1、 大豐市豐中某地塊項目市場定位報告大豐市房地產市場背景分析城市概況大豐市地處處江蘇東東部，鹽鹽城市東東南。東東聯黃海海，南與與東臺市市接壤。220066年末城城市總人人口733萬，面面積23367平平方公里里，轄114個鎮鎮、兩個個省級開開發區，境境內有省省屬農場場和滬屬屬農場各各3個。大豐是新興興港口城城市。國國家重點點工程大大豐港位位于江蘇蘇沿海海海岸線中中部，是是填補江江蘇沿海海港口空空白帶的的中心戰戰略大港港。20005年年10月月18日日，大豐豐港一期期工程兩兩個萬噸噸級泊位位已建成成試航，220066年6月月大豐港港一類口口岸獲國國家批準準，并同同時開工工建設66個5萬萬噸級泊泊位

2、。經濟總量及及人口與與收入分分析2006年年底大豐豐市經濟濟總量近近1500億元，年年末總人人口近773萬人人，其中中城鎮居居民達超超過211萬人，城城市化率率41.1%，人人均GDDP更是是首次突突破2000000元人民民幣大關關。大豐市做為為蘇北的的經濟強強縣，經經濟總量量在鹽城城市排列列前矛。220066年底統統計數據據表明，在在蘇北224個縣縣中，大大豐的經經濟總量量處于第第三位。在在過去的的幾年中中大豐市市的經濟濟總量每每年都以以15%以上的的速率上上漲。經濟的高速速發展帶帶來的是是居民收收入的提提高。同同比鹽城城市的其其他縣市市的發展展速度，大大豐市的的經濟總總量上升升速度較較快，

3、這這為房地地產市場場的發展展奠定了了物質基基礎。數據來源：大豐市市統計局局、20005、20006年統統計年鑒鑒從上圖可看看出，220066年底大大豐市的的GDPP總量已已近1550億元元，而每每年平均均發展速速度已超超過155%，在在蘇北的的縣市中中屬于非非常高的的位置。數據來源：大豐市市統計局局、20005、20006年統統計年鑒鑒與經濟總量量的增速速相類似似，自220055年以來來，城鎮鎮居民人人均可支支配收入入增速已已達到了了15%，這樣樣的收入入水平已已超過鹽鹽城市的的平均收收入水平平。數據來源：大豐市市統計局局、20005、20006年統統計年鑒鑒從上圖看出出，根據據統計年年鑒可發

4、發現，大大豐市自自20004年以以來，人人均住房房面積就就已經達達到了332平方方米，超超過全省省居民住住房面積積，但增增長率沒沒有大幅幅提高。原原因在于于20005年以以來的商商品房雖雖然開工工面積很很多，但但入住率率不高。影響房產市市場發展展的重要要因素分分析港口建設國家一級港港大豐豐港，經經過了近近9年的的建設，已已于20006年年10月月被國家家正式批批準為一一類港口口。在此此之前，大大豐港已已于20005年年完成了了一期兩兩個萬噸噸工程，并并將在220077年9月月正式對對外開放放并營業業。港口的建設設極大帶帶動了港港區房地地產市場場的發展展，但受受配套設設施不全全的影響響，目前前港

5、區的的商品房房均價在在16000-119000元/平平方米左左右。但但港口建建設的成成功改變變了政府府原來將將城市向向西發展展的規劃劃，轉而而向東發發展，并并促使市市政府向向東搬遷遷，由此此帶動東東部區域域的房地地產發展展。本地地塊處于于東部區區域，港港口的建建設所帶帶來的系系列搬遷遷，必然然對本項項目產生生積極影影響。市政府搬遷遷在20055年左右右的時候候，政府府即傳出出將搬遷遷至西區區，并已已先行搬搬遷并建建設了大大豐市高高級中學學。而本本地塊內內的大豐豐市初級級中學，在在地塊拍拍賣成功功之后也也將搬遷遷至現在在的大豐豐市高級級中學南南側。這這系列的的政策信信號傳輸輸出一個個信號，對對房

6、地產產市場的的刺激信信號非常常明顯，目目前西區區扎堆開開發的大大型項目目即有嘉嘉英陽光光城市、豐豐惠蝴蝶蝶灣、御御景佳苑苑、東方方錦繡城城、上海海花園，還還有一些些小型項項目如金金宇景苑苑、聚龍龍苑等。目前市委市市政府位位于黃海海東路，而而市政府府已經決決定搬遷遷，且目目前市政政府內的的辦公環環境也決決定了即即將搬遷遷。但隨隨著大豐豐港一期期的建設設成功，政政府已決決定搬遷遷至東部部，能夠夠將港區區與大豐豐市區的的聯系更更加緊密密。受此此信息刺刺激，本本地塊南南側的恒恒達世紀紀新城在在今年上上半年即即告售罄罄。大豐初級中中學搬遷遷本地塊原屬屬于大豐豐市初級級中學，中中學的搬搬遷將帶帶動相關關配

