1城市土地利利用潛力分分析與評價價馮長春北京大學城城市與區域域規劃系北京規劃委委3一、城市土土地利用潛潛力分析與與評價二、節約集集約利用土土地研究三、城市建建成區土地地與城市人人口的關系系內容提要4一、城市土土地利用潛潛力分析與與評價主要內容城鎮土地利利用潛力評評價的有關關基本概念念內涵城鎮土地利利用潛力評評價的思路路與方法城鎮土地利利用潛力評評價的指標標體系廣州市城鎮鎮土地利用用縱向的趨趨勢分析與與橫向的城城市間對比比分析協調度模型型對廣州市市土地利用用潛力綜合合評價多因素綜合合模型對廣廣州市土地地利用潛力力綜合評價價（以天河河區為例））系統的實際際應用功能能擴展廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價基本結論論理論方法研研究實證應用研研究51、城鎮土地地利用潛力力分析評價價的基本概概念與內涵涵土地利用能能力，即：：“一個既定單單位的土地地資源在扣扣除利用成成本之后能能產生剩余余收益或滿滿足的相對對能力。”包含兩方面面:直接的經濟濟產出以獲獲得高地價價；間接地地獲得較高高的生活品品質、生產產能力、發發展潛力。。——雷利·區洛維《土地資源經經濟學》土地潛力（（landcapability），稱作“土地利用能能力”，是指土地地在用于農農林牧業生生產或其他他利用方面面的潛在能能力。潛力評價：：依據土壤壤、氣候、、地形等要要素對土地地的持久農農業利用的的限制程度度，及由這這種限制程程度所決定定的作物的的潛在生產產率和耕作作方式的可可選擇性，，對土地作作出等級劃劃分。——倪紹祥61、城鎮土地地利用潛力力分析評價價的基本概概念與內涵涵土地利用潛潛力是一種種相對能力力，就城鎮鎮土地整體體能力而言言，必須滿滿足城市各各項功能的的需要。就單塊城鎮鎮土地而言言，必須最最大程度的的提高該幅幅土地的效效益。——何芳城市存量土土地的潛力力是相對的的，與國情情、區情、、經濟發展展水平及技技術能力等等密切相關關。城市存存量土地的的潛力分析析和比較可可以從城市市用地的人人口容納能能力、建筑筑容納能力力和土地產產出率等方方面入手。。——鄭偉元71、城城鎮鎮土土地地利利用用潛潛力力分分析析評評價價的的基基本本概概念念與與內內涵涵“潛力力”一詞詞的的含含義義是是“事物物的的現現狀狀與與可可達達到到的的最最佳佳狀狀態態之之間間的的差差距距”。因因此此，，土土地地利利用用潛潛力力的的實實質質即即使使土土地地利利用用現現狀狀與與最最優優利利用用狀狀態態之之間間的的差差距距。。81、城城鎮鎮土土地地利利用用潛潛力力分分析析評評價價的的基基本本概概念念與與內內涵涵城鎮鎮土土地地利利用用潛潛力力的的概概念念包包括括廣廣義義和和狹狹義義兩兩種種內內涵涵：：廣義義：：在某某一一發發展展時時期期，，城城鎮鎮建建成成區區所所能能利利用用的的三三維維空空間間范范圍圍內內，，從從城城鎮鎮社社會會、、經經濟濟、、環環境境的的整整體體特特點點出出發發，，在在現現存存土土地地總總量量不不變變的的前前提提下下，，可可以以通通過過土土地地利利用用調調整整而而增增加加的的城城鎮鎮土土地地的的經經濟濟價價值值、、生生態態環環境境效效益益和和社社會會心心理理效效益益等等綜綜合合效效益益。。狹義義：：在某某一一發發展展時時期期，，城城鎮鎮建建成成區區所所能能利利用用的的三三維維空空間間范范圍圍內內，，從從城城鎮鎮土土地地利利用用的的經經濟濟效效益益特特征征出出發發，，主主要要通通過過調調整整存存量量土土地地的的結結構構和和強強度度，，在在現現存存土土地地總總量量不不變變的的前前提提下下使使土土地地利利用用經經濟濟價價值值達達到到更更（（最最））優優狀狀態態。研究究范范圍圍不不同同，，適適用用的的概概念念內內涵涵有有所所區區別別相對對宏宏觀觀的的空空間間層層次次，，可可以以選選用用廣廣義義的的土土地地利利用用潛潛力力概概念念微觀觀層層次次的的研研究究適適宜宜采采用用狹狹義義的的概概念念91、城城鎮鎮土土地地利利用用潛潛力力分分析析評評價價的的基基本本概概念念與與內內涵涵最早早的的“土地地潛潛力力”評價價系系統統，，是是美美國國農農業業部部土土壤壤保保持持局局在在二二十十世世紀紀三三十十年年代代提提出出的的。。主主要要目目的的是是為為了了控控制制土土壤壤侵侵蝕蝕。。之后后聯聯合合國國也也推推出出一一套套認認可可的的計計算算方方法法，，在在全全世世界界許許多多國國家家得得到到實實踐踐推推廣廣。。二十十世世紀紀90年代代末末期期以以后后，，國國內內出出現現了了研研究究城城鎮鎮土土地地集集約約利利用用潛潛力力、、城城鎮鎮土土地地高高效效利利用用等等方方面面的的相相關關學學術術成成果果。。土地地評評價價形形成成：：土土地地潛潛力力評評價價、、土土地地適適宜宜性性評評價價和和土土地地經經濟濟評評價價等等。。兩兩個個大大的的評評價價系系統統：：“農用用地地土土地地潛潛力力評評價價”、“城鎮鎮土土地地集集約約利利用用潛潛力力評評價價”。