竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的服務，優(yōu)質(zhì)的文檔，謝謝閱讀 /雙擊去除決定較高房價水平的主導力量： 12個中國特色的因素決定較高房價水平的主導力量： 12個中國特色的因素時間：20XX-11-04欄目：工作匯報第1頁共9頁有關中國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題的爭論近些年始終沒有停息過。政府必須透過泡沫般的情緒化言論，對中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)形勢形成科學認識，否則許多不科學、不合理的言論可能誤導甚至脅持政府的宏觀決策。我認為目前的房價水平較高，但導致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著１２個具有中國特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡單地與國外、與國際標準比較是不科學的。一、六大國情背景決定了長期的明顯的求大于供局面所謂“六大國情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長、城市化進程加劇、經(jīng)濟高速增長、城鄉(xiāng)收入差異嚴重、家庭規(guī)模小型化等６個明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國發(fā)展背景與特點的因素。中國人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的１／３，如果與俄羅斯、加拿大、美國這些國家比，差距就更明顯了。在土地問題上，我們的國策是“一要吃飯，二要建設”，也就是說農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問題。這么大的國家，如果糧食短缺，需要大量進口，可能就不是一個外匯或者經(jīng)濟問題了。國內(nèi)的穩(wěn)定問題不說，中國還必然會受到西方大國的要挾，在政治上、外交上、國家安全上甚至領土完整上付出大的代價。 １９９４、１９９５年，美國人萊斯特·Ｒ·布朗連續(xù)發(fā)表了兩篇表達同一思想的驚世駭俗的文章——《誰來養(yǎng)活中國——當２０第2頁共9頁３０年中國糧食問題成為世界問題的時候》、《未來的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對的。中國已經(jīng)成為糧食凈進口國，嚴格保護耕地的意義已經(jīng)不止停留在紙面上。要嚴格控制耕地，控制城市規(guī)劃面積，可用于城市建設的土地就受到限制，房地產(chǎn)開發(fā)就受到限制，供給的增長就受到了限制。另一方面，中國的人口卻在繼續(xù)增長，在這種人口的機械增長過程中，城市人口必然隨之增長，對房地產(chǎn)的需求就要增加。除了機械增長外，還有個結構變化問題，也就是城市化問題。中國城市化已進入加速發(fā)展期，城市化率已由１９９３年的２８％提高到２００３年的４０．５％。根據(jù)統(tǒng)計，２００３年，中國共有建制市６６０個，同年，中國總人口為１２．９億，其中市鎮(zhèn)人口為５．２億。２００３年城市人口上升了１．５個百分點，大約增加了２０００萬。但中國的城市化也需要二、三十年的過程。它會帶動投資熱，當前８０％左右的中長期投資就都與城市住房、公共基礎設施建設有關。它還會帶動重工業(yè)的再次發(fā)展和消費升級。而消費升級又帶動服務業(yè)的高速發(fā)展，當然也要房地產(chǎn)業(yè)作支撐。中國還處于經(jīng)濟高速增長階段。改革開放以來中國的增長速度世界第一，而且這種趨勢還會繼續(xù)下去。如果中國致力于構建緣西邊境國際經(jīng)濟合作帶，至少會在經(jīng)濟不過剩的情況下再高速增長２０年。世界經(jīng)驗表明，經(jīng)濟起飛時期，房地產(chǎn)業(yè)需要超前發(fā)展以提供固定資產(chǎn)支撐。第3頁共9頁房地產(chǎn)也不可能不發(fā)展，因為這一階段收入增長快，住房需求必然旺盛。再就是城鄉(xiāng)收入差異問題。中國這個問題很嚴重，而且未來１０年內(nèi)不可能解決。