精選優質文檔-----傾情為你奉上精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業專心---專注---專業精選優質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業土地立體開發與空間權立法研究（第三部分）吳清旺五、土地所有權與土地使用權的空間范圍（一）我國土地所有權的空間范圍研究土地所有權空間范圍，必須有兩方面考量：一是空間權產生的現實要求及其理論基礎；二是我國實行的土地所有制形式。前述已表明，空間權的產生在于社會生產力發展，土地開發從平面趨向立體，從粗放走向高效利用；空間權產生的理論基礎在于所有權社會化，絕對所有權觀念得到矯正，是個人利益與社會利益調和的產物；西方發達資本主義國家，土地原則上采私人所有權形式。比照我國，經濟體制改革解放了生產力，房地產改革推動房地產開發，城市化進程導致了城市土地集約化、立體化利用。從北京、上海的地鐵到大城市常見的高架公路、輕軌公交，再到最近上海的磁懸浮列車，以及城市中越造越高的摩天大樓、越來越多的隧道工程、地下街道等，使得土地空間權越來越親近仍處發展中國家的中國人。考察我國所有權的觀念，市場經濟的建立極大地提升了私人所有權的地位，但所有權相對化的觀念并非私人絕對所有權觀念難以為繼之時方能凸顯，可持續發展觀念、生態環境保護等理念也促成了相對所有權觀念的確立。公有制下的土地所有權同樣受到所有權社會化的影響，我國的土地所有權也不應是羅馬法傳統的“上達天宇、下及地心”三位一體的絕對化觀念，其空間范圍也同樣受到相應限制。限制的形式包含兩種：一是因非所有權人設立用益物權而產生的限制；二是允許設立空間所有權而產生的限制。筆者認為，我國國有土地應允許他人為了開發利用土地空間而由非所有權人設立相應的空間用益性物權，但禁止在國有土地所有權上設立空間所有權。1．設立空間用益物權而產生的空間限制土地所有權的空間范圍包括橫向與縱向兩個方面。就橫向而言，指土地面積，則以登記簿載明的“四至”，明確而具體；就縱向而言，指土地上下空間，若如水平向一樣明確登記，則與消解不同主體間空間利益沖突而言，顯屬最佳。然世界各國大多沒有具體明確的規定，各國立法只是原則性規定土地所有權行使“于其有利益的限度內”、“于法令限制的范圍內”以及“于正當利益范圍內”。《德國民法典》第905條規定：“所有權人不得禁止他人在排除干涉與所有權人無利益關系的高空和地層中所進行的干涉”；《瑞士民法典》第667條第1項：土地所有權于其行使有利益的限度內，及于土地之上下；《日本民法典》第207條：所有人于法令限制的范圍內，及于土地的上下；《韓國民法典》第212條：土地所有權，于正當利益范圍內，及于土地之上下；《臺灣民法典》第737條：土地所有權于法令有限制外，于其行使有利益的范圍內，及于土地之上下，如他人之干涉無礙其所有權之行使者，不得排除之。那么，何為“與所有權人有利益的范圍之內”？對此原則的具體化則是一件相當困難的事。飛機高空飛過顯然不會導致對土地所有權人利用的妨礙，若熱氣球停于某土地上空或者架設高壓電線等則有可能侵犯土地所有權的空間利益。因此，總的來說，具體是否侵犯土地所有權人利益應視具體情況而定。有學者對此提出更加具體化的判斷：“在某一時間內，依一般社會觀念，土地所有權人之力量所支配的上空及地下，如無法律限制，即應認為屬于其‘行使有利益的范圍’之內。”梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第312《德國民法典》第905條規定：“所有權人不得禁止他人在排除干涉與所有權人無利益關系的高空和地層中所進行的干涉”；《瑞士民法典》第667條第1項：土地所有權于其行使有利益的限度內，及于土地之上下；《日本民法典》第207條：所有人于法令限制的范圍內，及于土地的上下；《韓國民法典》第212條：土地所有權，于正當利益范圍內，及于土地之上下；《臺灣民法典》第737條：土地所有權于法令有限制外，于其行使有利益的范圍內，及于土地之上下，如他人之干涉無礙其所有權之行使者，不得排除之。梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第312頁。在美國“愛德華茲訴西姆斯”中確立了該原則。See:EdwardsV.Sims,CourtofAppealsofKentucky,232ky.791,24s.w.2d,619(1929).2．國有土地所有權上禁設私人空間所有權土地所有權與空間所有權都以空間為要素，土地所有權本身即意味著三位一體的空間，空間權只是對三位一體的整體加以區隔、分層與細化后的空間財產權而已。假若可以在土地所有權上設立僅僅是與地表不相聯的第三人空間所有權，那么，以此推演，對某一塊國有土地的若干空間逐一分割，并將其出讓給私人（包括法人與自然人以及其他經濟組織），被層層剝離的土地所有權最后只剩下薄如紙片的“地皮”！當然，這是一種極端的邏輯假設。當然，這是一種極端的邏輯假設。實際上，即便是地皮也是有一定空間的，沒有三維空間的土地是不存在的。當然，事實上，土地所有權人層層剝離時，必然考慮對土地實際利用的滿足。在土地私有制國家，按照所有權自由處分原則，土地權利人必然享有從其所有的空間中分離出部分空間而成為空間所有權。空間權即為對土地上下部分單獨區隔后，分別獨立出售使用權、所有權、或設立地上權、上空權。蘇志超：《土地立體空間之分層使用與土地區分所有權之構想》，載《人與地》第41期。以多層建筑物區分所有權為例，“在承認空間權后，一筆土地除地表上得成立所有權外，也得于其地上或地下成立數個甚至數十個立體疊設的空間所有權。”梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第350頁。蘇志超：《土地立體空間之分層使用與土地區分所有權之構想》，載《人與地》第41期。梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第350頁。關于我國私人（包括開發商）是否擁有空間所有權的分歧，主要在于是否參照私人土地所有權模式，承認建筑物所有權人擁有空間所有權。有學者認為，財產法中建筑物區分所有權，實質上就是一種“在空間權與土地所有權或土地使用權相分離時由上述土地權利人之外的公民或法人享有”的“獨立財產權利的空間權”。孫憲忠：《國有土地使用權財產法論》，中國社會科學出版社1993年版，第40頁。筆者認為，在中國土地公有制的情形下，這種獨立的空間權尚不包括與土地所有權分離的獨立空間所有權。正如土地不可能為私人擁有所有權，空間也不能稱為私人所有權之客體。雖然非土地所有權人可擁有建筑物所有權，且建筑物也占有一定空間，但并不能推導出建筑物所有權人當然地擁有空間所有權。因為，建筑物之所以能取得他人土地建造的建筑物所有權，原因在于兩權利中間存在著一個權利中介——類似于國外地上權的土地使用權。因此，擁有建筑物所有權并不等于擁有作為土地所有權組成部分的土地空間的所有權。實際上，建造建筑物的權利基礎在于土地空間的用益，是對土地所有權的一種限制，而不是空間轉讓。況且，建筑物區分所有權還不僅僅是土地用益物權，它是指“有區分所有建筑物專有部分所有權，公用部分持分權及因共同關系所生的成員權所構成的特別所有權。”梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第386頁。它不僅具有“物法性”，還具有“人法性”的因素。孫憲忠：《國有土地使用權財產法論》，中國社會科學出版社1993年版，第40頁。梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第386頁。梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第419頁。