10評價目標綜合程度評價目的評價方法評價對象土地適宜性評價土地潛力評價土地生態評價土地經濟評價土地生態經濟評價土地評價綜合評價單項評價定性評價半定量評價定量評價交通用地評價農用地評價特殊用地評價牧業用地評價自然保護區用地評價林業用地評價城鎮用地評價旅游用地評價土地地評評價價類類型型111、城城鎮鎮土土地地利利用用潛潛力力分分析析評評價價的的基基本本概概念念與與內內涵涵“城市市土土地地利利用用潛潛力力分分析析與與評評價價”的概概念念比比“城市市土土地地集集約約利利用用潛潛力力”要寬寬泛泛。。在在城城市市的的土土地地利利用用中中，，“集約約利利用用”并不不代代表表“合理理利利用用”。也也即即是是說說，，在集集約約所所代代表表的的強強度度概概念念之之外外，，土土地地利利用用潛潛力力還還包包括括了了“結構構”的層層面面。即即使使某某塊塊土土地地的的投投入入強強度度完完全全恰恰當當，，但但倘倘若若其其利利用用方方式式是是錯錯誤誤的的，，則則需需要要調調整整用用途途，，仍仍然然有有潛潛力力可可挖挖。。因因此此，，城城市市土土地地利利用用潛潛力力與與城城市市土土地地集集約約利利用用潛潛力力之之間間是是不不可可互互相相混混淆淆的的。。四四種種途途徑徑可可挖挖掘掘土土地地利利用用潛潛力力：：城城市市閑閑置置地地與與廢廢棄棄地地的的利利用用、、舊舊城城改改造造、、城城鎮鎮土土地地用用途途置置換換和和城城市市地地上上、、地地下下空空間間的的拓拓展展。。122、城鎮土土地利用用潛力評評價的思思路與方方法可以將三三維的城城鎮土地地利用模模式分解解為兩部部分內容容：奠定平面面布局的的用地結結構反映開發發縱深的的用地強強度土地利用用結構土地利用用強度影響城鎮鎮土地利利用的主主要因素素比例結構構布局結構構資本集約約度技術集約約度人口集中中度利用結構構和利用用強度對對土地利利用潛力力的影響響層次是否調整比例例、布局局是哪些指標標不合理理？進行相應應調整強度合理理？結構合理理？否合理利用用132、城鎮土土地利用用潛力評評價的思思路與方方法充分挖掘掘現有的的數據內內容，以以容積率率、建筑筑密度、、土地閑閑置率和和基礎設設施完善善度等地地籍及其其他土地地利用測測繪資料料為主，，統計年年鑒等資資料為輔輔，通過過兩個模型型三個尺度度逐步深入入探索城城鎮土地地利用的的特征。。協調度模模型多因素綜綜合模型型微觀尺度度宏觀尺度度中觀尺度度縱向的趨趨勢分析析橫向的城城市間對對比廣州市市及天天河區區的土土地利利用潛潛力評評價綜綜合評評價按功能能區的的天河河區土土地利利用潛潛力評評價控制層層信息系系統功能分分析按評價價單元元的天天河區區土地地利用用潛力力評價價“城中村村”問題分析與改造建議議閑置土地問題分析與與對策兩個模型三個尺度結論與建議議+143、城鎮土地地利用潛力力評價的指指標體系一般性的宏觀土地利利用潛力分分析指標體體系適用于對城城鎮土地利利用潛力宏宏觀尺度的的一般性比比較分析。。一般性的宏觀土地利利用協調度度模型評價價指標體系系適用于對城城鎮土地利利用潛力宏宏觀尺度的的協調度模模型進行評評價。一般性的中觀尺度土土地利用潛潛力分析指指標體系適用于將城城鎮土地劃劃分為工業業、商服、、居住及其其他類型的的功能區的的中觀尺度度后，針對對不同類型型的功能區區選用不同同指標進行行評價分析析。微觀的潛力力評價也應與中觀觀層次一樣樣，劃分工工業、商服服、居住和和其他等類類型，從布布局、比例例結構和利利用強度上上予以衡量量，指標的的選取與中中觀層面有有很大的相相似性。例如：一般般性的宏觀土地利利用潛力分分析指標體體系：類型指標土地利用強度資本集約程度土地閑置率（％）平均容積率（無量綱）平均建筑密度（％）地均GDP（萬元/m2）人口集中程度人口密度（人/km2）土地利用結構土地利用比例結構居住用地占全市建設用地的比重（％）商業用地占全市建設用地的比重（％）工業用地占全市建設用地的比重（％）綠地率（％）道路廣場用地占全市建設用地的比重（％）土地利用布局結構一二級土地占評價區面積比重（％）一二級地價區中工業倉儲用地的比重（％）工業、居住交錯型用地占評價區面積的比重（％）土地利用趨勢城市人口與用地增長彈性系數（無量綱）全市GDP總額與用地增長彈性系數（無量綱）154、案例——廣州市廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價城鎮用地橫橫向、縱向向的對比分分析協調度模型型用地潛力力綜合評價價多因素綜合合模型用地地潛力綜合合評價系統的實際際應用擴展展城鎮用地現現狀、歷史史演變與發發展趨勢與同類城市市用地情況況對比分析析廣州城鎮土土地利用潛潛力評價功能區尺度度用地潛力力評價評價單元尺尺度用地潛潛力評價評價尺度和和評價方法法評價結果與與分析評價尺度和和評價方法法評價結果與與分析控制層的信信息系統功功能分析“城中村”問問題分析與與改造建議議閑置土地問問題分析宏觀尺度的的分析評價價中觀尺度微觀尺度基本結論對策建議天河區及其其土地利用用潛力評價價思路與技術術路線（1）16171819廣州市城鎮鎮土地利用用現狀、歷歷史演變與與發展趨勢勢廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究80年代初，廣廣州市以舊舊城區為依依托，自西西向東呈現現帶狀組團團式擴展城城市建設用用地。舊城城區為第一一組團，是是城市的中中心區——政治、經濟濟、文化和和商業的中中心；第二二組團為天天河區，發發展成為科科研文教區區；第三組組團為黃浦浦區，是經經濟技術開開發區的重重要港口、、工業基地地。