《物業業早早期期介介入入與與承承接接查查驗驗制制度度》匯報報1匯報報人人：：匯報報時時間間：：2018年4月目錄錄1項目設計階段2項目籌備階段招投標階段4項目施工階段3管理人員介入5展示區開放6項目交付階段7項目后期管理8風險管控9支持性制度與表格103前言言

編輯目的：

規范集團公司與物業公司新項目從籌備到實際運行過程中的各項業務管理流程標準。為集團公司在前期項目開發管理工作提供系統性的建議，提升新項目前期開發質量和效率的作用。

適用范圍：

適用于中惠集團所有新開發項目的前期介入與房屋交付組織工作。

集團公司的支持：

物業管理的早期介入工作，開發建設單位的理解和支持是非常重要的，只有當建設單位變被動的接受為強烈的物業咨詢需求，要求物業服務企業參與到項目的建設中時，物業管理的早期介入才能真正得到有效落實。4術語語和和定定義義：：

項目籌備組：由地產項目總經理、地產項目經理、開發設計部、物業公司總經理、物業分公司總經理、物業公司前期介入經理、物業項目經理等組成，地產項目總經理為組長，物業公司總經理為副組長。

物業前期項目組：

由物業項目經理、物業公司前期介入經理、物業各部門主管組成，項目經理為組長。

房屋交付：指中惠集團按照《商品房買賣合同》的約定，將經竣工驗收合格的商品房移交給客戶，并向其提供相對應的《住宅質量保證書》

和《住宅使用說明書》的過程。

展示區：指正式（臨時）銷售中心、樣板房、園林展示區等。

地產公司：指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。

物業公司：指經營物業管理業務的企業，依照有關法律法規的規定對特定區域內的物業實行專業化管理并獲得相應報酬。51、項目目籌籌備備階階段段參與階段參與項目參與內容參與目的項目籌備建立物業公區配置需求標準

結合物業后期管理缺陷案例和實際管理需求，建立《物業設備設施配套需求標準》，作為區域物業前期介入工作的參照標準從籌備階段杜絕項目開發缺陷，導致后期開發的調整而增加開發費用項目籌備規劃階段

在新項目前期規劃時，提出項目后期物業管理需求的早期介入建議（如停車場出入口、人行通道規劃，配電房、監控中心位置等等）附件《前期項目基礎配置建議》62、項目目設設計計階階段段參與階段參與項目參與內容參與目的項目設計全套施工圖會審參與全套圖紙會審，重點從業主使用和項目開發的角度提出相應的意見、建議從設計階段杜絕設計缺陷，減少因后期施工不合理整改的費用。園林景觀圖紙審核參與全套圖紙會審，重點從小區設計的檔次、面向那些客戶出售、業主的出行、綠化的布局和今后管理養護等角度提出相應的意見、建議全套精裝修施工圖審核參與公共區域裝修圖紙會審，重點從業主出入和今后管理的角度提出相應的意見、建議73、項目目施施工工階階段段參與階段參與項目參與內容參與目的施工階段施工進度

主要包括施工進度計劃、施工進度各大節點配合地產一起監督施工單位，每周向地產提交一周檢查情況及整改意見隱蔽工程驗收

主要包括施工隱蔽的埋地、暗敷的水、電管道系統主設備設施進場驗收與安裝

主要包括消防主機、發電機、配電柜、水泵、開關等主要設備進場的數量核實、核對品牌、型號核實；安裝的數量、具體位置、安全防護等。設計變更

主要包括施工過程中的設計變更，與設計圖紙有沖突的變更或其它設計變更。各施工單位信息

主要包括進場施工的各單位聯系方式、資質、施工經驗、施工技術力量等。現場安全防護

主要從設備正常運行及物業后期管理角度，提出現場安全防護的要求。84、招投投標標階階段段招標事項相關內容責任單位時間節點備注區域備案準備相關資料物業、地產5個工作日送房管所報批物業1個工作日完成報批手續房管所、物業15個工作日招標工作簽訂合同并完成合同評審工作物業、地產5個工作日與區域備案同時進行準備地產招標所需資料地產15個工作日準備物業投標資料物業15個工作日管理費備案物業2個工作日招標公司完成招標計劃送審物業5個工作日招標信息掛網公布房管網、物業31天開標并送批房管所備案物業、地產5個工作日中標備案手續送批房管所備案房管網、物業15個工作日合同備案手續送批房管所備案房管網、物業15個工作日5、管管理理人員員介介入入9事項名稱責任部門相關內容人員儲備地產公司