綜上，作為房地產開發的國家與開發商之間對于土地空間，僅為開發商通過取得土地使用權而獲得相應土地空間的開發利益。相應地，國家作為土地所有權人其土地空間也因此受到一定限制。因此，國家與開發商之間的空間利益沖突最集中地表現為土地使用權的空間范圍之確定。（二）開發商土地使用權的空間范圍如果說開發商土地使用權的定位是消解土地平面利用的利益沖突，側重于歸屬與用益的協調，關注權利“質”的界定。那么，開發商土地使用權空間范圍的界定則旨在消解土地立體開發中的空間利益沖突，側重于土地空間范圍“量”的界分。這種量的界定，無論是土地私有制國家或是土地公有制國家，空間范圍的界分實質上都是國家對社會利益與個人利益的衡平考量。因此，土地私有國家對土地所有權人以及土地使用人空間范圍限定的學理與判例，可為我國確定土地使用權人的空間范圍提供借鑒。凱文·格雷（KevinGray）教授認為，土地所有權人的權利在地理邊界范圍內延伸至地上及地下空間的一定范圍，而非無限的。以地上空間為例，空氣空間分為底層與高層兩部分，底層是土地所有權人權利延伸的部分，雖然法院通常不愿界定具體的范圍，但在大多數案件中，這一范圍一般不超過屋頂以上200米的高度。而且，即便是底層空間，土地所有權人的支配權也受到國家機關規劃等規定的限制。土地所有權人享有按普通用途使用所必需的高度，除此以外的空間，土地所有權人并不擁有比公眾任何成員更大的權利。See:KevinGray:ElementsofLandLaw,Butterworths,1993,2thed.但基于所有權不可侵犯的原則，對土地所有權必要限制的同時，各國法律也在嚴格保護私有財產權的原則下形成了不同的空間為范圍的界定。在英國，1942年伯翰姆（Burnham）訴寶利航空公司（BeverlyAirways,Inc.）一案中，初審法院認為飛機不得低于500英尺飛越個人船舶、車輛、建筑物乃至耕地。1985年《民用航空法》也有類似規定。在美國斯密斯訴新英格蘭航空公司（SmithV.NewEnglandAircraftCo.）一案中，馬薩諸塞州最高法院判決在100英尺See:KevinGray:ElementsofLandLaw,Butterworths,1993,2thed.See:SmithV.NewEnglandAircraftCo.,170N.E385,393(1930);BurnhamV.BeverlyAirways,Inc.,311Mass,628,42N.E.,2d,575;KevinGray:PropertyinThinAirCambridgeJournal,50(2),July,1991,p254.轉引自《物權法專題研究》（上），吉林人民出版社2002年版，第841頁。我國房地產開發商從國家手中取得土地使用權，該土地使用權的空間范圍大小直接影響著開發商與國家之間的經濟利益分享范圍。土地使用權的范圍界定包含兩層含義：一是土地使用權的物理范圍究竟多大；二是土地使用權人能否在土地使用權上自行設立空間使用權。茲分述如下：1．開發商享有的土地使用權空間范圍土地空間的“量”的范圍必然取決于房地產開發的具體要求，即必須滿足建筑物建造以及使用所必須的空間。因而，每個項目開發都有各自不同的范圍要求。從原則講，每個房地產項目開發利用“所必要”的范圍為限，類似于“于其有利益的限度內”。雖然，這一原則符合土地開發利用的實際與開發目的，但因彈性較大必生主觀隨意性之弊端。于是，我國實踐中也對此作進一步具體化的努力。上海同濟大學從建筑技術角度提出了房地產開發利用的空間范圍，認為依據建筑技術的理論推導，在上海的地質條件下，地表建筑物的地上空間高度在與地下樁位的深度形成1比1時才可滿足基礎工程穩固性的需要，即100米高的房屋需占用地下空間100米。若改用建造地下室，則又無需100米即可達此目的，但成本過高。因此，按通常建筑要求，建筑物的地下空間可按地上工程高度1比1確定。深圳市則直接規定，以地表建筑物最深基礎樁基所處的深度作為土地使用權人對地下空間擁有的權利范圍。