7、套設設施的建建設，并并吸引部部分教師師群體至至西區置置業。政政府提出出配合港港區建設設，期望望東遷的的政策對對西區有有影響，但但目前的的現狀是是西區房房產供應應與銷售售都比較較火熱，學學校的搬搬遷與建建設對西西區的項項目有積積極的影影響。小結大豐市經濟濟總量較較高，名名列蘇北北縣市前前矛大豐市的經經濟發展展速度較較快，其其中尤為為關鍵的的港口建建設對相相關產業業的發展展帶動，帶帶來了投投資，同同時提高高了區域域內居民民的收入入。從而而為地區區房產的的發展建建立物質質方面的的基礎。居民收入較較高，購購房意識識日漸成成熟綜觀20006年以以來的住住宅供應應與銷售售情況，大大豐市居居民購房房熱情高高

8、漲。一一方面由由于市區區供應較較少，居居民收入入得到提提高，對對住宅的的需求逐逐漸顯現現。從西西區集中中的供應應與銷售售來看，居居民的購購房意識識逐漸強強烈。對政府依賴賴度高，政政府即將將東遷對對地塊將將產生積積極影響響政府的政策策指向性性非常之之高，這這對地區區內的所所有項目目都具有有同樣的的效力。但但只有市市政府的的最終搬搬遷地址址，會對對搬遷的的小區域域產生非非常良好好的效果果，對房房產的銷銷售與價價格提高高都可預預期。大豐市房地地產市場場發展分分析土地市場數據來源：大豐市市房產局局2004年年大豐市市土地供供應量達達到歷史史最高，達達到了4484.55畝畝，同比比增長率率達到了了110

9、0%！這這與當時時全國房房地產市市場一片片火熱是是同步的的。若將將20004-220077年土地地供應按按60%的開發發率，普普通容積積率以11.8測測算，則則3年來形形成的住住宅供應應量約為為87萬平平方米的的供應量量。而自自20004-220077年以來來的銷售售量約558.551萬平平方米，可可見總體體供應要要略超過過銷售。但20055年以后后土地供供應逐步步降低，而而進入220077年上半半年以來來土地供供應為00，本次次的土地地供應尚尚屬20007年年的第一一批。可可預見的的是，土土地供應應的乏力力與銷售售的持續續向好將將迫使商商品房供供需趨向向平衡。房地產開發發投資分分析數據來源：

10、大豐市市房產局局大豐市的房房地產開開發投資資持續高高漲，經經歷了220044年的暴暴漲之后后，房地地產投資資的上漲漲幅度有有大幅回回落，但但20007年上上半年以以來又已已經達到到了499.6%的漲幅幅！房地地產商的的開發熱熱情較高高。商品房開工工、竣工工面積分分析數據來源：大豐市市房產局局商品房開工工面積逐逐年上升升，而且且上升幅幅度越來來越大，如如20007年上上半年的的開工量量就已達達到266.8萬平方方米，即即使按保保守估計計，全年年的開工工量也將將超過550萬平平方米。而而竣工面面積明顯顯趕不上上開工面面積，說說明了商商品房在在過去的的1年左右右的時間間內，開開始出現現大規模模的囤積

11、積現象。商品房供銷銷分析商品房供銷銷面積同同比大幅幅上升，供供銷比急急速增大大類別上市量銷售量總計(萬)增長率住宅(萬)增長率總計(萬)增長率住宅(萬)增長率2004年年12.4444.9%6.48-1.1%8.9918.9%4.67-10.00%2005年年18.65549.9%12.75596.8%17.74497.3%14.366207.55%2006年年32.37773.6%26.066104.44%20.86617.6%18.23326.9%2007上上半年20.866104.00%16.966157.00%10.911113.00%8.9278.4%數據來源：大豐市市房產局局類別商

12、品房上市市(萬)商品房銷售售(萬)供銷比住宅上市(萬)住宅銷售(萬)供銷比2004年年12.4448.991.386.484.671.382005年年18.65517.7441.0512.75514.3660.892006年年32.37720.8661.5526.06618.2331.432007上上半年20.86610.9111.9116.9668.921.90數據來源：大豐市市房產局局如上表所示示，上市市量為統統計已開開工建設設且獲得得預售許許可證的的項目。可可以發現現，20004年年以來上上市量一一直在高高速上升升，而銷銷售率也也同樣高高速上漲漲。自20055年以來來，商品品房上市市與銷

