房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營練習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營練習(xí)題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營練習(xí)題xxx公司房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營練習(xí)題文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度模擬一一、單項選擇題(請在每小題的4個備選答案中，選出一個最佳答案，共20小題；每小題1分，共20分)1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為（）個資質(zhì)等級A.22．我國法律法規(guī)規(guī)定，商業(yè)用地出讓最高年限為（）A．40年年年年3．（）是土地開發(fā)的重要工作內(nèi)容。A三通一平B房屋建設(shè)C場地平整D道路建設(shè)4．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積5．住宅的外觀形狀應(yīng)從（）中查閱。A．建筑施工圖B.結(jié)構(gòu)施工圖C.給排水施工圖D.電氣施工圖6．計算住宅樓的鋼筋工程量主要依據(jù)的施工圖紙是（）A．建筑施工圖B．結(jié)構(gòu)施工圖C．水電施工圖D．暖通施工圖7．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用（）。A．挑戰(zhàn)定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法C．目標(biāo)定價法D．隨行就市定價法8．下列哪個表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額（）A．損益表B.資金來源與運用表C．現(xiàn)金流量表D.資產(chǎn)負(fù)債表9．下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A．時值是資金運動起點的金額B．終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額C．資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D．不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值10．住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工招標(biāo)工作發(fā)生在（）A．投資決策分析階段B.前期準(zhǔn)備工作階段C．建設(shè)實施階段D.銷售階段11．住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收工作發(fā)生在（）A．投資決策分析階段B.前期準(zhǔn)備工作階段C．建設(shè)實施階段D.銷售階段12．在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積400㎡，總建筑面積1600㎡，容積率，建筑密度為（）A.30%B.40%C.50%D.60%13．某開發(fā)商于2001年8月1日獲得開發(fā)項目用地土地使用權(quán)，2002年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計。2002年10月1日取得施工許可證，2004年4月1日項目建成并通知竣工驗收，2004年10月1日A.2001年8月1日至2004年10月1日B.2002年10月1日至2004年4月1日C.2001年8月1日至2004年4月1日D.2002年10月1日至2004年4月1日14．在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是（）分析的目的A.平衡B.敏感性C.風(fēng)險D.概率15.某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為4000㎡，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/㎡，預(yù)計房價為5000元/㎡，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是（）16.產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價計算為300萬元，籌資費率為3%,股息年利率為13%，則其資金成本率：A、%B、%C、%D、%17.建設(shè)單位在建設(shè)工程開工前，需要向（）建設(shè)領(lǐng)取主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。A.鄉(xiāng)級以上人民政府B.縣級以上人民政府C.市級以上人民政府D.省級以上人民政府20.我國法律法規(guī)規(guī)定,承包單位對承包的設(shè)備安裝工程最低保修年限為()年年年D.設(shè)計規(guī)定的合理年限多項選擇題（每小題的5個備選答案中，有2或2個以上最佳答案，至少有一個錯項。錯選不得分；少選，所選的每個選項得分。共20小題；每小題2分，共40分)1．