《房地產估價師之開發經營與管理》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、以下不是房地產市場發生周期性波動的原因的是()。

A.非理性預期

B.價格機制

C.容積率控制

D.生產的時間落差【答案】B2、在房地產資本市場中，上市發行股票融資渠道屬于（）。

A.私人權益融資

B.私人債務融資

C.公開權益融資

D.公開債務融資【答案】C3、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內部收益率法

C.凈現值法

D.等額年費用法【答案】A4、下列選項中，不計入收益性物業運營管理費用的是（）。

A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資

C.公共設施維修費

D.保險費【答案】A5、下列對某種特定商品有興趣的消費者的集合是（）。

A.服務市場

B.合格有效市場

C.有效市場

D.潛在市場【答案】D6、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。

A.一般投資機會研究

B.特定項目投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究【答案】D7、一個房地產開發商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。

A.房地產學會

B.房地產行業協會

C.房地產管理部門

D.政府【答案】C8、對房地產置業投資來說，房地產投資的經擠效果主要表現在租金和()等方面。

A.物業增值

B.管理費

C.契稅

D.機會成本【答案】A9、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元，則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。

A.1.07

B.1.47

C.2.07

D.3.33【答案】C10、城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。

A.土地出讓金

B.占用面積

C.經營收入

D.銷售收入【答案】B11、某城市規劃將一個污染嚴重的企業由該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資（）的特性。

A.區位選擇異常重要

B.變現性差

C.需要適時的更新改造

D.存在效益外溢和轉移【答案】D12、房地產開發項目的施工許可證由（）向發證機關申請領取。

A.施工單位

B.建設單位

C.監理單位

D.設計單位【答案】B13、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態的方法是（）。

A.獲利能力分析

B.盈虧平衡分析

C.市場狀況分析

D.定性風險分析【答案】B14、下列選項中，不屬于投資機會選擇主要工作內容的是（）。

A.提出投資設想

B.項目可行性研究

C.細化投資設想

D.尋找和篩選投資機會【答案】B15、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。

A.獨立方案

B.互斥方案

C.相關方案

D.相容方案【答案】B16、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。

A.審計費

B.利息

C.外匯匯兌凈損失

D.融資代理費【答案】A17、下列有關房地產開發項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。

A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%

B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會

C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變為概略的投資建議，使投資者可據以決策

D.投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A18、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。

A.概率分析法

B.解析法

C.蒙特卡洛模擬法

D.杠桿分析【答案】C19、從抵押擔保的質量看，以下最優的抵押品是（）。

A.商品住宅

B.商用房地產

C.經濟適用住宅

D.出讓國有土地使用權【答案】A20、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0.625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。

A.7.50%

B.7.56%

C.7.71%

D.7.76%【答案】D21、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。

A.預期通貨膨脹

B.非預期通貨膨脹

C.成本型通貨膨脹

D.需求型通貨膨脹【答案】A22、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是（）。

A.滿足購買者使用要求

B.購買者支付能力

C.物業預期收益

D.物業用途【答案】C23、物業甲為寫字樓項目，2017年末價值為1000萬元，預計2018年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業乙為保齡球場項目，2017年末價值為1000萬元，2018年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業投資風險比較的結果是（）。

A.甲物業投資風險較大

B.乙物業投資風險較大

C.甲、乙兩個物業投資風險一樣大

D.無法判斷【答案】B24、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。

A.社會平均收益率

B.項目基準收益率

C.通貨膨脹率

D.國家經濟增長率【答案】B25、存量在數值上的表達式是（）。

A.報告期存量＝上期存量－報告期竣工量－報告期滅失量

B.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量－報告期滅失量

C.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量＋報告期滅失量

D.報告期存量＝上期存量＋報告期竣工量【答案】B26、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。

A.994.37

B.1016.81

C.1255.16

D.1387.24【答案】A27、管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理合法經營活動而發生的各種費用，包括管理人員的工資和()。