90年代城市用用地向東、、南兩個方方向發展為為主并考慮慮向東北方方向發展，，形成了以以城市舊城城區為依托托，以珠江江河道和城城市干道為為軸線的多多組團、半半網絡式城城市空間結結構體系。。2002年底，廣州州市人口密密度已居國國內同類城城市的前列列，高密度度和集中開開發已經成成為廣州城城鎮土地的的開發模式式。廣州城市高高密度發展展的結果之之一就是城城鎮土地利利用日趨綜綜合化、多多元化。廣廣州市因為為地少人多多，必須采采用高密度度、多用途途的發展模模式，綜合合化、多元元化的土地地利用特色色日益明顯顯。（2）從宏觀上上（縱橫向向）分析廣廣州市城鎮鎮土地利用用潛力20廣州市城鎮鎮土地利用用強度與產產出變化廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究除建成區崗崗位密度外外各項指標標都呈現出出上升趨勢勢。表明土地利利用強度的的上升和土土地產出的的增加。1980～2000年廣州市城城鎮土地利利用強度變變化如下圖圖所示。21廣州市城鎮鎮土地利用用強度與產產出變化廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究道路密度數數據的變化化表明了道道路設施的的不斷發展展。廣州的交通通方式應向向復合型、、立體化發發展，并使使之系統地地聯系，挖挖掘潛在的的道路容量量。應適當當控制私人人交通，鼓鼓勵并大力力發展城市市公共交通通體系，特特別是城市市軌道交通通系統。具體措施可可以采用：：設置公共汽汽車專用線線，并考慮慮形成一個個公交專用用道路網；；大力發展快快速客運交交通，緩和和地面交通通壓力；實行有利于于公共交通通發展的財財政政策，，以利于公公共交通的的更新與發發展。22廣州市城城鎮土地地利用強強度與產產出變化化廣州市城城鎮土地地利用潛潛力評價價實證應應用研究究單從生態態環境指指標來看看，廣州州市近十十五年的的城市綠綠化狀況況基本上上保持了了較快的的增長，，綠化工工作卓有有成效。。但是，廣廣州市的的目標是是建設一一個現代代化國際際大都市市，并且且作為2010年亞運會會的主辦辦城市，，廣州市市還需要要下更大大的功夫夫提高城城市生態態環境水水平。建成區綠綠化覆蓋蓋率建成區綠綠地面積積人均公共共綠地面面積23城市建設設投入與與土地產產出比較較分析廣州市城城鎮土地地利用潛潛力評價價實證應應用研究究在六個城城市中土土地利用用的經濟濟效益最最好的是是深圳市市，廣州州市和上上海市次次之，上上海市土土地產出出雖高于于廣州市市（兩城城市市區區地均GDP約為2∶1），但其其城市建建設投入入也遠遠遠高于廣廣州市（（約4倍）。因此，廣廣州市應應當提高高土地產產出，尤尤其是市市轄區以以外地區區的土地地產出，，從而挖挖掘城鎮鎮土地利利用經濟濟效益的的潛力空空間。城市城市建設投入城鎮土地產出城市維護建設資金支出（萬元）城市建設固定資產投資（萬元）本年征用耕地面積（平方公里）全市地均GDP（萬元/平方公里）市轄區地均GDP（萬元/平方公里）廣州121563813774436.544037.507343.67北京2733105217880016.31912.332502.81天津8097447130540.381720.772452.52上海57330013820352-8529.8210089.21深圳7674918042-11579.4311579.43蘇州33784757102414.642450.954406.9824城鎮土地地利用結結構比較較分析（（人均指指標）廣州市城城鎮土地地利用潛潛力評價價實證應應用研究究人均建設用地面積人均居住用地面積人均工業用地面積人均公共設施用地面積人均道路廣場用地面積廣州94.8029.9423.297.157.23北京109.8234.8117.1414.5614.25天津73.6818.9717.287.206.85上海143.6458.3837.029.275.71蘇州76.7322.0626.004.848.42規劃標準－18～2810～25－7～1525城鎮土地地利用結結構比較較分析（（結構%）廣州市城城鎮土地地利用潛潛力評價價實證應應用研究究居住用地比重公共設施用地比重工業用地比重道路廣場用地比重廣州31.587.5424.567.62北京31.7013.2615.6112.97天津25.749.7723.459.30上海40.656.4625.783.98蘇州28.756.3133.8810.97規劃標準20～32-15～258～1526城鎮土地地利用強強度比較較分析廣州市城鎮土土地利用潛力力評價實證應應用研究城市名稱市區人口密度（人/km2）建成區綜合容積率市區地均GDP（萬元/km2）市區崗位密度（人/km2）客流密度（萬人次/km2）貨流密度（萬噸/km2）廣州15700.4311579.4380.7053.106.72北京20990.537343.67113.3996.056.80天津8310.392502.8113.468.454.12上海19590.532452.5238.5142.798.69蘇州975-10089.215.9111.573.35深圳6541-4406.9860.84--廣州市土地利利用強度在幾幾大城市中處處于中上水平平，仍有一定定的發展潛力力和提升空間間。