1、公園項目整體定位及發展戰略公園項目整體定位及發展戰略終稿匯報說明中期匯報的共識：本項目在高容積率情況下，不做大戶型豪宅；不做超高層；完全高科技創新產品，存在高成本風險和客戶認同風險；本項目不適合發展大型集中式商業；本次匯報考慮新的變化：地價從原先2.5億元，調整為1.8億元；容積率由原先的9，調整為7.3；1號地塊從原先的12，調整為10；2、3、4號地塊容積率為5.7，未變；考慮地塊的聯動開發；終稿匯報說明中期匯報的共識：在新的變化條件下，我們必須對項目重新思考關鍵問題是：考慮到兩塊地的聯動發展，對于項目存在的兩大核心優勢（CBD/勞動公園），誰將成為本項目開發的主導價值；在本項目容積率5.

2、7的情況下，如何形成高檔物業形象；如何應對嚴峻的市場競爭；發展高檔物業對企業的戰略價值及對企業的關鍵要求；在新的變化條件下，我們必須對項目重新思考關鍵問題是：CBD案例的選擇原則和選擇案例項目的選擇是距CBD核心區域步行為十五鐘內；選擇的項目是以居住為主導的；選擇成熟的CBD區域內物業；選擇的是CBD區域內高密度、高層物業；選擇北京、上海、深圳、大連CBD區域內物業；（北京棕櫚泉國際公寓、SOHO現代城；上海靜安楓景、嘉里中心；深圳名仕閣、都市名園；大連振屹.城市廣場、曼哈頓；）CBD案例的選擇原則和選擇案例項目的選擇是距CBD核心區域步世聯CBD居住核心價值模型CBD區物業類似品質的成熟居住

3、區購買用途用途的多元化純居家經濟因素投資回報穩定性性價比的合理性客戶構成非主流家庭主流家庭居住流動性高低服務的要求私人化、商務化服務日常管理配套要求社會的、開放的交流家庭的、鄰里的交流產品形象國際化的、現代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的世聯CBD居住核心價值模型CBD區物業類似品質的成熟居住區購CBD物業的屬性取向規律有兩類方向：第一個方向：大戶型豪宅，它一般需俱備的條件是：有良好的外部景觀資源。有較大規模和良好的內部環境。內部不含辦公樓，因為辦公樓對大戶豪宅價值有折減。與CBD的商務氛有一定距離。第二個方向：中等戶型服務式住宅和小戶型公寓具備服務功能和公共交流功能。處在CBD氛圍內或其延續

4、范圍內。如臨主干道，則偏向辦公。內部環境不成為其核心價值。CBD物業的屬性取向規律有兩類方向：公園對物業價值的影響（世聯研究）世聯通過對泛CBD區六個公園物業的研究，得出以下結論：公園的價值在于景觀面，景觀面對物業的價值的提升約為10%；地段是物業價值的決定因素，而公園僅為附加值；公園不是形成高檔物業的關鍵驅動因素；公園對豪宅物業與普通物業的價值提升是類似的；公園對物業價值的影響（世聯研究）世聯通過對泛CBD區六個公園地塊核心價值分析結合以上的價值取向，本項目的限制條件在于：景觀面只能占到項目的20%左右；地塊的高容積率、土地的較小占地規模決定了項目內部環境的局促性；地塊1的商務功能決定了項目

5、的混合屬性；1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊景觀視線面地塊核心價值分析結合以上的價值取向，本項目的限制條件在于：1結論根據項目價值取向、項目的限制條件綜合研究：抓CBD的優勢，是項目核心價值；CBD的物業價值建構主要通過以下因素：購買動因：用途的多元化經濟因素：投資回報穩定性客戶構成：非主流家庭居住流動性：高服務的要求：私人化、商務化服務配套要求：社會的、開放的交流產品形象：國際化的、現代的、華貴的因此項目初步定位為：非主流家庭的、國際化的、中小戶型的高檔公寓；公園價值利用是圍繞CBD價值核心的附加體系，具體利用將在下面分述；結論根據項目價值取向、項目的限制條件綜合研究：在本項目容積率5.7的

