用較為明顯。五、商業地產工程術語零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者銷售活動，也是向消費者提供銷售商品一種商業活動環境，使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關無形效勞滿足,它直接關系到居民生活質量與生活方式，是社會資源分配一個重要階段--也是最后階段。零售戰略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要效勞于哪些顧客與將提供什么樣商品與效勞，并建立與保持競爭優勢系統性謀劃。具體上它包括企業使命目標，競爭對手分析，顧客細分、定位，商店選址，效勞策略，與供貨商關系，信息管理與分銷系統，低本錢經營，以及零售活動組合等等。商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定方向與距離擴展，吸引顧客輻射范圍，簡單說，也就是來店顧客所居住地理范圍。全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品與其它經營性指標做出全面分析與方案，通過高效運營系統，保證在最正確時間、將最適宜數量、按正確價格向顧客提供商品，同時到達既定經濟效益指標。市場化經營商場化管理：指采取“整體規劃、招租經營、統一管理、自收自付“，各柜相對自主經營，并以標準化商場管理形成專業特色經營管理模式。精細化管理：是以“準確、細致、深入、標準“為特點全面化管理模式。全面化是指精細化管理思想與作風貫徹到整個企業所有管理活動中。精細化管理包括：精細化操作、精細化控制、精細化核算、精細化分析、精細化規劃。購物中心交通規劃：一局部是周圍道路把交通引入購物中心，另一局部是購物中心自身用地范圍內交通組織與規劃，以及建筑內部人流組織。購物中心人流。一種是從停車場到購物中心運動；另一種是從購物中心到購物中心運動。購物中心交通。購物中心車流包括購物車流、貨運車流與公共交通車流。交通組織原那么是分流，讓購物交通與后勤貨運交通各行其道。一次商裝：指商場為其所經營各種業態提供根底物業根底、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、播送設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。二次商裝：指以一次商裝為根底，為展示品牌與商品形象，按照商場要求標準，進展二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。水平交通：是指同一水平面或樓層內通道。垂直交通：是指不同標高空間或樓層垂直聯系如樓梯、電梯與自動扶梯。劃分防火分區:在建筑中采有耐火性能較好分隔物將建筑物空間分隔成假設干區域防火技術措施。劃分防煙分區：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員平安疏散，消防撲救工作順利進展。購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜與貨架作為空間限定元素劃分出直接進銷售活動現場。交通空間：包括商場內通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽欣賞行為。商品展示空間：從常規柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示商品從只能欣賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。效勞空間：是商品銷售輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、存放處等。休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客需求，也促進了消費。柜臺：柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。貨架:貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品并少量儲存商品設施。租賃商鋪：產權人將一定時間內商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段租金付出取得一定時間內商鋪使用權利。轉租商鋪:商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。關系營銷：是指企業與消費者、分銷商、零售商與供給商建立一種長期、信任、互惠關系，而為了要做到這一點，企業必須向這些個人與組織承諾與提供優質產品、良好效勞以及適當價格，從而與這些個人與組織建立與保持一種長期經濟、技術與社會關系紐帶。滲透營銷:是一種與顧客之間溝通，這種溝通就是走進顧客世界，從他們角度出發一種互動交流，使自己與顧客目標逐漸一致，到達統O誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業與消費者始終堅持信息對稱原那么，企業老實經營，保證營銷活動公開、公平與公正，以維護與增進全社會與人民長遠利益，以求得企業長期開展。營銷創新:是根據營銷環境變化情況，并結合企業自身資源條件與經營實力，尋求營銷要素某一方面或某一系列突破或變革過程。工程運營組：指根據工程運作需要,合理配備經營、管理、營銷、物業等各方面專家人員組成專門負責工程，進駐工程現場，負責工程各周期具體工作運營團隊。專家參謀團：指根據工程運作需要，組成經營、管理、營銷、物業等各方面參謀專家團隊，從外圍對工程組進展指導、監視，以保證工程正常、順利、良好運營。