給排水系統設備設施運行、維修維護給排水系統是物業使用功能的基本保障條件之一，系統工作的正常與否直接影響到業主和使用人的生活及工作環境，也將影響到物業功能的正常發揮。因此應制定相應的規程和制度，加強對給排水系統的運行、維修和維護管理。第一節水泵房運行管理和設備維護保養物業水泵分為生活供水泵、消防水泵、排污泵、中水泵等幾大類。有時將生活供水泵（不含熱水泵）和消防水泵設置在同一個水泵房內；排污泵為分散設置；中水泵設置在中水泵房。不論哪一類水泵，其運行管理制度都基本相同。一、水泵房管理制度1、水泵房的設施設備應由專業人員進行巡視檢查、維修和維護保養，并規定巡視檢查周期和維護保養計劃。2、有值班人員時，由值班人員每日進行巡視檢查；無專門值班人員時，由專業值班人員每日進行巡視檢查。巡視檢查的內容包括以下幾點：（1）檢查各水泵、閥門、管道接頭、法蘭接口有無滲漏。（2）檢查管道保溫層和防腐層有無破損；管道接頭、法蘭的連接螺栓及水泵地腳螺栓有無銹蝕；轉動閥門閥桿有無銹死及銹蝕；對所有銹蝕處在除銹后應涂抹黃油防銹。（3）觀察壓力表指示、尤其停泵時水泵壓力表的指示。（4）觀察水泵控制柜的指示燈、電壓表、電流表的指示，三相電壓和三相電流是否平衡。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋水泵、排污水泵等的控制開關均應置于自動位置。（5）檢查電動機和水泵的運行聲音、軸承溫度及震動情況。（6）生活水泵應每周至少輪換工作一次。消防水泵、噴淋水泵及穩壓水泵應每月手動或自動操作啟動一次。（7）消毒器完好，工作正常。（8）檢查水泵及管線的標識是否完整、清晰。（9）每周由專人對水泵房進行清潔打掃，保證水泵房地面及設備外表的清潔。（10）檢查水泵房的門窗、通風、照明及應急照明，應完好。（11）對巡檢中檢查出的問題，能當場處理的應當場處理，不能當場處理的應上報維修負責人，盡快安排修理或進行保養并在記錄表中注明。（12）巡視檢查人員應當認真填寫水泵房巡檢記錄表（詳見表20-1）。二、水泵房設備設施維護保養1、水泵的月保養生活水泵、消防水泵、噴淋泵、穩壓泵及排污泵每月進行一次一般性保養。保養時應把與泵體相連的5米范圍內的管道、閥門、壓力表等同時進行保養。保養內容包括以下幾個方面。（1）水泵運行時的聲音、震動幅度、軸承溫度應正常。（2）檢查盤根，需要時應更新。盤根處的滲漏水應在允許的范圍內。（3）生活水泵應每周輪換工作一次。消防水泵、噴淋水泵及穩壓水泵應每月手動或自動操作啟動一次。（4）對停止運行的水泵應手動輕輕盤車，檢查和體會有無阻滯現象，如有則應及時分析原因，消除阻滯現象，避免隱患更大。（5）檢查各潤滑點的潤滑情況、及時補充潤滑油。（6）出水壓力應正常，壓力表指數準確，表盤清晰。（7）各閥門開關靈活、無滲漏。單向閥動作靈活，閥體內外無滲漏。（8）管道及其他附件外表無銹蝕、保護層完好，管道的支、吊架牢固。（9）水泵及閥門的銘牌清晰、完整。水泵月保養記錄詳見表20-2。2、水泵的半年保養或年保養（1）水泵的半年或年保養應根據具體情況進行，尤其是對泵體進行解體保養更應該根據具體情況進行，做硬性規定進行定期保養是不科學的。所謂具體情況，包括運行聲音異常、軸承溫度異常、電動機或泵體的振幅超標、嚴重漏水、出水壓力異常等。（2）在進行保養時，同時對月保養的內容進行保養。（3）對閥門、閥桿、法蘭連接螺栓、地腳螺栓涂抹黃油防銹。（4）檢查機組（包括泵體和電動機）潤滑油質量，確定進行補充還是更換。