三環大型公建招商計劃本文共分以下五部分進行詳見大綱大綱一、項目立地條件分析區域環境概述及地理位置分析交通網絡說明及周邊配套介紹二、市場概況分析北京市城區內主要商場分布代表型商場業種定位展示商場基本營業情況三、本案基本情況分析商場主題定位—中心吸引立面業種分布平面業種分布公共區域特色吸引四、行銷策略展開人員配備銷售工具策略執行進度表廣告媒體配合五、本案SWOT分析★項目立地條件

之一：區域環境概述及地理位置分析本案位于東三環輔路，緊鄰CBD，隸屬富力城項目中的一部分。富力地產集團斥資32億拿下雙井東五廠地塊，打造了三環內最大的高尚住宅區，項目集住宅、寫字樓、商業、餐飲、娛樂、購物為一體，逐漸形成了富力地產商務圈。本案地處朝陽區，位于雙井橋往北，東三環輔路西側，緊鄰國貿商圈。項目立地條件

之二：交通網絡說明及周邊配套介紹項目周邊公共交通線路眾多達20多條，緊鄰地鐵10號線。出行方便，北至國貿，南銜勁松，東到大望路，西抵廣渠門。交通機能十分發達。項目周邊高尚住宅、寫字樓眾多，常住人口密集，生活需求大，購買力較強。區域內沒有大型百貨商場，本案稀缺性很強。項目建成后將成為周邊居民及附近上班族的主要購物場所★市場概況分析

之一：北京市城區內主要商場分布王府井商圈：百貨大樓、女子百貨、好友新世界、新、老東安、丹耀大廈、東方新天地等西單商圈：中友大廈、西單商場、君太百貨、西西友誼商城等公主墳商圈：城鄉貿易中心、翠微大廈等崇文門商圈：新世界商場、搜秀城等建國門商圈：賽特購物中心、藍島大廈等透視：傳統商圈經過不同周期的發展，集聚了多家大型百貨商場，周邊具備一定的購買力，交通機能一定非常發達。結合本案由很強的市場競爭力，項目周邊沒有符合大眾消費的百貨型商場。市場概況分析之二：代表型商場業種定位展示

新世界商場西單賽特B1超市、藥店、洗衣店皮鞋皮具、箱包手袋、皮鞋修理F1化妝品、女士皮包、黃金珠寶、男女皮鞋、元仕皮草、亨得利表行黃金珠寶、鐘表眼鏡、工藝禮品、煙酒茶葉、藥品區F2女士職業裝、女士內衣、上海菜館、淑女裝、萬怡酒店、飾品、鐘表、施行社、水吧、保暖內衣職業休閑、流行服飾、時尚女裝、皮毛F3男士服裝、成熟女士服、季節服裝、體育服裝及用品、書店、皮具箱包、協和眼鏡、美容美發、運動休閑服正裝、服飾、內衣、時裝、中式服裝羊毛羊絨F4億騰電器城、童裝、玩具、床品、家品、特賣場、燈具、家具、整體廚房文具、音像制品、聯通營業廳、小家電及通訊電訊、健身器材、電腦、美容院、鋼琴城、VIP、浩沙健身男士領帶、襯衫、西褲、皮具、精品名店F5美食廣場、耀東診所、韓國城男士休閑服、休閑包、體育休閑服、運動鞋、體育用品F6

名品電器、照攝器材、日用百貨、兒童服裝、兒童用品、床品、音像制品美容院F7

美食天地代表型商場業種定位展示

翠微大廈百貨大樓F1化妝品、黃金珠寶、鐘表、女鞋、名煙名酒、滋補品、食品廳、自行車化妝品、首飾鐘表、皮具禮品F2名品女裝、職業正裝、休閑裝、流行少女裝、女士內衣、女士服飾配飾、羊絨羊毛制品、卡友服務中心、郵局男士服裝、服飾F3男士正裝、男士休閑裝、鞋帽、男士服飾配飾、男士內衣、布鞋、拖鞋、箱包、運動服飾、隨身聽、健身器材照相器材、咖啡廳女士服裝、服飾F4針棉織品、不銹鋼制品、陶瓷燈具、五金工具電料、車飾、工藝、兒童服裝、玩具、電腦城、樂器、辦公用品、通訊器材、保健器材、翠微照相、美容美發、康玉藥店休閑服裝、家具文具、體育器械代表型商場業種定位展示—東方新天地主次動線主：15米次：4米布局舒適經營檔次高檔名牌樓層銷售業種租金F1