如果與國外發發達國家的大大城市相比，，潛力空間可可能還會更大大。27城市設施環境境建設水平比比較分析廣州市城鎮土土地利用潛力力評價實證應應用研究廣州市目前的的綠化和環境境水平較高。。廣州市還需要要加大環境整整治和舊城改改造的力度，，增加公共綠綠地面積，從從而使得城市市形象進一步步提升，也使使得城鎮土地地利用在實現現環境效益方方面的潛力得得到進一步挖挖掘。城市名稱市轄區路網密度（km/km2）建成區路網密度（km/km2）市轄區道路面密度（km2/km2）建成區綠地率（%）人均公共綠地面積（m2）排水管道密度（km/km2）北京1.205.222.0240.8210.085.91天津0.558.920.3219.225.6319.44上海1.4717.41.9926.896.117.28蘇州0.729.630.5731.206.8011.23廣州1.208.033.1828.678.596.13深圳5.0310.632.0639.3014.9015.1928（3）應用協調度度模型對廣州州市土地利用用潛力綜合評評價協調度模型的的理論基礎來來自于協同論論（或稱協同同學），協同同論由德國物物理學家赫爾爾曼?哈肯教授1971年提出。協調度指的是是系統之間或或系統要素之之間在發展過過程中彼此和和諧一致的程程度，體現系系統由無序走走向有序的趨趨勢。由協同同論可知系統統走向有序的的機理不在于于系統現狀的的平衡或不平平衡，也不在在于系統距平平衡態多遠，，關鍵在于系系統內部各子子系統間相互互關聯的“協同作用”，它左右著系系統相變的特特征和規律。。協調度正是是這種協同作作用的量度。。協調度模型型是由一個或或一組函數構構成的對系統統協調度進行行測算的一種種數量模型。。29城市土地利用用潛力的協調調度模型測算算方法與步驟驟廣州市城鎮土土地利用潛力力評價實證應應用研究步驟一：根據據確定的序參參量指標數值值和對應功效效函數計算出出每個序參量量指標的功效效Ui，功效函數形形式如下：式中為為指指標ui對系統有序的的功效；A為系統的穩定定區域；Xi為序參量實際際值，Xo為序參量合理理值，ai、bi分別為序參量量的上下限數數值，i為序參量編號號，i=1,2,3,…,n；30城市土地利用用潛力的協調調度模型測算算方法與步驟驟廣州市城鎮土土地利用潛力力評價實證應應用研究步驟二：根據據計算出的各各個序參量的的功效和事先先確定的權重重，使用協調調度函數計算算出每個子系系統的協調度度，協調度函函數形式如下下：其中=1。這里Wi的確定將采用用層次分析法法。步驟三：將各各個子系統的的協調度加和和，得出整個個城市土地利利用系統的協協調度，并據據此算出潛力力度。計算公公式如下：P=1-C其中：P為潛力度，C為協調度。31城市土地利用用潛力的協調調度模型測算算方法與步驟驟協調度C介于0~1之間，即0≤C≤1，C值愈大，系統統整體的協調調性愈好，綜綜合效益愈高高。當C≥0.8時，協調度極極大，城市土土地利用系統統高度協調；；當0.6≤C<0.8時，土地利用用系統比較協協調；當0.5≤C<0.6，土地利用系系統基本協調調；當0.4≤C<0.5時，土地利用用系統不太協協調；當0.2≤C<0.4時，土地利用用系統處于不不協調狀態；；當C<0.2時，土地利用用系統處于極極不協調狀態態。32城市土地利用用潛力的協調調度模型測算算方法與步驟驟當P<0.2時，潛力度極極小，城市土土地利用系統統高度有序，，基本接近最最優狀態；當當0.2≤P<0.4時，潛力度很很小，城市土土地利用系統統基本有序，，但距離最優優狀態尚有潛潛力可挖；當當0.4≤P<0.5時，潛力度較較小，城市土土地利用系統統部分有序；；當0.5≤P<0.6時，潛力度較較大，城市土土地利用系統統偏離有序狀狀態較多，有有較大的挖潛潛空間；當0.6≤P<0.8時，潛力度很很大，城市土土地利用系統統大大偏離有有序狀態，有有很大的挖潛潛空間和迫切切的挖潛改造造需要；當P>0.8時，潛力度極極大，城市土土地利用系統統幾近完全混混亂，需要進進行大規模地地整體改造甚甚至重新規劃劃建設。33城市土地利用用潛力綜合評評價的指標體體系343536協調度模型綜綜合評價計算算過程與標準準值說明廣州市城鎮土土地利用潛力力評價實證應應用研究主要使用2003年廣州市地籍籍資料和地理理信息系統測測算數值作為為序參量指標標的實際值，，不可得的數數據則從《廣州市統計年年鑒》和《中國城市建設設統計年報》補充獲得，將將各項數據輸輸入表格，使使用MicrosoftOffice-Excel軟件編輯功效效函數和協調調度函數，經經過上述計算算步驟最終得得出計算結果果。評價對象子系統分類序參量類型序參量指標單位功效性實際值Xi下限值bi上限值ai合理值Xo功效分值Ui權重WiUiWi城市土地利用系統城市土地利用的經濟效益子系統土地產出量地均GDP萬元/km2＋20920.5831268942547-0.2760.040.01104地均工業增加值**萬元/km2＋7451.173127038685-0.7940.030.02382……37廣州市城鎮土土地利用潛力力評價結果與與分析廣州市城鎮土土地利用潛力力評價實證應應用研究廣州市市城鎮鎮土地地利用用系統統的協協調度度C值為0.594，潛力力度P值為0.406。