相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2、國有土地使用權(quán)出讓方式包括（）A、協(xié)議出讓B、招標(biāo)出讓C、拍賣出讓D、掛牌出讓E、投標(biāo)出讓3、下列（）屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工程費A、土地出讓金B(yǎng)、工程勘察費C、建筑安裝費D、規(guī)劃設(shè)計費E、三通一平費4、下列（）屬于房地產(chǎn)清償能力的評價指標(biāo)A、利潤率B、借款償還期C、利息備付率D、償債備付率E、內(nèi)部收益率5、關(guān)于房地產(chǎn)市場細(xì)分理解正確的是（）A、根據(jù)消費者需求的差異對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分B、對房地產(chǎn)市場細(xì)分可以發(fā)現(xiàn)和了解市場機(jī)會C、根據(jù)房地產(chǎn)公司的差異對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分D、房地產(chǎn)市場細(xì)分的目的是為了滿足所有消費者的需求E、可以根據(jù)消費者職業(yè)收入用途三項指標(biāo)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行劃分6、全部投資現(xiàn)金流量表具有的特征包括（）A、可以為多個投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)B、不考慮支付貸款利息的流出C、不考慮支付貸款本金的流出D、可以考慮資本金的盈利能力E、可以計算全部投資內(nèi)部收益率7、根據(jù)勘查數(shù)據(jù)用途不同，可將勘查過程分為（）A、現(xiàn)場勘查B、初步勘查C、詳細(xì)勘查D、施工勘查E、設(shè)計勘查8、一般多層住宅單體設(shè)計階段劃分為（）A、初步設(shè)計階段B、施工圖設(shè)計階段C、技術(shù)設(shè)計階段D、勘查設(shè)計階段E、規(guī)劃設(shè)計階段9、城市建設(shè)規(guī)劃管理部門對居住用地提出的規(guī)劃控制指標(biāo)包括（）A、容積率B、建筑密度C、建筑高度D、綠地率E、建筑層高10、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程項目包括（）A、供電工程B、供水工程C、供氣工程D、道路工程E、停車場工程11、不確定性分析主要包括（）A、敏感性分析B、抗風(fēng)險能力分析C、臨界點分析D、概率分析E、盈利能力分析12．下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A．現(xiàn)金回報率B．投資回收期C．借款償還期D．資產(chǎn)負(fù)債率E．資本金利率13、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表不包括（）A、總投資估算表B、利潤分配表C、資金來源與運用表D、損益表E、資產(chǎn)負(fù)債表14、風(fēng)險分析是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的重要內(nèi)容。風(fēng)險分析一般包括（）A、盈虧平衡分析B、現(xiàn)金流量分析C、資金來源與運用表D、貸款償還分析E、敏感性分析15、房地產(chǎn)周期可以劃分為（）A、復(fù)蘇階段B、繁榮階段C、高漲階段D、衰退階段E、蕭條階段16、房地產(chǎn)市場細(xì)分方法包括（）A、單維因素法B、多維因素法C、三維因素法D、變量組合法E、排列法17、勘查工作的內(nèi)容一般包括（）A、地形測量B、工程勘察C、地下水勘探D、氣象調(diào)查E、設(shè)計勘察18、復(fù)雜項目的設(shè)計階段包括（）A、初步設(shè)計階段B、技術(shù)設(shè)計階段C、施工圖設(shè)計階段D、規(guī)劃設(shè)計階段E、勘察設(shè)計階段19、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了（）A、用地性質(zhì)B、位置C、界限D(zhuǎn)、綠化率E容積率三、簡答題（本題1小題,每題20分,共20分）美國土地征收程序？房地產(chǎn)公司申領(lǐng)施工許可證必須具備的條件?美國土地征收程序：1、預(yù)先通知（1分）；2、政府方對征收財產(chǎn)進(jìn)行評估（1分）；3、向被征收方送交評估報告并提出補(bǔ)償金價的初次要約（被征收方可以提出反要約）（1分）；4、召開公開的聽證會以說明征收的必要性和合理性（如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為）（2分）；5、如果政府和被征收方在補(bǔ)償數(shù)額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件移交法院處理（1分）；6、法庭要求雙方分別聘請的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當(dāng)庭交換（1分）；7、雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價金的平等協(xié)商（1分）；8、如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定“合理的補(bǔ)償”價金數(shù)額（1分）9、判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償金并取得被征收的財產(chǎn)。