商鋪拆零銷售售后返租糾紛案例解析本案事實2017年購買了青海省西寧市某房地產公司開發的?個商品房項?，占地?積17.59平??的?個商鋪，價格是在50多萬左右，約定三年之內陸續清繳房款。業主跟開發商簽訂合同的同時?并簽訂了商鋪的委托合同，簽訂了10年的委托期限，合同當中規定第三年開始，開發商按照總房款的8%進?返租，即從20年4?到2011年4?應該返租4萬元左右，但是現在返租期超過1年零4個?，跟開發商溝通過?次，開發商都以資?缺乏沒有錢為由去拒絕?付租?，?今我們?分錢都沒有拿到，業主就要求退房，開發商?以房屋已經辦理了?簽備案為由拒絕退房，有的業主在跟開發商的糾紛解決過程中已經達到了退房的?的，但沒有拿到實際的房款，也就是說、房屋雖然給退了，合同解除了，但是也沒有拿到房款。業主訴求這種情況下，業主想咨詢三個問題：第?：問題如果采??政?式維權的話該怎么?？第?：運營?現在以沒有錢為由拖?或者是拒絕?付租?，我們想要租?該怎么辦？第三：如果后續開發商跑了或者申請破產的話，我們這些沒有辦理?簽辦的業主該怎么辦？李律師觀點：根據這樣的事實背景，我們跟?家梳理了?個?較關鍵的事實：第?：我們可以看到業主是在17年簽訂買賣合同的，被要求同時簽訂了?個委托經營合同。第?：我們可以看到業主所簽訂的托管合同??是第三年的時候按照購房款的8%進返租，但是?前沒有拿到任何的租?。有部分業主辦理了?簽，也有業主是沒有辦理?簽的，整個項?是有預售許可的，會涉及到?部分分割拆零的問題，現在也有部分業主是退房了，但是沒有拿到任何的退房款。我們業主除了民事以外，還有?部分與政府的信訪這類的溝通，但是對于案件沒有任何實質性的進展，現在我們這類型案?的話，其實就是商戶的分割拆離售后返租的問題，這類型的案?其實我們在往期的直播?頭說的不少了，當然這個案?的業主可能是第?次來接觸到我們，所以我們把民事維權的局限性這??再給?家講?下，在講民事維權的局限性之前，我還是要給?家講?講售后返租，分割拆零銷售的商業?的是什么？那么通常我們在房地產開發的項?當中，尤其是做商業?房的開發，他有?個特點：商業開發要占?的資?很?，投?的資?量很?，未來資?的回報周期?常的長。所以為了解決這種商業?房，我們很多的開發商在做商業?房開發的時候，他都在做什么？分割拆零銷售，分割拆零銷售可以使得我開發商快速的回籠資?，解決前期投??，回報周期長的問題。但是有?個問題，如果我分割拆零銷售，不是帶著?個?回報的承諾的話，其實它的商鋪是不那么好賣，不是那么容易賣得出去的，但是如果回我承諾你?回報的收益，那么未來如果說我商場運營不好或者運營起來了之后，我能不能有這樣的租?收益保障，或者是經營好真的有這樣的租?收益，開發商愿不愿意給你。那么我們經過實務中?量的案例，我們看到其實售后返拆零銷售就是?場騙局，是?個商業騙局，他的商業根本的?的就在于什么？我?你業主的錢來建房，但是房屋的實際控制權還在我開發商??，未來商業如果運營起來了，真的有?租?的收益的時候，他其實是不想給你的，未來如果商業運營不起來，那么風險其實也都由我們所有的業主來承擔。所以我們現在看到社會中出現了?量的售后返租分割拆零銷售的案例，都出現了很多的違約的問題，那么我們看到這背后的商業的實質是什么？后的商業的實質是什么？開發商想?你們業主的錢來建房，以分割拆零銷售的?式賣出去，同時配合?回報，我可以很快的回籠資?，但是未來的售后返租，我通過?個第三?成??個獨?的主體托管公司跟你簽訂托管合同，這個托管合同不去履?的時候跟我開發商是沒有關系的，我開發商跟你簽訂的房屋買賣合同已經履?完畢，房?已經?簽，那么即使還沒有交付到你的??，但是我這個?簽就意味著交付的?部分的結束，對吧。現在就是已經?簽的以收不到租?為理由，去要求退房，那么其實是不產?這種必然的法律后果。從法律??，為什么我們的民事維權很難，在現有的這種商業圈套的設計之下，還有我們現在簽訂的合同限制的條件之下，我們現在售后返租分割拆零銷售拿不到租?收益的違約案件，事實上他在民事上的維權的途徑上是很具有局限性的。那么從法律層?我們來給?家分析?下，對于這類型的案件有兩種民事維權途徑，?個就是要么我退房，?