沈陽保保利康康橋項項目前前期策策劃案案廣州保保利地地產代代理有有限公公司沈陽分分公司司地塊長青橋渾河沈陽市市、東東陵區區、長長青板板塊位于沈沈陽市市東陵陵區長長青橋橋北端端，五五里河河公園園內，，渾河河北岸岸，是是沈陽陽市渾渾河區區域的的黃金金地段段，景景色優優美，，宜居居之所所受金廊廊延伸伸、銀銀帶輻輻射影影響，，渾南南區域域將成成為未未來沈沈陽的的城市市副中中心，，區域域未來來規劃劃利好好地塊印印象項目思思考1：價值——項目核核心價價值是是否支支持打打造沈沈城頂頂級豪豪宅的的要求求？項目地塊地塊面面積：：31951平方米米容積積率率：項項目規規劃容容積率率為≤≤3.5建筑面面積：：約11萬平米米土地用用途：：商業業、居居住用用地其它規規劃控控制要要點：：地塊塊建筑筑密度度≤35%，綠地地率≥≥25%，商業業比例例為≤≤20%（具體體操作作可按按10-20%計算）），限限高以以凈空空批復復為準準，初初步了了解為為建筑筑高度度≤100米項目基基本經經濟技技術參參數項目思思考2：產品——項目如如何規規劃以以尋找找到市市場機機會點點進行行快速速銷售售？全年完完成簽簽約5億的銷銷售任任務不足半半年的的銷售售周期期項目思思考3：品牌——項目如如何實實現企企業品品牌與與項目目品牌牌的復復制與與傳播播？保利康康橋——現實與與夢想想之間間的橋橋品牌傳傳承與與沿革革本案要要解決決的三三大核核心問問題尋找市場機會點項目核心價值解讀品牌復制與傳播保利康橋第一部部分.項目發發展方方向研研判——項目核核心價價值解解讀核心價值解讀1.沈陽高端產品發展背景2.項目方向定位3.地塊價價值項目地地塊處處于位位于沈沈陽東東陵區區高檔檔水景景住宅宅聚集集區，，距離離核心心市中中心僅僅幾分分鐘車車程，，交通通便利利項目地地塊分分屬政政府重重點打打造的的濱水水居住住休閑閑觀光光帶，，區域域發展展速度度迅猛猛；同同時項項目臨臨近五五大景景觀規規劃中中的“中央公公園區區”（現渾渾南奧奧體板板塊）），借借助板板塊規規劃利利好，，發展展前景景無限限渾南新新區““銀帶帶”，，沈陽陽的浦浦東本案項目地地塊處處于渾渾河五五大景景觀區區之一一“文化休休憩區區”（長青青橋至至東三三環））的核核心地地位，，地處處渾河北北岸，，南望望渾河河，臨河河景觀觀段寛寛近百百米，，景觀觀優勢勢明顯顯上百萬萬平水水域資資源環環繞，，河景景、島島景，，生態態資源源豐富富本案渾河北北岸，，南向向一線線江景景毗鄰五五里河河公園園，項項目地地處沈沈陽市市最大大城市市濱河河公園園-五里河河公園園內，，公園園面積積約205萬平方方米，，保留留10萬株原原生大大樹。。文化化+休憩的公公園地產產概念為為我們提提供了延延展的可可能渾河南岸岸濕地公公園，約約100萬平方米米濕地生生態，為為項目提提供離塵塵不離城城的可能能公園地產產，文化化休憩近近在咫尺尺龍脈所在在，風水水寶地——400年前清朝朝王室的的皇室地地，努爾爾哈赤當當年計劃劃修建沈沈水樓的的最佳選選址，龍龍脈的脊脊梁。就就在渾河河兩岸，，從楊官官始，至至張官，，再到鐵鐵匠屯，，全長五五公里。。長年供供奉皇室室的是365個莊頭，，其中有有一個供供奉胭脂脂水粉的的莊頭便便在皇室室地區域域——張官。。除此之外外，渾河河也是清清代的龍龍脈所在在，本案案處于龍龍脈脊梁梁，風水水上佳。。