40/40作者：一氣貫長空全面回顧、總結與展望——首批公募REITs解禁給我們帶來了哪些啟示？主要內容2022年6月21日，首批上市的9只公募REITs正式迎來解除限售，這是我國REITs市場的首次解禁。解禁規模愈百億，數量眾多，適逢首發與解禁相遇，比較罕見，可謂“前無古人，后無來者”。結合近一年來的市場表現與發售機制，考慮到解禁份額的消化時間，觀察區間為6月6日至7月7日，進行全面回顧、總結與展望，為后續解禁和市場發展提供參考和建議。一、每只新發REITs限售規模大，是家常便飯公募REITs發售由戰略投資者、網下投資者、公眾投資者組成，戰略投資者份額有5年、3年或1年的強制性限售期，本次解除限售的是戰略投資者中限售期1年的專業機構投資者。在三級認購機制下，外加原始權益人傾向控股資產，因此每只新發的產品戰略配售比例均很高，即REITs限售是家常便飯且規模較大。14只REITs的戰投份額比例均值為69%，最高有79%，最低是55%。有一個結論：網下投資者和公眾投資者幾乎總是保持著7:3的最終份額比例（目前僅有兩只REITs例外）。二、充分認識REITs市場的首次解禁，或是“前無古人，后無來者”1.首次解禁規模超百億，后續很難有一次性多只REITs扎堆上市首批9只REITs解禁份額為21.71億份，以解禁前一天收盤價計算，市值規模為112.13億元，解禁規模超過原流通規模，中金普洛斯REITs達到1.86倍。解禁后9只REITs流通市值為218.88億元，占其總市值的61%。按照發改委“堅持標準、寧缺毋濫，認真把關申報項目質量，成熟一個、申報一個”的原則，加之準備材料、手續辦理時間長，申報過程不同步，后續很難有大量REITs同時上市。2.目前我國公募REITs解禁需要關注三方面：流通規模、個人投資者的份額占比、機構投資者的類型（1）REITs上市以來價格經歷了大漲大落，漲跌幅跟流通規模呈現一定反比關系，價格受可流通規模影響較大，流通規模越小，越容易炒作；（2）個人投資者通常更傾向于中短期投資，因此頻繁交易或抬高溢價，解禁前后富國首創水務REITs和中航首鋼生物質REITs的個人投資者占比均居前兩位，分別為69%、65%稀釋至34%、43%；（3）解禁的機構投資者類型以保險和企業投資公司等中長期資金為主，規模占比分別為34%（38.46億元）、25%（27.86億元）。三、解禁后：量、價有所波動，大宗交易頻繁，總體表現平穩，基本符合預期1.價格走勢：解禁前下跌、解禁當日漲跌互現、解禁后逐步上漲至平穩水平觀測時間段不宜過短也不宜過長，合計24個交易日（前11個、后13個）。解禁前，價格逐漸轉為全線下跌，有一定解禁交易預期，部分資金提前搶跑變現。解禁當日，5只REITs價格下跌，4只價格上漲，整體表現穩定，產權類表現稍優于特許經營權類資產，同類型資產價格走勢也分化。解禁后幾日，8只REITs價格逐漸上漲后趨于平穩，僅有富國首創水務REITs仍繼續下跌，累計下跌5.4%。2.與股票、債券、對應四大行業板塊、對應上市公司：整體相關系數不大，今年四月以來相關性有所提高且股性增強。3.交投活躍度：解禁后2日顯著提高，第2日達到峰值后逐漸趨于平穩整體上，解禁前兩日的成交金額分別為3.66億元、4.14億元，換手率（含大宗）分別為1.59%、1.78%，第2日達到峰值，可以理解為解禁當日抱著觀望態度，第2日開始放量。隨后，市場交易活躍度開始降低至正常水平。分項目，前兩日富國首創水務REITs等共5只產品表現活躍，其余4只解禁后換手率一直沒有太大波動。隨后換手率恢復正常，僅有富國首創水務REITs換手率維持高位，直到解禁后三周恢復至解禁前水平。4.