13、售售面積迅迅速上升升，但供供銷比也也開始變變大，至至20007年上上半年已已達到11.9：1，遠遠遠超過供供應，這這值得我我們警惕惕。截止到20007年年7月底，獲獲得預售售許可證證的項目目累計總總量達到到了200.866萬平方方米，其其中住宅宅16.96萬萬平方米米；而同同期銷售售累計已已達到88.922萬平方方米，同同比增長長78.4%。可可發現，目目前的市市場環境境下，供供應要大大于銷售售量，且且供應主主要集中中于西區區的住宅宅。商品房銷售售總額增增幅顯著著數據來源：大豐市市房產局局在供應大于于銷售的的情況下下，商品品房的銷銷售額依依然保持持了高速速增長，2007年上半年，商品房銷售額達

14、到了2.94億元，預計全年可超過6億元。上半年商品住宅銷售額2.06億元，同比增長了96%，這是一個良好的勢頭與信號，預計下半年的銷售形勢將更好。商品房銷售售價格走走勢分析析數據來源：大豐市市房產局局上圖的商品品房銷售售均價走走勢包括括了大豐豐市的商商業、住住宅及港港口區域域的房產產，而港港口由于于建設周周期較長長，配套套不齊全全，目前前均價只只有16600-18000元/平方米米，在數數據上將將大豐市市的商品品房均價價拉低。事事實上，大大豐市的的房價發發力上漲漲是在220066年底及及20007年上上半年。但但由于西西區及港港口房產產的總體體價格較較低，因因此影響響了大豐豐市的整整體房價價。

15、小結土地供應逐逐年遞減減，而銷銷售逐年年上升，形形勢看好好前面已分析析過，土土地供應應的逐年年下降，導導致可開開發土地地短時間間內變短短，有利利于房地地產開發發的理性性投資。西區開發相相對集中中，供應應量巨大大，銷售售速度趨趨平穩西區是目前前大豐市市的熱點點區域，也也是開發發商扎堆堆取暖的的一個區區域。在在開發項項目體量量較大。目目前供應應量明顯顯偏大，銷銷售速度度落后于于供應速速度。目目前在售售項目的的銷售情情況仍較較好，但但銷售速速度已有有變緩的的跡象，天天氣炎熱熱是其中中原因之之一，政政府的搬搬遷方向向則是又又一原因因。市中心供應應稀少，成成交活躍躍，成交交價格逐逐步上行行目前市區內內項

16、目供供應較少少，在售售項目如如世紀新新城等二二期已結結束，而而豐和麗麗都及永永泰國際際廣場等等項目目目前住宅宅都未能能上市，因因此市區區內的供供應稀少少已形成成在售項項目價格格逐漸上上行的趨趨勢。商品房銷售售速度與與價格上上漲幅度度都較快快自20066年下半半年以來來，大豐豐市的房房地產市市場開始始快速發發展，綜綜合看來來有幾個個方面的的因素，港港口的建建設、市市政府的的即將搬搬遷、土土地供應應的逐漸漸減少，需需求的持持續旺盛盛等造成成了商品品房價格格的迅速速上行，同同時幅度度也較大大。房地產市場場發展較較快，市市場不理理性因素素開始聚聚集隨著市場的的持續向向好，價價格持續續上行，房房地產市市

17、場中的的投資、投投機因素素開始聚聚集，最最明顯的的是，一一些投資資客開始始對西區區及市區區內的項項目投資資，而開開發商尚尚未對項項目的推推出體量量進行有有意識的的控制。主要競爭項項目研究究本地塊周邊邊直接競競爭項目目分析恒達世紀新新城恒達世紀新新城位于于黃海東東路以南南、康平平路以西西，由大大豐市恒恒達房地地產開發發有限公公司開發發，項目目總規模模為4881套，總總建筑面面積約66.5萬平方方米。項項目共分分為三期期建設，已已完成一一、二期期的建設設，并銷銷售完畢畢。其中中一期于于20005年建建設完成成，并已已銷售完完畢，共共推出11-4幢幢共4棟多層層住宅，當當時銷售售均價為為20000元