本案龍脈所在在，風水水寶地，，宜居佳佳所項目地塊地塊四至至東面：長長青橋南面：渾渾河北岸岸綠化帶帶西面：規規劃路（（臨近東東方威尼尼斯后續續開發地地塊）北面：北北至沈水水路、二二環橋位置較好好、地塊塊方正平平整，便便于規劃劃；三面面臨路，，交通便便捷，地地塊北側側有一定定噪音干干擾。周邊配套套教育：項項目周邊邊目前主主要集中中了以大大學城為為主的部部分教育育配套，，但中小小學很少少。醫療：富富民橋與與長青橋橋之間擁擁有多所所醫院，，可以滿滿足本項項目業主主的基本本需求。。商業購物物：目前前主要依依賴于五五里河CBD以及奧體體區域的的商業配配套設施施；區域域性配套套開始啟啟動——酒店（凱凱賓斯基基）/公寓/寫字樓/商業（家家樂福））文體設施施；五里里河公園園、長青青公園近近在咫尺尺。周邊配套套相對較較為完備備，商業業配套目目前主要要依賴泛泛區域覆覆蓋效應應，但區區域高端端化發展展趨勢開開始顯現現長白島渾南新區五里河北陵市府和北站百萬平主主題公園園，文化化休憩近近在咫尺尺渾河北岸岸，一線線南向觀觀河龍脈所在在，風水水寶地交通便利利，配套套齊全，，離塵不不離城實力央企企，保利利地產品品牌保證證核心價值值點梳理項目核心心價值是否支持持打造沈沈城頂級級豪宅的的要求？？豪宅標準準豪宅的定定義：相相對高度度集中的的占有城城市資源源的住宅宅產品豪宅的標標準：首先是地地段，豪豪宅的建建造地點點要么在在最繁華華的城市市中心，，要么就就在風景景絕佳、、超然脫脫俗的自自然風景景勝地；；其次是品品質，豪豪宅最為為根本的的用途還還是用來來居住的的，舒適適性是一一棟豪宅宅所必需需的、也也是檢驗驗豪宅的的重要指指標之一一。一棟棟豪宅除除了要有有巨大的的面積，，還應該該體現在在從外觀觀到內飾飾、從輪輪廓到細細節的上上等與精精細，最最好是出出自名師師大家之之筆；最后就是管管理，豪宅宅為什么這這樣值錢？？因為富豪豪們買豪宅宅的同時也也會享受到到頂級的物物業管理服服務。只有有這樣，才才能夠使豪豪宅的主人人備受尊崇崇，時時刻刻刻體會到到住在豪宅宅所享受到到的尊貴。。案例：北京京星河灣案例：北京京星河灣項目核心價價值能夠支支撐打造沈沈城頂級豪豪宅的要求求保利康橋項項目，在各各方面具備備城市頂級級豪宅的基基礎百萬平主題題公園，文文化休憩近近在咫尺渾河北岸，，一線南向向觀河龍脈所在，，風水寶地地交通便利，，配套齊全全，離塵不不離城實力央企，，保利地產產品牌保證證緊鄰市中心心占據城市絕絕版生態景景觀資源，宜居居佳所無可復制的的城市生態態資源地段段保利地產一一貫堅持的的對于產品品品質的嚴嚴格要求以以及管理上上的精益求求精沈陽高端產產品的現狀狀？沈北區區域相對偏偏遠，據市市中心40分鐘以上車車程。主要要吸引偏北北部的客戶戶。近年政府扶扶持區域，，發展迅速速。目前中中高端產品品是該區域域的一個市市場空白點點。由于其位置置偏遠，且且缺乏棋盤盤山的景觀觀優勢，區區域競爭力力不大。傳統高檔住住宅區，開開發時間早早，形成一一定規模和和影響力，，但距市區區一定距離離。景觀優優勢明顯，，高端豪宅宅的典型代代表區域。。但后期土土地供應量量有限，且且純別墅社社區日益稀稀缺。經濟、政治治、文化中中心。基礎礎設施完備備，生活和和商業配套套完善。大大多為高層層以及商業業項目，價價格水平高高?；緵]沒有大量土土地供應,逐漸退出市市場，區域域客戶大量量外溢。政府扶持板板塊，通過過金廊的延延伸和銀帶帶的輻射成成就未來沈沈陽的副中中心.大量品牌開開發商進入入，大規模模開發力度度，地產競競爭激勵，，刺激區域域板塊價格格，發展潛潛力較大.