大宗交易市場：表現亮眼，成交活躍，普遍進行折價交易，平均折價率-1.7%從量來看，8只REITs進行了大宗交易，合計成交47筆（附明細），僅有博時招商蛇口產業園區REITs未進行大宗交易。合計成交份額為12,345.70萬份，成交金額為73,581.04萬元，分別占今年以來、上市以來大宗交易成交份額和金額的55%、58%和27%、34%。從價格來看，大宗交易絕大多數進行折價交易，5筆溢價交易、3筆平價交易。成交價平均折價率為-1.7%，絕大多數情況位于平均水平之上。富國首創水務REITs和中航首鋼生物質REITs折價率最厲害，分別達到了-3.5%和-3.0%四、最新估值情況：估值較高，長期配置看中債IRR，短期交易不宜進場富國首創水務REITs的中債估值收益率變動最大，解禁當日上行15BP，解禁后累計上行79BP。從長期配置的角度來看，產權類的中金普洛斯倉儲物流REITs、博時招商蛇口產業園區REITs的中債IRR較高，均在5%以上，配置性價比高。特許經營權的高速公路類資產配置價值較高，華夏中交建高速REITs、平安廣州交投廣河高速REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs的中債IRR分別為7.36%、7.27%、5.61%。交易層面，無論是從PV乘數、還是溢價率來看，當前絕大多數REITs估值較高，謹慎進場，警防市場炒作，可積極參與打新。五、本次解禁潮基本結束，中長期投資理念進一步加強，未來REITs的解禁難起波瀾一是解禁前資金提前布局，解禁當日持觀望態度，解禁第二日波動最大，后逐漸趨于平穩。二是大宗交易在此次解禁中表現活躍，發揮重要作用，緩解了解禁后的價格壓力，有利于穩定市場，為后續產品解禁提供參考。三是REITs的基礎資產優質，機構投資者大幅減持需求不高，中長期投資理念進一步加強。本次解禁巧遇兩只REITs新發，且認購熱情很高，也在一定程度上增加了投資者繼續持有REITs的信心。四是此次百億規模的解禁總體表現平穩，凸顯市場韌性，基本符合預期，相信后續個別小規模的REITs解禁將影響較小，難起波瀾。六、碩果累累、市場火熱，我國公募REITs市場必將行穩致遠1.中國基礎設施公募REITs上市一年多以來碩果累累上市以來主要亮點：一是公募REITs在我國宏觀經濟體系中作用愈發重要，支持實體經濟，有利于可持續高質量發展；二是從無到有，從小眾逐漸進入大眾視野；三是政策和配套措施不斷完備，既有自上而下的頂層設計，也有自下而上市場探索。2.進入快速發展新階段，對各方提出更多要求，既有機遇也有挑戰截至2022年7月14日，獲批準上市公募REITs有16只（去年11只，今年5只），已上市13只，其中3只正在等待上市，2只正在上交所申報審核中，合計發行規模為506.05億元，總市值達到579.58億元，平均溢價率為14.53%，預計今年年底總市值規模將步入千億級別。我國基礎設施公募REITs已經進入快速發展新階段，這對監管機構、參與主體、投研人員等都提出了更高的要求，要以不斷學習的心態，接受市場機遇和挑戰，更新知識、理念和體系，助力REITs市場實現平穩健康發展。展望中長期，我國公募REITs市場必將行穩致遠：一是公募REITs在我國宏觀經濟體系、基礎設施建設投資、盤活資產和促進投資良性循環等方面將發揮越來越重要的作用。二是預計今年擴募項目取得突破，市場活力進一步提升，近日國家發改委已出臺政策簡化擴募的資料和流程，總體看力度一般，實務中或可再進一步優化。三是加快制定公募REITs指數，隨著REITs新上市數量增多，制定統一指數是大勢所趨。四是新上市資產類型進一步多樣化，加大對個別重點和專項領域的政策支持如保障性租賃住房和新基建等，同時拓寬試點范圍。