項目提案報告前言——都會菁英，城市主義樂園對一項產品的正確理解和定位，是成功推廣該產品的要點！思想幾何對新光這個項目從理解到策略企劃都是從其產品的整體特點去做深入思慮和概念提升的。我們是以目標花銷者的自己特點及花銷理念為基礎來掌握

整個產品的解析節點，以專業性的整合營銷策略來擬定操作流程的。而在對產品的詳盡設計問題上，則有專業設計公司去詳盡執行操作。我們清楚，再多的空洞看法，或是從他人處COPY來的秀稿這些都是不值得發展商所用的，更是不值得我們去做的。我們要做到的，就是成為發展商的品牌設計者和管理者，為甲方項目供應全程的策略服務，幫發展商掌握住每一個節點，填充每一處大意。我們就是要從對產品的整體掌握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以嶄新的個性和理念，秉著圓滿主義的精神，將其塑造成為一項圓滿、鮮活的產物，最后成功地將其推向市場。我們相信，沒有成功的開始，就沒有成功的結果！SWOT解析優勢：1．地域環境較差1．目前地域發展潛力較大2．地域內相關生活配套設施較少2．本案所定戶型市場需求量較高3．高層樓特質，造價高、公攤大3．地域出行交通便利4．湊近火車站，流動人口很多，存在諸多隱4．本案所處地理地址優勢（二環周邊）患5．地域個案質量較高，配套較全威脅：機會：1．競爭個案1．政府關于一環路以內只拆不建的政策2．部分市場份額已經分化2．嶄新的99+1的社區酒店式物業服務3．性價比走開市場3．本案產品種類市場還沒有飽和4．開發商自己定位失誤劣勢：·SWOT解析綜述：我們經過對以上所列利害勢、機會點及威脅點的整合與比較，能夠看出，其利害勢相差是很明顯的！目前昆明房產市場的大環境較為樂觀，素來處于穩中有升的勢頭。從本案優勢來看，第一是就小戶型而言，其市場接受程度比較高。而且其所面對的花銷集體多屬于年輕的只身一人及上班族，他們對城市化要求程度比較高，由于工作原因，更需要在市里生活及擁有便利的交通，而本案項目處在二環路傍，且多路公交車總站就在周邊，因此這正是本案所擁有的一個重要優勢。其他，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務有更大的靈便性，使得居住質量能夠高于已有社區，這也是本案一大實行優勢。但本案所存在的劣勢也是不問可知的，本案項目雖處市里，交通便利，但由于距離火車站較近，周邊環境比較喧雜，大環境給人印象較差，其次還有一些相關的生活配套設施較遠，如體育場所、學校、商場等等。其他，項目容積率過高，活動空間少；加上項目造價高，公攤面積大（高層住處樓自己的限制性），也是本案的主要弊端，因此要經過個案質量的提升及更為全面的物業服務來填充這些弊端。在項目實行上，還有來自市場的威脅，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶，但現有個案中，小躍層為主的戶型已有相當的數量，它們已經據有了很大一部分市場份額，對今后本案的實行不能夠說是沒有壓力的。但是，我們的機會點就在于，小戶型市場其實不飽和，而且還很有潛力。加之現已推出的項目使我們在產品實行及投放市場時有很多經驗能夠借鑒，使我們在自己項目質量的定位和提升上能夠更勝一籌。其他，現在政府關于昆明一環城路以內只拆不建的政策也是我們的最大機會點，這一政策將為我們今后樓盤的推出，障蔽更多核心圈層的競爭。土地價值決策（一）、項目大要：1．項目地址本案項目地塊位于南市里，火車站周邊，北靠永平路，東臨春城路，南接二環路，西通北京路，本案項目距離市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2．地塊狀況本案項目地塊總占地總面積3359.5平方米（約合5畝），整個地塊表現為一個較為整齊的正方形，地勢較為平展。3．周邊狀況簡述本案地塊市政道路建設較為理想，但周邊兩條小商品街使得環境較為混亂，但是，支撐市民出行的公交線路很多，交通十分便利。