目前板塊內內多為洋房房、多層、、小高、高高層和少量量別墅等常常規物業類類型，缺乏乏特色高檔檔物業引領領區域市場場區域板塊塊與其他板板塊相比具具有市場潛潛力優勢，，未來發勢勢頭好沈陽高端產產品主要分分布在沈北北區、棋盤盤山、市中中心、渾南南板塊；且主要以別別墅類產品品為主。沈陽高端產產品分布150萬以上（頂端價格住宅）80萬-150萬（高端住宅）50-80萬（中高端住宅）50萬以下（中端及以下）沈陽市真正正頂級的高高端住宅供供應主要集集中在市中中心的高檔檔商務公寓寓區與棋盤盤山的高檔檔別墅區沈陽市目前前真正的高高端住宅供供應區域為為棋盤山別別墅區；本本項目所處處的渾河區區域（長白白、奧體、、長青）發發展勢頭強強勁，但仍仍以80-150萬的中高端端產品為主主沈陽主要產產品價格分分布沈陽高端市市場小結高端以上客客戶主要聚聚集于中心心區、渾南南、長白和和棋盤山區區域；沈陽市目前前真正的高高端住宅供供應區域為為棋盤山別別墅區，集集中供應別別墅產品；；本項目所所處的渾河河區域（長長白、奧體體、長青））發展勢頭頭強勁，但但仍以中高高端產品為為主；市區中心供供應量少，，客戶（包包括中高端端和高端客客戶）已逐逐步外溢到到長白和渾渾南區域。。沈陽高層豪豪宅領域目目前缺乏領領導者的角角色，項目目地塊完全全有打造沈沈城頂尖高高層豪宅產產品的機會會[項目定位分分析]市場需求自然環境競爭環境產品類型補缺定位理念契合打造中國文文化地產，，企業理念指指導項目定定位高端客戶群群體更看重重項目的精神神價值（附附加值）該項目屬于于難得的南向向一一線線江江景景，臨臨河河景景觀觀段段寛寛近近百百米米，，景景觀觀優優勢勢明明顯顯區域域同同類類產產品品供供應應量量大大，，但但文文化化內內涵涵低低，，高文文化化內內涵涵，，可可異異軍軍突突起起渾南南區區域域尚尚未未出出現現純粹粹的的水水岸岸文文化化社社區區？項目目定定位位品牌牌---保利利（（上上市市央央企企巨巨擘擘））資源源---水岸岸（（一一線線南南向向臨臨江江））氣質質---英倫倫（（貴貴族族血血統統傳傳承承））產品品---尊貴貴（（沈沈城城頂頂級級豪豪宅宅））渾河河北北岸岸·英倫倫風風情情·絕版版生生態態領領邸邸第二二部部分分.尋找找市市場場機機會會點點———項目目快快速速銷銷售售的的路路徑徑思思考考區域市場研究1.目標客戶特征2.快速銷售的路徑思考3.區域域市市場場研研究究競爭爭板板塊塊劃劃分分長白白板板塊塊奧體體板板塊塊長青青板板塊塊五里里河河板板塊塊長白板塊作為為和和平平區區域域的的延延伸伸，，為為本本市市近近兩兩年年炒炒作作最最為為火火熱熱的的板板塊塊，，自自人人工工運運河河挖挖通通以以來來，，長長白白島島在在發發展展潛潛力力方方面面成成為為全全市市關關注注的的對對象象。。大量量品品牌牌開開發發商商進進駐駐，，規規劃劃體體系系基基本本成成形形，，發發展展潛潛力力最最大大區域域內內目目前前沒沒有有同同檔檔次次的的高高層層豪豪宅宅產產品品在在售售遠洋洋天天地地中海海國國際際社社區區麗灣灣國國際際長白白板板塊塊作為為為為沈沈陽陽金金廊廊沿沿線線腹腹地地，，也也是是連連接接渾渾南南與與市市區區的的主主要要交交通通要要道道。。