另外，改革REITs稅收制度；完善項目治理機制，提升運營管理水平；擇機出臺專項立法。2022年6月21日，首批上市的9只公募REITs正式迎來解除限售，這是我國REITs市場的首次解禁。解禁規模愈百億，數量眾多，適逢首發與解禁相遇，比較罕見，可謂“前無古人，后無來者”。結合近一年來的市場表現與發售機制，考慮到份額的消化時間，以解禁后三周左右，進行全面回顧、總結與展望，為后續REITs的解禁和市場發展提供參考和建議。一、每只新發REITs限售規模大，是家常便飯根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（證監會〔2020〕54號），公募REITs發售由戰略投資者配售、網下投資者配售、公眾投資者配售組成。戰略投資者由兩部分組成：一是原始權益人或其同一控制下的關聯方，必須參與認購，認購比例不得低于總份額的20%，其中份額發售總量的20%持有期不少于60個月，超過20%部分持有期不少于36個月；另外一部分戰略投資者是專業的機構投資者如券商自營，券商資管、理財子公司等，由基金管理人根據自身情況確定，持有的份額期限不得少于12個月。首批9只公募REITs自去年6月21日上市，到今年的6月21日滿一年，即本次解除限售的是戰略投資者中限售期12個月的專業機構投資者。網下投資者主要是詢價和定價作用，與公眾投資者一同參與剩余份額的認購。在REITs的三級認購機制下，外加原始權益人一般傾向控股REITs的基礎資產（不低于51%），因此每只新發的REITs戰略配售比例均較高，限售也是家常便飯且規模較大。目前完成上市和詢價的14只REITs戰略投資者認購份額比例都非常高，份額比例均值達到了69%左右，最高比例為平安廣州高速REITs的79%，最低比例為華安張光大產業園REITs的55%。有一個結論：網下投資者和公眾投資者幾乎總是保持著7:3的最終份額比例（目前僅有浙商滬杭甬高速REITs和東吳蘇州工業園區產業園REITs例外）。網下投資者和公眾投資者份額比例均不高，14只REITs均值分別為22%和9%。鑒于網下投資者份額發售比例不得低于70%（扣除戰投比例后）和回撥機制，新發產品優質，投資者搶購熱情高，網下投資者份額大部分情況下都會向公眾投資者回撥，一直回撥到70%的網下投資者份額下限（扣除戰投比例后），直至兩者保持7:3的份額。二、充分認識REITs市場的首次解禁，或是“前無古人，后無來者”1.

首次解禁規模超百億，后續很難有一次性多只REITs扎堆上市試點初期，按照發改委958號文“堅持標準、寧缺毋濫，認真把關申報項目質量，成熟一個、申報一個”的原則，而每個申報項目又因在手續準備、資產梳理等時間上的錯位，后續REITs很難進行一次性多只扎堆上市。因而，首次解禁的規模愈百億，涉及9只REITs，無論是從規模，還是數量來看，這在公募REITs市場上可謂“前無古人，后無來者”。首批9只公募REITs解禁合計份額21.71億份，以解禁前一天收盤價計算，本次解禁的市值規模為112.13億元。此前流通份額為20.74億份，原流通市值規模為106.76億元，解禁規模超過原流通規模。具體來看，解禁規模超過原流通規模最大的是中金普洛斯倉儲物流REITs、平安廣州交投廣河高速公路REITs、富國首創水務REITs，解禁規模與原流通規模比例達到186%、133%、104%。解禁后，9只REITs流通市值為218.88億元，占其總市值的61%，還有接近四成的限售規模。從流通市值占總市值規模比例來看，比例最小的是浙商證券滬杭甬高速REITs、平安廣州交投廣河高速公路REITs、富國首創水務REITs，分別為41%、49%、49%；從流通規模的絕對量來看，流通市值最小的是中航首鋼生物質REITs、富國首創水務REITs、華安張江光大產業園REITs，解禁后市值分別為10.19億元、12.69億元、14.75億元。