個我不退，我要求你繼續按照我們合同約定的內容去?付租?，那么這兩條路為什么很難，?不通？我們介紹完背景之后，從法律的層?再來給?家做?個詳細的分析，那么現在退房其實在我們司法實務?頭，真正能?持退房的情形很少，第?類就是嚴重的質量問題，嚴重到主體結構可能有安全的問題，?住進去是不安全的，有可能房屋會發?倒塌，除?嚴重到這種程度的質量問題，你可以去退房，否則?般很難。另外?個就是逾期交房，逾期交房我們通俗的講就是爛尾，?且我們現在法律逾期交房短期內它不能退房，你只有逾期交房?年以上，?且這個項?沒有交付的可能性，出現了你購房的根本?的落空，這個時候你可以去退房，但是往往逾期交房?頭的案?，即使你退房成功，最后也是執?不了的，現在我們在退房的司法實務?頭把退房的那條線畫的就很?，他的要求就很嚴格，除?是?常嚴重的?為，導致我根本的購房?的落空的?為出現的時候，這個時候你才可以退房。那么現在我們購買商鋪有?個問題，你租?收不到是不是等同于你購房的?的落空？法律是這么認為的，你購房的?的就是擁有這個房?，你享有?租?收益是?個投資?為，那么只要開發商把房?交給你，完了之后你能收到這個房?，你的根本購房?的就沒有落空，說?了你買的商鋪還在，法律就認為你的根本購房?的沒有落空。所以現在我們在這類型的案??頭，因為開發商在做商業的騙局的時候，他其實是做了?個合同上的設置的，他把房屋買賣合同與托管合同它是兩個獨?的法律關系，它是分別兩個主體來跟你分別簽訂了房屋買賣合同與托管合同，那么現在就有?個問題？當我開發商把房?建起來，那么因為它是期房，這?頭建起來只要是建房的?為存在，?且這個建房之后我跟你簽訂了?簽，銀?也給你貸款了，未來的話簽訂房屋買賣合同，我們法律現在認為只要?簽構成的話，你想以收不到租?為理由去退房，法院都不會?持的。因為這?頭有?個很關鍵的問題是什么？托管協議?頭通常都會帶有委托收房的協議，所以法律會認為房屋買賣合同你只要把錢交了，?且他把房?建了，他給了你委托收房的托管?，那么開發商的全部義務就履?完畢了，那么托管合同是另外?個獨?的法律關系，即使在托管合同?頭他沒有按照合同的約定給你去付租?，但是租?的違約不必然導致退房的法律后果。那么現在我們本案的這種商業的交易的環節?頭，交易的模式就是什么？把房屋買賣還有托管它獨?了兩個合同，兩個主體給你分別簽訂了兩個合同，它等同于兩個法律關系，后??個法律關系簽訂的合同違約不必然導致前?的?個房屋買賣合同必然?效，必然導致退房的法律后果出現。那么在我們現實的這種社會背景之下，這類型的案?開發商因為他已經投?基建了，如果有?戶能夠退房成功的話，會帶來什么？效仿效應，?家都會來去起訴的，拿著?個勝訴判決?家都會來跟著起訴。這類型的案?，即使訴到法院，開發商也會盡他最?可能阻?這類型的判例的形成，所以這是現實上我們也會存在?些司法審判?頭存在的障礙。同時在法院考量的因素?頭，他也會考慮到如果有?戶因為收不到租?退房成功，我們先說他法律上可不可以，那么即使法律上可以，那么只要有?戶退房成功，其他?都會去效仿，那么其他?都去效仿的時候，這個案??家都是有勝訴判例的話，那么這種情況之下它就會形成什么？群體性勝訴，但是執?不能的案例，因為開發商投?的基建成本是以固定的，那么在投?基建成本固定的情況之下，那么如果有固定成本之下，所有的?都去退房，退房都成功，開發商其實是拿不出來那么多的錢的，這種情況下它就會成么如果有固定成本之下，所有的?都去退房，退房都成功，開發商其實是拿不出來那么多的錢的，這種情況下它就會成為?個什么？群體勝訴，但是執?不能的社會穩定問題，所以法院在審判這個類型的案?的時候，他是?常的審慎的，那么基于這么多的因素來考慮，這個案?其實他會有敗訴的風險，當然我們說敗訴是什么？你以收不到租?為理由，去起訴的話它是會有敗訴的，但是這個項?它爛尾了，它沒有形成真正的交付，沒有交付環節，以其他的理由去退房成功的，我們不論，我們只是說你單純的以收不到租?為理由去退房是很困難的，但事實上我們本案有其他的業主是退房成功的，執?不到：第?：在法律上退房很困難，以租?收不到為理由去退房，?乎沒有可能，但是這個項?