隨隨著著本本市市戰戰略略中中心心南南移移的的規規劃劃發發展展，，奧奧體體板板塊塊將將成成為為渾渾南南的的核核心心大量量文文體體設設施施、、商商業業配配套套以以及及地地鐵鐵的的修修建建對對于于聚聚集集區區域域人人氣氣具具有有不不可可估估量量的的作作用用奧體體板板塊塊奧體體板板塊塊浦江江苑苑伊利利亞亞特特灣灣南有有大大學學城城，，北北通通東東陵陵區區政政府府核核心心，，主主要要受受到到南南塔塔商商圈圈以以及及五五里里河河商商圈圈的的輻輻射射影影響響；；渾南南三三大大板板塊塊后后起起之之秀秀。。萬萬科科、、金金地地的的進進駐駐開開始始帶帶動動板板塊塊價價值值迅迅速速飆飆升升，，區區域域內內江江景景資資源源豐豐富富，，依依托托優優勢勢環環境境資資源源打打造造的的眾眾多多高高品品質質樓樓盤盤帶帶動動板板塊塊形形象象迅迅速速提提升升長青青板板塊塊萬科科金金域域藍藍灣灣長青青板板塊塊金地地長長青青灣灣東方方威威尼尼斯斯VS長白白板板塊塊奧體體板板塊塊長青青板板塊塊VS位于于金金廊廊最最南南端端，，銀銀帶帶的的中中心心部部位位，，是是渾渾南南區區的的體體育育、、商商業業中中心心，，也也是是渾渾南南人人氣氣集集中中點點。。距離離內內城城的的沈沈河河、、和和平平區區最最近近，，地地鐵鐵2號線線貫貫穿穿奧奧體體，，設設有有站站點點，，增增強強奧奧體體的的賣賣點點，，區區域域發發展展速速度度迅迅猛猛。。受到到老老城城區區鐵鐵西西的的影影響響和和沈沈陽陽高高新新技技術術產產業業區區的的輻輻射射，，也也是是渾渾南南人人口口密密集集的的板板塊塊。。大量量品品牌牌開開發發商商進進駐駐，，規規劃劃體體系系基基本本成成形形，，發發展展潛潛力力最最大大。。河道道線線最最長長，，景景色色優優美美，，政政府府重重點點規規劃劃的的城城市市主主題題景景觀觀資資源源區區。。南有有大大學學城城，，北北通通東東陵陵區區政政府府核核心心，，主主要要受受到到南南塔塔商商圈圈以以及及五五里里河河商商圈圈的的輻輻射射影影響響；；渾南南三三大大板板塊塊后后起起之之秀秀。。金金地地的的進進駐駐開開始始帶帶動動板板塊塊價價值值迅迅速速飆飆升升。。項目目所所處處的的長長青青板板塊塊競競爭爭優優勢勢并并不不明明顯顯，，但但是是區區域域板板塊塊依依依依托托優優勢勢環環境境資資源源打打造造的的眾眾多多高高品品質質樓樓盤盤帶帶動動板板塊塊形形象象迅迅速速提提升升，，地地段段、、景景觀觀的的優優勢勢彌彌補補了了板板塊塊利利好好方方面面的的不不足足本市市高高檔檔商商務務區區，，CBD中心心。。同同時時也也是是高高端端消消費費場場所所，，周周邊邊西西武武百百貨貨、、世世茂茂百百貨貨、、喜喜來來登登酒酒店店、、萬萬豪豪酒酒店店，，為為板板塊塊整整體體價價值值推推向向全全市市最最高高高高度度。。板塊塊內內客客群群流流動動性性較較大大。。客客群群具具備備較較大大投投資資潛潛力力五里里河河板板塊塊五里里河河板板塊塊新世世界界二二期期世貿貿五五里里河河皇朝朝萬萬鑫鑫重點點個個案案掃掃描描萬科科金金域域藍藍灣灣項目位置：渾南區朗日街1號占地：22.6萬平米建筑：56.6萬平米容積率：2.5綠化率：60%開盤：2008-11入住時間：2009-12銷售情況：目前主推4#6#均為25層高層現房，其中6#為精裝，標準在1600元/平，4#為清水建筑形態：4棟25層高層；5棟18層小高層；2棟11層小高層面積區間：主要以大面積為主，主力面積為143-170㎡，所占比重達68.5%。項目主要賣點為泰式園林成交單價：毛坯均價8000元/平米，精裝均價9000元/平米，裝修標準1600元/平米簡介：項目為萬科金色系列產品，處于富民橋與長青橋之間，交通便利，且項目緊鄰渾河，景色怡人，園區內更以獨特泰式園林為主.