無論是從解禁前后流通規模比例，還是從流通規模絕對量來看，富國首創水務REITs均有一席之位，這也是其波動較大，能被炒作的部分原因。富國首創水務REITs的二級市場價格溢價率大部分時間居首位，曾創造了102%的最高溢價率，但解禁后價格下滑較厲害，溢價率被其他產品反超。2.目前我國公募REITs解禁需要關注三方面：流通規模、個人投資者的份額占比、機構投資者的類型REITs作為介于股債之間的中長期投資品種，從國外的發展歷程來看，REITs與其他大類資產走勢相關性不高。以股票來說，解禁份額的釋放往往會沖擊二級市場價格，甚至引發大量的拋售。我國基礎設施公募REITs作為初成立的新興品種，第一次解禁后市場如何演變并無參考案例，目前解禁主要從三方面著手：（1）從二級市場表現來看，價格受可流通規模影響較大，流通規模越小，越容易炒作，價格波動越大我國公募REITs自上市以來，經歷了價格的大漲大落。除了政策利好的加持，究其原因一是產品收益穩定，資產優質，市場投資熱情高漲，REITs成為很好的避險資產；二是市場盲目炒作，尤其是個人投資者；三是REITs供給規模不足，限售期的存在，供需錯配，流通規模較小的品種更易被影響，價格波動較大。圖3顯示了全市場價格的波動情況；圖4顯示，REITs二級市場價格漲跌幅跟流通市值呈現反比，反映了小盤股更容易炒作。（2）個人投資者通常更傾向于中短期投資，因此頻繁交易或抬高溢價按照2021年公募REITs年報披露的投資者結構（因數據不可得，暫不考慮在此之后結構發生變化），測算解禁前后個人投資者占可流通份額的比例。解禁前，富國首創水務REITs、中航首鋼生物質REITs的個人投資者占比最高，達到了69%和65%；解禁后，中航首鋼生物質REITs、富國首創水務REITs的個人投資者占比仍最高，達到43%和34%。從解禁后個人投資者比例稀釋來看，富國首創水務REITs比例稀釋最多，從69%稀釋到34%，其次是博時招商蛇口產業園REITs，比例從49%稀釋到25%。整體來看，解禁后個人投資者流通份額占比減少，有利于價格的穩定。要持續關注個人投資者占比高且被稀釋較多的富國首創水務REITs、中航首鋼生物質REITs和博時招商蛇口產業園REITs。（3）解禁的機構投資者的類型：基于短期、中長期投資目標決定的根據首批9只REITs公布的解除限售公告，測算份額和市值規模（6月20日收盤價），機構投資者的類型主要劃分為8大類：保險資金：此次解禁的份額和規模均居第一位，份額占比為31%，規模占比為34%（38.46億元），偏好中長期持有；企業型投資公司（主要為產業資本）：份額和規模均居第二位，份額占比為31%，規模占比為25%（27.86億元），偏好中長期持有，短期賣出變現的可能性較低。這類企業多為原始權益人關聯公司，值得注意的是，北京首源投資有限公司表現活躍，認購了多只REITs。券商自營：份額和規模均居第三位，份額占比為13%，規模占比為16%，以主承銷商為主，如中信證券、中金公司等，偏好中期持有REITs。銀行及其理財子公司、券商資管、公募基金及其專戶：份額和規模分別居第四、五、六位，一般期限不長，有業績考核壓力，需凈值化管理，一定時間內賣出變現概率較高。信托及其信托計劃：占比小，目前待解禁機構中只涉及到建信信托和華潤信托，信托資金計劃投資REITs還是性價比較高的，后續有望更多信托資金計劃進場。私募及私募投資公司：在戰略配售的份額很小，但是REITs的網下認購是非常活躍的，博取中短期收益為主。具體分項目來看（圖8）：待解禁的份額中，保險資金和企業型投資公司合計占比最大的是中金普洛斯倉儲物流REITs、紅土創新鹽田港倉儲物流REITs，達到了77%和68%。