房屋買賣糾紛及風險防范北京市隆安(深圳)律師事務所深圳方俊律師目錄一、商品房((一手房)買賣（（二級市市場）糾糾紛二、存量量房(二二手房))買賣（（三級市市場）糾糾紛三、房地產權權屬糾紛紛（結合合婚姻法法解釋三三）典型糾紛紛1、深圳圳購房者者惠州大大亞灣購購房，簽簽了認購購書，交交了定金金，發現現不能獲獲得銀行行貸款要要求退房房，開發發商拒絕絕退定金金。2、買方方購買一一套二手手房，成成交價約約定為業業主實收收100萬，同同時約定定按原價價（評估估價）過過戶。臨臨近過戶戶時，業業主眼看看房價上上漲，要要求以實實際成交交價過戶戶，營業業稅、個個人所得得稅都要要買方承承擔，逼逼買方放放棄購買買。3、為規規避“限限購令””，A借借B之名名購房，，房產證證登記在在B名下下。現B反悔，，說房子子是他的的。一、商品品房(一一手房))買賣（（二級市市場）糾糾紛1、因售售房廣告告、虛假假宣傳引引發的糾糾紛2、認購購書的性性質及有有關問題題3、價款款支付及及貸款的的有關問問題4、延期期交房、、延期辦辦證的問問題5、購買買商品房房的注意意事項1、因售售房廣告告、虛假假宣傳引引發的糾糾紛2011年11月深圳寶寶安某樓樓盤業主主“維權權”事件件寶安某樓樓盤在其其廣告中中大力宣宣傳碧海海灣高爾爾夫景觀觀，在業業主提供供的售房房宣傳冊冊上記者者看到，，一、二二、三棟棟樓戶型型點評標標明，高高爾夫美美景一覽覽無余。。但根據據設計院院的規劃劃方案顯顯示，該該樓盤和和碧海灣灣高爾夫夫之間的的規劃用用地將建建32層的商品品房，高高爾夫景景觀將不不復存在在。針對業主主的維權權，在該該樓盤針針對客戶戶聯合聲聲明的答答復中，，開發商商稱，對對于項目目西南方方向的建建筑規劃劃用地，，開發商商表示無無權對紅紅線外的的規劃做做出任何何承諾，，且不存存在虛假假宣傳。。《最高人民民法院關關于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋》第三條商商品品房的銷銷售廣告告和宣傳傳資料為為要約邀邀請，但但是出賣賣人就商品房開開發規劃劃范圍內內的房屋屋及相關關設施所作的說說明和允允諾具體體確定，，并對商商品房買買賣合同同的訂立立以及房房屋價格格的確定定有重大大影響的的，應當當視為要要約。該該說明和和允諾即即使未載載入商品品房買賣賣合同，，亦應當當視為合合同內容容，當事事人違反反的，應應當承擔擔違約責責任。“價格欺欺詐”？？在開盤當當天，購購房者交交付三萬萬元訂金金，可享享受減十十萬后打打九五折折的優惠惠政策。。然而，，有內部部消息顯顯示，有有一家公公司正在在進行團團購，團團購價格格在此基基礎上是是打九五五折，再再打九五五折。對對此，業業主們紛紛紛表示示，開發發商既然然有更大大的優惠惠，且該該樓盤是是可以團團購的，，那購房房者在開開盤之前前就已經經形成了了一個整整體，差差不多九九十多人人，為什什么就不不可以團團購呢？？購房者者表示，，購房當當天大家家就想團團購，讓讓開發商商給個便便宜的價價格，但但是開發發商方面面表示，，從來沒沒有團購購一說。。警惕售房房廣告的的誤導“7500平方方米綠地地”--------“超超大綠地地”“二層以以下采用用防花崗崗巖面磚磚，首層層大堂磨磨光花崗崗巖地面面、大理理石墻面面”------“精裝裝修”“本圖片片僅供參參考”、、“具體體以現場場實物為為準”、、“以雙雙方簽署署的房地地產買賣賣合同為為準”的的救濟性性用語深圳東、、羅湖北北、30分鐘車車程2、認購購書的性性質及有有關問題題認購書的的性質《最高人民民法院關關于審理理買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律問題的的解釋》第二條當當事事人簽訂訂認購書書、訂購購書、預預訂書、、意向書書、備忘忘錄等預預約合同同，約定定在將來來一定期期限內訂訂立買賣賣合同，，一方不不履行訂訂立買賣賣合同的的義務，，對方請請求其承承擔預約約合同違違約責任任或者要要求解除除預約合合同并主主張損害害賠償的的，人民民法院應應予支持持。