A.前期費用

B.房屋開發費

C.財務費用

D.辦公費【答案】D28、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是()。

A.房屋出售

B.房地產抵押

C.土地使用權轉讓

D.土地使用權出讓【答案】D29、投資者所要求的最低利率是（）。

A.同業拆放利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.基礎利率【答案】D30、下列各項中，不屬于項目核準重點評估內容的是（）。

A.是否符合相關發展建設規劃.技術標準和產業政策

B.是否合理開發并有效利用資源

C.符合社會公眾利益，未對項目建設地產生影響

D.是否對重大公共利益產生不利影響【答案】C31、下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是（）。

A.收益現金流風險

B.市場供求風險

C.通貨膨脹風險

D.利率變動風險【答案】A32、貝母瓜蔞散中配伍天花粉的主要用意是

A.清熱潤燥

B.清熱散結

C.清熱排膿

D.消瘀散結【答案】A33、下列關于企業利潤和收入的表達中，正確的是（）。

A.企業利潤可分為營業利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次

B.經營收入＝銷售收入＋出租收入

C.銷售收入＝土地轉讓收入＋商品房銷售收入＋配套設施銷售收入

D.可分配利潤＝稅后收入－未分配利潤【答案】C34、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類。空心磚是指孔洞率不小于（）的磚。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%【答案】D35、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為（）。

A.8.1%

B.16.0%

C.19.1％

D.23.1%【答案】C36、財務費用中利息以外的其他融資費用，一般占利息的（）左右。

A.5%

B.8%

C.10%

D.15%【答案】C37、基本報表中，反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃的是（）。

A.投資計劃與資金籌措表

B.項目投資現金流量表

C.財務計劃現金流量表

D.投資者各方現金流量表【答案】C38、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。

A.靜態確定性

B.靜態不確定性

C.動態確定性

D.動態不確定性【答案】D39、下列民用建筑中，屬于主體結構部分的是（）。

A.地基

B.門窗

C.樓板

D.樓面【答案】C40、進行可行性研究時，財務評價和綜合評價的前一步驟是（）。

A.接受委托

B.調查研究

C.方案選擇和優化

D.編制可行性研究報告【答案】C41、對于收益性物業的管理費和利潤通常是物業（）的一個百分比。

A.有效毛收入

B.凈經營收入

C.潛在毛收入

D.稅后現金流量【答案】A42、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為（）萬元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0【答案】D43、投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業拆借利率【答案】A44、國家提高貸款利率，會()。

A.抑制房地產需求

B.增加房地產供給

C.增加銀行風險

D.導致房地產實際價值折減【答案】A45、某筆儲蓄存款的存款額為1000元，年利率為12%，期限為1年，則按季計息與按年計息相比，一年后本利和的差額為（）。

A.3.5

B.4.5

C.5.5

D.6.5【答案】C46、在市場細分的（）階段中，市場營銷人員要進行探討性面訪，主要是集中力量掌握消費者的消費動機、態度和行為。

A.目標確定

B.調查

C.分析

D.歸納總結【答案】B47、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。

A.不可移動性

B.適應性

C.弱流動性

D.相互影響性【答案】C48、置業投資的投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與（）的比率。

A.總開發成本

B.項目投資的資本價值

C.項目總投資

D.總開發價值【答案】C49、對于一般房地產投資項目，（）指標應大于2。

A.利息備付率

B.償債備付率

C.流動比率

D.速動比率【答案】A50、下列房地產投資風險中，房地產開發企業可以控制的是（）。

A.收益現金流風險

B.市場供求風險

C.通貨膨脹風險

D.利率變動風險【答案】A51、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在（）年內延續彌補。

A.2

B.3

C.4

D.5【答案】D52、下列物業中，屬于特殊物業的是（）

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產業園區【答案】B53、為降低房地產開發貸款風險，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其權益投資不低于開發項目總投資的（）。

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%【答案】C54、銀行對個人發放住房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（）。