6、情況下，如何形成高檔物業形象如何解決高容積率并不破壞項目高檔物業形象的問題？在本項目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業形象如何解決借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內：容積率影響程度相對較弱CBD區域內物業立足于：由于在CBD區，區域價值大于產品價值；外環境價值大于內環境價值。故一般都是高密度，高容積率物業，其并不直接貶損物業的高檔次；CBD內物業建立高檔形象的立足點：CBD內居住物業形象立足點與普通住宅物業立足點不同，更不是通過橫向的單向比較，而是依托于區位形象的優勢；共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個性化；服務的高檔化、深入化；高科技的智能化；高檔次的交流平臺；

7、借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內：容積率影響支持性專題研究：類似區域（CBD及周邊）產品定位的共性支持性專題研究：大連CBD基本情況及銷售特征大連CBD的規劃范圍是：從青泥洼商業起步，沿中山路、友好廣場、中山廣場、人民路、港灣廣場到大連新港區。其范圍界定東沿港灣廣場至勤儉街，北沿港灣廣場至大連火車站，西沿大連火車站、電子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至職工街與勤儉街相匯處，占地面積約2.4平方公里。 大連CBD的四大功能區：一是以東部海關、商檢以及東港區改造為代表的臨港產業園區；二是以人民路兩側商務酒店和商務辦公樓宇所形成的商務辦公區；三是以中山廣場為核心所形成的金融商務區；

8、四是以青泥洼購物中心和正在改造的天津街商業區構成的商貿購物區； 基礎設施完善：具備完善的市政交通與通訊條件 投資客大約占20-30%：目前已售的住宅物業的客戶注重周邊物業的租金、物業的升值潛力；或由于產品稀缺性而提前購買。有一定量的外銷比例，約占20%：目前已售的住宅物業客戶有一定量的外籍人士；目前居住的非主流家庭約60-70%，用于辦公的約占15-20%；大連CBD基本情況及銷售特征北京CBD基本情況及銷售特征北京CBD的規劃范圍是：東大橋路（西）-西大望路（東）、朝陽北路（北）-通惠河（南）之間約3.99平方公 里的區域。高檔寫字樓云集：云集了國貿、漢威、嘉里、航華大廈等高檔寫字樓；國內外

9、知名大公司云集：有摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國三星等數家國內外知名大公司；基礎設施完善：具有最完善、最便捷的交通、通信等現代化的基礎設施；外銷公寓銷售旺:在外銷公寓、內銷住宅和寫字樓各類物業中，以外銷公寓所占比例最多，達到了45；投資客多：已售的CBD住宅物業，投資客戶多；目標客戶變化明顯：核心區域的住宅物業目標客戶為金領、CBD邊緣的住宅物業目標客戶為高級白領 、泛CBD區域的住宅物業目標客戶為普通白領 ；北京CBD基本情況及銷售特征CBD區域內物業共同特征物業形象高檔的、國際化、高密度、高容積率、高附加值的公寓物業；高檔的CBD的形象拉升、物業提供附加值拉升高檔形象；國際化CBD的形象、客

10、戶的國際化、服務與配套設施的國際化體現的，國際化又體現了項目的高檔次；高密度、高容積率主要能過商務功能與小單設置來分解項目的高容積率的；高附加值通過服務與配套設施營造；通過CBD區域內物業特征的研究表明：高密度、高容積率CBD公寓物業，并不貶損物業的高檔次，CBD 的形象、國際化、高附加值拉升了項目的檔次；CBD區域內物業共同特征物業形象本項目區位決定其匹配的物業類型CBD核心區位CBD邊緣泛CBD區域容積率高高低物業類型公寓住宅純住宅客戶物征富有階層非主流家庭居住高級白領普通白領物業檔次頂級中高檔中檔物業形象國際化公寓高檔住宅居家適宜住宅外銷比例高一般較少升值潛力高較高一般物業用途商住、投資

11、居家、投資居家配套設施依托CBD依托CBD與自身配套依托自身配套附加值服務設施要求高服務設施要求一般服務設施要求較少本項目區位決定其匹配的物業類型CBD核心區位CBD邊緣泛CB結論基于以上對CBD物業特征的研究，表明：CBD內：容積率影響程度相對較弱；CBD內物業建立高檔形象的有其特殊的立足點；結論基于以上對CBD物業特征的研究，表明：如何應對嚴峻的市場競爭在中期匯報中，我們已經對市場的情況做了詳細的分析，因此本次報告主要回顧一下分析的結論：目前大連高檔住宅市場供給不存在短缺；大連對高檔住宅市場的消化能力有限；大連的高檔住宅市場銷售速度較慢；但小戶型公寓銷售速度相對較快；大連寫字樓市場供應量大