購房者簽簽署認購購書后反反悔的問問題《最高人民民法院關關于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋》第四條出出賣人人通過認認購、訂訂購、預預訂等方方式向買買受人收收受定金金作為訂訂立商品品房買賣賣合同擔擔保的，，如果因因當事人人一方原原因未能能訂立商商品房買買賣合同同，應當當按照法法律關于于定金的的規定處處理；因因不可歸歸責于當當事人雙雙方的事事由，導導致商品品房買賣賣合同未未能訂立立的，出出賣人應應當將定定金返還還買受人人。補充協議議或附件件五開發商在在認購書書上標注注“已閱閱讀并接接受購房房合同，，對合同同條款無無異議””《最高人民民法院關關于適用用〈中華人民民共和國國合同法法〉若干問題題的解釋釋（二））》第九條提提供格格式條款款的一方方當事人人違反合合同法第第三十九九條第一一款關于于提示和和說明義義務的規規定，導導致對方方沒有注注意免除除或者限限制其責責任的條條款，對對方當事事人申請請撤銷該該格式條條款的，，人民法法院應當當支持。。第六條提提供格格式條款款的一方方對格式式條款中中免除或或者限制制其責任任的內容容，在合合同訂立立時采用用足以引引起對方方注意的的文字、、符號、、字體等等特別標標識，并并按照對對方的要要求對該該格式條條款予以以說明的的，人民民法院應應當認定定符合合合同法第第三十九九條所稱稱“采取取合理的的方式””。提供格式式條款一一方對已已盡合理理提示及及說明義義務承擔擔舉證責責任。3、價款款支付及及貸款的的有關問問題買方無法法取得貸貸款是否否有權退退房退款款？限貸、停停貸、政政策變化化、購房房者信用用問題、、違規補補社保補補稅不成成、開發發商承諾諾貸款貸款額度度和層數數有變化化時能否否退房退退款？“補足約約定”是是否有效效？“當買方方選擇銀銀行按揭揭方式支支付購房房款時，，無論何何種原因因導致買買方按揭揭貸款申申請不為為按揭銀銀行所接接受，買買方必須須采用一一次性付付款方式式支付購購房款。。否則賣賣方有權權終止本本合同，，買方按按總價款款的10%向賣賣方支付付違約金金，買方方不得持持有異議議”《最高人民民法院關關于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋》第二十三三條商商品房買買賣合同同約定，，買受人人以擔保保貸款方方式付款款，因當當事人一一方原因因未能訂訂立商品品房擔保保貸款合合同并導導致商品品房買賣賣合同不不能繼續續履行的的，對方方當事人人可以請請求解除除合同和和賠償損損失。因因不可歸歸責于當當事人雙雙方的事事由未能能訂立商商品房擔擔保貸款款合同并并導致商商品房買買賣合同同不能繼繼續履行行的，當當事人可可以請求求解除合合同，出出賣人應應當將收收受的購購房款本本金及其其利息或或者定金金返還買買受人。。4、延期期交房、、延期辦辦證的問問題注意退房房期限第十五條條根據據《合同法》第九十四四條的規規定，出出賣人遲遲延交付付房屋或或者買受受人遲延延支付購購房款，，經催告告后在三三個月的的合理期期限內仍仍未履行行，當事事人一方方請求解解除合同同的，應應予支持持，但當當事人另另有約定定的除外外。法律沒有有規定或或者當事事人沒有有約定，，經對方方當事人人催告后后，解除除權行使使的合理理期限為為三個月月。對方方當事人人沒有催催告的，，解除權權應當在在違約金標標準？過過高過過低開發商規規定買方方逾期付付款需按按日支付付違約金金（無上上限），，開發商商遲延交交房的最最多只承承擔房屋屋總價2%的違約金金房管部門門登記辦辦證時間間是否應應當由出出賣人承承擔逾期期辦證違違約責任任？收樓異議議書5、購買買商品房房的注意意事項實地考察察，不要要盲目相相信廣告告提前收集集信息規規劃與與國土資資源委員員會房地地產成交交公示充分評估估購房能能力，提提前了解解和咨詢詢貸款事事宜凡涉及簽簽字的文文件應審審核，有有異議以以書面方方式提出出二、存量量房(二二手房))買賣（（三級市市場）糾糾紛1、未辦出出房產證證時房屋屋買賣合合同的效效力2、經濟適適用房（（安居房房）買賣賣合同（（約定在符符合綠本本轉紅本本后再辦辦理房屋屋過戶登登記）的效力3、登記在在夫妻一一方名下下的婚后后房產買買賣合同同的效力力4、一般違違約和根根本違約約的區分分5、違約案案件訴訟訟請求的的選擇6、解約定定金的問問題7、陰陽合合同的問問題1、未辦出出房產證證時房屋屋買賣合合同的效效力廣州案例例：“房房價猛漲漲賣主想想反悔借借未辦房房產證欲欲毀約””業主訴稱稱，《中華人民民共和國國城市房房地產管管理法》規定“未未依法登登記領取取權屬證證書”的的房地產產不得轉轉讓，因因此，合合同無效效。