（二）、土地價值解析平時一塊土地價值是由多種因素共同組成的，包括自己土地特點、交通狀況、周邊環境、配套設施、治安狀況、發展趨勢等等，而土地價值是這些因素綜合作用的綜合反響。下面我們將結合這些因素對該項目進行分類闡述。1．地塊地址本案項目地塊位于南市里，火車站周邊，北靠永平路，東臨春城路，南接二環路，西通北京路。2．地塊特點地塊較為平展，目前原有建筑還沒有拆掉，總用地面積為3359.5平方米。3．交通狀況本項目位于永平路和春城路交織處，公交路線很多，3路、44路、47路、58路、63路、64路等起點站均在本項目地塊東側，分別通往金苑商廈、海埂基地、世博園、黃土坡、太平村、締盟路，東臨春城路直通飛機場，路線七通八達，交通十分便利。4．周邊狀況由于位于火車站周邊，人流量較大，過于煩雜。其他，周邊綠化率較低。5．治安狀況由于地處火車站周邊，人員性質較為混雜，流動性較大，周圍居民素質層次不一，使得本案在治安方面存在必然的安全隱患。6．配套狀況還缺少部分生活配套設施，如體育場所、學校、商場等等。這給地域內生活帶來必然的不便。總評：結合以上眾多因素解析，本案地塊的綜合優勢不是很高。在地域的周邊狀況和治安狀況上存在必然弊端，這主若是其客觀因素（人員復雜，流動性大）造成的。但也要看到，項目周圍也不失其繁華性，也有客觀優勢的存在。因此，我們必定看到本案的發展潛質，只要能夠掌握好本案項目的先期市場定位和銷售的入市機會，完好能夠把本案做成一個能吻合市場需求的商住樓，并極有可能成為引領一種嶄新時興花銷的項目。一、發展商開發模式的建立從本案地塊所處的地址與周邊環境來看，合適做中端項目。從發展商的妄圖來看，本案應依據快和準的原則。第一，入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質量，又要盡量縮散工期，以掌握房地產市場的銷售旺季，搶占市場先機，達到銷售周期短的目的。其次，市場的定位要準，投放的機會要準，追求最好的切入點，以有力的形象，合適的價格介入市場，一炮打響。小戶型占大比率的陽光A版、86街U2等已全部售完，而永平苑、幸福家園以大戶型為主力房型，因此，目前昆明房產市場上小戶型產品已經斷檔，形成昆明的小戶型市場真空期，這將是本案進入市場的極好機會。二、發展商開發流程2003年08月——2003年11月為方案設計時間2003年11月——12月方案擴出2004年01月本案開始動工2004年03月——04月內部認購2004年05月1日本案開盤，售樓處投入使用。2004年12月建筑工期結束三、發展商開發機會項目開發機會要盡量掌握好4月——5月開盤的節點，同時配合5月的昆明春季房展會，利用春季房展會連續做好本案的銷售內部認購，并把握好市場動機及花銷者花銷傾向，及時調整產品，掌握先機，搶占市場。其他要掌握10月份的昆明秋季房展會及銷售旺季，及時推出樣板房，以快和準的操作模式贏得花銷者的喜歡。使本案保持牢固熱銷的場面。四、發展商開發思路由于本案開發量較小，在3.3萬方左右，就昆明房產市場的消化量來看，項目風險是相對較小的。經過對市場的摸查認識，關于本項目建議以產品種類來間接控制開發量。本項目主要以三種戶型為主，分不同樣時間、不同樣階段，分類分批推向市場，以便靈便地控制銷售及調整產品。五、資本模擬表項目綜合容積率9.7（總套數約300戶，總建筑面積約33000平方米）均2904元/㎡價總價產財品務分析備注

A型：45㎡*2900元/㎡=130500元B型：60㎡*2900元/㎡=174000元C型：80㎡*2900元/㎡=232000元土地：767元/㎡建安成本：1000元/㎡配套：30元/㎡綠化：5元/㎡設計費：5元/㎡智能化：20元/㎡資本還款：80元/㎡營銷管理：60元/㎡稅收：50元/㎡767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2017元/㎡按44%毛利：2017×44%+2017=2904.5元/㎡◎住處：27000平米×290