當然，最深樁基不是由開發商或建筑商任意確定的，而是根據地質及建筑物等各技術指標和要求由國家相關部門來確定。顯然，這為我國開發商土地使用權在地下空間范圍方面與國家空間利益劃定明確的標準。然而，對地上空間范圍則仍以建筑物所有或使用“所需”來確定。筆者認為，為進一步明確地上空間范圍，也應根據建筑物的使用要求由相關部門予以明確。作為建筑物使用自然不能僅以建筑物的實際高度為準，應以屋頂為起算點往上延伸若干米或建筑物本身若干倍來確定。至于是否借用凱文·格雷所說的200英尺標準，則應結合城市土地空間資源的合理安排、國家空間的社會利益，以及中國土地使用權綜合等考量。2．土地使用權人能否自行設立空間使用權由于土地使用權的空間范圍與土地上的建筑物或工作物在空間范圍上并不完全重疊，因此，土地使用權人將其中一定空間獨立出來再設空間使用權存在可能性。然在該創設空間使用權的權利究竟歸國家抑或歸土地使用權人？對此有兩種相反觀點。持否定觀點者認為，我國實行土地公有制，若允許土地使用權人再設空間使用權，就會出現空間使用權部分來自國家，部分來自土地使用權人。因權源不同，所取得的空間使用權的效力與性質也不同，由此引起混亂，引發糾紛，故應統一從國家所有權人取得。薄燕娜：《空間使用權若干問題探討》，載《物權法專題研究》（上），吉林人民出版社2002年版，第841－842頁。持肯定觀點認為，若土地使用權人空間范圍是確定的，且僅為建筑物或工作物利用所必須，則該范圍之內的空間財產利益應由土地使用權人獨享，除非依照國家法律將其中部分空間范圍的使用權分離出去，否則，不足以體現土地使用權人的支配權。筆者認為，權源不同并不會引起空間使用權的效力高低，只要是法律允許的便具有相同法律效力。問題在于：其一，滿足土地使用權行使的必要范圍確定后，在這范圍之外的空間土地使用權人是否享有財產權利？根據本文前述觀點，土地使用權人土地使用之必要范圍之外的土地空間屬于國家，因此，土地使用權人不得設立任何空間使用權。其二，在土地使用權人利益范圍內的空間設立空間使用權，則要看其設立的空間使用權屬于何種性質的物權？若是地役權性質的空間使用權或債權性質的空間使用權，則土地使用權人理當有權自行設定，但若屬與土地使用權同“質”的空間使用權，即便該空間范圍位于土地使用權的范圍之內，也應由國家設立。因為前述表明，空間所有權與土地所有權以及空間使用權與土地使用權只是權利客體“量”的不同，并無質的差異，因此，從理論上說，該種空間使用權應如同土地使用權一樣由國家設定。然而，這僅僅是邏輯上的假設。因為，在空間范圍確定的土地使用權范圍內再設同質的空間使用權，違背一物一權原則。因此，除設立役權性質的空間權外，所謂的“在土地使用權空間范圍內由國家設立空間使用權”，實質上是國家對部分空間使用權的征收。美國政府規定：在政府興建公共工程需要征收土地時，盡量避免征收土地所有權，而采取征收特定土地地面、上空或地下某一部分空間之使用權。參見曾麗紋：《空間權與發展權法制化之研究》，載《現代地政》，2001年8月，總第242期，第50頁。薄燕娜：《空間使用權若干問題探討》，載《物權法專題研究》（上），吉林人民出版社2002年版，第841－842頁。美國政府規定：在政府興建公共工程需要征收土地時，盡量避免征收土地所有權，而采取征收特定土地地面、上空或地下某一部分空間之使用權。參見曾麗紋：《空間權與發展權法制化之研究》，載《現代地政》，2001年8月，總第242期，第50頁。梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第455頁。作為土地使用權人的房地產開發商，除了享有土地使用權人上述空間權利和利益以外，其特殊之處在于，在取得土地使用權后，須嚴格按照其與國家訂立的出讓合同，以及國家規劃等行政管理的規定行使土地使用權，開發和利用土地使用權范圍內的空間。