1、光谷中心城核心區(qū)軌道地下商業(yè)策劃第一頁，共29頁。目錄發(fā)展背景核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議站廳附屬資源開發(fā)建議核心區(qū)商業(yè)發(fā)展策略第二頁，共29頁。項(xiàng)目處于新開發(fā)區(qū)周邊人口不足項(xiàng)目發(fā)展背景圈層區(qū)域常住人口魯巷輻射圈關(guān)東組團(tuán)19佛祖嶺組團(tuán)9.5小計(jì)28.5中心城輻射圈九峰組團(tuán)1.3豹澥組團(tuán)2.5濱湖組團(tuán)1.2小計(jì)5關(guān)東豹澥九峰濱湖佛祖嶺魯巷輻射圈中心城輻射圈光谷軟件園佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園大學(xué)科技園光谷生物城光谷未來城綜合保稅區(qū)花山生態(tài)新城3第三頁，共29頁。范圍界定： 本次光谷五路沿線商業(yè)策劃主要針對(duì)紅線范圍內(nèi)2.54平方公里進(jìn)行設(shè)計(jì)和建議.策劃內(nèi)容： 對(duì)光谷五路沿線商業(yè)（包括地下商業(yè)）提出關(guān)于不同分區(qū)的商業(yè)發(fā)

2、展定位、商業(yè)布局以及分期發(fā)展的建議。服務(wù)范圍核心區(qū)的區(qū)域界定重點(diǎn)商業(yè)開發(fā)中等商業(yè)價(jià)值較低商業(yè)價(jià)值第四頁，共29頁。光谷中心城承 載高科技配套產(chǎn)業(yè) 和 城市配套設(shè)施，為東湖高新區(qū)邁入世界一流高科技城提供持續(xù)的強(qiáng)勁動(dòng)力中心區(qū)商業(yè)整體發(fā)展定位商圈光谷商圈知名度低發(fā)展歷史商圈形成較遲，2007年發(fā)展迅速商業(yè)定位中檔主營業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)多元化趨勢發(fā)展，目前以購物中心百貨、為主交通條件道路通達(dá)性不好，公交線路方便，未來將有地鐵經(jīng)過消費(fèi)特征休閑、購物主要消費(fèi)群體周邊高校學(xué)生、商圈周邊居民為主現(xiàn)在光谷以魯巷商圈為主的中等商業(yè)檔次與光谷中心城所承載的重要使命不相符商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀魯巷商圈是區(qū)域商業(yè)中心，輻射范圍較小，與光谷

3、“輻射武漢東部城市圈”定位存在差距；第五頁，共29頁。主要解決問題核心商務(wù)區(qū)整體定位、分區(qū)功能定位及量化到每個(gè)地塊軌道地下商業(yè)的不同發(fā)展模式和量化依據(jù)根據(jù)不同區(qū)位特點(diǎn)，進(jìn)行不同類型的地下商業(yè)空間的定位軌道地下商業(yè)空間的空間布局模式軌道地下空間開發(fā)模式第六頁，共29頁。目錄中心區(qū)商業(yè)整體發(fā)展定位核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議站廳附屬資源開發(fā)建議核心區(qū)商業(yè)發(fā)展策略第七頁，共29頁。北區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：國際商貿(mào)金融區(qū)北部地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展金融、商務(wù)服務(wù)、商貿(mào)、總部等城市服務(wù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、金融要素交易業(yè)、創(chuàng)新金融高端商務(wù)服務(wù)、高端商務(wù)辦公、高端商務(wù)產(chǎn)業(yè)高端商業(yè)地產(chǎn)、高端會(huì)展、高端休閑旅游核心區(qū)分區(qū)商業(yè)定

4、位核心區(qū)的分區(qū)定位第八頁，共29頁。中區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：領(lǐng)先全國的智慧科技服務(wù)中心中區(qū)重點(diǎn)發(fā)展信息科技服務(wù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、科技教育、商貿(mào)等智慧科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)數(shù)字設(shè)備設(shè)計(jì)、軟件開發(fā)、信息集成、云計(jì)算智慧商業(yè)街、智慧休閑娛樂、智慧交易平臺(tái)電子商務(wù)平臺(tái)、電子商務(wù)服務(wù)、電子商務(wù)物流智慧校園、教育資源管理、智慧培訓(xùn)移動(dòng)社交平臺(tái)、移動(dòng)互聯(lián)設(shè)計(jì)、移動(dòng)互聯(lián)服務(wù)核心區(qū)分區(qū)商業(yè)定位核心區(qū)的分區(qū)定位第九頁，共29頁。南區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：全國高端體育文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南區(qū)重點(diǎn)發(fā)展體育總部、體育商務(wù)、文化傳媒、休閑旅游、健康養(yǎng)生等居住功能及城市服務(wù)為輔助功能體育行政機(jī)構(gòu)、體育研究機(jī)構(gòu)、體育產(chǎn)業(yè)企業(yè)體育交流表演中心、體育商務(wù)服務(wù)區(qū)