提前三個月提出用人需求、與物業公司簽定《地產委托物業后勤服務管理合同》物業公司

項目負責人與地產公司確定銷售配合人員需求、與地產公司簽定《地產委托物業后勤服務管理合同》、根據合同提出人員招聘計劃和培訓計劃、人員招聘、入職培訓后勤保障地產公司

項目交付前一個月完成員工宿舍、飯堂、服務中心辦公室的布置及裝修物業公司

在人員進駐前完成臨時員工宿舍及飯堂的選定。銷售現場物資采購、員工服裝制作及采購、員工住宿安排銷售部

與物業公司溝通銷售物資采購事宜及日常管理工作106、展示示區區開開放放事項名稱責任部門相關內容展示區開放前地產公司

展示區所有項目施工完成的監督、確定銷售中心及樣板房開放日期物業公司1、參與施工階段的檢查，從銷售和今后管理的角度提出合理的建議,減少涉及今后使用管理的缺陷發生2、參與展示區的驗收，對影響現場品質、設備功能和管理的問題進行排查，協助完美開放。展示區開放后地產公司

負責協調施工單位對展示區工程問題的維修，監督物業日常管理工作、物業管理酬金的結算。物業公司

銷售現場的日常管理、銷售現場人員培訓、定期與地產銷售人員溝通關于銷售相關的工作、配合銷售部做好每一次銷售活動接待工作。117.1項目目交交付付階階段段---承接接查查驗驗流流程程事項地產公司職責物業職責時間節點承接驗收需求建設單位提出書面承接查驗需求、確定承接查驗方案、移交法定資料成立承接查驗小組、確定承接查驗方案、接受法定資料房屋交付使用60日前承接檢查責令施工單位整改、簽訂承接查驗協議業主房屋分戶檢查、公共設施設備承接查驗、問題匯總并反饋給建設單位進行整改。簽訂承接查驗協議房屋交付使用45日前整改復查協調施工單位進行復查與施工單位對接整改完成情況房屋交付使用15日前整改完成完成承接查驗工作、辦理項目交接手續房屋交付使用5日前簽署移交文件1、對驗收合格的樓宇簽署移交文件并按照《物業移交/接管及驗收作業指引》的要求接收房屋及設備設施等相關資料；2、所有簽署資料要蓋物業公司的公章才算完成交接。交接手續后30日內127.2項目目交交付付階階段段---承接接查查驗驗的的內內容容及及標標準準

房屋建筑質量的驗收：

梁、柱樓板及主體、樓（地）面、墻面、頂棚、樓梯、扶手、門窗。

房屋附屬設施質量的驗收：

插座、接線盒、開關、照明燈具、供水系統、排污管道（含PVC管）、地漏、衛生潔具、防盜門（窗）、室內配電箱、門鈴、其它（水電氣表等）。

公共設施承接查驗標準級驗收辦法：

基礎設施、天臺、消防設施、公共天線、屋面避雷設計、小區道路、水區路燈、綠化、垃圾箱、垃圾轉運站、崗亭、車庫、污水井、化糞池、明暗溝、泄水孔、踏步、臺階、景觀、雕塑及文化娛樂設施等。

特殊設備的驗收：電梯、中央空調、供暖系統等。

承接查驗項目有462條：詳見XYWY-QP-12-01-R01《接管查驗記錄表》。137.3項目目交交付付階階段段---承接接查查驗驗注注意意事事項項1、物業服務企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收工作。

2、物業服務企業既要從今后物業管理的角度進行驗收，又要站在業主的立場進行嚴格驗收。3、承接查驗中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位整改。4、落實物業保修事宜、保修期限；5、開發建設單位應向物業服務企業移交整套圖紙資料。6、小區的公共設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產權須界定清楚，避免以后引起業主投訴、爭紛。

7、注意收集特殊信息。（各單位工程名稱、負責人聯系電話等）8、消防系統、電梯設備、供水供電設備等設備不能正常運行、地下車庫嚴重滲漏等堅決不能接收。147.4項目目交交付付階階段段---房屋屋交交付付流流程程時間節點責任部門工作職責內容備注交付60日前項目部

項目竣工驗收單合格不管在哪個階段，物業公司都配合各個部門的工作客戶關系部

制定年度交付計劃、成立交付工作小組，交付風險評估物業公司

業主資料收集錄入系統、提交交付物料采購計劃、成立物業承接查驗小組交付45日前項目部

取得規劃驗收證明、取得地面及門牌號、取得面積實測報告客戶關系部

確定交付現場布置方案、發起相關費用審批銷售部

收樓通知書與“兩書”定稿交付20日前項目部

召開快修動員會議，要求施工單位準備快修材料客戶關系部

制度交付現場應急預案，與銷售、財務部對接業主信息交付10日前項目部

組織成立交付快修隊伍客戶關系部

各崗位職責流程演練、交付現場布置、對交付小組成員作最后自檢銷售部

寄發《收樓通知書通知書》房屋交付客戶關系部《集中交付接待流程》交付后15日內客戶關系部

未收樓客戶梳理及催收樓交付后1個月內客戶關系部

組織交付后評估、房屋交付工程記錄建檔保存157.5項目目交交付付階階段段---交付付接接待待流流程程流程責任部門工作職責內容相關文件/記錄開始客戶關系部

于物業公司共同擬寫交付（入伙）方案；《工作聯系函》迎賓接待物業客服

迎賓做好接待工作，指引業主進入入住交付現場。《員工行為規范》地產公司驗證銷售部

業主持《入住通知書》至驗證區；工作人員核驗資料，復印留存；符合辦理入住條件的業主，經辦人在《入住流程表》進行簽字確認《入伙流程表》地產公司收費地產財務管理部

按《面積多退少補協議》收款或退款；代收取契稅等費用；經辦人員在《入住流程表》進行簽字確認《入伙流程表》物業公司收費物業財務管理部

物業收取物業服務費、電梯費；代收住宅專項維修資金等費用；經辦人員在《入住流程表》進行簽字確認（根據各地情況不僅限以上內容）《入伙流程表》物業簽約物品鑰匙發放物業客服組