12、，市場競爭激烈，直接受商住公寓沖擊；大連商業市場競爭進入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷售價格較高，銷售速度較快；如何應對嚴峻的市場競爭在中期匯報中，我們已經對市場的情況做了核心競爭力矩陣研究“1”是以產品的品質與創新，確立自己的競爭優勢；“2”是以產品附加服務，確立自己的競爭優勢；“3”是客觀性的；典型的單一項目成功要素，以區域環境快速實現銷售體現“項目價值”；“4”是跨區域性品牌模型，以大規模、成本控制和品牌所傳遞的內涵作為核心競爭力，一旦形成很難被模仿和超越體現“品牌價值”； 3 1 4 2（社會資源）客觀性主動式被動式主觀性產品服務人文環境（新進者）（品牌）（自然、區位）核心競爭力矩陣研究“

13、1”是以產品的品質與創新，確立自己的競爭核心競爭力矩陣研究核心競爭力具務條件本項目具務條件擬合情況判斷“1”低密度、低容積率初步判斷，本項目核心競爭力為“2+3”；“2”體現項目差異化，提高核心競爭力；“2”主動式服務人為服務“3”客觀存在自然環境與區位CBD、勞動公園“4”大盤與品牌發展商（社會資源）客觀性主動式被動式主觀性產品服務人文環境（新進者）（品牌）（自然、區位）3 14 2競爭樓盤核心競爭力分析萬達華府“1+3”客觀條件：低容積率曼哈頓“2+3”服務：同質化，人文性少城市廣場“2+3”核心競爭力矩陣研究核心競爭力具務條件本項目具務條件擬合情況判如何以服務和交流平臺打競爭嶺南會項目位

14、置：廣州二沙島 ；項目檔次：廣東著名的高檔豪宅；項目基本情況：嶺南會共由5幢7層樓宇相連，單位面積由169平方米至280平方米，全部單位均有園林景觀及珠江；周邊配套：毗鄰星海音樂廳、廣東美術館、美國國際學校以及著名的高檔酒樓新荔枝灣酒樓；小區配套：設有室外泳池、網球場、健身室、室內外兒童游樂場、乒乓球室、桑拿等等生活設施；物業服務：提供24小時保安、清潔服務、早餐、嬰兒照看、穿梭巴士、商業中心、停車場、訂票中心、城市旅游等貼身服務；租憑情況：項目只租不售單層三房公寓：163-220平方米USD3800-5000/月復式三到五房公寓：266-350平方米USD7300-8500/月目標客戶：外籍

15、人士和商務金領；美國鄰事館租用為員工公寓；如何以服務和交流平臺打競爭嶺南會項目位置：廣州二沙島 ；本項目可借鑒其成功模式：項目的核心賣點：區位環境+服務目標客戶的鎖定與項目形成了形象互動；本項目的高檔形象，可通過服務、高品質配套設施、目標客戶塑造；嶺南會成功基因解碼：項目最大化發揮了項目的環境優勢：富人區+珠江；項目的服務與高級配套設施，提升了項目的品質，提高了項目的附加值；服務與配套設施，更加人文化，更具藝術品位；項目的目標客戶與項目品質形成互動，塑造了項目的獨特魅力；如何以服務和交流平臺打競爭嶺南會本項目可借鑒其成功模式：嶺南會成功基因解碼：如何以服務和交流案例借鑒（1）SOHO現代城地理

16、位置：北京朝陽區建國路88號SOHO現代城 ，CBD核心區位的邊緣區；發展商：北京中鴻天房地產有限公司 占地面積：7.3萬平米 建筑面積：49 萬平米 容 積 率：6.7停 車 位： 2092個基本情況：項目為公寓+商業+寫字樓為一體的綜合體；一期建設：6棟28層塔樓，總建筑面積27萬平米，公寓總套數為1385套，車位1226個；二期建設：4棟聯體樓，總建筑面積22萬平米，商業街1.9萬平米,寫字樓6.1萬平米、公寓14萬平方米；其中SOHO公寓512套，商鋪48間，辦公室277套，車位866個；配套：一所幼兒園2150平米，一所小學校5800平米，俱樂部2235平米；主要通過商務功能、小面積