男女服裝工藝品珠寶首飾餐飲娛樂30-33元/天·M2B1男女服裝工藝品珠寶首飾餐飲娛樂

餐飲

19元/天·M2

服裝30元/天·M2消費檔次價格偏高平均消費500-5000元客層特征中高級白領為主,旅游客現況分析

新天地屬于步行街內檔次最高的商場，位置也是最好的。相對擁有與其它商場不同的客層，而且樓上的寫字樓也為商場帶來了不少的客流市場概況分析

之三：商場基本營業情況營業時間：基本上從早上9：00營業至晚上20：30以后最晚有營業到22：00左右的，重大節日有通宵營業的情況普遍首層租金相對較高，二層與地下一層租金相對一樣，3層以上逐層降低。所以珠寶首飾化妝品這類高單價商品往往會安置在首層。商場經營公司一般以流水倒扣或任務倒扣的形式收取經營費用。珠寶首飾化妝品一般扣率在26%以上，服裝在22%-25%之間，鞋帽等基本在20%左右。也有的經營公司根據面積大小和品牌的知名度定扣率。另外就是以純租賃的方式進行，但相對案例較少。為了使顧客購物更加舒適，中高檔商場一般會在平面和立面上進行人性化的規劃。垂直動線包括，直梯、扶梯、步行梯；平面動線包括，主通道和次通道的寬度、業種的的互相搭配、無死角的動線設計、水吧休息區等?！锉景富厩闆r分析

之一：商場主題定位—中心吸引在招商過程中貫穿一個商場的主題案例：利生體育用品商店王府井女子百貨巨庫新青年時尚賣場建議:整體性的主題貫穿每個平面的主題輔助定位：消費人群定位：年齡20—45歲之間，人均消費100

元以上經營人群定位：時尚產品、品牌為國產或進口中高檔品牌商場品質定位：B類店，相當于新世界商場或莊勝重光百貨本案基本情況分析

之二：立面業種定位B1——小型超市（屈臣氏）、藥店、精致的小型食品店F1——珠寶、首飾、化妝品F2——精品男裝、男鞋、男用服飾F3——精品女裝、女鞋、女用服飾F4——時尚休閑男女裝、飾品F5——餐飲、電玩城F6——電影院立面業種定位—主題說明B1——特色精品地帶F1——星光大道F2——極品男人衣櫥F3——女人風F4——時尚專區F5——饕餮城、電玩城F6——視聽專區本案基本情況分析

之三：平面業種定位根據立面要求，進行平面業種分布。規劃平面動線。規劃平面休息區及水吧的位置設計特色區，形成視覺沖擊，增加好奇感，增加購物的娛樂性360度漂浮無死角設計平面業種分布及平面圖展示本案基本情況分析

之四：公共區域特色吸引公共區域統一地面、天花、燈光設計。不同平面的特色區地面、天花、燈光的搭配設計。剪刀梯和平形梯的搭配，避免死角。直梯和扶梯的前室面積、裝飾。休息區的人性化設計★行銷策略展開之一：人員配備招商經理1人策劃主管1人策劃專員2人招商主管1-2人招商人員4-6人行政秘書1人招商地點售樓處行銷策略展開

之二：銷售工具沙盤：由于彩球內的沙盤上沒有顯示本案，所以需要一個小型專署本案的沙盤配合。招商平面圖現場需擺放各層平面柜位的展示圖以及貼于展示圖上的小貼示。樓書（涵蓋主題定位、特色區、開發商以及經營公司業績介紹等內容）平面及立面業種定位說明日常辦公用品、電腦等DM行銷策略展開

之三：策略執行（強勢招商）市場調研，充分了解百貨商場的平面布局、經營狀況、動線劃分、業種業態等情況。招商人員利用大黃頁或者網絡資源以電話的方式尋找客戶。以上門的方式主動拜訪客戶現場接待客戶DM直投與各種品牌的經營者及廠家聯系各樓層一次性全面對外開放，以利于各不同業種的經營者進行選擇行銷策略展開之四：銷售進度表（醞釀期、開盤期、強銷期、平銷期、掃尾期）開業時間：2007年12月2006年8月份招商完成40%2006年12月份招商完成60%2007年12月份招商完成80%為配合以上進度，于2006年2月開始進行招商工作2006年2月底之前招商人員到位2006年3月底之前銷售工具到位招商人員用為期一周的時間進行市場調研 項目：東方新天地、王府井百貨大樓、新世界商場等醞釀期：2006年2月—2006年4月底開盤期：2006年5月—2006年8月底強銷期：2006年9月—2007年5月底平銷期：2007年6月—2007年9月底掃尾期：2007年10月—2007年12月底行銷策略展開

之五：廣告媒體配合報廣宣傳擴大知名度RD宣傳建議上103.9項目外圍上圍檔廣告彩旗、燈箱重點塑造超強的商業氣氛DM直投宣傳單備注：建議策劃部針對不同招商時期進行相對應的重點推廣★本案SWOT分析S:：強勢分析

1、地理位置優越

2、交通機能發達

3、常