（1分）模擬二按房地產(chǎn)用途分類，高檔住宅房地產(chǎn)屬于（）A居住房地產(chǎn)B商業(yè)房地產(chǎn)C金融房地產(chǎn)D娛樂房地產(chǎn)2.大于或等于（）的住宅被稱為超高層住宅A24米B10層C30層D100米3.城市中有待拆遷安置的舊房屋上的土地屬于()A生地B熟地C毛地D農(nóng)地4.房地產(chǎn)業(yè)屬于（）A建筑業(yè)B第二產(chǎn)業(yè)C第三產(chǎn)業(yè)D第四產(chǎn)業(yè)5.我國居住用地土地使用權(quán)最高年限為（）A70年B50年C40年D30年6.以商業(yè)為目的的房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得通常采用（）方式A出讓B出售C轉(zhuǎn)讓D劃撥7.（）是土地開發(fā)的重要工作內(nèi)容。A三通一平B房屋建設(shè)C場地平整D道路建設(shè)8.為建筑總平面布置提供工程地質(zhì)資料的勘察屬于（）Ａ現(xiàn)場勘查Ｂ初步勘查Ｃ詳細(xì)勘察Ｄ施工勘察9.證明建設(shè)單位的建設(shè)用地的位置、面積、界限的法律證明文件是（）A選址意見書B建設(shè)用地規(guī)劃許可證C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D施工許可證10.證明建設(shè)單位的建設(shè)工程方案、設(shè)計等符合城市規(guī)劃要求的法律證明文件是（）A選址意見書B建設(shè)用地規(guī)劃許可證C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D施工許可證11.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，以出讓方式獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司在與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，就可向規(guī)劃管理部門領(lǐng)取（）A選址意見書B建設(shè)用地規(guī)劃許可證C建設(shè)工程規(guī)劃許可證D施工許可證12在房地產(chǎn)項目施工開工前，（）應(yīng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門領(lǐng)取《施工許可證》A監(jiān)理公司B承包商C房地產(chǎn)公司D設(shè)計院13.根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，（）應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或者其它部門審查。A設(shè)計院B承包商C監(jiān)理公司D建設(shè)單位14.根據(jù)《消防法》規(guī)定，（）應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計圖紙及有關(guān)資料報送公安消防機(jī)構(gòu)審核。A設(shè)計院B消防站C承包商D建設(shè)單位15.在辦理施工許可證之前必須辦理的手續(xù)是（）A工程備案B工程竣工預(yù)驗收C工程竣工驗收D工程質(zhì)量監(jiān)督16.根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，供熱設(shè)施的最低保修期限為（）A1年B2年C一個采暖期D二個采暖期17.建筑物2米以外和項目用地規(guī)定紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程建設(shè)費用屬于（）A前期工程費B三通一平費C七通一平費D基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費18.關(guān)于房地產(chǎn)市場細(xì)分，（）結(jié)論是錯誤的。A細(xì)分的目的是為了滿足所有消費者的需求B可以發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會C更好的進(jìn)行產(chǎn)品定位D使?fàn)I銷工作更具有針對性多選1.住宅小區(qū)開發(fā)的工程項目包括（）A住宅工程B基礎(chǔ)設(shè)施工程C公共配套設(shè)施工程D道路工程E綠化工程2.房地產(chǎn)開發(fā)按照開發(fā)對象可以劃分為（）A土地開發(fā)B房屋開發(fā)C綜合開發(fā)D成片開發(fā)E單項開發(fā)3.房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及到的政府管理部門包括（）A國土局B規(guī)劃局C房地產(chǎn)D建設(shè)局E規(guī)劃院4．房地產(chǎn)項目開發(fā)階段包括（）A投資決策分析階段B前期準(zhǔn)備工作階段C建設(shè)實施階段D銷售階段E研究階段5.住宅小區(qū)基礎(chǔ)工程項目包括（）A供電工程B供水工程C供氣工程D圍墻工程E排污工程6.國有土地使用權(quán)出讓方式包括()A協(xié)議出讓B招標(biāo)出讓C拍賣出讓D投標(biāo)出讓E掛牌出讓7.房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式主要有（）A出讓B轉(zhuǎn)讓C劃撥D招標(biāo)E投標(biāo)8.房地產(chǎn)開發(fā)費用中建筑安裝工程費估算方法包括（）A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)法E預(yù)算指標(biāo)法9.