廣州市市城鎮鎮土地地利用用系統統基本本協調調，潛潛力度度較小小，城城市土土地利利用系系統部部分有有序。。其中，，城鎮鎮土地地利用用的經經濟效效益子子系統統的協協調度度為0.517，潛力力度為為0.483；社會會效益益子系系統的的協調調度為為0.540，潛力力度為為0.459；環境境效益益子系系統的的協調調度為為0.770，潛力力度為為0.230。38廣州市市城鎮鎮土地地利用用經濟濟效益益子系系統分分析廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究廣州市市城鎮鎮土地地利用用經濟濟效益益子系系統的的協調調度為為0.517，潛力力度為為0.483，系統統發展展“基本協協調”，但仍仍有潛潛力度度可挖挖。39廣州市市城鎮鎮土地地利用用社會會效益益子系系統分分析廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究廣州市市城鎮鎮土地地利用用社會會效益益子系系統的的協調調度為為0.541，潛力力度為為0.459，屬于于“基本協協調”判斷區區間。。40廣州市市城鎮鎮土地地利用用環境境效益益子系系統分分析廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究廣州市市城鎮鎮土地地利用用環境境效益益子系系統協協調度度最高高，潛潛力度度最低低。協協調度度高達達0.77，系統統比較較協調調，潛潛力度度僅為為0.23，潛力力度很很小，，系統統基本本有序序，但但距離離最優優狀態態尚有有潛力力可挖挖。41（3.1）中觀觀尺度度——天河區區土地地利用用潛力力協調調度模模型綜綜合評評價廣州市市天河河區土土地利利用特特點分分析仍保留留有許許多農農用地地，城城中村村較多多且用用地混混亂大學等等公共共建筑筑用地地密集集土地經經濟產產出與與其他他區比比較仍仍有發發展余余地高強度度利用用、布布局混混亂的的城中中村4243天河區區土地地利用用潛力力協調調度模模型綜綜合評評價廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究廣州市市天河河區土土地利利用特特點分分析仍保留留有許許多農農用地地，城城中村村較多多且用用地混混亂大學等等公共共建筑筑用地地密集集土地經經濟產產出與與其他他區比比較仍仍有發發展余余地天河區區的地地均產產出與與廣州州市其其他區區比較較4445天河區區土地地利用用潛力力綜合合評價價結果果廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究天河區區土地地利用用系統統的協協調度度C值為0.606，潛力力度P值為0.394。天河區區城市市土地地利用用系統統基本本有序序，發發展比比較協協調，，但距距離最最有狀狀態尚尚有潛潛力可可挖。。其中，，城市市土地地利用用的經經濟效效益子子系統統的協協調度度為0.688，潛力力度為為0.312；社會會效益益子系系統的的協調調度為為0.623，潛力力度為為0.377；環境境效益益子系系統的的協調調度為為0.447，潛力力度為為0.553。46天河區區城市市土地地利用用經濟濟效益益子系系統分分析廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究天河區區城市市土地地利用用經濟濟效益益子系系統的的協調調度為為0.688，潛力力度為為0.312，系統統發展展“比較協協調”，潛力力度較較小，，系統統基本本有序序。47天河區區城市市土地地利用用社會會效益益子系系統分分析廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究天河區區城市市土地地利用用社會會效益益子系系統的的協調調度為為0.623，潛力力度為為0.377，屬于于“比較協協調”判斷區區間的的下沿沿，潛潛力度度較小小，系系統基基本有有序。。48天河區區城市市土地地利用用環境境效益益子系系統分分析廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究天河區區城市市土地地利用用環境境效益益子系系統的的協調調度僅僅為0.447，潛力力度達達0.553，屬于于系統統發展展“不太協協調”這一判判斷區區間的的中間間水平平，潛潛力度度較大大，系系統偏偏離有有序狀狀態較較多，，有較較大的的挖潛潛空間間。49天河區區土地地利用用潛力力綜合合評價價結論論廣州市市城鎮鎮土地地利用用潛力力評價價實證證應用用研究究1.天河區區城市市土地地利用用系統統基本本有序序，發發展比比較協協調，，但距距離最最有狀狀態尚尚有潛潛力可可挖。。2.經濟、、社會會、環環境三三個子子系統統中，，潛力力度排排序為為環境境效益益子系系統>社會效效益子子系統統>經濟效效益子子系統統。經經濟效效益子子系統統的潛潛力挖挖潛需需要在在土地地產出出、土土地投投入和和土地地利用用強度度方面面進行行。環環境效效益子子系統統中環環境保保護和和污染染控制制亟待待重視視，水水污染染問題題較為為突出出。3.