1、深圳中原物業顧問有限公司 德業基項目戶型配比建議PAGE PAGE 8德業基項目戶型配比建議關于本項目的戶型面積配比定位，我們主要考慮以下定位參照因素：中原市場部客戶問卷調查資料客戶戶型需求、面積需求分析；中原對項目目整體定定位和客客戶定位位；相關樓盤借借鑒。客戶需求情情況調查查結果戶型需求建筑面積需需求： (數數據來源源：中原原地產深深港研究究中心“市場問問卷調查查報告”（具體體報告后后附）)根據我司對對寶安客客戶的調調查結果果表明：寶安客客戶戶型型需求主主要以33房為主主，其次次為2房房及4房房；需求求面積主主要集中中在800-1220平方方米區間間，需求求1100平方米米以上大大戶型占占

2、25%。項目定位中原與發展展商對本本項目的的定位是是一致的的，即為為項目走走高端產產品路線線，這也也就決定定了本項項目產品品不是針針對大眾眾客戶，而而以針對對高端客客戶為主主。中原原對本項項目客戶戶定位為為：主力目標客客戶：年齡在355-555歲之間間的成功功人士目標客戶特特征：知識層次和和社會地地位較高高家庭和事業業都比較較成熟經濟收入較較高客戶群明細細戶型選擇主力客戶群本地私營業業主（潮潮汕籍）主要以大戶戶型為主主，通常常會選擇擇四房以以上單位位高級政府公公務員主要以中大大戶型為為主，通通常會選選擇大三三房、四四房。本地土著大面積的三三房或四四房；為其成年的的子女購購房用房房，多以以三房為

3、為主；輔助客戶群寶安企業高高級管理理人員選擇經濟適適用為主主的單位位，如二二房、小小三房。寶安周邊鎮鎮私營業業主大面積的三三房或四四房為主主；港澳臺工廠廠主階層層（外銷本土土化）四房以上單單位，側側重于1170平平方米以以上的戶戶型；二房或小三三房的單單位用于于投資或或者作為為獎勵員員工之用用。寶安高檔住住宅項目目戶型配配比借鑒鑒御龍居戶型面積套數比例二房二廳741001m22364.62%三房二廳1211125mm2 、11291433m243355.588%四房二廳1661172.04mm210413.355%躍層1461156.74mm2、15511168.43mm2324.11%復式2

4、302244.58 m2、26602265.83 m2749.50%號稱寶安首首個超低低密度半半山豪宅宅，戶型型設計以以三房二二廳為主主，四房房二廳及及復式單單位為輔輔，并結結合二房房、躍層層等戶型型，戶均均面積達達到1550平米米以上，并并取得了了不錯的的銷售業業績。冠城世家戶型面積套數比例二房二廳80900555%三房二廳113114977270%四房二廳176118519818%復式2403310121%該項目物業業定位走走的是寶寶安第一一豪宅的的路線，從從規劃、建建筑、園園林、戶戶型、物物管、小小區配套套等方面面入手，用用最好產產品質量量和服務務質量全全力打造造寶安第第一毫宅宅；對外外

5、宣傳也也盡力以以“寶安地地王冠城世世家寶城第第一豪宅宅或寶城城地位豪豪宅”的口號號出現。該該項目戶戶均面積積在1440平米米以上，并并且取得得了不錯錯的銷售售業績，尤尤其是復復式單位位，有量量少的因因素，一一推出市市場既告告售磬。御景臺戶型面積套數比例二房二廳809007510%三房二廳125113530240%四房二廳142116030240%復御景臺是寶寶安推出出的第一一個高檔檔住宅小小區，在在市場上上形成了了稀缺，給給項目成成功提供供了一次次機會。項項目戶均均面積在在1400平米左左右，二二個月的的時間完完成了550%的的銷售率率，四個個月銷售售80%。融景園戶

6、型面積套數比例二房二廳83.822844.033198三房二廳111.2251119.109542四房二廳131.331338.1169842五房二廳199.8872219.284復式315332584該項目是新新中心區區第一個個較高檔檔的項目目，對外外全力打打造“寶安新新中心巨巨星級名名宅”形象，項項目主力力戶型為為三房、四四房，戶戶均面積積1300平米左左右，銷銷售6個個月，銷銷售率在在70以上。其它：如新新中心區區市場，因因地段優優勢，戶戶型預計計將以中中大戶型型為主，考考慮到市市場在223年年內放量量較大，戶戶型設置置會部分分兼顧到到大眾化化產品，22房也會會有一定定比例。產品設計建建

7、議綜上分析：寶安高高端住宅宅市場主主要仍以以三房、四四房為主主，在面面積區間間上戶均均面積基基本在1140平平米以上上，復式式等大戶戶型單位位仍有一一定的市市場潛力力。中原建議：建議本項目目主攻中中大戶型型，兼顧顧少量小小戶型，補補充市場場需求；主力戶型以以3、44房為主主，在戶戶型面積積充分滿滿足舒適適性要求求；頂端大戶型型產品量量控制在在10%左右，不不但戶型型特色上上設計到到位，面面積要充充分滿足足享受性性要求；盡量做到一一梯兩戶戶、南北北通透；中等戶戶型可考考慮部分分“T”型的一一梯三戶戶；一個個標準層層戶數最最多不超超過四戶戶，全面面提升物物業檔次次。戶型面積及及套數配配比建議議：戶

8、型面積（M22）套數比套數估算（套）面積比備注2房2廳11衛7080010%445.5本戶型主要要考慮“3+22”可分合合創新戶戶型，具具體戶型型概念分分析后附附。3房2廳22衛120113010%449.13房2廳22衛1101120156612.6考慮到避免免項目自自身同質質競爭，在在戶型設設計時考考慮34種不不同特色色戶型，戶戶型在功功能房設設置、花花園利用用等方面面盡量增增加特色色。四房可考慮慮部分：“3+11”組合戶戶型。120113020%8818.34房2廳22衛或33衛140116035%15438.55房以上（復式）200-224010%4416復式由兩部部分組成成，一是是頂

9、層復復式，二二是考慮慮在項目目最佳位位置設置置2棟一一梯兩戶戶11層層整棟復復式單位位。合 計約137100%約440100%按本戶型配配比計算算，總套套數約為為4400套左右右，平均均面積約約為1337平米米。建議戶型設設計中重重視以下下功能：多代同堂，家家庭觀念念濃厚四房房以上戶戶型考慮慮雙主臥臥，為父父母提供供舒適的的主人居居住空間間；全部戶型設設置雙主主衛；全部戶型設設置雙陽陽臺觀景陽陽臺與工工作陽臺臺分開；餐廳最好可可直接通通風采光光，與客客廳形成成理想的的“穿堂風風”；盡量采用主主臥套房房形式，即即主臥+衣帽間間（或小小書房）+主衛，全全面提升升主人居居住享受受；設立儲物間間，適應應大家庭庭需要；部分大戶型型設立工工人房。 深圳中中原德業基基項目專專組2004.06.21附：組合戶戶型概念念示意連廊花園3房入口3房2廳22衛 + 2房房2廳11衛 = 5 房3廳連廊花園3房入口2房入口2房入口3房2廳2衛帶花園帶花園1房1衛3房2廳2衛帶花園2房2廳1衛4房2廳