18、/；二二期分為為兩個組組團建設設，其中中第一組組團為55棟多層層住宅，于于20006年年年初推出出銷售，銷銷售均價價23000元/；二二期第二二組團于于20006年9月推出出銷售，于于20007年3月銷售售完畢，共共推出66棟多層層住宅，至至今年33月時，實實現銷售售均價226000-27700元元/。分期一期二期第一組組團二期第一組組團三期預計均價2000元元/2300元元/2700元元/3000元元/時間2005年年2006年年9月2007年年3月未定目前在建為為三期，包包括6棟多層層住宅，和和部分沿沿街商鋪鋪，具體體推出時時間未定定。該項目與本本地塊有有直接的的競爭，尤尤其在住住宅方面面

19、，但從從區域與與配套上上來說，比比本地塊塊要差。豐和麗都豐和麗都位位于黃海海東路以以南，恒恒達世紀紀新城以以西，由由大豐晟晟大房地地產開發發有限公公司投資資建設，總總建筑面面積約66-7萬平方方米，以以多層住住宅為主主。目前前該項目目正處于于建設中中，售樓樓處已對對外開放放，但一一期尚未未開盤，銷銷售價格格與上市市時間仍仍需繼續續跟蹤。永泰國際廣廣場永泰國際廣廣場位于于大豐市市商業最最繁華的的地段人民民路與健健康路的的交界處處。由大大豐永泰泰置業投投資有限限公司開開發建設設，項目目占地面面積近6600000，規規劃總建建筑面積積13000000。規規劃建設設有9棟19層高高層住宅宅，其中中2棟

20、為單單身公寓寓；另有有一總建建筑面積積約2556000的四四層商場場，計劃劃引進一一大型超超市。沿沿街建設設有3層商業業，還建建設有一一棟沿街街4層商業業為華聯聯超市的的回遷商商業。該項目目前前尚未開開盤，預預計將于于8月底左左右推出出該項目目沿街商商鋪共332間，上上市面積積25660平方方米，住住宅部分分尚未建建設。具具體上市市商業面面積及銷銷售價格格如下：樓層開間（m）進深（m）建筑面積銷售單價備注1層412米或88米48或880外鋪310000400000元元/；內內鋪1550000元/一層商鋪可可根據需需要，內內外鋪同同時購買買，也可可單獨購購買；商商鋪開間間為4米，但柱柱間距為為8

21、米2層420806500元元/進深為200米，可兩兩間合買買3層8201603500元元/進深為200米匯豪雅苑匯豪雅苑位位于康平平路以東東，幸福福路以北北，由江江蘇匯豪豪房地產產開發有有限公司司開發建建設，項項目總建建筑面積積約1.5萬平方方米，共共包括66棟多層層住宅及及部分沿沿街2層商業業。住宅部分目目前已銷銷售近880%以以上，住住宅銷售售均價223000元/平方米米，商業業部分一一層銷售售均價770000元/平方米米，開間間在3-6米之間。進進深為77.322米，單間間建筑面面積166-577平方米米左右。二二層商業業銷售單單價為330000元/平方米米。商業業部分一一層已銷銷售近9

22、90%，但但二層僅僅銷售約約10%左右。項目體量較較小，目目前已銷銷售近880%，因因此后期期對本地地塊的影影響不大大。西區代表樓樓盤分析析嘉英陽光城城市陽光城市分分為兩期期建設，規規劃總建建筑面積積為299萬平方方米，由由大豐嘉嘉英置業業有限公公司投資資開發建建設。目目前在建建的為一一期，一一期總建建筑面積積為155萬平方方米左右右，規劃劃建設有有27棟多多層及小小高層住住宅。2007年年上半年年累計推推出044號、088號、099號、122號、144-255號共166棟多層層住宅，累累計推出出面積5597994平方方米，目目前銷售售已接近近85%。銷售售形勢非非常好，對對外公布布銷售均均價

23、28800元元/，但但多數多多層房源源的售價價已超過過30000元/。主力戶型為為85-995平方方米的2房2廳1衛、1005-1115平平方米的的3房2廳1衛、1225-1130平平方米的的3房2廳2衛；戶戶型總體體設計合合理，屬屬于市場場比較受受歡迎的的2房及3房。該項目也是是目前西西區市場場上銷售售均價格格最高、整整體形象象最好的的項目。項項目銷售售處位于于大豐唯唯一一家家四星級級酒店新詞詞大酒店店內。東方錦繡城城（南城城）東方錦繡城城分為北北城及南南城，由由江蘇鹽鹽海置業業有限公公司、鹽鹽城市匯匯通房地地產開發發有限公公司開發發建設。其其中北城城已于220077年之前前完成開開發并已已