目前前天天河河區區土土地地利利用用的的強強度度沒沒有有影影響響社社會會效效益益和和環環境境效效益益的的取取得得，，因因此此，，在在保保證證社社會會效效益益和和環環境境效效益益的的基基礎礎上上可可以以對對城城市市土土地地利利用用的的經經濟濟效效益益潛潛力力進進一一步步挖挖掘掘。。4.針對天河區區城市土地地利用系統統的發展現現狀特點，，未來存量量土地利用用效益的挖挖潛措施應應從閑置土土地開發、、“棕色地塊”再開發、增增加用地強強度和提升升用地開發發檔次這四四個方面逐逐級展開進進行。50（3.2）中觀尺度度——多因素綜合合模型對廣廣州市土地地利用潛力力綜合評價（（以天河區區為例）按功能區進進行評價評價范圍的的界定控制層是不不參與評價價并對周邊邊用地產生生影響的地地塊，實際際評價區域域便是扣除除控制層之之后的建成成區。51功能區的劃劃分廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究采用計算機機手段，考考慮到功能能區劃分的的完整性和和一致性原原則，修正正采用街坊坊作為功能能區劃分的的基礎尺度度，對于過過小的街坊坊合并，對對于過大的的街坊進一一步劃分，，最終劃定定66個街坊作為為功能區。。52功能區功能能區評價指指標體系廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究采用特爾菲菲法為指標標體系中各各個指標的的影響權重重打分功能區具體指標權重（Wi）居住型單元總容積率（無量綱）0.23建筑密度（％）0.20土地閑置率（％）0.22公共用地比重（％）0.10功能區內道路廣場用地比重（％）0.12綠化率（％）0.13商業服務型單元總容積率（無量綱）0.28建筑密度（％）0.22土地閑置率（％）0.25公共用地比重（％）0.05功能區內道路廣場用地比重（％）0.15工業倉儲型單元總容積率（無量綱）0.20建筑密度（％）0.20土地閑置率（％）0.30公共用地比重（％）0.05功能區內道路廣場用地比重（％）0.15綠化率（％）0.10其他型單元總容積率（無量綱）0.20建筑密度（％）0.20土地閑置率（％）0.25公共用地比重（％）0.10功能區內

道路廣場用地比重（％）0.15綠化率（％）0.1053功能區土地地利用潛力力計算公式式設計廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究考慮各個指指標與土地地利用潛力力的關系，，認為土地地閑置率是是正向指標標，公共用用地比重、、功能區內內道路廣場場用地比重重、綠化率率是逆向指指標。建筑密度、、容積率既既不是逆向向指標，也也不是正向向指標，因因為在現實實生活中，，建筑密度度、容積率率過低固然然是對土地地資源的浪浪費，但是是建筑密度度、容積率率過高也不不可能營造造適宜的城城市環境。。建筑密度、、容積率較較低和較高高的情況下下，土地利利用潛力都都較大，因因此設定建建筑密度、、容積率存存在優值，，二者偏離離各自優值值的程度是是正向指標標。54功能區土地地利用潛力力計算公式式設計廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究評價公式如如下：C——評價單元的的潛力分值值r0——容積率的標標準值r——評價單元的的平均容積積率d0——建筑密度的的標準值d——評價單元的的平均建筑筑密度k——評價單元那那閑置土地地的比重u——評價單元內內道路廣場場用地比重重g——評價單元綠綠化率p——評價單元內內公用設施施用地的比比重55功能區土地地利用潛力力計算標準準值的設定定廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究廣州市天河河區功能區區尺度的土土地利用潛潛力多因素素綜合評價價的計算標標準值的設設定綜合運運用了經驗驗法和理論論推算法。。在對天河區區的計算中中，以容積積率為例，，理論推算算法求得的的平均容積積率是1.00，而所有容容積率的第第70％位數值是是1.09，二者比較較接近，也也基本符合合理論設想想。因此本本文選擇指指標排序的的70％位作為相相應指標的的理論值。。56評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究功能類型結結構各類功能區區數量比例例示意圖各類功能區區面積比例例示意圖57評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究潛力類型結結構各潛力類型型面積比例例示意圖58評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究潛力類型59評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究結構不合理理用地分布布圖60評價結果與與分析61評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究居住型功能能區評價居住型功能能區潛力類類型比例示示意圖62評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究工業倉儲型型功能區評評價工業倉儲型型功能區潛潛力類型比比例示意圖圖63評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究商業服務型型功能區評評價潛力類型面積（公頃）比例（%）低度利用115.4080.33適度利用28.2619.67過度利用00不均衡利用00合計143.6610064（4）微觀——天河區評價價單元尺度度的用地潛潛力多因素素綜合評價價評價范圍和和評價單元元評價單元尺尺度的微觀觀層面的潛潛力評價也也針對于除除控制層之之外的廣州州市天河區區。