房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅審計(jì)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的部分及其附帶的各種權(quán)益。目前,房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中地位是毋庸置疑的。之所以如此,不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)建材、裝修、家具等各個(gè)行業(yè)的開(kāi)展;同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占整個(gè)國(guó)家收入的比重也是別的行業(yè)都無(wú)法比擬的。但是,房地產(chǎn)行業(yè)也是偷漏稅非常嚴(yán)重的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)偷稅嚴(yán)重的產(chǎn)生原因主要有以下幾個(gè)方面:首先,是房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)復(fù)雜、環(huán)節(jié)多,難以核查。房地產(chǎn)有從工程立項(xiàng)、獲取土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)。而且,房地產(chǎn)行業(yè)工期長(zhǎng)、會(huì)計(jì)核算特殊導(dǎo)致偷稅手段專業(yè),很難查取相關(guān)證據(jù)。.LWlm其次,偷稅所受到的實(shí)際處分過(guò)輕,開(kāi)發(fā)商仍有利可圖。按照我國(guó)?稅收征管法?第六十三條規(guī)定:對(duì)于納稅人偷稅的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。百分之五十以上五倍以下給與的自由裁量權(quán)較大,實(shí)際中多數(shù)都以百分之五十的下限進(jìn)展處分。這對(duì)于收益率極高的房地產(chǎn)行業(yè)簡(jiǎn)直是九牛一毛,缺乏以使企業(yè)產(chǎn)生敬畏心里。最后,是開(kāi)發(fā)商對(duì)貪污腐敗本錢轉(zhuǎn)嫁的需要。由于行業(yè)潛規(guī)那么,開(kāi)發(fā)商早期投入的資本不能在正常的賬務(wù)中進(jìn)展處理,因此,便千方百計(jì)虛開(kāi)發(fā)票,將非正當(dāng)支出列入開(kāi)發(fā)本錢,造成?稅收征管法?第六十三條所述的納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證,或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入的偷稅形式。(一)隱瞞收入。隱瞞收入是房地產(chǎn)行業(yè)主要的偷稅手段之一,企業(yè)可以借此大幅度減少納稅根底。隱瞞收入的詳細(xì)表象有:銷售收入確認(rèn)不及時(shí),少列收入坐支現(xiàn)金,對(duì)銀行的按揭款不及時(shí)入賬,或?qū)唇铱钣?jì)入借款科目。有的將實(shí)現(xiàn)的收入長(zhǎng)期掛在往來(lái)科目延期結(jié)轉(zhuǎn)。(二)擠占、多提、虛列本錢是房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的另一主要手段。其典型的做法是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建筑商互相勾結(jié),有預(yù)謀、有目的、有步驟地通過(guò)先與承建方編造虛假合同,再讓承建方多開(kāi)建筑安裝發(fā)票的手段,人為地進(jìn)步造價(jià),增大建安本錢,以少繳企業(yè)所得稅。(三)會(huì)計(jì)資料混亂、財(cái)務(wù)核算不標(biāo)準(zhǔn)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工期長(zhǎng),與建安企業(yè)結(jié)算不及時(shí)。造成未售房面積,收入未轉(zhuǎn)但本錢已提早列支,即收入和本錢不配比無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧。房地產(chǎn)業(yè)主要稅種中,營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅根據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn),向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),獲得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。而企業(yè)所得稅的計(jì)稅根據(jù)的應(yīng)納稅所得額是以企業(yè)利潤(rùn)為主要根據(jù)進(jìn)展調(diào)增和調(diào)減的。很顯然,房地產(chǎn)業(yè)三種主要稅種的征收都與收益有關(guān),因此對(duì)收益相關(guān)工程的審計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅收審計(jì)的重點(diǎn),其主要集中在收入和支出工程兩方面,詳細(xì)審計(jì)方法如下:(一)收入的審計(jì)。收入審計(jì)的重點(diǎn)有經(jīng)營(yíng)收入、其他業(yè)務(wù)收入、預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收(付)等往來(lái)科目。特別注意幾下問(wèn)題的審查:1.審查經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬,并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對(duì),查看有無(wú)分解房地產(chǎn)收入或隱瞞收入情況;對(duì)應(yīng)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對(duì),查看開(kāi)發(fā)企業(yè)有無(wú)將獲得的實(shí)物收入直接計(jì)入固定資產(chǎn)、原材料等賬戶,隱匿銷售收入;審查預(yù)收賬款、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收(付)等科目并與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、記賬憑證、原始憑證相核對(duì),查看是否將收入掛賬,不及時(shí)申報(bào)納稅。2.審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的購(gòu)房訂金,是否存在不做收入,不申報(bào)納稅的情況。?