如果同時存在其他的違約，你即使可以退房成功，但是他也會執?不能，你根本拿不到錢，最后可能房跟你沒關系，錢跟你也沒有關系。所以單純的打?個退房的訴訟，它存在很?的局限性，有很多的障礙讓我可能打都打不贏這個官司，那么可能我去千?萬苦的消除了這些障礙，找到了退房的理由，退房成功了之后你也有可能拿不到錢，這就是我們現在退房的這類型訴訟?頭在現實中遇到的困境。第?：要求?額?付租?，其實我們很簡單，你要么把房?給我退了，要回我的購房款，要么這個房?你繼續經營，但是你按照合同給我去?付?額的租?，我們現在本案的情況是什么？合同約定的8%的收益?今沒有?付，那這個案?是這樣?的，兩個合同是獨?的，你去起訴他要求按照合同約定去履??付租?，法律上你是會勝訴的，但是執?不了，為什么執?不了？因為他單獨成??個托管公司來跟你簽訂托管合同，那么他其實根本的?的不是說未來我要把商場經營起來，把?收益給你，我們看到了?量的案例，這個案?要么有的是什么項?爛尾了，根本經營不起來，即使真能經營起來，這個項?的收益也不錯，事實上托管公司還是會違約的。因為這?頭商業的真正的?的是什么？?你們業主的錢建房，實際控制權還在我開發商??，什么叫實際控制權還在我開發商??，商場的統?運營權是在我開發商??的，未來如果運營了掙錢了，掙錢的利潤的分配權也在我這?，現在我們看到的社會現實中存在的案例是什么？?量是因為不掙錢最后出現了糾紛，但事實上我們看到很多案?是掙了錢，依然出現糾紛，開發商他成?的托管公司，它會通過很多的?式把你的利潤空間做低。打個??說我們有?個項??商場是在核?地段，經營也是很好的，是掙錢的，但是開發商把他?個?的物業管理?員的費?，?年?資做到?百萬上千萬，他把他的管理成本做?。第?個他把物業低價的租給關聯公司，就是說他掌握了商場的實際運營權，掌握了商場的控制權，實際上他就掌握了?個利潤的分配權，那么在這個?頭我不按合同約定違約了，那么對你承擔?個違約責任，其實他不怕的，為什么？這是單獨成?的?個托管公司，托管公司從法律上跟開發商是沒有關系的，?且你去查他，他的往往的注冊資?是很低的，我們看到?些項??頭，那么他對?百上千個業主承擔的?個8~10%的?額的租?回報義務，但是他往往的注冊資?只有100萬，200萬，?的話500萬，也就是說什么托管公司他可能只有?兩百萬的注冊資?，但是他對你承擔的是?千萬，上億租?的?付的義務，最后?付不了怎么辦？申請破產了，對吧？他拖?年之后債務?夠?的時候，他以破產的形式來規避掉對你們應當?付租?的義務，這樣就實現了什么？真正商談的控制權在他??，利潤的控制權在他??，如果沒有利潤，風險由你們業主來承擔，利潤由我開發商由來享有，所以我們說這?頭就是?場商業的騙局，其實在?開始的時候他做了很多合同上的設置，如果我們單純的去打?個民事的維權，難度?常的?。這個案?我們的維權思路就是什么？通過信息公開找到開發商可能存在的違法點，那么這類型的案?我?般會建議我們的業主轉變?個思路，?般你單純的打民事訴訟存在這么多的障礙，我們就會建議?家能不能通過?個信息公開看看這個項?的違法點，如果項?存在違法點的話，我們提起相關的?政訴訟，對政府來進?施壓，為什么可以通過?政訴訟的?式去處理這個類型的案?，它有?個很?的前提是什么？?個很?的前提是什么？我們法律不允許分割餐廳銷售，也不允許違規的售后包租。分割餐廳銷售是什么概念？我們法律要求開發商去賣房的時候，你要賣的是?個物理意義上的空間，那么這個房?應該是有4?墻的，有門窗的，它是?個獨?的物理意義上的空間，不允許賣?個概念房，你不能說我在這?頭，我只在圖紙上有這?間房?，但是到了現場找不到這樣的實物，如果說你把房?分割拆零來賣，你不是賣的實物上的物理意向的空間，你賣的是?個概念房的話，法律是不允許的。現在我們分割拆離銷售的很多商鋪，其實它違反了這?條，因為在這種商業模式之下，?個商場?層?千平?，事實上它如果?千平?去賣，或者把它分割成?百平??百平?去賣，它是很難賣得出去的，那么它只有分割拆零銷銷售成??塊??塊，?個只占10來平?20來平?，那么根據我當地?百姓的?袋?頭可?于投資的錢，因為每個地?經濟?平不?樣，我們看到江浙滬?帶的話可能可能