A.操作風險

B.法律風險

C.信用風險

D.管理風險【答案】D55、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指（）。

A.房地產管理投資

B.房地產置業投資

C.房地產開發投資

D.房地產資產和經營投資【答案】C56、當房地產開發項目用地面積一定時，決定項目可建設建筑面積數量的參數是（）。

A.綠地率

B.容積率

C.建筑密度

D.建筑限高【答案】B57、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是（）。

A.0.57

B.0.74

C.0.80

D.1.04【答案】B58、（）不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發生變動的可能性大小及對項目主要經濟效益指標的影響。

A.盈虧平衡分析

B.敏感性分析

C.風險分析

D.保本點分析【答案】C59、在（）授權開發企業負責實施土地開發時，由開發商負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。

A.銀行

B.經銷商

C.業主

D.政府【答案】D60、經濟活動的類型和特點不同，現金流入和現金流出的具體表現形式也會有很大差異，對于房地產開發投資項目來說，現金流入通常不包括（）。

A.補貼收入

B.出租收入

C.銷售收入

D.其他經營收入【答案】A61、房地產項目開發內容和規模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。

A.符合國土空間規劃或城鄉規劃

B.利益最大化

C.規模最大化

D.報酬率最小化【答案】A62、房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補，下一年度稅前利潤不足以彌補的，可以在5年內延續彌補。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應分配利潤

D.未分配利潤【答案】A63、房地產開發項目用于（）時，不計算借款償還期。

A.出租

B.自營

C.經營

D.銷售【答案】D64、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為()。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%【答案】D65、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37【答案】B66、對投資項目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策【答案】A67、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。

A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間

B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間

C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期

D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數【答案】A68、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為()萬元。

A.50.0

B.92.4

C.60.0

D.98.0【答案】B69、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（）。

A.商用房地產風險更高

B.商用房地產的收益更高

C.商用房地產的價值更高

D.商用房地產的增值潛力更大【答案】A70、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。

A.過度開發和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系

B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落

C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了

D.過熱表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B71、對投資項目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務。

A.投資機會研究

B.初步可行性研究

C.詳細可行性研究

D.項目的評估和決策【答案】A72、編制房地產項目招標工程標底是由()來完成。

A.開發商

B.承包商

C.設計部門

D.建委【答案】A73、房地產投資個別風險包括()。

A.利率風險

B.或然損失風險

C.持有期風險

D.政策風險【答案】C74、置業投資的投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與（）的比率。

A.總開發成本

B.項目投資的資本價值

C.項目總投資

D.總開發價值【答案】C75、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和()。

A.目標

B.途徑

C.市場化

D.商品化【答案】B76、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業的物業管理【答案】C77、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經營收入為（）萬元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40【答案】C78、在房地產投資決策中起關鍵作用的可行性研究是（）。

A.一般投資機會研究

B.特定項目投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究【答案】D79、某房地產開發項目的四個開發經營方案F1、F2、F3、F4的開發經營期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當最低可接受收益率MARR＝15%時，四個方案中最優的方案是（）。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4【答案】A80、2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經濟適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經濟適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經濟適用住房空置率是（）。

A.9.1％

B.12.7％

C.18.7％

D.37.5％【答案】D81、下列費用中，不屬于企業財務費用的是（）。

A.審計費

B.利息

C.外匯匯兌凈損失

D.融資代理費【答案】A82、我國對外籌資成本是在（）的基礎上加一定的百分比。

A.倫敦同業拆放利率

B.新加坡同業拆放利率

C.紐約同業拆放利率

D.香港同業拆放利率【答案】A83、財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計()時的折現率。

A.大于零

B.等于零

C.小于零

D.無關系【答案】B84、根據國內生產總值的（）形態看，GDP是所有常住單位在一定時期內生產的全部貨物和服務價值超過同期投入的全部非固定資產貨物和服務價值的差額。

A.價值

B.收入

C.產品

D.貨幣【答案】A85、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的()。

A.操作風險

B.信用風險

C.市場風險

D.法律風險【答案】B86、隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近“中心商業區”的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。

A.交通方便性

B.聲望或形象

C.位置

D.建筑形式【答案】C87、某房地產開發項目的占地面積為10000m2，規劃容積率≤4，預計開發完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。