中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例施行細(xì)那么?的第二十五條規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。很多企業(yè)以銷售沒(méi)有實(shí)現(xiàn)為由,不將收取的預(yù)收款或定金及時(shí)申報(bào)。3.審查購(gòu)房及購(gòu)房人變更姓名的各種手續(xù)費(fèi)、因超過(guò)協(xié)議交款期限而扣繳的購(gòu)房定金收入、企業(yè)管理部門對(duì)其所屬的房產(chǎn)收取的房租收入、小區(qū)效勞費(fèi)、場(chǎng)組等是否做應(yīng)稅收入進(jìn)展申報(bào)。4.審查房地開(kāi)發(fā)企業(yè)是否人為分解售房收入的現(xiàn)象。例如:某開(kāi)發(fā)商銷售一單元售價(jià)是45萬(wàn)元/套,收款時(shí)卻分別使用收據(jù)、發(fā)票等向買主收取:水電費(fèi)0.8萬(wàn)元(該費(fèi)用為水電部門向施工單位收取的設(shè)施配套費(fèi),應(yīng)列入工程本錢,不應(yīng)在價(jià)外向客戶收取),二次裝修5萬(wàn)元(虛列工程),這樣房?jī)r(jià)就減為39.2萬(wàn)元,從而到達(dá)偷稅的目的。5.特別注意有出租房、周轉(zhuǎn)房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審查。因?yàn)樯唐贩俊⒊鲎夥亢椭苻D(zhuǎn)房三者之間的用途很不穩(wěn)定,假設(shè)銷售市場(chǎng)疲軟,可將商品房對(duì)外出租;假設(shè)銷售市場(chǎng)看好,出租房可變?yōu)樯唐贩夸N售。商品房暫時(shí)未出售前,可臨時(shí)用作安置拆遷戶,拆遷戶回遷或安置完畢,周轉(zhuǎn)房可用作出租或銷售。在審查時(shí)要注意三者之間的增減變化,查看出租或銷售收入是否計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入,是否存在將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售后直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房所發(fā)生的攤銷費(fèi)和改裝修費(fèi)等。(二)本錢及期間費(fèi)用的審計(jì)。開(kāi)發(fā)本錢和期間費(fèi)用的審查是確定企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額和土地增值稅扣除工程的關(guān)鍵。在審計(jì)開(kāi)發(fā)本錢和期間費(fèi)用時(shí),首先要理解企業(yè)有關(guān)本錢控制的內(nèi)部管理體系是否合理。以確定企業(yè)本錢核算的可依賴程度,然后根據(jù)可依賴程度不同,組建審計(jì)小組進(jìn)展審查。本錢審查詳細(xì)有以下方面:1.獲得土地使用權(quán)所支付金額是否準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有的土地一種是為自己建造辦公房、職工宿舍等,這部分土地使用權(quán)應(yīng)列為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品時(shí),開(kāi)發(fā)產(chǎn)品使用范圍內(nèi)的土地使有權(quán)也伴隨轉(zhuǎn)讓,這部分本錢才能作為企業(yè)所得稅和土地增值稅的扣除工程。可審查開(kāi)發(fā)本錢借方發(fā)生額,對(duì)照支付費(fèi)用的原始憑證,看其費(fèi)用支出的合法性、有無(wú)不屬于土地使用權(quán)的費(fèi)用混入的情況。2.公共設(shè)施配套費(fèi)應(yīng)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套發(fā)生的支出。審查時(shí)注意企業(yè)是否按規(guī)定時(shí)間調(diào)整預(yù)提費(fèi)用賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)本錢的轉(zhuǎn)銷期以開(kāi)發(fā)小區(qū)的建立期為準(zhǔn),在此期間本錢的轉(zhuǎn)銷通過(guò)主管財(cái)政部門審查批準(zhǔn)后,才能通過(guò)預(yù)提方式進(jìn)展,在小區(qū)全部正式開(kāi)工結(jié)算時(shí)調(diào)整預(yù)提費(fèi)用。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般先建住宅,后建配套設(shè)施,使得已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施建立費(fèi),無(wú)法按實(shí)際實(shí)際本錢結(jié)轉(zhuǎn)和分?jǐn)偂Ｒ虼?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可按未配套設(shè)施概算為基數(shù),計(jì)算已出售住宅應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額,一預(yù)提方式計(jì)入住宅本錢。.LWlm3.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)審查。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)直接組織管理開(kāi)發(fā)工程所發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、福利費(fèi)、折舊、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。可審查開(kāi)發(fā)本錢、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款、庫(kù)存材料、預(yù)提費(fèi)用、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等科目,結(jié)合有關(guān)明細(xì)賬和原始憑證,核對(duì)費(fèi)用發(fā)生的真實(shí)性和列支的合法性;審查是否按權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與本錢費(fèi)用相配比的原那么。4.其他土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建造安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)等主要