項目目前一期售罄。金地地長長青青灣灣項目位置：沈陽市渾南學城路18號占地：22萬平米建筑：40萬平米容積率：1.8綠化率：55%開盤：2008-11入住時間：2010-5銷售情況：高層產品由于面積偏大，定位過于高端，銷售不理想；洋房產品140-160平左右房源銷售情況最好建筑形態：6棟18層的高層，43棟聯排別墅，12棟洋房面積區間：高層產品179-462㎡，主力面積區間180-200㎡；聯排別墅286-385㎡成交單價：高層均價8000-9000元/平米，別墅均價1.3萬元/平米，洋房均價9000-10000元/平米簡介：項目以洋房，別墅，高層為主體，會所面積高達7000平。目前在售一期小高、聯排別墅以及三期洋房單筆組團即將推出。東方方威威尼尼斯斯劣勢勢：：宣宣傳傳推推廣廣力力度度不不夠夠，，整整體體定定價價較較高高，，受受眾眾有有限限，，銷銷售售速速度度較較慢慢優勢勢：：a)沈陽陽河河景景豪豪宅宅中中罕罕有有的的南南面面臨臨河河優優勢勢b)規模模大大，，)配套套全全：：康康體體健健身身、、商商業業購購物物，，一一期期已已經經形形成成較較為為完完備備的的配配套套優優勢勢；；交交通通便便利利c)緊鄰鄰五五里里河河公公園園的的自自然然環環境境簡介介：：項項目目地地理理位位置置極極佳佳，，距距本本案案距距離離最最近近，，為為本本案案最最具具威威脅脅競競品品之之一一。。園園區區主主力力戶戶型型在在160-220平之間，總價價在100-300萬之間。近期期銷售表現較較區域內其他他競品較差。。建筑形態：16棟16-26層高層。成交單價：根根據對于河景景景觀資源的的占有程度，，自北向南價價格逐級遞減減，園區景觀觀最好樓棟均均價2萬，北側臨二二環產品均價價8000元/㎡入住時間：開盤：2009-7綠化率：54%容積率：3.1建筑：200萬平米占地：65萬平米項目位置：沈沈陽市渾南新新區沈水路五五里河公園內內新世界花園項目位置：沈陽市和平區南三好街占地：200萬平米建筑：400萬平米容積率：2.0綠化率：54%開盤：2009-7入住時間：銷售情況：項目高低中檔次搭配齊全，中等偏上的項目定位以及較高的性價比是項目熱賣的主要原因建筑形態：27棟31-33層高層（在售13棟）面積區間：高層產品橫跨60-500㎡，產品線較長；其中主力戶型面積區間100-180㎡，約占總貨量的60%左右成交單價：：5500-8500元/平米簡介：項目地理位置優越，均價在6500左右，主力產品面積屬于入門級高端產品，總房款相對較低，受到中高檔客群喜愛。區域競品比較較的多個維度度地段（景觀））、規模、戶戶型、供求、、品牌地段（景觀））本案金地長青灣東方威尼斯新世界花園萬科金域藍灣第二檔第一檔第三檔渾河北岸，南向一線觀景北向觀景二線臨江景館資源優勢勢明顯，名副副其實的江景景豪宅東方威尼斯本案江景資源稍遜遜一籌，通過過精美園林綠綠化彌補萬科金域藍灣灣金地長青灣新世界花園距離中心城區區近，江景并并非核心賣點點規模區域項目名稱占地面積（萬平）建筑面積（萬平）容積率長青橋萬科金域藍灣22.656.62.5金地長青灣22401.8東方威尼斯652003.1上河城3.6245.76五里河新世界花園2004002.0目前沿河區域域競品項目多多為中高密度度規模大盤；；相對于大盤的的規模優勢，，本案整體10萬平左右的規規模無法有效效支撐起用于公建等生生活配套之用用，自身生活活配套優勢不不明顯戶型點評：1、轉角飄窗，，增加景觀2、大面積戶型型的增加露臺臺3、小面積生活活起居空間盡盡量南向戶型——東方威尼斯戶型——金地長青灣戶型點評：由于長青灣位位于渾河以南南，為了充分分利用河景資資源。