A.2350

B.2937.5

C.3250

D.4062.5【答案】A88、在房地產泡沫的成因中，()是房地產泡沫產生的基礎。

A.投機需求的膨脹

B.金融機構的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性

D.開發商之間的博弈【答案】C89、房地產直接投資包括（）形式。

A.從取得土地使用權開始的開發投資和面向建成物業的置業投資

B.面向建成物業的置業投資

C.從取得土地使用權開始的開發投資

D.從取得土地使用權開始的開發投資和房地產企業債券投資【答案】A90、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%【答案】D91、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%【答案】D92、動態投資回收期是指當考慮現金流折現時，項目以（）所需的時間。

A.經營收入抵償全部投資

B.凈收益抵償全部投資

C.全部現金流入抵償全部現金流出

D.全部現金流入抵償全部投資【答案】B93、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、（）等。

A.規劃設計方案

B.投資估算

C.資源條件

D.投資權益【答案】C94、某房地產開發企業經過市場調研后，決定在全國多個城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業化

B.產品專業化

C.全面覆蓋

D.市場集中化【答案】B95、由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的（）特征。

A.壟斷競爭

B.寡頭壟斷

C.壟斷

D.競爭【答案】A96、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.購買決策

C.方案評價

D.信息反饋【答案】D97、開發投資的投資者主要是()。

A.賺取利潤

B.保值增值

C.獲得收益

D.消費【答案】A98、工程建設定額計價法的基本特征是（）。

A.價格＝定額＋利潤＋文件規定

B.價格＝定額＋費用＋文件規定

C.價格＝定額＋費用＋稅金

D.價格＝定額＋稅金＋文件規定【答案】B99、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。

A.詳細研究

B.粗略研究

C.特定項目的投資機會研究

D.建設項目的投資機會研究【答案】C100、產生房地產價格泡沫的直接誘因是()。

A.土地稀缺

B.城市化進程快

C.投機需求膨脹

D.過度放貸【答案】C二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。

A.現金回報率

B.投資回收期

C.借款償還期

D.資產負債率

E.資本金利潤率【答案】CD102、在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中市場調查的主要內容有（）。

A.競爭能力

B.房地產市場供需

C.價格

D.環境保護

E.外圍基礎設施【答案】ABC103、下列表述中，關于企業在會計確認、計量和報告過程中貫徹及時性的做法正確的有（）。

A.及時收集會計信息

B.在經濟交易或者事項發生后，及時收集整理各種原始單據或者憑證

C.按照會計準則的規定，及時對經濟交易或者事項進行確認或者計量，并編制出財務報告

D.企業提供清晰明了的會計信息，便于投資者等財務報告使用者理解和使用

E.按照國家規定的有關時限，及時地將編制的財務報告傳遞給財務報告使用者，便于其及時使用和決策【答案】ABC104、制訂租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售價格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC105、物業管理企業在確定寫字樓租金時，一般考慮的主要因素有()。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規劃和室內裝修E物業管理企業的經營業績【答案】ACD106、現代營銷戰略的核心可以稱為STP，是指（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查【答案】BCD107、收益性物業管理中的運營費用包括（）。

A.固定資產折舊費

B.企業管理費及利潤

C.保險費

D.房產稅

E.借款還本付息【答案】ABCD108、房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。

A.做出是否投資的決定

B.對項目投資進行詳細測算

C.是否有進行詳細可行性研究的必要

D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究

E.系統比較項目的規劃設計方案【答案】ACD109、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.開發費用

E.房產購買成本【答案】ABCD110、對于出租經營或自營的房地產投資項目，清償能力指標之中的()指標的計算非常重要。

A.借款償還期

B.利息備付率

C.流動比率

D.償債備付率E速動比率【答案】BD111、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC112、融資風險分析，通常需要分析的風險因素包括（）。