5、、體育特色Mall文化傳媒工作區(qū)、創(chuàng)意傳媒服務(wù)區(qū)、創(chuàng)意文化交流區(qū)電子體育競技區(qū)、體育科技體驗(yàn)區(qū)、新興運(yùn)動(dòng)動(dòng)感區(qū)、時(shí)尚體育休閑區(qū)健康研究機(jī)構(gòu)、養(yǎng)生主題公園、健康管理中心、療養(yǎng)度假區(qū)核心區(qū)分區(qū)商業(yè)定位核心區(qū)的分區(qū)定位第十頁，共29頁。智慧之軸活力之心與三大功能分區(qū)相匹配的商業(yè)功能定位服務(wù)之心高密度商業(yè)聚集區(qū)，中心城商業(yè)高地提供大型商業(yè)配套，彌補(bǔ)光谷不足現(xiàn)狀，形成武漢新商業(yè)中心智慧之軸商務(wù)配套商業(yè)服務(wù)區(qū)以前衛(wèi)智慧型商業(yè)為創(chuàng)新型企業(yè)提供全方位商務(wù)、娛樂服務(wù)活力之心居住及體育公園配套商業(yè)服務(wù)區(qū)配合洲際體育公園建設(shè)，提供休閑娛樂餐飲配套，同時(shí)服務(wù)于周邊大型居住社區(qū)服務(wù)之心核心區(qū)分區(qū)商業(yè)定位核心區(qū)的分區(qū)商業(yè)

6、定位第十一頁，共29頁。核心區(qū)商業(yè)發(fā)展策略核心區(qū)分區(qū)商業(yè)定位分區(qū)商業(yè)發(fā)展方向分區(qū)商業(yè)布局分期發(fā)展建議第十二頁，共29頁。商業(yè)開發(fā)原則：判斷未來人氣的聚集度是選取重點(diǎn)商業(yè)開發(fā)地塊的重要因素商業(yè)地塊選取依據(jù)：1、道路規(guī)劃2、交通站點(diǎn)3、周邊設(shè)施配套4、臨街面位置5、人流導(dǎo)入性6、昭示性確定商業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域商業(yè)開發(fā)需要人流的聚集，因此考慮地塊是否適合重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)，必須從道路規(guī)劃、交通站點(diǎn)、人流道人和昭示性去判斷地塊的商業(yè)價(jià)值。分析地塊未來人氣聚集度核心區(qū)的分區(qū)商業(yè)布局分區(qū)商業(yè)發(fā)展方向及布局第十三頁，共29頁。核心區(qū)地塊商業(yè)價(jià)值研判序號(hào)評(píng)選因素權(quán)重1臨街面位置15%2道路規(guī)劃15%3交通站點(diǎn)20%4周

7、邊設(shè)施配套20%5昭示性15%6人流導(dǎo)入性15%合計(jì)地塊商業(yè)價(jià)值評(píng)估100%通過從地塊位置、道路規(guī)劃、交通站點(diǎn)、周邊設(shè)施配套、昭示性和開發(fā)強(qiáng)度等因素，可以判斷出地塊未來的人氣聚集度和商業(yè)價(jià)值，從而確定可以重點(diǎn)開發(fā)的商業(yè)地塊。重點(diǎn)商業(yè)開發(fā)中等商業(yè)價(jià)值較低商業(yè)價(jià)值核心區(qū)的分區(qū)商業(yè)布局分區(qū)商業(yè)發(fā)展方向及布局第十四頁，共29頁。目錄中心區(qū)商業(yè)整體發(fā)展定位核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議站廳附屬資源開發(fā)建議核心區(qū)商業(yè)發(fā)展策略第十五頁，共29頁。街鋪購物中心交通樞紐型主題型商務(wù)型通道服務(wù)型 東方寶泰（廣州） 北京新奧購物中心（北京） Coex（韓國） 花城匯（廣州） 怡景中心城（深圳）八重洲（日本） 時(shí)尚天河（廣州