六、空間權制度的構建（一）中國物權中的空間權構想以房地產開發及城市公用工程建設為代表的城市化建設迅猛發展，空間權不再是遙遠的“時髦”，而是中國城市土地開發利用面臨的現實。土地開發利用的實踐中，空間浪費與空間不足是我國包括房地產開發在內的土地利用中并存的兩大困惑。究其原因，除土地高效利用的技術原因外，空間權的制度缺失無疑是重要因素。作為國家法律階位的空間權立法，尤其是將空間作為財產權客體而不是管理對象的空間權立法，在現今的中國大陸尚屬空白，至于涉及土地空間立體開發使用的地方法規也為數不多。迄今頒布生效的《中華人民共和國防空法》、《上海市規劃條例》、《上海市民防條例》以及《上海市民防工程管理辦法》，規定戰備及和平時期地下開發應結合防災考慮，從國家管理的角度對相關空間的開發使用作了規定。1997年10月27日建設部發布的《城市地下空間開發利用管理規定》可謂現今最直接規定土地空間開發利用的規章，該《規定》專章規定城市地下空間的規劃、工程建設及工程管理。無論是名稱還是內容都顯然不屬于民法財產權內容的空間權。深圳市規劃國土局起草了《深圳市城市地下空間使用條例》（送審稿）；上海市城市地下空間開發利用管理立法研究課題組起草了《上海市城市地下空間開發利用管理辦法》（草案）。兩地方草案對城市地下空間開發利用的范圍、工程施工要求等從技術角度作了相應的規定。最具物權法意義的空間權立法當推梁慧星教授主持起草的《物權法草案建議稿》以及王利明教授主持起草的《物權法草案建議稿》中有關空間權的規定。兩草案較為具體地提出了空間權制度的含義與權利類型。前一草案分別在第198條、232條和264條規定了空間基地使用權、空間農地使用權、空間鄰地使用權；梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第455、517、558頁。后一草案則在用益物權一章中專設“空間利用權”一節，王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第87－89頁。另外，陳華彬教授也提出了自己的設想：建議明定空間權的概念；物權法中的空間權包括空間基地使用權（空間地上權）和空間（鄰地）利用權（空間役權）；應規定空間基地使用權及空間（鄰地）利用權的意義、概念、設立條件、物權效力等。梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第360頁。王衛國教授則從空間用益的角度，認為我國實踐以及有些立法已經承認地下權與空中權，認為“空中權主要指以他人土地為依托，在其上空建造并維持某種建筑物、工作物的權利”梁慧星主編：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第455、517、558頁。王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第87－89頁。梁慧星主編：《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第360頁。王衛國：《中國土地權利研究》，中國政法大學出版社1997年版，第230－234頁。空間權的發展歷史表明，空間權的設定，首先是物權法適應社會發展尤其是城市化進程的結果，人們通過物權種類的細化對土地空間的高效利用提供法律支撐。因此，有必要在基本法中確立空間權制度。它與傳統土地物權相比，空間權一方面與傳統土地物權“同質”而“不同量”，因而在空間權取得、權利行使、權利屬性、物權公示等方面具有相似性；但另一方面，由于空間權與地表分離而以土地空間中某一“斷層”或某一不規則立體空間為權利支配客體，其客體的特殊性也為空間權的有效行使提出了特殊要求。例如，空間權與土地開發利用的現代技術更為密切，空間權的相鄰、上下疊加產生出新的權利沖突，空間權的物理范圍與“使用利益范圍”的確定及物權登記也更極為復雜。這也為我國物權現代化提供了難題和機遇。鑒于此，筆者認為，