A.政策風險

B.資金供應風險

C.經營風險

D.利率風險

E.匯率風險【答案】BD113、下列費用中，應計入收益性物業運營費用的有（）。

A.公用設施的維修費

B.人員的工資

C.抵押貸款還本付息額

D.房產稅

E.保險費【答案】ABD114、下列選項中，不屬于職務發明創造的是()。

A.王明在單位從事計算機設計工作，開發設計出一種新產品

B.李洋大學畢業后在單位銷售部門工作，后由于單位技術開發部門人手較緊，李洋被暫調到技術開發新產品，兩周后，李洋開發出一種新產品

C.王師傅為某機械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發明創造出一種焊接高碳鋼的新方法

D.王老師是某大學以致用金相實驗室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實驗室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設備，發明創造出一種性能優越的金屬材料【答案】C115、房地產開發項目可行性研究中開發建設計劃的主要內容有（）。

A.前期開發計劃

B.工程建設計劃

C.物業服務計劃

D.建設場地布置

E.施工隊伍選擇【答案】ABD116、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.指數平滑法

E.市場因子推演法【答案】BCD117、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。

A.投入資金的安全性

B.投資項目的變現性

C.投資收益的長期性

D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB118、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括（）。

A.房地產市場的供求關系

B.潛在的競爭項目

C.宏觀經濟環境

D.開發商市場營銷策略

E.開發商市場營銷目標【答案】ABCD119、土地出讓價款的數額是由（）等多方面因素決定的。

A.所在城市

B.地區

C.地段

D.土地用途

E.土地轉化率【答案】ABCD120、房地產開發項目財務評價報表分為（）。

A.財務報表

B.經營報表

C.輔助報表

D.基本報表

E.資金來源與運用表【答案】CD121、關于房屋存量的說法，正確的有（）。

A.存量屬于房地產市場的需求指標

B.存量單位可以是建筑面積或套數

C.存量可按物業類型分別統計

D.報告期存量等于上期存量加報告期竣工量

E.存量是指報告期末已占用和空置的物業空間總量【答案】BC122、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷

B.投資回收

C.投資回報

D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD123、下列關于基礎利率的表述中，正確的有（）。

A.等于銀行存款利率

B.等于銀行貸款利率

C.是投資者所要求的最低利率

D.是銀行同業之間的短期資金借貸利率

E.一般使用無風險的國債收益率作為其代表【答案】C124、承包商的主要合同關系通常包括（）等。

A.保險合同

B.分包合同

C.銷售合同

D.勘察設計合同

E.加工合同【答案】AB125、現代營銷戰略的核心又可以稱為STP營銷，具體包括（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查【答案】BCD126、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。

A.甲公司侵犯了乙公司的

B.甲公司未侵犯乙公司的

C.乙公司侵犯了甲公司的

D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A127、房地產開發項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。

A.前期工作資料

B.土建資料

C.安裝資料

D.租售資料

E.物業管理資料【答案】ABC128、下列投資形式中屬于房地產間接投資的有（）。

A.房地產開發投資

B.購買房地產開發企業的債券

C.房地產置業投資

D.購買住房抵押支持證券

E.購買房地產投資信托基金【答案】BD129、新設項目法人融資形式的特點有()。

A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產【答案】ABC130、房地產開發項目經濟評價的目的，是考察項目的（）。

A.競爭能力

B.發展能力

C.盈利能力

D.清償能力

E.抵御風險能力【答案】CD131、房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發新股

C.發行企業債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券【答案】AB132、房地產開發項目可行性研究中開發建設計劃的主要內容有（）。

A.前期開發計劃

B.工程建設計劃

C.物業服務計劃

D.建設場地布置

E.施工隊伍選擇【答案】ABD133、經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或經營時的貨幣收入，包括（）。

A.銷售收入

B.補貼收入

C.出租收入

D.自營收入

E.營業外收入【答案】ACD134、會計錯弊的特點是（）。

A.故意的

B.過失的

C.有目的的

D.有預謀的

E.有針對性【答案】ACD135、甲程序員為乙軟件設計師開發的應用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應用軟件的軟件著作權。