17、單元，分解項目高容積率；通過CBD的形象、物業提供附加值（高水平的設計）拉升高檔形象；通過先啟動住宅部分，帶動整體項目發展；案例借鑒（1）SOHO現代城地理位置：北京朝陽區建國路案例借鑒（2）財富廣場由于寫字樓市場供大于求，因此找準市場切入點較關鍵；目前市場供應的寫字樓，價格較高，寫字樓的硬件設施較高檔，其成本較高；因此，我們應該避開強勢競爭，控制項目開發成本，走低成本路線；案例借鑒（2）財富廣場由于寫字樓市場供大于求，因此找準市案例借鑒（2）財富廣場物業地址：深圳福田深南大道和農園路交匯處 ，深圳中心西區；占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容 積 率： 5.

18、50；樓宇狀況：A棟為28層寫字樓，B棟為25層商住公寓；總 戶 數：330；停 車 位：230；案例借鑒（2）財富廣場物業地址：深圳福田深南大道和農園路戶型名稱類型面積總套數可售面積(平方米)套數比面積比戶型圖1房1廳1衛1陽臺平面49.55432130.6512.25 %11.14 % 1房1衛1陽臺平面36.92441624.4812.54 %8.490 % 1房1廳1衛1陽臺平面53.09884671.9225.07 %24.41 % 1房1廳1衛1陽臺平面52.88884653.4425.07 %24.31 % 2房2廳1衛1陽臺平面77.76443421.4412.54 %17.8

19、8 % 1房1廳1衛1陽臺平面59.88442634.7212.54 %13.77 % 1房1廳1衛1陽臺平面52.78 國際公寓寫字樓案例借鑒（2）財富廣場戶型名稱類型面積總套數可售面積(平方米)套數比面積比戶型圖本項目可借鑒其成功模式：爭取住宅用地審批，取得70年產權的模式；由于是土地產權，因此客戶的貸款成數與年限都增加了，降低了購買壓力；高形象、低使用成本面市；兩棟功能明晰，目標客戶明晰的模式；財富廣場成功基因解碼：財富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有70年產權；由于是土地產權，因此客戶的貸款成數與年限都增加了，降低了購買壓力；公建立面，昭示性強，提高項目形象；低成本，其公共部分采用中

20、央空調，每個單位內采用分體式空調；A、B棟目標客戶明晰；案例借鑒（2）財富廣場本項目可借鑒其成功模式：財富廣場成功基因解碼：案例借鑒（2）商業發展研究大連集中商業市場競爭進入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷售價格較高，銷售速度較快；沿街商鋪的旺銷是商業市場的機會點；因此本項目不適宜打造大型集中商業；因此如何增加沿街商鋪的面積，是本項目商業打造的關鍵點；商鋪通過一、二層聯體商鋪的打造，提升二層商鋪的價值；商業是本項目的輔助功能，商業的檔次要配合本項目整體形象；因此本項目的商業形象為：國際街區；商業發展研究大連集中商業市場競爭進入白熾化階段，但沿街旺鋪的商業發展模式研究國際街區商業發展模式研究國際街區可

21、以形成高檔形象的業態業態選取的原則商務、住宅部分的配套設施高檔品牌商鋪中西餐廳、正宗韓國日本料理咖啡廳等健身俱樂部等銀行、美容美發、書店、面包房、藥店等小型超市業態商業發展模式研究可以形成高檔形象的業態業態選取的原則商務、住宅部分的配套設施項目發展戰略及定位項目發展戰略及定位開發順序根據從低風險至高風險的開發原則；對CBD邊緣物業的案例研究，公寓帶動項目銷售；建議項目從西面至東面依次開發，即先開發2、3、4號地塊，其次1號地塊；1號地塊二期開發3號地塊4號地塊一期開發2號地塊開發順序1號地塊3號地塊4號地塊一期開發2號地塊項目定位形象定位及核心價值主張形象定位：國際的、尊貴的、私家的核心價值主

22、張：在CBD，在后花園核心價值主張備選：青泥洼的紅，襯托出勞動公園的綠項目定位形象定位及核心價值主張形象定位：國際的、尊貴的、項目定位功能定位大連，都市示范區示范城市未來高尚國際公寓城市多功能綜合體1號地：偏商務功能。小戶型為主，可拼可合 1棟辦公形象， 1棟商務公寓（如果發展商有資源可考慮產權式酒店）；1號地：復式街鋪：國際風情街區2-4號地：偏住宅功能，中等戶型為主，無商業。項目定位功能定位大連，都市示范區示范城市未來案名推介公園大道 國際公寓東特.新城市 國際公寓東特.新格調 國際公寓東特.新世界金鑰匙 國際公寓案名推介公園大道 國際公寓項目定位戶型定位戶型配比從公寓的物業用途考慮，戶型