補充時應使用原牌號潤滑油；更換時可使用原牌號潤滑油，也可以使用更高一級的潤滑油，以提高潤滑油的耐溫等級和使用壽命，這不僅可以提高潤滑效果，更可以減少機組的解體次數，保證機組的機械裝配精度，延長機組的運行壽命。（5）緊固管道法蘭連接螺栓。緊固聯軸器螺栓及地腳螺栓。（6）因檢修保養而重新安裝的水泵機組必須測量軸祥和徑向聯接精度，其數據應符合規定或產品的出廠要求。（7）對水泵電動機的保養執行第十九章“電氣系統設備運行、維修維護規程”中的“電動機維護保養”一節的規定，并填寫保養記錄表。（8）對控制柜的保養執行第十九章“電氣系統設備運行、維修維護規程”中的“配電柜、控制柜維護保養”一節的規定，并填寫保養記錄表。水泵半年保養或年保養記錄詳見表20-3。三、供水管理制度供水水箱直接關系到用戶的飲用水安全，所以必須制定嚴格的管理制度并監督執行。1、嚴防供水系統與排水混流。特別是室外挖掘施工時，要提前查清楚施工地點的地下管線情況，并對施工方提出施工要求，2、當因檢修或市政停水時，應提前出示通告通知住戶停水時間，以便住戶做好準備。3、供水水箱管理制度（1）水箱間的門窗關閉嚴密，安裝防護裝置，鑰匙由專人管理。（2）水箱蓋應上鎖，鑰匙由專人管理。（3）水箱蓋應經主管領導簽字批準，并填寫水箱開蓋記錄表。記錄表應歸檔存檔保存（水箱開蓋記錄表詳見表20-4）。（4）水箱應每半年清洗消毒一次。清洗消毒后將水樣送衛生防疫站檢驗，檢驗合格后才可供水，檢驗結果應歸檔保存。清洗消毒水箱應由有專業資質的單位進行。（5）管理水箱間的人員應有健康合格證。（6）水箱透氣管應以細砂網包扎，防止雜物掉入水箱。（7）經常檢查管路、管件有無銹蝕、滴漏，水箱有無滲水，保溫層是否完好。（8）水箱間管理人員應定期進行巡視檢查，打掃衛生，保證水箱和管道、閥門外表清潔，墻面、地面干凈。（9）水箱間照明應完好。第二節給排水管線維護保養給排水管線維護保養主要是指公共區域的給排水管網的維護保養。應將轄區內的管線按工藝流程和分布情況劃分區域，明確分工，進行維護檢修。維護檢修人員應全面了解各管線走向和控制閥門的位置及相互關系，了解各用水設備和用水點的布局。一、樓內給排水管線維護保養1、每周不少于兩次對管線進行巡視檢查，發現管、管件、閥門、法蘭、螺栓等有腐蝕、變形和裂紋等現象時，應及時更換和修理。2、巡視檢查時，應特別注意閥件、焊縫、法蘭、墊片、排水裝置、補償器、支吊架、保溫層、防腐層有無損壞，注意管線的震動情況；當發現問題時，應及時采取修理措施，或安排在檢修中予以處理。3、應對控制閥門每半年至少進行一次開關試驗，防止打不開或關不嚴，閥桿上應涂油防銹。4、及時更換破損的管網標識。5、對樓內管井應每周不少于兩次進行檢查保養，主要檢查保養的內容如下。（1）管井門、鎖完好，井內無雜物、整潔衛生，照明完好。（2）管道無滲漏、無銹蝕，保溫層和支架完好。（3）管道標識清晰完好。（4）管件、閥門、法蘭無滲漏和無銹蝕，閥門開關靈活。（5）伸縮器完好。6、做好巡視檢查記錄巡視檢查記錄表詳見表20-5二、室外給排水管網維護保養1、室外給排水管網維護保養應每年進行兩次，填寫室外給排水管網維護保養記錄表（詳見表20-6）對于排水管線，每月都應進行一次檢查，以防堵塞，填寫排水管線月檢查記錄表（詳見表20-7）。2、清除溝、井內的垃圾雜物，排除溝、井內的積水。3、檢查水表、壓力表指示是否正常，表接頭及管件處有無滴漏和銹蝕現象。4、檢查閥門是否能靈活開關，有無漏水、銹蝕，是否需增涂防銹油脂。5、管道、法蘭有無漏水，防銹層、保溫層是否完好。法蘭連接螺栓是否涂有防銹油脂。6、管道、閥門、閥門關閉位置、表計的標識