A.甲程序員

B.甲程序員和乙軟件設計師共同

C.乙軟件設計師

D.甲程序員和乙軟件設計師都不【答案】B136、關于房地產泡沫與房地產過度開發的說法，正確的有（）。

A.房地產過度開發反映市場的供求關系失衡

B.房地產泡沫反映市場價格和價值背離

C.過度開發與房地產泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產泡沫通常會引起過度開發

E.房地產市場上不存在泡沫也可能出現房地產過度開發【答案】ABD137、制訂租售方案的工作內容主要包括()。

A.租售價格確定

B.宣傳手段選擇

C.租售進度安排

D.廣告設計及安排E市場租售對比分析【答案】AC138、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。

A.細分市場的可衡量性

B.細分市場的規模和發展前景

C.細分市場的差異性大小

D.企業的目標和資源E細分市場結構的吸引力【答案】BD139、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有（）。

A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率

D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案

E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案【答案】BD140、對于房地產開發項目而言，涉及的主要不確定性因素有()。

A.權益投資比率

B.建安工程費用

C.租售價格

D.資本化率E開發期與經營期【答案】ABCD141、收益性物業管理中，影響有效毛收入的因素有()。

A.潛在毛租金收入

B.經營費用

C.租金損失

D.其他收入E報酬率高低【答案】ACD142、根據現行規定，下列應計入建筑安裝工程費用稅金的包括（）。

A.增值稅

B.教育費附加稅

C.城鄉維護建設稅

D.企業所得稅

E.個人所得稅【答案】ABC143、衡量房地產泡沫常用的指標有（），

A.房價收入比

B.租金售價比

C.實際價格與理論價格之比

D.房地產供求比

E.房地產價格指數與居民消費價格指數之比【答案】ABC144、下列各項中，與計算稅前現金流有關的有（）。

A.所得稅

B.完工期限

C.大修基金

D.凈經營收入

E.抵押貸款還本付息【答案】D145、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本【答案】ACD146、下列房地產投資形式中，屬于按經濟活動類型劃分的有（）。

A.居住物業開發投資

B.商業物業投資

C.土地開發投資

D.房地產開發投資

E.房地產經營投資【答案】CD147、房地產開發投資的靜態盈利指標有（）。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.資本金凈利潤率

D.資本金利潤率

E.靜態投資回收期【答案】AB148、國際上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.對住房投資人減稅

C.對住房承租人減稅

D.對住房承租人補貼

E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD149、物業的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，未來經營費用包括（）。

A.重新裝修費用

B.更新改造費用

C.建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用

D.空置損失費用

E.為償債或其他原因急于將房地產變現時的折價損失【答案】ABC150、房地產投資項目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。

A.做出是否投資的決定

B.對項目投資進行詳細測算

C.是否有進行詳細可行性研究的必要

D.有哪些關鍵問題需要進行輔助研究

E.系統比較項目的規劃設計方案【答案】ACD151、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目，政府的規劃管理包括（）。