系列廣告策略:就是預定時間里連續發布由統一設計形式或內容系列廣告，以加深廣告印象增強廣告效果。店面：是商店建筑物本身整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建筑材料等內容。是商家通過門面向消費者呈現最根本形象。商鋪：經營者為顧客提供商品交易、效勞或感受體驗場所。商業街商鋪:商業街指以平面形式按照街形式布置單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側鋪面及商業樓里面鋪位都屬于商業街商鋪。市場類商鋪:在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發、零售、經營商業樓宇中店鋪位。社區商鋪：指位于住宅社區內商用鋪位，其經營對象主要是住宅社區居民。住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層〔可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中局部樓層〕商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面鋪位。商務樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓里面用于商業用途商業交通設施商鋪：指諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施里面及周圍商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。商鋪投資：指進展商鋪購置、租賃行為。商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經營中回收投資時間跨度。轉租：指投資者從商鋪租戶手上租商鋪投資方式，目也不是為了自己經營，而是為了出租投資方式。物流中心：是公司優化分銷渠道、完善分銷網絡、進展業務重組結果，同時也是第三方物流理論得到應用產物。SP：SalesPromotion，中文翻譯即銷售促進或營業推廣、銷售推廣。指在給定時間與預算內，在某一目標市場中所采用能夠迅速產生鼓勵作用，刺激需求，達成交易目促銷手段與措施。價格折扣策略:挑戰者一個主要進攻策略是以較低價格向顧客提供與市場領導者相類似產品。廉價產品策略：用很低價格向顧客提供質量普通或質量不高產品與效勞。聲望策略：市場挑戰者可以開發出比市場領導者品質更優產品，并且標定更高價格。產品繁衍策略：挑戰者可以通過推出大量不同式樣產品，向顧客提供更多項選擇擇來追逐領導者。集客：指為商業經營目而針對消費者生活需求，充份利用商業設施，最大限度地吸引消費者，使他們有方案地在此消費金錢及時間。市場定位:是指為使產品在消費者心目中相對于競爭產品而言占據清晰、特別與理想位置而進展安排。營銷組合:是指企業為了在目標市場制造它想要反響而混合采用一組可控制戰術營銷手段。市場營銷實施：是指為實現戰略營銷目標而把營銷方案轉變為營銷行動過程。市場營銷控制：包括估計市場營銷戰略與方案成果，并采取正確行動以保證實現目標。差異化營銷：是指企業根據市場細分原那么，通過差異分析方法對總體市場環境與個體市場環境分析與比擬，找出對自己企業最有利差異利益。形象差異化：即企業實施通常所說品牌戰略與CI戰略而產生差異。市場差異化：指由產品銷售條件、銷售環境等具體市場操作因素而生成差異。大體包括銷售價格差異、分銷差異、售后效勞差異。市場細分：是根據消費者對產品不同欲望與需求，不同購置行為與購置習慣，把整體市場分割成不同或一樣小市場群，分為“異質市場“與“同質市場“同質市場：是指消費者對產品需示大致一樣，如消費者對大米、食鹽等需求差異極小。異質市場：指消費者對產品需求差異很大，如不同消費者對服裝質量、款式、花色品種、價格等需求差異性很大。產品定位：這種定位是針對產品屬性而言，是營銷者在目標市場上為本企業產品確定一個恰當位置，用以標識自己產品，以示區別于競爭者產品。價格定位：指營銷者把產品、效勞價格定在一個什么樣水平上，這個水平是與競爭者相比擬而言。品牌定位：是以產品定位為根底品牌訴求方式。促銷定位：促銷定位有兩層含義：一層是促銷方式選擇定位，即人員推銷、營業推廣、廣告、公共關系等方式選擇及其組合；另一層含義是在選擇了特定促銷方式后，又怎樣確定實現這個方式具體手段或媒體。營銷戰略定位：就是通過規劃，制定企業開展宗旨、目標，使企業資源與能力與不斷變化著營銷環境相適應過程，這種定位表現為制定一個企業營銷長期性、全局性、方向性動態開展規劃。區別營銷:是指公司根據不同顧客、品牌特點，利用差異化策略，抓住一局部高利潤消費者，與他們建立更多信賴與忠誠，銷售一小局部高利潤消費者產品。定制營銷：是指根據顧客個性特點與差異化需求，為顧客“量體裁衣“，提供差異化需求商品與效勞需求。一對一營銷：是針對不同顧客性質及購置經歷，“一對一“地提供個人化商品與效勞。撇脂定價法那么：是將新產品價格定得較高，盡可能在產品壽命周期之初賺回最大利潤。犧牲商法：指通過局部商品低價賠本銷售來擴大企業知名度，留給消費者深刻企業形象與商業信譽，從而到達招徠顧客、留住回頭客，實現整體經營利潤最大化營銷手法。無縫營銷：為了提高整條營銷渠道效勞質量，從而為消費者創造更有價值效勞，營銷渠道中各成員組織打破原有組織邊界，在多層面根底上相互協作，就如同在職一個企業團隊中一樣工作營銷方法。越軌營銷：是在不違規情況下通過假裝無知、制造危機、無事生非、小題大做、故弄玄虛、異想天開等行為，制造轟動性社會效應，用最小投入，為企業與產品贏得揚名時機。直效營銷：是營銷者不受傳統營銷通路限制，通過媒體直接與顧客溝通，進而產生互動式反響或交易。