其臨河戶型，，北向均有較較大面積的露露臺規劃。戶型點評：萬科金域藍灣灣，位于渾河河南岸，其臨臨江戶型，沒沒有特別針對對渾河做出特特別設計。將將渾河景致作作為其一個輔輔助賣點，主主打景觀賣點點是其園林景景觀。從產品品面積設計上上也更傾向于于將大面積高高端產品設置置在園區中央央位置，提升升溢價空間。。B3146㎡A5156㎡A2189㎡B3A5A2戶型——萬科金域藍灣灣供求面積區間(㎡)50-6080-9090-120120-140140-180180-200200-250250-300300-400400-500500以上總計套數25027268942682018861811113戶型配比22.46%2.43%2.34%8.00%38.27%7.37%0.00%16.89%0.54%1.62%0.09%——

銷售套數1451931611726015030344

銷售比例58.00%70.37%11.54%17.98%27.46%31.71%——7.98%0.00%16.67%0.00%30.91%

由上表可以看看出，區域內內120平米以下戶型型供應量為27.22%；120—200平米戶型供應應量為53.64%；250—300平米戶型供應應量為16.89%；300平米以上戶型型供應量為2.25%。臨江項目集中中供貨，供大大于求，但南南向一線望江江產品供應不不足，較為稀稀缺。50-60平產品主要是是上河城項目目，消化率最最高，但可借借鑒性不高，，不建議康橋橋項目規劃此此面積區間140-180平為長青橋板板塊內的主力力戶型，同時時也是銷售率率較為理想的的大面積產品品。250平以上基本與與聯排別墅面面積重疊，總總價過高，而而產品品質并并無明顯提高高，銷售情況況較不理想注：統計數據據為區域臨江江產品后續貨量預估估根據調研結果果顯示：板塊內后續貨貨量充足，競競爭將十分激激烈，萬科金金域藍灣、金金地長青灣、、銀基東方威威尼斯都有大大量待開發用用地后續供貨仍以以140平以上的大戶戶型為主，從從各項目規劃劃來看未來板板塊內的戶型型配比并不會會有太大的改改變。隨著上上河城50-60平產品的消化化，板塊內基基本不會再出出現這個面積積區間產品。。140-180平和180-200平仍將是主力力面積區間。。90-120平這個面積區區間出現了斷斷檔一線臨江高層層越來越稀缺缺，未來2-3年內約有2000套供應。萬科科金域藍灣有有5棟共500套，金地長青青灣約5棟，上河城4棟，東方威尼尼斯二期3棟。品牌長青橋板塊內內不乏大品牌牌開發商萬科金域藍灣灣：萬科旗下下高端項目子子品牌，獨特特的泰式園林林，以極具表表現力的樣板板園林展示區區打動客戶金地長青灣：：別墅和河景景高層的綜合合社區區域競品小結結當前臨河項目目，其戶型多多為140平以上的大戶戶型。各項目面積區區間有所差異異，萬科單一一的140-150平的臨江產品品，金地則以以250-300平和180-200平為主力面積積區間，東方方威尼斯以250-300平為主，上河河城主力面積積偏小，以55平及140-160平為主。