8、） 長崛八景（日本） 連城新天地（深圳） 金絲雀地下商業(yè)（英國） 江南新地（廣州） 札幌、鉆石（日本）商業(yè)物業(yè)類型通過對(duì)國內(nèi)外已有眾多典型的地下商業(yè)的進(jìn)行分析，可總結(jié)出不同發(fā)展模式和類型商業(yè)發(fā)展模式地下商業(yè)案例研究核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第十六頁，共29頁。項(xiàng)目分類特征1.商業(yè)物業(yè)類型1.1街鋪單中心、單向動(dòng)線、單一業(yè)態(tài)；硬件條件差，樓層低，指向性差，環(huán)境不理想1.2購物中心單建商場式多中心、完整動(dòng)線、業(yè)態(tài)多樣；通道寬、層高高、通風(fēng)條件好結(jié)建集中式2.商業(yè)發(fā)展模式2.1交通樞紐型集地鐵、公交站和火車站等多個(gè)交通方式匯聚處，形成交通樞紐中心2.3商務(wù)配套型周邊商務(wù)需求聚集，寫字樓林

9、立2.4主題型突出某一特定主題，不依附于地面成熟商業(yè)，吸附特定目的型消費(fèi)人群2.2通道服務(wù)型依托于地面完善的功能設(shè)施，聯(lián)系地上各功能板塊與交通站點(diǎn)，形成較為單一動(dòng)線的商業(yè)鋪，依靠地面商業(yè)帶來的人流，即為交通通道又可作為配套商業(yè)通過總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)不同類型的地下商業(yè)，在區(qū)位和形態(tài)上都具有共同的特征；依托不同地下商業(yè)發(fā)展模式，可以根據(jù)本案不同區(qū)域的特點(diǎn)，為地下商業(yè)提供參考依據(jù)地下商業(yè)案例研究核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第十七頁，共29頁。軌道交通9號(hào)線軌道交通11號(hào)線換乘站點(diǎn)換乘站點(diǎn)軌道交通19號(hào)線北區(qū)交通樞紐型+通道服務(wù)型中區(qū)商務(wù)配套型南區(qū)特色主題型區(qū)域發(fā)展定位特征北區(qū)交通樞紐型集地鐵、公

10、交站和有軌電車等多個(gè)交通方式匯聚處，形成交通樞紐中心通道服務(wù)型依托于地面完善的功能設(shè)施，聯(lián)系地上各功能板塊與交通站點(diǎn)，形成較為單一動(dòng)線的商業(yè)鋪，依靠地面商業(yè)帶來的人流，即為交通通道又可作為配套商業(yè)中區(qū)商務(wù)配套型周邊商務(wù)需求聚集，寫字樓林立南區(qū)主題型突出某一特定主題，不依附于地面成熟商業(yè)，吸附特定目的型消費(fèi)人群地下商業(yè)發(fā)展定位核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第十八頁，共29頁。122北區(qū)地下商業(yè)定位：大型綜合樞紐服務(wù)型地下商業(yè)參考案例廣州時(shí)尚天河地下商業(yè)，與地面商業(yè)形成差異化定位項(xiàng)目位于廣州天河體育中心地下，地處廣州市最具規(guī)模與成熟的天鵝湖商圈核心地帶，周邊強(qiáng)大的競爭商業(yè)項(xiàng)目林立，有天河城

11、廣場、正佳廣場和維多利廣場。為與其他成熟的商業(yè)項(xiàng)目走差異化路線，另辟市場，該項(xiàng)目通過鮮明的時(shí)尚主題特色，走差異化發(fā)展路線。核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第十九頁，共29頁。時(shí)尚天河，業(yè)態(tài)全部符合年輕、時(shí)尚風(fēng)格，重點(diǎn)吸引18-30歲年輕消費(fèi)客群57%20%17%1%1% 4%時(shí)尚天河業(yè)態(tài)配比服飾餐飲精品、首飾生活服務(wù)類娛樂通訊/數(shù)碼商戶以時(shí)尚的服飾和精品為主，以及特色餐飲為輔。沒有大型主力店，商鋪面積分割較小，大大小小的商戶約有3000家。核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十頁，共29頁。124時(shí)尚天河，極具個(gè)性的設(shè)計(jì)風(fēng)格項(xiàng)目內(nèi)部個(gè)性化元素十分突出，以酒吧（夜場）為主要設(shè)計(jì)格調(diào)，