評價單元的的劃分利用用宗地法，，打破街坊坊的界線，，重新根據據現狀用途途合并土地地利用類型型相同的相相鄰宗地，，通過制圖圖綜合繪制制評價單元元。65判定土地利利用布局結結構廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究符合小列之之一者，即即為顯著不不合理1、M2或M3類工業用地地被居住用用地包圍，，則不合理理；2、如果某居居住型評價價單元周邊邊都是工礦礦倉儲型單單元，則不不合理；3、一二級地地價區中有有工業倉儲儲型的單元元，則不合合理；4、與控制層層土地利用用有所沖突突的，則不不合理（例例如若珠江江沿岸、大大學周邊有有M2或M3類工業街坊坊分布，則則不合理））；凡是布局結結構不合理理的評價單單元，均被被賦值為高高潛力級廣州市天河河區布局結結構明顯不不合理的用用地分布66評價結果與與分析廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究把布局結構構不合理的的土地潛力力值Cp賦為一個相相對較大的的正數，例例如10，而其他結結構合理的的單元Cp值采用各自自的真實計計算結果。。根據Cp值的分布，，可以按照照頻率分布布的自然間間隔劃分等等級區間，，共將天河河區各評價價單元的潛潛力分為五五等評價單元潛潛力分值的的頻率區間間67天河區各評評價單元潛潛力等級分分布圖廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究68土地利用潛潛力的類型型潛力分值的的頻率分布布圖評價單元分分類方法：：廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究69土地利用潛潛力的類型型土地潛力類類型劃分結結果土地利用類型比例（％）不均衡利用3.5低度利用35.7過度利用15.9適度利用44.9廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究70廣州市天河河區評價單單元尺度的的用地潛力力多因素綜綜合評價廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究71城鎮土地利利用潛力評評價基本結結論廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價總結廣州市城鎮鎮土地利用用系統基本本協調，潛潛力度較小小，城市土土地利用系系統部分有有序土地產出水水平相對較較低，土地地效益有待待提高城市用地結結構有待進進一步調整整用地強度相相對較低，，集約利用用土地是建建設節約型型社會的重重要環節市政設施較較好，而公公共服務水水平相對較較差，應加加強公共服服務設施的的建設城市綠化工工作卓有成成效，但仍仍需加強綠綠化和景觀觀營造工作作閑置土地問問題較為突突出72廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的總結廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的基本結果果各類建設用用地比例配配置較合理理，但農用用地偏多用地名稱占建設用地比例（%）國家標準天河區居住用地20-3220.17工業用地15-2510.8道路廣場用地7-156.3綠地8-1525.7天河區各類類用地的比比例天河區建設設用地結構構比例與規規劃建設用用地標準比比較73廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的總結廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的基本結果果結構明顯不不合理的用用地較少，，但珠江沿沿岸濱水資資源卻未能能充分利用用濱水空間示示意圖74廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的總結廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的基本結果果土地利用強強度整體偏偏低，集約約利用程度度較低，東東部和北部部尤其低效效天河區平均均容積率與與發達國家家和地區比比較圖廣州市天河河區土地利利用潛力比比例圖75廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的總結廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