法院認為為，當事事人通過過簽訂買買賣合同同確定在在條件成成熟（辦辦出房產產證）時時辦理交交易，并并不存在在《中華人民民共和國國合同法法》所規定的的合同無無效的情情形。法院認為為，本案案涉訟物物業既然然已在審審理過程程中辦理理過戶，，并且本本案當事事人就原原告出賣賣其預期期可取得得的房產產達成一一致的意意思表示示，并不不違反法法律、行行政法規規的強制制性規定定，原告告主張涉涉案合同同無效的的理由不不成立，，該合同同為有效效合同。。2、經濟適適用房（（安居房房）買賣賣合同（（約定在符符合綠本本轉紅本本后再辦辦理房屋屋過戶登登記）的效力羅湖法院院經審理理認為，，雙方在在簽訂協協議時均均清楚房房屋的性性質屬安安居房，，并約定定在取得得紅本房房產證后后辦理過過戶手續續。因此此，只要要雙方遵遵循誠實實信用的的原則履履行協議議，是完完全可以以達到合合同目的的的，因因此合同同是有效效的。故故判決羅羅小姐繼繼續履行行合同。。3、登記在在夫妻一一方名下下的婚后后房產買買賣合同同的效力力①登登記在丈丈夫名下下，丈夫夫簽合同同賣房，，妻子站站出來說說不同意意；②登登記在夫夫妻雙方方名下或或配偶一一方名下下，另簽簽合同賣賣房，妻妻子（丈丈夫）站站出來說說不同意意；第一種情情況，有有證據證證明已征征得該方方同意或或默認第二種情情況，一一方擅自自出售《最高人民民法院關關于審理理買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律問題的的解釋》第三條當當事人一一方以出出賣人在在締約時時對標的的物沒有有所有權權或者處處分權為為由主張張合同無無效的，，人民法法院不予予支持。。出賣人因因未取得得所有權權或者處處分權致致使標的的物所有有權不能能轉移，，買受人人要求出出賣人承承擔違約約責任或或者要求求解除合合同并主主張損害害賠償的的，人民民法院應應予支持持。③親戚戚或姘居居情侶賣賣房“賣方保保證已取取得產權權人授權權，產權權人須于于本合同同簽訂之之日七日日內補簽簽本合同同，因產產權人不不能簽署署或不同同意交易易造成合合同無法法履行的的，由賣賣方按照照本合同同第九條條向買方方承擔違違約責任任。”4、區分一一般違約約和根本本違約“任何一一方不履履行合同同義務，，導致交交易無法法完成的的，應向向對方承承擔違約約責任””定金未付付清是否否已經違違約？最高人民民法院關關于適用用《中華人民民共和國國擔保法法》若干問題題的解釋釋第一百一一十九條條實際際交付的的定金數數額多于于或者少少于約定定數額，，視為變變更定金金合同7月15日之前辦辦理首期期款監管管“買賣雙雙方任何何一方逾逾期履行行義務達達7日，守約約方可解解除合同同，違約約方應當當按照房房屋成交交價的20%向守約方方支付違違約金””《合同法法》第九九十四條條有下列列情形之之一的，，當事人人可以解解除合同同：（三）當當事人一一方遲延延履行主主要債務務，經催催告后在在合理期期限內仍仍未履行行；5、違約時時訴訟請請求的選選擇“如賣方方收取定定金后違違約，買買方有權權解除合合同并要要求賣方方雙倍返返還定金金或要求求賣方支支付房產產轉讓成成交價百百分之二二十的違違約金。。”假設定金金5萬，房價價100萬（1）請求被被告雙倍倍返還定定金10萬元；（2）請求被被告賠償償違約金金20萬元；（3）請求被被告返還還定金5萬元，賠賠償違約約金20萬元；（4）請求被被告雙倍倍返還定定金10萬元，賠賠償違約約金20萬元；6、解約約定金的的問題“如賣方在在收取定定金后不不依合同同條款將將該物業業售予買買方，則則賣方須須雙倍返返還定金金予以買買方，唯唯買方不不可要求求進一步步賠償或或者逼使使賣方履履行此合合同”深圳市中中級人民民法院關關于審理理房地產產糾紛案案件若干干問題的的指導意意見（征征求意見見稿）17、房屋買買賣合同同約定，，一方違違約時，，對方可可要求違違約方承承擔支付付違約金金或賠償償損失等等違約責責任，但但不得要要求對方方繼續履履行合同同的，從從其約定定。