23、面積不宜過大；從抵御市場風險角度考慮，降低置業門檻，戶型面積不宜過大；地塊戶型戶型面積（M2）面積比例1號地塊1房（純辦公公寓）70，可拼合50%1房（商住公寓）50，可拼合50%不沿景觀面的1房40-6015%2 房75 - 8535%3房2廳1衛100-12030%沿景觀面的3 房2廳2衛130-15020%頂層做兩套大面積的復式，通過拍買造勢，建立價值標桿體系；項目定位戶型定位戶型配比地塊戶型戶型面積（M2）面積比例1號地塊純辦公公寓客戶定位：項目定位客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶本地中型民營企業（原1號地塊辦公的客戶為首要目標）入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事

24、處1號地塊純辦公公寓客戶定位：項目定位客戶定位核心客戶重要1號地塊商住公寓客戶定位：項目定位客戶定位本地創業型公司核心客戶重要客戶游離客戶投資客、SOHO一族、外籍商務人士東北籍生意人、外地高級公務員1號地塊商住公寓客戶定位：項目定位客戶定位本地創業型公司2、3、4號地塊公寓的客戶定位：項目定位客戶定位重要客戶游離客戶有城市中心區情結的大連人、大連自由工作者等、大連公司高級經理、大連金領一族核心客戶私營老板、外籍及外地商務人士、投資客、海歸人士東北籍生意人、外地高級公務員重要客戶游離客戶2、3、4號地塊公寓的客戶定位：項目定位客戶定位重要客戶項目定位價格定位功能 產品定位收益方式裙樓商業高檔商

25、場出售、出租和整體經營公寓國際公寓銷售項目定位價格定位功能 產品定位收益方式裙樓商業高檔商場出項目定位價格定位1號地塊純辦公公寓價格定位：大連寫字樓價格約為7000-13000元/平方米之間；本項目純辦公公寓定位檔次為高檔國際公寓；綜上各因素考慮，本項目寫字樓初步定價為：7500-8000元/項目定位價格定位1號地塊純辦公公寓價格定位：項目定位價格定位1號地塊商住公寓價格定位：根據市場比較法，本項目的商住公寓價格區間為7500-8000元/M2由于目前，距銷售時間較遠，因此建議價格為價格區間； 項目名稱綜合素質標準案例本項目A=振屹城市廣場地理位置1059規模1058交通1069外部景觀106

26、7園林環境1065使用率1065容積率1047戶型結構1076基本生活設施1079物業管理10710合計得分1005975權重100%_100%權重得分權重總分:7575銷售單價9500銷售單價權重權重單價95009500本項目價格本項目得分權重單價/權重總分 =7473元/平方米 7500元/平方米本項目的商住公寓采用市場比較法，項目周邊的振屹城市廣場進行市場比較定價，因為目前有許多不確定因素，所以以下為項目目前的初步均價。具體價格定位要到進入銷售準備階段視當時的條件確定。項目定位價格定位1號地塊商住公寓價格定位： 項目名稱項目定位價格定位根據定價影響因素通過對大連市項目周邊的二個高檔樓盤（

27、振屹城市廣場；萬達華府）進行市場比較定價，因為目前有許多不確定因素，所以以下為項目目前的初步均價。具體價格定位要到進入銷售準備階段視當時的條件確定。 項目名稱綜合素質標準案例本項目A=振屹城市廣場B=萬達華府地理位置10887規模10888交通10898外部景觀10975園林環境10757使用率10958容積率10369戶型結構10868基本生活設施10888物業管理105106合計得分100737274權重100%_30%70%權重得分權重總分:73.421.651.8銷售單價95006000銷售單價權重權重單價705028504200本項目價格本項目得分權重單價/權重總分 =7011元/平