12、大膽利用多種強(qiáng)烈和鮮明的色彩，營造出以時(shí)尚和潮流為主題的商業(yè)氛圍。整體裝飾風(fēng)格均緊扣時(shí)尚主題，采用夸張的色彩搭配和時(shí)尚的裝飾原色，給消費(fèi)客群以視覺沖擊，形成別具一格的時(shí)尚特色，與周邊傳統(tǒng)商業(yè)形成鮮明反差。核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十一頁，共29頁。商業(yè)定位 參考時(shí)尚天河地下商業(yè)，補(bǔ)充地上商業(yè)定位，滿足年青人消費(fèi)功能，打造全客群商圈。商業(yè)業(yè)態(tài) 以時(shí)尚服飾、潮流生活文化店、特色餐飲、食品為主，為輔，主要服務(wù)年輕消費(fèi)客群。北區(qū)地下商業(yè)定位：大型綜合樞紐服務(wù)型地下商業(yè) 交通集聚處，聯(lián)通地上各功能板塊的大型綜合樞紐服務(wù)型地下商業(yè)核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十二頁，共29頁。

13、140項(xiàng)目位于深圳CBD核心地段，連接地鐵站購物公園站和會(huì)展中心站。另外，項(xiàng)目與周邊9座A級(jí)寫字樓直接連通，500米范圍內(nèi)寫字樓近20座，辦公面積超過150萬平米，就業(yè)人口過12萬。另外周邊高端商務(wù)酒店和集中式購物中心也相對(duì)集中，由此，項(xiàng)目通過項(xiàng)目串聯(lián)，將CBD內(nèi)各商務(wù)物業(yè)構(gòu)成CBD最大的商業(yè)矩陣。中區(qū)地下商業(yè)定位：商務(wù)配套型參考案例深圳連城新天地，連接各甲級(jí)寫字樓等酒店等商務(wù)物業(yè)的過道配套設(shè)施核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十三頁，共29頁。142中區(qū)地下商業(yè)定位：商務(wù)配套型參考案例深圳連城新天地，分為三大功能區(qū)，餐飲比例大A區(qū)：流行坊B區(qū)：名品坊B區(qū)：美食坊49%25%13%8%

14、5%連城新天地業(yè)態(tài)配比餐飲服飾精品化妝品便利店項(xiàng)目將長達(dá)630米的商業(yè)街分為三大功能區(qū)，分別是流行坊（以精品飾品、休閑餐飲和便民配套為主）；名品坊（以品牌服飾店為主）；美食坊（聚集大眾化的連鎖快餐、品牌餐飲）。依托CBD商務(wù)人群，作為商務(wù)配套功能，連城新天地餐飲的比重較大，滿足商務(wù)區(qū)日常餐飲需求。630米核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十四頁，共29頁。中區(qū)地下商業(yè)定位：綜合商務(wù)配套型地下商業(yè) 位于商務(wù)集中區(qū)，連接地上寫字樓的綜合商務(wù)配套型地下商業(yè)商業(yè)定位 區(qū)域服務(wù)于中高端寫字樓聚集，遠(yuǎn)期補(bǔ)充地上購物零售功能的缺少。商業(yè)業(yè)態(tài) 依托商務(wù)人群，作為商務(wù)配套功能，中區(qū)地下商業(yè)餐飲的比重較大

15、，滿足商務(wù)區(qū)日常餐飲需求。核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十五頁，共29頁。128南區(qū)地下商業(yè)定位： 主題型地下商業(yè)參考案例日本長掘地下街，綜合型業(yè)態(tài)組合，個(gè)性化商鋪成為吸引海外游客的特色商街39%14%10%23%9%5%長掘地下街業(yè)態(tài)配比服裝服飾雜貨生活文化雜貨餐飲、食品服務(wù)設(shè)施休閑項(xiàng)目中配置的休閑服裝店、流行時(shí)裝店、雜貨店、快捷餐飲咖啡店等大約100多家店鋪鱗次櫛比，為過往的乘客提供商業(yè)服務(wù)。由于店鋪設(shè)置明快，櫥窗時(shí)尚，使得項(xiàng)目成為很多海外游客必到的特色商業(yè)街。核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十六頁，共29頁。分區(qū)分區(qū)一分區(qū)二分區(qū)三分區(qū)四區(qū)域CasualTownFashionTownVarieTownGourmentTown業(yè)態(tài)料理為重點(diǎn)，包括有日本料理、歐風(fēng)料理、中國料理、咖喱料理、意大利料理等以女性商品為主，少量男士服飾專賣服飾雜貨，生活雜貨及一些個(gè)性商品前三區(qū)的綜合體，包含有旅游、衣物、雜貨、料理、化妝品、模型玩具等127南區(qū)地下商業(yè)定位： 主題型地下商業(yè)參考案例日本長掘地下街，四大功能區(qū)，分區(qū)明顯分區(qū)一分區(qū)二分區(qū)三分區(qū)四核心區(qū)地下商業(yè)開發(fā)建議地下商業(yè)發(fā)展定位第二十