前文已指出，中金普洛斯倉儲物流REITs的解禁規模超過原流通規模比例最大，但主要以中長期投資資金為主，解禁后沖擊有限。東吳蘇州工業園區產業園REITs的保險資金和企業型投資公司兩者合計占比最小，僅為18%，大頭是銀行及其理財子，占比達到了55%。“網紅”的富國首創水務REITs比例表現較正常，兩者合計占比為59%。特別注意，中航首鋼生物質REITs（兩者合計占比小，僅為28%，且前文指出個人投資者占比高，謹防價格的波動）。三、解禁后：量、價有所波動，大宗交易頻繁，總體表現平穩，基本符合預期1.價格走勢：解禁前下跌、解禁當日漲跌互現、解禁后逐步上漲至平穩水平解禁前后的觀測時間段不宜過短也不宜過長，本次解禁前后觀察區間為6月6日至7月7日。解禁前今年以來全市場日均成交額為2.5億元，要消化百億的解禁規模需要一段時間，因而解禁后觀測區間要盡量長一些比較好，但觀測時間太長又容易受其他因素干擾。要考慮到兩只新發REITs認購可能對市場形成一定資金沖擊（國金中國鐵建高速公路REITs在6月21日認購，7月8日上市，鵬華深圳能源REITs在7月5日認購），解禁后選取約三周左右的時間觀測市場，解禁后的時間段為6月21日至7月7日，合計13個交易日。由于7月8日有新上市REITs，市場規模發生變化，所以不考慮7月7號之后的時間段。另一方面，部分資金在解禁前有提前出清和搶跑的可能，解禁前的觀測時間從端午節后的6月6號開始。那么，解禁前后總的觀察區間就是6月6日至7月7日，即解禁前11個交易日，解禁后13個交易日，后文同理，不再進行說明。解禁前11個交易日（6/6-6/20），價格由上漲逐漸轉為全線下跌，僅有中金普洛斯REITs仍保持正增長。這主要是因為解禁前市場有一定交易預期，部分資金提前搶跑變現，以防解禁帶來價格下跌，這在越靠近解禁日價格下跌表現的越發明顯。解禁當日，價格漲跌互現，下跌幅度大于上漲，但并沒有大漲大跌，整體表現穩定。同類型資產價格走勢分化，產權類表現稍優于特許經營權類資產。價格的表現與流通規模、投資者類型是息息相關的。具體來看，當日5只REITs表現為價格下跌，4只價格上漲。富國首創水務REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs、中金普洛斯倉儲物流REITs價格下跌最大，分別為-1.4%、-0.5%、-0.4%，這三只下跌均是預期內，網紅的富國首創水務REITs的特殊性前文已經指出，浙商證券滬杭甬高速REITs是解禁后流通規模占總規模比例最小的，中金普洛斯倉儲物流REITs是解禁前后規模變化最大的。解禁后12個交易日（6/22-7/7），主要產品價格逐漸上漲后趨于平穩。6月21日解禁當天可以說是一個價格的小低點，其后有8只產品價格都出現了上漲，華安張江光大產業園REITs與博時招商蛇口產業園REITs上漲最大，分別達到了8.1%和5.7%。產權類資產上漲明顯大于特許經營權類資產，上漲較厲害的幾只REITs也跟其長期資金（保險和產業投資公司）占比高有關，主要反映投資者仍看好REITs，并沒有急于拋售，中長期投資理念有所加強。僅有富國首創水務REITs仍繼續下跌，且下跌幅度在擴大，在解禁后12個交易日已經累計下跌5.4%。2.與股、債、對應板塊、對應上市公司：整體相關性不大，4月以來相關性有所提高且股性增強國內目前并沒有統一的REITs價格指數，這就為REITs跟其他市場分析帶來一定難度，有些機構嘗試按照加權等方式自行編制了REITs指數，但缺乏標準性、統一性和權威性。為比較相關性，我們從倉儲物流、產業園區、高速公路、生態環保四個種類中各自選擇一只REITs產品，且原始權益人最終的控制人是上市公司。