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文檔簡介

沈陽市新區一地塊凈地出讓價格評估案例分北新區道義鎮101國道東側，宗地名稱為2008-042地塊。委技術密集區為主體共同組成，區域面積1098平方公里。土地出讓方提供的規劃條件如規劃用途：商土地使用權出讓年限 年建筑高度 ：以主管部門批準高度為準用地界限；西至：101國道；北至：大道。路、236路、255路等車站點300-500米，交通狀況較好，距區級醫1500，距市級商服中心距離8000，商業繁華度一“雅閣”、“大學城”、“步南甲第”、“祥瑞家園等在建或已建成并已投入使用的住宅小區，人口程度一般。隨著據沈陽市資源《城區土地級別基準地價出讓金及標準》發[2008]64號商業用地三環以外設定五地平整。根據2008年沈陽市地區土地級別圖，委地為商業五級二類，基準地價為1685元/平方米。根據估價對象自身條件及地塊附近房地產開況，適合選用準地價系數修和剩余法對委地進行估價。因為該宗地在基準基準地價系數修基本公式為式中：Pi-------待地評估價值P------待地對應的基準地價 所有地價影響因素總修k1--------待地用途修正系數k2--------待地容積率修正系數k3----------待地使用年期修正系數k4----------待地期日修正系數 開發程度修正樓面地價=不動產總價-開發費-專業費-不可預見費-用-利息-銷售費用-稅費-開發利潤解決方法有關房屋總層當建筑物各層建筑面積均相同時，根據公式：容積率=建筑×建筑層數，可以得出建筑層數=容積率/建筑密度=（層，這樣可以確定地上建筑物為多層建筑，依此數據可以確定相關售價、房屋建筑成有關在判斷出地上建筑物的總層數后就可以通過了解委地筑物建成后1-2層為商業網點，其余部分可做為寫字間使用。委地附近正在銷售的樓盤有雅閣，商業網點售價為6800-7200元/平方米，大學城商業網點平均售價為6900元/宗地開發完成后一層商業網點的售價為7000元/平方米。考慮樓層差價，通過市場，確定估價對象樓層差價為70%，最后其開發完成后的商業用房平均售價為4150元/平方米

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