24、全部交交付并入入住，屬屬于西區區最早開開發的起起點較高高的項目目。前期的項目目建設為為公司的的南城開開發起到到了良好好的帶動動作用，目目前該項項目為一一期，共共2000多套住住宅，銷銷售情況況非常好好。項目目對外銷銷售均價價為24400元元/平方米米，樓層層差價上上，3層價格格最高，達達到28800元元/，比比2層高2440-2280元元/，4層比3樓便宜宜1000元/；5層與6層價格格相同，頂頂層閣樓樓贈送。自行車庫銷銷售單價價11000元/，汽汽車庫銷銷售單價價為35500元元/。商商業部分分共建設設有2層沿街街商業，其其中一層層商業銷銷售單價價為1000000元/，二二層銷售售單價為為3

25、0000元/。2007年年上半年年以來，該該項目共共推出11-100號共100棟多層層住宅，累累計推出出住宅面面積3110000平方米米，目前前已銷售售近700%。御景佳苑御景佳苑位位于大豐豐市經濟濟技術開開發區內內，與建建設中的的大豐市市初級中中學及使使用中的的高級中中學相鄰鄰。項目目由大豐豐瑞城房房地產開開發有限限公司開開發，共共分為兩兩期開發發建設，總總建筑面面積約332萬平平方米，其其中一期期約177萬平方方米。目目前推出出部分為為一期，對對外銷售售均價226000-27700元元/平方米米。項目主打意意大利風風格，戶戶型配置置則以880-1100平平方米為為主力戶戶型，是是大豐首首個

26、以中中小套型型為主體體定位的的項目，與與競爭項項目陽光光城市定定位進行行合理區區分，因因此銷售售也較良良好。金宇景苑金宇景苑位位于大豐豐市黃海海路與金金豐南路路交界處處，由大大豐市金金宇房地地產開發發有限公公司投資資建設。項項目規劃劃建設有有25棟多多層住宅宅，目前前已推出出20棟左左右多層層住宅，總總體銷售售率達665%。2006年年該項目目對外銷銷售均價價為23380元元/平方米米，目前前銷售均均價為226000元/平方米米，其中中自行車車庫銷售售單價為為12000元/平方米米，汽車車庫銷售售單價為為25880元/平方米米。頂層層部分銷銷售單價價為19900元元/平方米米，連同同閣樓一一起

27、出售售。大豐市在售售及未來來即將上上市項目目圖示地塊分析及及SWOOT分析析地塊概況地塊為原大大豐市初初級中學學的學校校用地，地地塊北至至健康東東路，西西至財政政巷，南南至大華華路，東東與住宅宅小區相相聯。地塊形狀較較為方正正，呈梯梯形布局局，便于于規劃。由由于之前前為學校校用地，地地塊內部部綠化及及基地條條件良好好。雖然然目前地地塊尚未未拆遷，拆拆遷工程程量不大大。地塊塊西面即即為大豐豐市財政政管理局局，東面面則為大大豐市工工商局等等機關，區區域內人人群收入入及需求求比較強強大。地塊南側為為大華路路，緊鄰鄰二卯酉酉河，適適合作為為小區的的主入口口。地塊塊北側為為健康路路，可根根據實際際情況建

28、建設部分分商業。地塊占地面面積為77.322萬平方方米，規規劃容積積率為22.0，綠綠地率大大于300%，建建筑密度度小于228%，可可規劃建建設有商商業及住住宅。地塊所處位位置與市市中心繁繁華地段段僅5分鐘路路程，在在調查中中，來自自政府官官員與周周邊居民民及部分分開發企企業，對對本地塊塊的地理理位置非非常認可可。周邊商業分分析大豐市的商商圈以人人民路與與健康東東路的交交界處為為中心，商商圈半徑徑約5000-8800米米。區域域內商業業比較散散亂，目目前區域域內有農農工商超超市、世世紀華聯聯超市等等，經營營狀況良良好。本地塊與該該商圈的的距離為為步行時時間約33-5分分鐘，地地塊北側側為沿街街2層商業業，西側側為沿街街1-33層商鋪鋪，目前前仍處于于營業中中。在地地塊的西西面為大大豐市目目前較為為集中的的批發市市場，且且該區域域內有一一個正處處于整修修中的菜菜市場，規規模較大大。地塊西側部部分商業業經營狀狀況經營類別開間進深面積租金平均月租金金日用紙張4米3米124000元元/年27.8元元/月日用調味品品7米5米35100000元/年23.8元元/月日用百貨5米3米158000元元/年44.