的基本結果果土地利用強強度整體偏偏低，集約約利用程度度較低，東東部和北部部尤其低效效76廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的總結廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究廣州市天河河區城鎮土土地利用潛潛力評價的的基本結果果西南部城中中村土地利利用強度普普遍過大土地開發成成本高，公公共設施相相對落后77廣州市天河河區城鎮土土地利用相相應對策探探討廣州市城鎮鎮土地利用用潛力評價價實證應用用研究加快產業用用地調整，，搬遷珠江江邊濱水區區的工業企企業提高土地低低度利用地地區的利用用強度，盡盡快將閑置置用地投諸諸利用采取多種措措施，加強強存量土地地的內涵挖挖潛，提高高土地利用用集約度，，節約集約約利用每一一寸土地改造城中村村，改善其其土地過度度利用的局局面加大規劃力力度，宏觀觀調配土地地資源注重采用“高層低密度度”的建筑布局局向地下、半半地下空間間發展78二、節約集集約利用土土地研究節約與集約用地因素分析界定土地節約與集約利用內涵各類用地集約利用水平影響因素分析城市建制鎮農村居民點獨立工礦交通運輸居住用地工業用地商服用地經濟因素社會因素環境因素技術因素構建土地節約與集約利用指標體系城市建制鎮農村居民點獨立工礦交通運輸居住用地工業用地商服用地各類用地各業用地各類用地各業用地制定土地節約與集約利用的標準資源因素…791、節約與集集約利用土土地的內涵涵土地集約利利用（IntensiveLandUse）這一概念念最早是由由英國經濟濟學家大衛衛·李嘉圖（1772～1823年）在論述述級差地租租理論時提提出的，指指在一定面面積土地上上，集中投投入較多的的生產資料料和勞動、、使用先進進的技術和和管理方法法，以求在在較小面積積土地上獲獲取高額收收入的一種種農業經營營方式。近年來針對對城市蔓延延式的擴張張，國外學學者提出了了緊湊城市市（CompactCity）、精明增增長（SmartGrowth）等概念。。為確保城城市的可持持續發展，，歐洲則提提出MILU（MultifunctionalIntensiveLandUse）的概念，，強調功能能多樣化集集約利用土土地。801、節約與集集約利用土土地的內涵涵國內有關專專家對節約約與集約利利用土地比比較一致的的理解是：：一是節約約用地，就就是各項建建設都要盡盡量節省用用地，千方方百計地不不占或少占占耕地；二二是集約用用地，每宗宗建設用地地必須提高高投入產出出的強度，，提高土地地利用的集集約化程度度；三是通通過整合置置換和儲備備，合理安安排土地投投放的數量量和節奏，，改善建設設用地結構構、布局，，挖掘用地地潛力，提提高土地配配置和利用用效率。節約與集約約利用首先先應基于結結構、布局局的整體優優化，否則則，某一地地塊微觀上上的集約無無法改變城城市總體結結構布局不不合理帶來來的粗放與與浪費。第第二，土地地利用是一一個動態過過程。受自自然條件、、經濟發展展水平等諸諸多因素的的影響，當當影響因素素發生變化化時，土地地節約與集集約利用水水平也相應應地會發生生變化，這這就決定了了對其評價價的標準甚甚至指標也也必然不是是一成不變變的，動態態的過程需需要開放性性的指標與與標準。第第三，要明明確土地是是人們生產產、生活的的載體，集集約節約利利用評價不不應以經濟濟利益為唯唯一尺度，，需要綜合合考慮生態態、環境及及社會效益益。812、節約與集集約利用土土地影響因因素分析定性比較分分析例如：經濟濟發展水平平分析世界大城市市CBD就業密度前前12位序號城市區商業區商業區就業人口商業區面積（km2）就業密度（人/km2）年份1紐約市區核心739,4523.10891,86119902香港CBD核心193,5201.03672,12219903紐約市區中心340,0282.07263,36119904芝加哥CBD核心385,3992.5957,45319905巴黎拉德方斯140,0001.55434,78420006紐約59大道以南1,967,00023.05132,94719907香港維多利亞-九龍1,107,59314.24530,02119908多倫多CBD143,6501.81330,59219909舊金山CBD291,0363.88528,924199010華盛頓CBD316,7234.66226,231199011漢城CBD1,226,83021.23822,303199012東京CBD核心2,434,16342.21722,262200182國家政策與與城市規劃劃的引導與土地相關關的政策導導向也會對對城市土地地的集約利利用水平產產生影響。。美國在1960年代開始的的郊區化運運動，政府府鼓勵私人人轎車的使使用對這一一進程起到到了推波助助瀾的作用用，造成了了城市的低低密度擴張張，基礎設設施利用效效率很低，，也造成能能源的極大大浪費。現現在美國政政府和學者者意識到城城市蔓延的的種種弊端端，為扭轉轉這種趨勢勢提出了城城市精明增增長和緊湊湊城市的概概念。832、節約與集集約利用土土地影響因因素分析定量分析842、節約與集集約利用土土地影響因因素分析定量分析852、節約與集集約利用土土地影響因因素分析定