不僅僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)量低、糧食不值錢問題，農(nóng)村土地少、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟不發(fā)達，就業(yè)機會也很少，而城市就業(yè)機會多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險、最低生活保障、各種救濟等。這么大的誘惑當然農(nóng)民爭著進城了。進城就得有房住，不管是租房還是買房。最后，我們看家庭規(guī)模小型化傾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中國城市家庭結構中高達６０％以上，而且有增加的趨勢。這種社會變革使中國傳統(tǒng)的大家庭結構受到?jīng)_擊，增加著對住房的需求。家庭結構愈小，人均消費面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此即使人口總量不變，小家庭結構的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加。二、三大制度背景從時間、空間兩個角度極大地抬升了需求水平三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社會福利制度現(xiàn)狀對房產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。前兩個因素從時間角度將原本該均勻分布在幾十年時間段的住房需求擠壓到當前較短的大約２０年左右甚至更短的時間實現(xiàn)，特別是最近幾年是典型的“噴發(fā)期”；后一個因素則從空間角度將分布在全社會的住房需求吸附城鎮(zhèn)中實現(xiàn)。這促進了城市化的進程，但與城市化本身的起因是不同的，是農(nóng)民階層對城鄉(xiāng)社會福利分配不公的本能反映。第4頁共9頁傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種國家統(tǒng)包統(tǒng)配、低租金使用的實物福利制度，由于存在著住房建設資金不足、國家和企業(yè)包袱沉重、房屋失養(yǎng)失修現(xiàn)象嚴重、住房分配不公和苦樂不均等一系列嚴重的弊端和問題，國家決定實施住房制度改革，把城鎮(zhèn)住房還原為商品，促進城鎮(zhèn)住房供給的增加，建立廣闊的住房市場。但是，由于人的自利本性以及各種體制、制度的相互制肘，這項改革是相當艱巨的。盡管住房制度改革已經(jīng)搞了２０多年，但在前幾年未徹底切斷福利分房渠道以前，人們或多或少存在“賺便宜”的想法，有錢也不想自己買，至少不愿按市場價買，買方的需求遠沒有現(xiàn)在這么大。但住大房、住好房的愿望是與日俱增的。１９９８年６月，國務院下發(fā)了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求從１９９８年下半年起停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。但直到２００１年，實物分配的渠道才基本被堵死。當福利分房渠道被徹底切斷后，大家知道再等已經(jīng)沒有結果，必須買房了，于是壓抑了十幾年、幾十年的需求疊合在一起迸發(fā)出來。另一方面，金融制度改革帶來了金融深化、金融競爭和信貸業(yè)務創(chuàng)新，銀行開辦了按揭貸款業(yè)務，而且競爭導致貸款成數(shù)很高。這帶來了個人住房貸款余額的急劇增加。例如，２０００年年初建設銀行的個人住房貸款余額為８６４億元，年末就達到了１７９１億元。截至２００２年年末，四大國有商業(yè)銀行的第5頁共9頁個人住房貸款余額達７２１３億元。此后這項業(yè)務發(fā)展更快，截至２００４年１１月１７日，僅工商銀行一家個人住房貸款余額就達到了４０２７．１１億元。對購房者來說，只要交上２０％的首付，其余８０％銀行解決，有的銀行一度還開辦了“零首付”個人住房貸款業(yè)務。這就使“租小房→租中房→買小房→買中房→買大房”這樣一個未來十幾年、幾十年逐漸實現(xiàn)的需求過程跨越中間環(huán)節(jié)，一步到位了。與住房制度改革帶來的影響相匯合，一前一后幾十年的需求疊加到幾年、十幾年爆發(fā)，當然很強烈。目前，個人購買商品房的比重已達９５％以上，居民已經(jīng)成為住房投資和消費的主體，市場需求主體發(fā)生了根本性轉變。 再就是福利制度問題。目前中國在城鄉(xiāng)福利制度的安排上存在巨大差別。