在戶型設計上上，盡可能的的讓戶型增加加河景視野。。銷售情況較好好的為200平以下的產品品，250-300平銷售相對較較差。140-160平的三房兩廳廳兩衛和180-200平的四房兩廳廳兩衛為主力力戶型。臨江項目集中中供貨，供大大于求，但南南向一線望江江產品供應不不足，較為稀稀缺。板塊內非臨江江產品面積普普遍偏大，130-180平為非臨江產產品主力面積積，100平兩房基本無無供應，為市市場機會點目標客戶特征征目標客戶特征征描自然屬性描述述：●年齡：平均均年齡37、38，人生已步入入中年?！癯瞿昴甏撼錾?0年代末到70年代●工作作：工作時間間較長，擁有有10年以上的工作作經驗，工作作比較體面，，在相應的工工作領域、部部門或崗位上上已有所成就就，擁有一定定的權力和威威望?！袷杖肴耄憾鄶悼蛻魬艏彝ズ嫌嬆晔杖霊?0萬元以上。●文化素質質：擁有大專專以上的學歷歷，文化程度度較高，有知知識、有見識識、素質較高高●家庭結構構：主要是三三口之家，其其次二人世界界●交通工具具：主要以私私家車為主，，對私家車的的依賴性較強強，●居住區域域：主要居住住在和平、沈沈河、渾南。。社會屬性描述述：●休閑與生生活：關注健康與生生活質量，會會享受生活。。具有積極向向上的生活態態度，富有進進取精神。親親都市，愛自自然；業余時時間健身、泡泡吧、旅游、、充電是其主主要休閑方式式；積極工作作，相信沒有有付出就沒有有回報?！褓徫锱c消消費：十分關注品牌牌．并選擇性性地擁有品牌牌，消費中比比較注重消費費符合個人身身份定位的產產品，在購買買產品時會考考慮朋友圈子子的認同程度度；受品牌驅驅動的影響較較大，喜歡對對自己感覺的的汽車品牌；；對價格有一一定的考慮，，通常都將價價格限定在某某個范圍內然然后在挑選品品牌?！褓彿肯M費：在眾多房地產產陷阱面前，，客戶消費變變得越來越謹謹慎，購房區區域性強,信任發展商實實力所帶來的的保證，追求求由此所帶來來的成就感，，尊榮感。●自我評價價：獨立、自主，，以我為中心心，不斷充實實自己，所購購房子體現其其事業的成功功，生活的品品位，使其在在社交圈子內內得到肯定和和認同客戶群定位他們都是業界界的精英，社社會的中流砥砥柱。他們是一群“高知、高資、、高職”的人士。專業人士高企管理層經商人士渾南產業園區區外籍高管白領階層商業精英階層層政府官員包括中小私營營企業主、國國有企業、集體企業、其其他企業的承承包經營者有一定層次的的政府官員，，行政職位應在科級以上上，擁有一定定的政治資本。包括經理、外外資企業雇員員、國有企業或其他形式式的企業的中中下層管理人員，特殊壟壟斷行業中下下層管理人員和雇員。。目標客戶群構構成商業精英階層層政府官員在某一領域有有一定的專長長，包括教授、研究員等等知識分子，，專業技術人員、科研人人員。如律師師、會計師、、建筑師指新聞媒體的的工作人員，，包括影視制作人、編輯輯、記者等項目快速銷售售的路徑思考考項目如何尋找找到市場機會會點進行快速速銷售？全年完成簽約約5億的銷售任務務不足半年的銷銷售周期機會點發力方向市場區域內非臨江產品面積普遍偏大，130-180平為非臨江產品主力面積，100平兩房基本無供應可以考慮在地塊非臨江區域規劃一部分110平左右的舒適型兩房產品，彌補市場空白140-160平的三房兩廳兩衛和180-200平的四房兩廳兩衛為區域市場銷售的主力戶型。