考慮到資產的優質，盡量選擇標的較好的指數。股票指數選擇滬深300，債券指標選擇10年期中債國債到期收益率，四大板塊指數分別選擇倉儲物流（申萬）、園區綜合開發（中信）、高速公路（申萬）、中證環保。整體來看，REITs與其他市場的相關系數不大，個別時間段能達到中度相關。與股票、股票板塊的相關性高于債券與其上市公司，相關性的變化并未表現出特別明顯的趨勢規律。REITs上市以來與債券的相關性稍強與其他市場，但今年以來，與股票和其上市公司的相關性增強，債券相關性有所減弱。今年4月以來，REITs的整體相關系數均有所提高，主要表現為股性增強，債性降低。原因是今年疫情以來，特許經營權的高速公路資產受影響大，產權類二級市場表現較好。3.交投活躍度：解禁后2日顯著提高，第2日達到峰值后逐漸趨于平穩整體來看，9只REITs解禁的第1和第2個交易日成交量（含大宗交易）和換手率（按照成交份額（含大宗）/可流通總份額，需自行計算）顯著提高，解禁2日的成交金額分別為3.66億元、4.14億元，換手率分別為1.59%、1.78%，尤其是第2個交易日達到了峰值，可以理解為解禁當日抱著觀望態度，第2日開始放量。從解禁后第3個交易日開始，市場交易活躍度開始降低，成交量略高于解禁前的水平，甚至換手率低于解禁前幾周的換手率。解禁后三周，成交量基本恢復至解禁前的水平，換手率進一步走低。分項目來看，解禁前2日，中航首鋼生物質REITs（前2日換手率最高）、富國首創水務REITs、華安張江光大產業園REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs（前2日換手率第二高）、紅土鹽田港倉儲物流REITs共5只換手率較高，表現活躍，主要跟流通規模較小有關；其余4只REITs解禁后換手率一直沒有太大波動。解禁3日后的時間段內，8只REITs的換手率恢復正常，僅有富國首創水務REITs換手率維持高位，直到解禁后三周恢復至解禁前水平，但總體還是高于其他REITs的換手率。需要指出兩點：一是解禁后換手率低于解禁前，主要原因是解禁后可流通份額加大一倍多，但大部分機構選擇繼續持有REITs，整體市場交易量并未顯著提高，導致換手率走低。二是解禁后競價系統的成交量并不高甚至低于解禁前的水平，成交量的提高主要跟大宗交易大幅放量有關，下文進行詳細說明。4.大宗交易市場：表現亮眼，成交活躍，普遍進行折價交易，平均折價率-1.7%公募REITs可以采用競價、大宗、詢價、報價等滬深交易所認可的交易方式進行交易。本次首批9只REITs解禁，大宗交易市場成交量大幅提高。表4詳細列出了此次首批9只公募REITs解禁后的大宗交易明細，區間范圍為2022年6月21日-2022年7月7日。從整體大宗交易成交量來看，解禁后8只REITs均進行了大宗交易，僅有博時招商蛇口產業園區REITs未進行大宗交易。富國首創水務REITs和中金普洛斯倉儲物流REITs成交筆數最多，分別為12筆、10筆；合計成交47筆，生態環保類總共成交16筆、倉儲物流類總共成交13筆、高速公路類總共成交11筆、倉儲物流類總共成交7筆。倉儲物流類兩只REITs總成交份額最多。解禁后，大宗交易合計成交份額為12,345.7萬份，成交金額為73,581.04萬元，分別占今年以來大宗交易成交份額和金額的55%、58%；分別占REITs上市以來大宗交易成交份額和金額的27%、34%；同時，占本次解禁期間總成交份額和總金額（含大宗和競價）的25%、29%。從大宗交易成交價格來看，8只REITs大宗交易成交的價格絕大多數進行折價交易（較當日收盤價），僅有5筆溢價交易（中金普洛斯倉儲物流REITs有4筆，紅土鹽田港倉儲物流REITs有1筆），僅有3筆進行平價交易（中金普洛斯倉儲物流REITs有2筆，浙商證券滬杭甬高速REITs有1筆）。