頁腳頁腳集團·營銷管理中心管理制度（試行版）第一節(jié)總則第一條管理目的根據(jù)集團相關管理制度及集團營銷權責體系要求，為強化集團營銷管理中心（）規(guī)、統(tǒng)一、高效的品牌形象，特制定本制度。第二條基本原則在充分理解公司經營理念、開發(fā)理念及企業(yè)文化的基礎上，以“提升項目和企業(yè)品牌形象”為中心，以“為銷售終端服務，提供有效銷售支持”為根本，發(fā)揮創(chuàng)造力，不斷提高集團營銷管理水平。第三條權責體系1、集團中心權責告、年度銷售任務制定。集團各項目營銷工作監(jiān)督執(zhí)行：包括不限于制度建設、項目案場巡檢、月度營銷計劃跟蹤、營銷專題會議。2、各項目營銷權責銷售任務完成、銷售團隊規(guī)管理。第二節(jié)市場研究管理（中心負責，項目協(xié)助）第四條市場綜合研究計劃的制定一、市場研究管理包括：市場分析、項目定位、產品建議等，中心須根據(jù)公司的安排擬定計劃。二、市場研究管理應在公司取得某項目的土地開發(fā)權前根據(jù)公司安排，3日開始，15日結束。三、市場研究管理由中心負責主導，城市公司項目協(xié)助完成。四、調查容（一）城市背景：對城市的地理、文化、景觀、面積、城市規(guī)劃、現(xiàn)狀布局、產業(yè)分布，近、遠期重大建設項目，房地產市場信息動態(tài)。（二）區(qū)域人口與社會特性：人口基本資料、各區(qū)縣人口、人口政策、人口市民消費特點及價值觀。（三）1—3價格、去化、階段營銷計劃等。（四）房地產影響因素的研究1、國民經濟與區(qū)域經濟發(fā)展狀況。2、國家及城市房地產政策的影響。（五）項目所在區(qū)域市場分析：區(qū)域市場背景、功能、街區(qū)特點等。（六）本項目周邊物業(yè)調查。（七）主要競爭項目調查及比較分析等。第五條市場研究計劃的實施一、中心按照要求，逐項落實調查容，并形成相應的調研報告。二、市場研究采用科學有效的方法進行。三、必要時經營銷分管副總批準，可邀請專業(yè)顧問公司參與項目綜合市場研究和專項研究。四、市場研究計劃的實施應嚴格執(zhí)行預算計劃第六條 市場信息資料庫的建立一、中心負責及時將各項目綜合市場研究、專項研究、樓盤信息等階段性子文檔一份存檔。相對準確性；三、市場信息資料庫的有關容，需執(zhí)行公司相關制度。第七條市場研究成果報告和審批程序一、項目定位（一“項目定位報告”的主體容：1、市場背景分析：宏觀市場、片區(qū)競爭、競爭項目2、項目分析：項目概況、SWOT分析、項目核心價值體系和客戶群分析3、定位：定位背景、市場定位、客戶定位、形象定位（二）營銷總監(jiān)在對“項目定位報告”進行審核后，組織召開由中心、規(guī)劃設計部、工程管理部、成本核算部、資本財務部等部門參加的項目策劃專題會議，經吸納相關意見，修正后，報營銷副總及董事長審批。（三30二、產品建議（一）中心協(xié)同規(guī)劃設計部在進一步深入研究客戶需求和競爭環(huán)境的基礎優(yōu)勢；必要時，請專業(yè)顧問公司參與進行；（三1、銷售中心設置位置建議；2、道路規(guī)劃建議；3、景觀、?林規(guī)劃建議；4、建筑設計建議；5、戶型配比、發(fā)布、設計建議（包括細節(jié)；6、總平面規(guī)劃建議；7、社區(qū)物管形式及配套服務設施建議等（四）（五）對于分期開發(fā)項目，在每期規(guī)劃設計開始之前，中心均應在規(guī)劃設計部經董事長批準后交由規(guī)劃設計部主導，進行產品規(guī)劃設計。第三節(jié)項目營銷策劃管理（項目負責，中心監(jiān)督）第八條營銷籌備階段營銷策劃管理一、在批準的項目定位、產品建議及“年度銷售任務”等的基礎上，由各項目擬定“營銷總案及“項目銷售計劃”等專題報告（中心直管項目除外，中心實施監(jiān)督管理。