針對市場熱銷面積區間進行產品規劃，盡量壓縮產品面積大小，降低產品總價，擴大項目市場容量客戶目標客戶群體多為二次或多次置業，消費中比較注重消費符合個人身份定位的產品，在購買產品時會考慮朋友圈子的認同程度營銷模式注重圈層營銷、口碑營銷渠道保利十二橡樹莊園的熱賣為保利在沈陽成功聚集起一批追隨保利品牌的高端客戶群體通過項目間的有效互動，使得有限的高端客戶資源能夠得到充分利用規劃布局建議議一線臨河產品品，大面積豪豪華河景戶型型二線望江，面面積較小的中中高端入門級級產品基本原則：根根據不同地塊塊的景觀水平平，平衡各方方要素，形成成多層次規劃劃空間，住宅宅規劃為純板板式高層，根根據地塊控制制條件分兩排排交錯排布景觀最大化，，擴大一線河河景戶型數量量，前排一線線臨江產品因因為南向景觀觀資源的稀缺缺性，主要以以150平以上大戶型型為主提高內部規劃劃舒適度，后后排二線望江江則以90-120中大戶型為主主。保證江景景資源的充分分利用交錯的兩排排排布時以保證證盡可能多的的一線望江產產品為原則，，后排二線產產品僅作為產產品補充。u該戶型宜布于于最優質位置u充分發揮觀景景功能，提升觀觀景價值u1層2戶為主、部分1層3戶u該戶型宜布于于最優質位置的頂頂層位置u大平層/復式設計u面面俱到、豪豪宅品質u1層2戶或獨立1戶位置一線臨河二線瞰河面積區間140~150平150~180平180~210平210平以上85~100平100~120平120~140平百分比10%45%35%10%45%35%20%戶型配比考慮到區域內內一線臨河、、南向觀景產產品的稀缺性性，此類產品品主力戶型建建議以四房兩兩廳兩衛為主主，搭配部分分三房兩廳兩兩衛，作部分分錯層。這這種戶型配比比基本上是比比較適合本項項目目標客戶戶群體的潛在在需求。作為二線瞰河河的產品，景景觀優勢較項項目一線臨河河產品稍遜一一籌，考慮到到高端住宅市市場容量的有有限，可以考考慮在這部分分產品中設計計一些面積適適中的產品，，與一線臨河河產品搭配銷銷售，豐富項項目產品線。。產品亮化建議議飄窗設計附加更多實用用空間提升產品性價價比創造更多情景景空間主臥功能齊全全主臥功能不僅僅僅局限于起起居室，建立立生活功能齊齊全、規格高高的主臥套房房體系衛生間衣帽間書房陽臺產品亮亮化建建議入戶花花園設設計銷售按按陽臺臺面積積計算算，業業主可可考慮慮自行行按需需封閉閉，增增加功功能空空間，，提升升戶型型附加加值入戶經經由入入戶花花園進進入客客廳，，起玄玄關作作用為室內內提供供更多多的綠綠化空空間營銷模模式的的思考考通感營營銷：：提升項項目形形象，，加深深市場場認知知，刺刺激客客戶購購買欲欲望精準營營銷：：精確定定位客客戶，，傳遞遞項目目信息息文化營營銷：：拉進客客戶距距離，，形成成圈層層營銷銷營銷架構體系通感營銷項目包裝媒體宣傳精準營銷渠道推廣公關活動行銷文化營銷高級會所、club公共關系營銷現有客戶資源深耕第三部部分.品牌復復制與與傳播播——傳承？？and履新？？傳承1.履新2.廣州保保利康康橋——現實與與夢想想之間間的橋橋技術指指標：：占地地1.86萬、總總建10.5萬物業類類型：：高層層（地地上32層，1~4層為商商業裙裙房，，5層為空空中花花園））主力戶戶型：：218-310㎡四房五五房項目簡簡介：：該項項目北北臨珠珠江，，擁有有絕佳佳的江江景資資源，，并對對望廣廣州頂頂級豪豪宅區區域二二沙島島。西西面為為海印印橋引引橋，，與廣廣州大大橋將將城市市的主主要經經濟帶帶快速速連接接。此此外由由于歷歷史人人口的的沉淀