8只REITs大宗交易成交價平均折價率為-1.7%，絕大多數情況位于平均水平之上。富國首創水務REITs和中航首鋼生物質REITs折價率最厲害，分別達到了-3.5%和-3.0%，主要與這兩只流通規模最小、個人投資者占比大有關。四、最新估值情況：估值較高，長期配置看中債IRR，短期交易不宜進場表5詳細列示了目前13只REITs的估值情況。解禁當天，富國首創水務REITs和浙商證券滬杭甬高速REITs中債估值收益率變動最大，分別較解禁前日上行15BP、上行10BP；解禁后的第13個交易日，富國首創水務REITs和華安張江光大產業園REITs中債估值收益率變動最大，分別較解禁前日上行79BP、下行62BP。當前絕大多數REITs價格漲幅較多，估值偏貴。從中證估值來看，富國首創水務REITs、中航首鋼生物質REITs、紅土鹽田港倉儲物流REITs偏離估值最多，PV乘數分別為1.45、1.44、1.41；從二級市場價格較發行價格的溢價率來看，建信中關村產業園區REITs、紅土鹽田港倉儲物流REITs、博時招商蛇口產業園區REITs、華安張江光大產業園REITs的價格漲幅最大，分別達到了43.8%、43.7%、36.5%、34.1%，前期上漲厲害的2只生態環保REITs溢價率有所回調。注意，目前公募REITs成交活躍，中證REITs估值與REITs收盤價一致。從長期配置的角度來看，中債估值收益率IRR是重要參照指標，用來衡量當前價格可以獲得的未來收益率。目前，產權類的中金普洛斯倉儲物流REITs、博時招商蛇口產業園區REITs的中債IRR較高，均在5%以上，配置性價比高。特許經營權的高速公路類資產配置價值較高，華夏中交建高速REITs、平安廣州交投廣河高速REITs、浙商證券滬杭甬高速REITs的中債IRR分別為7.36%、7.27%、5.61%。交易層面，目前REITs估值較高，謹慎進場，警防市場炒作，可積極參與打新。五、本次解禁潮基本結束，中長期投資理念進一步加強，未來REITs的解禁難起波瀾綜上，在解禁后的三周，除了富國首創水務REITs有所零星波動外，首批REITs的市場價格、交易量、換手率均趨于平穩，大宗交易減少，也意味著本次百億規模的解禁基本結束。首批大規模的解禁參考意義重大，我們總結以下幾點：一是解禁確實給REITs價格帶來了一定程度的壓力，整體表現為解禁前資金提前布局，解禁當日持觀望態度，解禁第二日波動最大，后逐漸趨于平穩，這從價、量變化可以看出；本次解禁產權類資產無論是抗跌還是上漲略優于特許經營權類資產；價格的變化主要還是跟流通規模、投資者的類型有關。二是大宗交易在此次解禁中表現活躍，發揮重要作用，緩解了解禁后的價格壓力，有利于穩定市場，為后續產品解禁提供參考。三是“資產荒”背景下，公募REITs的基礎資產優質，機構投資者大幅減持需求不高，REITs收益介于股債之間，中長期投資理念進一步加強。需要指出的是，本次解禁巧遇兩只REITs新發，且認購熱情很高，也在一定程度上增加了投資者繼續持有REITs的信心。四是此次百億規模的解禁總體表現平穩，凸顯市場韌性，基本符合預期，相信后續個別小規模的REITs解禁將影響較小，難起波瀾。六、碩果累累、市場火熱，我國公募REITs市場必將行穩致遠1.中國基礎設施公募REITs上市一年多以來碩果累累2021年6月21日，我國首批9只基礎設施公募REITs正式上市。上市一年多以來碩果累累，試點發展穩步推進，市場規模不斷擴大，基礎資產運營業績符合預期，二級市場表現獲得投資者認可，政策體系持續完善，促進實體經濟發