天完成。三、各專題報告的主體容（一“營銷總案”特色的分析及公司開發(fā)進度和階段性銷售目標，擬定“項目營銷總案；1、“項目營銷總案”應在項目開工前完成；2、“項目營銷總案”的主體容：競爭市場梳理市場站位項目核心價值梳理營銷節(jié)點鋪排計劃等。推廣節(jié)奏建議3、中心在對“項目營銷總案”進行初步審核后，將修改補充后的“項目營銷總案”報營銷分管副總審批。、對于分期開發(fā)項目，中心在每期項目開工前完成“分期營銷方案心審核，并報營銷分管副總審批后實施。（二“媒體組合策略報告”1、結合項目制定合適的廣告策略，確定主要投放媒體。2、結合項目制定媒體推廣組合方式表列明投放時間。3、制作媒體廣告發(fā)布詳細計劃表，包括媒體種類、發(fā)布時間、發(fā)布頻率、費用預估等，其中對各項媒體廣告的發(fā)布情況要求詳細列明，如時間、軟硬性、版面、規(guī)格、色彩、滲透文章、制作材質、發(fā)布主題、展示賣點等。（三“活動營銷報告”1、項目公關活動：典禮、房地產展銷會等2、項目促銷活動3、老客戶活動（四“現(xiàn)場包裝報告”1、結合道路狀況制定合理車行線路，安排導示牌位置，配以圖片說明；2（制作方式）3、售樓處的車行、人行線路圖、部功能分區(qū)圖，部設計及裝修要求等，配合照片說明；4、看樓通道配合圖片說明；5、樣板房裝修檔次、套數(shù)、風格、裝修標準、裝修費用預估等，照片說明；6、會所功能分區(qū)圖，根據(jù)項目的功能確定會所的配套功能，用平面圖進行劃分，并結合圖片進行相應的說明；7、導示系統(tǒng)的分布的制作細節(jié)等；8、條幅位置、規(guī)格、色彩、容及材質等；9、燈竿旗的位置、規(guī)格、材質、容、價格等；10、申請及數(shù)量、是否來電顯示；11、其他：現(xiàn)場音響、家私、燈光、綠化等，要求符合售樓處風格，并進行費用預估。12、以上項目要求通過圖片配合同時進行費用預估說明。（四1、項目銷售計劃排布四、中心在對各專題報告進行初步審核后，組織召開營銷相關方面人員參與的專題研討會，并將修改補充后的專題報告報營銷分管副總審批。第九條價格制定管理153（一）定價方法（二）實收均價（三）層差、朝向差確定（四）價格表分析（五）付款方式和折扣二、中心在對“價格策略專題報告”進行初步審核后，組織召開營銷各相關方面人員參與的專題研討會，并進行會后調整修改。果由中心具體落實后重審，直至董事長批準。第四節(jié)營銷監(jiān)督管理制度第十三條制度建設（一合管理制度規(guī)的地方，集團營銷中心有權參照公司相關獎懲制度進行處罰。（二）原則上，中心不直接干預項目營銷板塊工作（直管項目除外，但有定并執(zhí)行，報中心備案，中心有提出建議之權，并負責監(jiān)督執(zhí)行。第十四條案場巡檢（一項目進行巡檢。（二）（節(jié)假日順延1—3；不定期巡檢根據(jù)集團安排和實際需要，針對特別突出、緊急的事項，進行不定期巡檢。最終巡檢結果將以書面形式向中心領導/集團分管第十五條述職報告（一）各項目營銷部負責人（可指派）按季度在集團總部進行述職報告。（二）原則上每個季度最后一月最后一周周五下午14:00——17:00，個項目營銷負責人在集團總部四樓會議室集中述職。（三）述職容包含不限于：季度項目營銷總結、個人工作總結、下階段部門推進計劃、個人工作推進計劃、項目建議等。述職容以書面形式做宣講。（四）述職報告計入個人績效考核。第十六條月報計劃（一）項目案場（各項目主策負責）5分別以書面和會議的形式對上月月報進行匯報。（二）月報容包含不限于：階段政策認知；區(qū)域市場概況；主要競品來訪、成交、存量情況統(tǒng)計；本項目來訪、成交、存量等情況匯總；銷售政策及活動執(zhí)行情