實時營銷：是指企業在經營過程中，把消費者當作伙伴，利用現代興旺信息技術，經常性地與消費者進展對話，直接了解消費者需求意圖，讓消費者積極參與到商業企業經營、管理、效勞等活動中來，從而縮短消費者與商業企業間距離，取得營銷成功。商業組織體系建立。根據商業企業市場環境、物業狀況、業態定位、市場定位與企業目標等，進展管理組織架構、部門職能劃分、崗位設計、定崗定編、定職定責。商業制度體系建立。根據不同商業企業管理特點與需要，制定商業企業各項規章制度與管理方法，有效地控制與管理商業企業各個崗位、程序、環節與各方面工作，確保管理有序、標準。商業流程設計。對現代商業商品流、票據流、資金流、信息流進展合理地設計，確保流通環節簡潔、標準與通暢。商業招商招租。為商業企業提供主力店、次主力店、國內外品牌招商、精品店鋪招商及配套功能區招商。商業經營管理。根據不同商業工程規模、業態與定位，導入我們自主開發商業管理模式，對商業工程進展全面、有效經營管理。商業營銷籌劃。根據商業企業市場競爭狀況與經營狀況，進展商業營銷戰略設計、策略制定、廣告及營銷推廣方案實施，進展文化營銷、效勞營銷、CS整合營銷。商業管理診斷。針對商業企業在不同管理階段存在問題進展調查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設計、管理升級。。對商業工程所在社會經濟開展狀況、商業經營及競爭狀況、居民購置力及消費水平、商品品牌資源及人們消費行為進展專業市場調查，為商業工程功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業經營策略、開展戰略提供依據。品牌代理。為國內外知名品牌制定品牌拓展方案、推廣方案，進展品牌形象設計，提供國內、外知名品牌銷售管理或代理效勞。商業連鎖開展規劃。研究各類業態商業連鎖開展趨勢，結合國內實際情況，建立各類專業連鎖店標準化設計與標準運作體系。商業市場調查。對商業市場競爭狀況、商業經營、各商場商品布局、物業現狀進展全面專業調查，并提交專業市場調查報告，有效地指導商業工程業態及市場定位與規劃設計。功能規劃設計。根據商業企業整體規模、市場現狀、開發目標，進展工程功能定位、功能布局以及各功能工程關聯性控制。商業業態定位。根據當地市場條件與商業工程規模、面積、物業現狀，進展業態定位及市場定位，科學確定工程經營形態與目標市場。樓層定位。根據商業工程面積、形狀、層數，合理確定各樓層商品經營類別、面積、區位，確定各樓層效勞設施配套及分布。動線設計。對商業企業客流動線、物流動線、人流〔員工〕動線、車流交通進展平面與立體設計。環境設計。對商業企業室內共享空間、燈光效果、商業氣氛、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進展設計與咨詢。六、根本術語、名詞1、區位、板塊、商圈、商業中心、地段、節點、地標這是一組地理學、規劃學、商業及房地產業常用互相聯系概念。區位一一帶綜合性規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所占據場所，在某一城市〔地區〕中所處空間位置。板塊一一住宅房地產開發、營銷常用詞語，一般指住宅小區相對集中開發城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。商圈一一零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內到達某一購物或消費頻率顧客群，以其所處最遠距離為半徑，劃定一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈〔離消費地最近，吸納總量50-80%顧客范圍〕、次級商圈〔吸納15-25%顧客范圍〕、邊緣或輻射商圈〔吸納5-25%顧客范圍〕。房地產俱樂部，房地產銷售籌劃,房地產籌劃,房地產廣告籌劃，物業管理,房地產論文,房地產知識，顯然，“商圈'’現有兩種用法，一是正式零售界用法，著重指吸納目標顧客分布空間范圍，另一是現流行房地產開發與媒體借用后產生歧意用法，著重指商家聚集區域、地段。我們使用時，假設有必要，應指明商圈準確涵義。商業中心一一規劃學用語，與商業功能區同義，與通俗“商圈〃稱法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。地段——傳統商業中心商戶以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業中心再可細分為某一地段，房地產開發也常用此術語。節點一一規劃學用語，指觀察者、步行入進出、經過集中焦點，根本上是穿插口、交通轉換處、十字路口、建筑形態變換點等，它們從某種功能或建筑特征集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段〔步行街〕常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節點。房地產俱樂部，房地產銷售地標——與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。應用:①上述概念常用，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；上述概念空間范圍，除不同商業業態、業種商店商圈有一定伸縮彈性外，根本是從大到小排列，應根據特定任務選擇市調區域。出書面正式報告，應使用準確、學術性用語。房地產俱樂部，房地產銷售籌劃，房地產籌劃，房地產廣告籌劃，物業管理，房地產論文，房地產知識，商業地產，建筑規劃2、業態、業種中國地產商房地產論壇為房地產專業人士提供基于房地產開發、營銷、籌劃、銷售以及規劃設計、物業管理、業內交流等在線討論與交流效勞。 零售商業用語，現對零售消費各類商戶也使用此術語。業態一一指細分市場面