7、陰陽陽合同的的問題①什么么是陰陽陽合同？？所謂“陰陰陽合同同”，是是指二手手房交易易雙方為為逃避稅稅收，在在按實際際價格簽簽訂合同同的同時時，還簽簽訂一個個低于實實際價格格的假合合同，作作為申報報納稅的的依據。。②陰陽陽合同是是否導致致合同無無效③規避避的營業業稅、個個人所得得稅等稅稅費應由由誰承擔擔④謹防防借口陰陰陽合同同毀約的的風險二手房交交易風險險ABC單單炒房房吃差價價買方主體體變更確確認書（（賣方、、原買方方、新買買方三方方簽署））賣方警惕惕買家炒炒房吃差差價的風風險公證委托托書的風風險三、房地地產權屬屬糾紛（（結合婚婚姻法解解釋三））1、借名名買房的的問題2、涉及及戀愛的的權屬糾糾紛3、涉及及婚姻的的權屬糾糾紛(結結合婚姻姻法解釋釋三）1、借名買買房的問問題以他人名名義買房房的風險險對真正的的購房人人的風險險：權屬屬、他人人債務查查封對被借名名人的風風險：斷斷供、信信用、購購房及貸貸款優惠惠政策的的影響《物權法》第十六條條不動動產登記記簿是物物權歸屬屬和內容容的根據據。不動動產登記記簿由登登記機構構管理。。第十七條條不動動產權屬屬證書是是權利人人享有該該不動產產物權的的證明。。不動產產權屬證證書記載載的事項項，應當當與不動動產登記記簿一致致；記載載不一致致的，除除有證據據證明不不動產登登記簿確確有錯誤誤外，以以不動產產登記簿簿為準。。能否通過過簽署協協議，并并辦理公公證或律律師見證證？《北京市高高級人民民法院關關于審理理房屋買買賣合同同糾紛案案件適用用法律若若干問題題的指導導意見（（試行））》當事人約約定一方方以他人人名義購購買房屋屋，并將將房屋登登記在他他人名下下，借名名人實際際享有房房屋權益益，借名名人依據據合同約約定要求求登記人人（出名名人）辦辦理房屋屋所有權權轉移登登記的，，可予支支持。但是，該該房屋因因登記人人的債權權人查封或其他原原因依法法不能辦辦理轉移移登記，，或者涉涉及善意交易易第三人人利益的除除外。借名人違違反相關關政策、、法規的的規定，，借名購購買經濟濟適用住住房等政政策性保保障住房房，并登登記在他他人名下下，借名名人主張張確認房房屋歸其其所有或或者依據據雙方之之間的約約定要求求登記人人辦理房房屋所有有權轉移移登記的的，一般般不予支支持。2、涉及戀戀愛的權權屬糾紛紛登記在雙雙方名下下，則為為共同財財產登記在一一方名下下，則為為個人財財產，另另一方出出資的，，按債務務關系處處理（注注意舉證證的風險險，因為為貸款合合同、房房款收據據等均是是他人名名義）3、涉及婚婚姻的權權屬糾紛紛(結合婚姻姻法解釋釋三）一方婚前前買房，，房產證證在婚后后取得，，登記在在一方名名下，婚婚后夫妻妻共同財財產還貸貸《婚姻法解解釋三》夫妻一方方婚前簽簽訂不動動產買賣賣合同，，以個人人財產支支付首付付款并在在銀行貸貸款，婚婚后用夫夫妻共同同財產還還貸，不不動產登登記于首首付款支支付方名名下的，，離婚時時該不動動產由雙雙方協議議處理。。依前款規規定不能能達成協協議的，，人民法法院可以以判決該該不動產產歸產權權登記一一方，尚尚未歸還還的貸款款為產權權登記一一方的個個人債務務。雙方方婚后共共同還貸貸支付的的款項及及其相對對應財產產增值部部分，離離婚時應應根據婚婚姻法第第三十九九條第一一款規定定的原則則，由產產權登記記一方對對另一方方進行補補償。最高人民民法院民民一庭負負責人就就《關于適用用〈中華人民民共和國國婚姻法法〉若干問題題的解釋釋（三））》答記者問問如果僅僅僅機械地地按照房房屋產權權證書取取得的時時間作為為劃分按按揭房屋屋屬于婚婚前個人人財產或或婚后夫夫妻共同同財產的的標準，，則可能能出現對對一方顯顯失公平平的情況況。房屋屋產權證證書的取取得與房房屋實際際交付的的時間往往往不同同步，許許多購房房人由于于其自身身以外的的原因，，遲遲不不能取得得房屋產產權證書書。一