A.開發項目的選址、定點審批

B.核發建設用地規劃許可證

C.設計方案審批

D.核發建設工程規劃許可證

E.核發建筑工程施工許可證【答案】BCD152、下列房地產市場價格指標中，屬于市場交易指標的有（）。

A.吸納量

B.新竣工量

C.預售面積

D.可供租售量

E.房地產價格【答案】AC153、按負擔室內負荷所用的介質分類，空調系統可分為（）。

A.空氣水系統

B.全空氣系統

C.全水系統

D.冷劑系統

E.集中式系統【答案】ABCD154、消費者市場細分的標準可歸納為（）。

A.地理環境因素

B.人口因素

C.消費心理

D.經營變量

E.消費行為因素【答案】ABC155、在金融機構對房地產貸款項目進行審查時，下列屬于市場分析指標的有（）。

A.市場定位

B.資金落實情況

C.市場營銷能力

D.銷售利潤率

E.貸款償還期【答案】AC156、抵押率的確定受（）等因素的影響。

A.抵押物的流動性

B.貸款期限長短

C.通貨膨脹預期

D.抵押物所處的市場條件

E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD157、房地產間接投資的形式主要有()。

A.投資房地產信托

B.購買住房抵押支持證券

C.購買房地產企業債券

D.購買物業用于出租經營E購買土地進行開發【答案】ABC158、從總體上來說，投資分為固定資產投資和流動資產投資。流動資產投資包括以下()投資。

A.土地

B.房屋

C.機械設備

D.原材料E輔料【答案】D159、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。

A.需到期償還

B.無需還本付息

C.稅收負擔輕

D.共擔投資風險

E.共享投資利潤【答案】BD160、對房地產開發項目進行臨界點分析時，通常要進行（）分析。

A.最低租售價格

B.最高土地取得價格

C.最高工程費用

D.最低租售數量

E.最高銷售價格【答案】ABCD161、衡量房地產開發投資項目清償能力的主要指標包括（）。

A.現金回報率

B.利息備付率

C.資產負債率

D.流動比率

E.速動比率【答案】BC162、依代理委托方的不同，物業代理可以分為（）。

A.聯合代理

B.買方代理

C.獨家代理

D.賣方代理

E.雙重代理【答案】BD163、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整

D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金

E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC164、房地產投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實物投資外，還可以按照()分類。

A.經濟活動類型

B.投資方式

C.投資主體

D.物業類型E投資偏好【答案】ACD165、依代理委托方的不同，物業代理可以分為（）。

A.聯合代理

B.買方代理

C.獨家代理

D.賣方代理

E.雙重代理【答案】BD166、政府對房地產市場進行宏觀調控時，可選擇的手段主要有()。

A.加大城市基礎設施建設投入

B.調整銀行貸款利率

C.調整公共住房政策

D.調整房地產稅收政策E加快城市化進程【答案】BCD167、房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數，包括()。

A.房屋銷售價格指數

B.房屋租賃價格指數

C.房屋抵押價格指數

D.房屋消費價格指數E土地交易價格指數【答案】B168、房地產開發企業的營業成本主要包括（）。

A.土地轉讓成本

B.管理費用

C.配套設施銷售成本

D.商品房銷售成本

E.房地產出租經營成本【答案】ACD169、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）。

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.指數平滑法

E.市場因子推演法【答案】BCD170、下列各項中，與計算稅前現金流有關的有（）。

A.所得稅

B.完工期限

C.大修基金

D.凈經營收入

E.抵押貸款還本付息【答案】D171、下列選項中，屬于工業物業市場的有（）。

A.普通住宅

B.公寓市場

C.休閑旅游設施

D.倉儲用房市場

E.工業寫字樓【答案】D172、下列房地產定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。

A.隨行就市定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰定價法E認知價值定價法【答案】B173、在項目租售價格的估算中，需要考慮的因素包括（）。

A.房地產市場的供求關系

B.潛在的競爭項目

C.宏觀經濟環境

D.開發商市場營銷策略

E.開發商市場營銷目標【答案】ABCD174、下列工程建設定額中，不屬于施工企業定額的種類有（）。

A.施工定額

B.預算定額

C.概算定額

D.概算指標

E.投資估算指標【答案】BCD175、房地產開發項目的基本報表包括（）。

A.現金流量表

B.財務計劃現金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD176、敏感性分析的目的在于（）。

A.找出影響項目經濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據

B.研究不確定性因素變動如引起項目經濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風險的能力

C.比較多方案的敏感性大小，以便在經濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案

D.計算不確定性因素變動時，評價指標的相應變動值

E.確定用于敏感性分析的財務評價指標【答案】ABC177、提高貸款利率對房地產市場的影響主要有()。

A.導致房地產實際價值下降

B.導致房地產實際價值上升

C.加大投資者債務負擔

D.抑制房地產市場需求E增加房地產市場需求【答案】ACD178、在可行性研究階段，房屋開發費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法【答案】ABC179、開發－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業務模式下的現金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.租金收入

E.房產購買成本【答案】ABC180、通常將房地產市場劃分為()。

A.土地市場

B.一級市場

C.二級市場

D.三級市場E四級市場【答案】BCD181、房屋施工面積包括（）幾項。

A.報告期新開工的面積

B.上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積

C.上期已停建在報告期恢復施工的