技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項目設(shè)計階段包括（）A總體設(shè)計B單體設(shè)計C初步設(shè)計D技術(shù)設(shè)計E施工圖設(shè)計10建設(shè)單位收到施工單位遞交的工程竣工驗收報告后，應(yīng)當(dāng)組織()等單位進(jìn)行竣工驗收。A建設(shè)單位B施工單位C監(jiān)理單位D設(shè)計單位E監(jiān)督單位11房地產(chǎn)市場細(xì)分方法包括（）A單維因素法B三維因素法C多維因素法D四維因素法E變量組合法12房地產(chǎn)開發(fā)費用中前期工程費包括（）A勘察費B規(guī)劃費C設(shè)計費D三通一平費E土地出讓金13房地產(chǎn)項目財務(wù)評價包括（）分析A財務(wù)盈利能力B清償能力C內(nèi)部收益率D財務(wù)內(nèi)部收益率E資金平衡情況14全部投資現(xiàn)金流量表特征包括（）A該表不分投資資金來源B該表以全部投資作為計算基礎(chǔ) C可以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率D可以為各個投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)E可以建設(shè)投資各方盈利能力15資本金流量表特征包括（）A該表從投資者全體的角度出發(fā)B該表以投資者出資額作為計算基礎(chǔ)C該表把借款本金和利息支付視作現(xiàn)金流出D該表可以考察項目資本金的盈利能力E可以計算全部投資回收期16投資各方資金流量表特征包括（）A該表以投資者各方的出資額作為計算基礎(chǔ)B該表從投資者全體的角度出發(fā)C該表把借款本金視作現(xiàn)金流出D該表可以反映投資者各方資本的盈利能力E可以計算投資各方財務(wù)內(nèi)部收益率17下列（）屬于房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施費A設(shè)計費B土地費C路燈工程D小區(qū)道路建設(shè)費E人防地下室費18房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資包括（）A土地費用B前期工程費C管理費用D財務(wù)費用E廣告費用五、案例分析題（1×20分）某施工單位（乙方）與某建設(shè)單位（甲方）簽訂了建造無線電發(fā)射試驗基地施工合同。合同工期為38天。由于該項目急于投入使用，在合同中規(guī)定，工期每提前（或拖后）1天獎勵（或罰款）5000元。乙方按時提交了施工方案和施工網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計劃，并得到甲方代表的批準(zhǔn)。見圖1。圖1某發(fā)射塔試驗基地工程進(jìn)度計劃實施過程中發(fā)生了如下幾項事件：事件1：在房屋基坑開挖后，發(fā)現(xiàn)局部有軟弱下臥層，按甲方代表指示乙方配合地質(zhì)復(fù)查，配合用工為10個工日。地質(zhì)復(fù)查后，根據(jù)經(jīng)甲方代表批準(zhǔn)的地基處理方案，增加直接費4萬元，因地基復(fù)查和處理使房屋基礎(chǔ)作業(yè)時間延長3天，人工窩工15個工日。事件2：在發(fā)射塔基礎(chǔ)施工時，因發(fā)射塔原設(shè)計尺寸不當(dāng)，甲方代表要求拆除已施工的基礎(chǔ)，重新定位施工。由此造成增加用工30工日，材料費萬元，機(jī)械臺班費3000元，發(fā)射塔基礎(chǔ)作業(yè)時間拖延2天。事件3：在房屋主體施工中，因施工機(jī)械故障，造成工人窩工8個工日，該項工作作業(yè)時間延長2天。事件4：在房屋裝修施工基本結(jié)束時，甲方代表對某項電線暗管的鋪設(shè)位置是否準(zhǔn)確有疑問，要求乙方進(jìn)行剝露檢查。檢查結(jié)果為：某部位的偏差超出了規(guī)范允許范圍，乙方根據(jù)甲方代表的要求擴(kuò)大剝離檢查范圍并進(jìn)行返工處理，合格后甲方代表予以簽字驗收。該項剝露．返工及覆蓋作業(yè)用工20個工日，材料費為1000元。因該項電氣暗管的重新檢驗和返工處理使安裝設(shè)備的開始作業(yè)時間推遲了1天。事件5：在鋪設(shè)電纜時，因乙方購買的電纜線材質(zhì)量差，甲方代表令乙方重新購買合格線材。由此造成該項工作多用人工8個工日，作業(yè)時間延長4天，材料損失費8000元。事件6：鑒于該工程工期較緊，經(jīng)甲方代表同意，乙方在安裝設(shè)備作業(yè)過程中采取了加快施工的技術(shù)組織措施，使該項工作作業(yè)時間縮短2天，該項技術(shù)組織措施費為6000元。其余各項工作實際作業(yè)時間和費用均與原計劃相符。問題1．在上述事件中乙方可以就那些事件向甲方提出工期補(bǔ)償和費用補(bǔ)償要求為什么2．該工程的實際施工天數(shù)為多少天可得到的工期補(bǔ)償為多少天工期獎罰款為多少3．假設(shè)工程所在地人工費標(biāo)準(zhǔn)為30元/工日，應(yīng)由甲方給與補(bǔ)償?shù)母C工人工費補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為18元/工日，該工程綜合取費率為30%。則在該工程結(jié)算時，乙方應(yīng)該得到的索賠款為多少？五、案例分析題（1×20分）問題1．在上述事件中乙方可以就那些事件向甲方提出工期補(bǔ)償和費用補(bǔ)償要求為什么2．該工程的實際施工天數(shù)為多少天可得到的工期補(bǔ)償為多少天工期獎罰