同業主簽署《前期物業管理服務協議》、《臨時管理規約》；向業主發放鑰匙、相關物品及相關資料；物業工作人員在《入住資料/物品發放登記表》上做好記錄并請業主簽字確認；經辦人在《入住流程表》

進行簽字確認《入住資料/物品發放登記表》物業驗房物業工程組物業客服組

驗房人員陪同業主驗房并負責抄錄水電表底數，請業主簽字確認；記錄業主提出的問題并提交項目部整改；經業主確認并同意收樓后，雙方在《收樓意見書》上簽字，一式兩聯，雙方各執一聯；驗樓人員在

《入住流程表》進行簽字確認《收樓意見書》《房屋驗收情況登記表》《鑰匙委托協議》恭送業主物業客服組

驗樓客服代表陪同業主辦完以上手續，引領業主在禮品區領取入伙禮品一份。恭喜業主成為我們最尊貴的業主！《入伙流程表》167.6項目目交交付付階階段段---工程程問問題題處處理理、、清清潔潔開開荒荒事項名稱責任部門工作職責內容工程質量問題處理項目部

對業主反饋問題分類發給各施工單位，責令施工單位限期整改及整改跟進。客服關系部

協調地產、業主、施工單位因工程問題投訴的相關事宜。物業公司1、業主反饋問題統計，交地產項目部對接人；2、留取返修鑰匙確認整改時間，反饋業主整改時間，通知施工單位返修；3、對整個返修過程進行監控，確保返修的時效性和返修質量，盡量減少客戶的投訴。清潔開荒項目部

交付前45天通知是否由物業公司主持清潔開荒工作。告知開荒日期、開荒部位、開荒內容；對開荒現場進行監督及提出專業的意見清潔開荒工作現場驗收并簽字。物業公司

組織招投標，選定清潔開荒公司。明確開荒日期、開荒部位、開荒內容；明確開荒人數、人均開荒面積及工期；明確保潔責任人及效果驗收標準，清潔開荒工作現場驗收并簽字客服關系部

對開荒現場進行監督檢查，提出合理的整改意見，清潔開荒工作現場驗收并簽字178、項目目后后期期管管理理事項名稱責任部門工作職責內容工程問題保修地產公司

對物業后期管理提交的維修事項處理、負責協調施工單位進行保修期內工程問題維修，監督物業日常管理工作物業公司1、將地產的有關合同（主要指：設備類、防水類、大型建筑類等）復印、整理、分類，并編制清單，列出重點；2、對各類設施設備進行管理，保修期內設施設備問題統計，反饋地產公司，通知施工單位維修。3、業主入住期間反饋的房屋問題進行分析，質保期內的聯系地產相關人員及施工單位進行維修處理。物業日常管理地產公司

對所有項目定期進行巡檢，對物業現場管理中存在的問題提出整改建議物業公司

物業服務運作體系的全面導入；業主檔案的建立；業主二次裝修管理；業主入住、搬入管理；對管理體系的完善；通過招投標方式，對特種設備（電梯、消防）、清潔綠化進行外包管理。189、風風險險管管控控事項責任部門工作職責內容業主或施工方群體事件處理

地產公司根據物業公司反饋事件情況，到達事件現場后主持現場溝通工作，協調施工單位及相關部門到場處理，直至事件處理完畢。物業公司1、發生施工方群體事件、值班負責人5分鐘之內必須趕到現場、項目負責人30分鐘內必須趕到現場；2、了解事件的主要信息，將現場情況上報至地產公司負責人，請示地是否報警；3、根據地產公司意見、及事件狀態，調度人員維護秩序，隔離現場，避免發生更嚴重的安全隱患，協助地產人員聯系施工方負責人趕赴現場協調處理；4、事件處理完成后，疏散圍觀人員；總結事件過程，3天內將《事件報告》書面上報至品質部。政府有關部門突擊檢查處理

地產公司根據物業公司反饋情況作出協助判斷，是否需要啟動危機公關程序。物業公司1、接到政府有關部門突擊檢查，值班負責人5分鐘之內必須趕到現場、項目負責人30分鐘內必須趕到現場；2、核實身份，了解檢查內容，判斷是否需要上報地產公司，同時配合檢查，做好解釋工作及相應記錄，檢查結束后若需在相應資料上簽字時應仔細核對確認。3、事件處理完成后，疏散圍觀人員；總結事件過程，1天內將《事件報告》書面上報至品質部，品質部協助跟進后續事宜處理。199、風風險險