這突出表現(xiàn)在教育與醫(yī)療保障上。由于區(qū)位、政策和市場等原因，教育資源呈現(xiàn)出違背公平的流動、積聚和配置格局，使城鄉(xiāng)之間的相對差別和絕對差別明顯拉大。在醫(yī)療資源的城鄉(xiāng)配置上也是如此。在城市里，有完善的醫(yī)療服務體系，大醫(yī)院林立；有完善的教育體系和高質(zhì)量的師資。大城市比中小城市更有優(yōu)勢。而在農(nóng)村，農(nóng)民面對的是缺醫(yī)少藥的醫(yī)療條件和殘缺不全的九年制義務教育。城鄉(xiāng)之間還存在其他方面的福利差別。改革以來?農(nóng)民的見聞開闊了，心理上的不平衡也突出起來。近年來由于政府對城鄉(xiāng)來往控制程度稍有放松，這必然引起農(nóng)民向城市流動，中小城市的人向大城市流動，第6頁共9頁形成城市化的動力之一。顯然這對住房需求也要產(chǎn)生巨大影響。三、“三大意識背景”對房價的上升具有明顯的推波助瀾作用“三大意識”是指城鄉(xiāng)階層意識、群居意識和正在形成的負債消費意識。它們對住房需求的擴大和房價的上升也是有重要影響的。城鄉(xiāng)階層意識源于城鄉(xiāng)經(jīng)濟差別和政治差別的客觀存在，而經(jīng)濟差別與政治差別又是密切聯(lián)系在一起的。城鄉(xiāng)經(jīng)濟差別主要表現(xiàn)在不同的產(chǎn)業(yè)結構上。城市主要以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主導，鄉(xiāng)村主要以傳統(tǒng)的第一產(chǎn)業(yè)為主。由于城市第二、第三產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模大，產(chǎn)品附加值高，使的城市居民的收入水平比鄉(xiāng)村居民高。另外，由于城市產(chǎn)業(yè)起初發(fā)展勞動密集性產(chǎn)業(yè)，勞動就業(yè)率比農(nóng)村高。由于城市在經(jīng)濟上一直處于主導地位，它在政治上也處于優(yōu)勢。城市是一個區(qū)域的重要組成部分，也是經(jīng)濟空間的載體，其在區(qū)域的地位顯得越來越重要。在現(xiàn)階段，城與鄉(xiāng)的政治關系是領導與被領導的關系。由于在經(jīng)濟上廣大鄉(xiāng)村是城市的腹地，政治上也處于弱勢地位。再加上福利差異等因素的影響，市民與農(nóng)民之間就產(chǎn)生了還存在嚴重的階層意識，也就是地位意識問題。有一些城里人看不起農(nóng)村人，農(nóng)民每天面朝黃土背朝天，生活水平、見識等等確實與市民存在明顯差距，所以農(nóng)民盼望著“跳龍門”，進入城市生活、工作，即使第一代進城農(nóng)民遇到了許多困難，他們一般也會努力去克服，以求為子女換來生存的“尊嚴” 。城市主要是通過人的思維規(guī)第7頁共9頁劃建造的，它根據(jù)人的生活需要建設相應的人工生活環(huán)境，能更大程度的滿足人的需求。而鄉(xiāng)村是純自然的，限制了人們更好地生活。城市又是科學技術的創(chuàng)造地，城市的勞動力比鄉(xiāng)村的勞動力更容易獲得科學技術知識，而大多數(shù)大學生都選擇在城市工作和生活，更加劇了城鄉(xiāng)科學技術水平的差別。亞里士多德說過：“人們?yōu)榱嘶钪奂诔鞘校粸榱嘶畹酶镁恿粲诔鞘小！边@一點似乎在中華民族身上體現(xiàn)得更加明顯。中華民族的群居意識是很強的，也是很有特色的社會現(xiàn)象，即使到了國外也要住在一起，所以形成了不少“唐人街”。由于中國人好熱鬧，重視血緣、姻緣、地緣、學緣、業(yè)緣等各種關系，崇尚互愛互助、密切交往，這也導致人口不斷集中，從社會學角度促進了城市化，增大了住房需求。中國人的傳統(tǒng)意識是花昨天的錢，而不是花明天的錢。所以中國人沒有借款意識，一般是不負債的。但隨著對外開放的推進，人們的觀念逐漸變化。那個中國老太太和美國老太太在天堂里的如何買房的“對話”被每一個中國人都聽到了，大家一下子思想都解放了，能貸款消費為什么不干呢？于是大城市眾多的“百萬負翁”出現(xiàn)了，顯然這會對住房需求的擴張產(chǎn)生巨大的推進作用。綜上所述，在正常的市場狀態(tài)下，也就是說如果政府不進行嚴格的干預，至少今后２０年內(nèi)中國的住房總需求是明顯大于總供給的。這種市場背景的出現(xiàn)源于“六大國情背景、三大制度背景和三大意識背景”的共第8頁共9頁同作用，這些因素