28、方米 7000元/平方米 2、3、4號地塊公寓的價格定位：根據市場比較法，本項目的公寓均價為7000-7500元/M2項目定位價格定位根據定價影響因素通過對大連市項目周邊的二項目定位價格定位裙樓商業的價格，根據后期招商情況確定租金、售價或是自行經營；功能 收益方式銷售價格（元/）裙樓商業出售、出租和整體經營根據后期招商情況確定租金、售價1號地塊商務公寓銷售7500-80002、3、4號地塊公寓銷售7000-7500項目定位價格定位裙樓商業的價格，根據后期招商情況確定租金物業發展建議物業發展建議 我們給出的物業發展建議并不是設計方案，而是對設計提出的建設性意見，即市場接受的產品特征和驅動客戶購買

29、的因素。需要說明的是原則：一切均基于競爭的價值增加CVA(Competition Value Added) 我們給出的物業發展建議并不是設計方案，而是對設計物業發展建議 國際公寓價值新體系CBD價值建構服務價值國際公寓 價 值 新 體系大環境價值建構共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個性化；服務的高檔化、深入化；高科技的智能化；居住流動性大；高檔次的交流平臺；在景觀面打造少量的大戶型物業，建立項目的價值標桿；把高檔俱樂部建在公園內把公園直接拉入綠化體系，項目客戶可直接進入。立體綠化高檔俱樂部以盡可能低的成本建構高形象；通過外立面、豪華大門、私家車道、豪華大堂、小型泳池五大指標建構高檔

30、形象；國際金鑰匙認證提供私家服務；設置智能化；設租賃代管服務；設置高檔俱樂部；物業發展建議 國際公寓價值新體系CBD價值建構服務價值國寫字樓與商住公寓建筑風格提示：建議建筑風格以現代建筑風格強烈的視覺沖擊力，建筑具有公建化立面效果，強調沿街的昭示性；如何打造高檔形象（1）臨街的公建外立面寫字樓與商住公寓建筑風格提示：建議建筑風格以如何打造高檔形象如何打造高檔形象（2）私家車道私家車道增強領地感盡顯尊貴私密如何打造高檔形象（2）私家車道私家車道增強領地感如何打造高檔形象（3）公園1號會館是一個頂級私人俱樂部，提供交流平臺如何打造高檔形象（3）公園1號會館是一個頂級私人俱樂部，如何打造高檔形象（4

31、）住宅外立面住宅的外立面提示高雅的、現代的、簡潔、親切的、國際化的建筑風格高品味，強調雅致，色彩與構造的運用突顯出地標物業在空間布局、軸線的處理以及園林造景上，同時有國際文化元素的神韻建筑風格及外立面建議：現代建筑風格如何打造高檔形象（4）住宅外立面住宅的外立面提示建筑風格寬敞、華貴、富麗堂皇大堂，提升項目競爭力； 如何打造高檔形象（5）豪華大堂寬敞、華貴、富麗堂皇大堂，提升項目競爭力； 如何打造高檔形象華貴入口，提升項目競爭力； 如何打造高檔形象（6）豪華入口華貴入口，提升項目競爭力； 如何打造高檔形象（6）豪華入利用后發優勢：做出足夠的車庫量，并打通住宅區和商務區的車庫，使其得到共享和高度

32、利用；車庫可租可售；車庫有單獨的高檔大堂，通過私家電梯感應卡控制管理；如何提升CBD使用價值足量車庫利用后發優勢：做出足夠的車庫量，并打通住宅區和商務區的車庫，如何打造服務價值（1） 國際金鑰匙物業服務金鑰匙認證資格較難，有利于提升項目的國際形象；金鑰匙的物業服務與目前市場推出的物業服務，產生了差異化，提高了項目的核心競爭力；金鑰匙提供的服務：就應無所不能，在合法的基礎上，客人的任何要求都能滿足； 如何打造服務價值（2）設租賃代管處如何打造服務價值（1） 如何建構大環境價值（1）公園利用在景觀面打造少量的大戶型物業，建立項目的價值標桿；把高檔俱樂部建在公園內把公園直接拉入綠化體系，項目客戶可直接進入。大戶型豪宅公園私家入口高尚俱樂部設在公園內如何建構大環境價值（1）公園利用在景觀面打造少量的大戶型物如何建構大環境價值（2）立體綠化高爾夫住宅四大元素少量底層架空商業屋頂綠化住宅和寫字間空中綠化寫字間適當提高層高立體綠化和空中共享空間：CBD物業通常的做法是向空中創造共享空間，政府往往是支持與獎勵的，一方面通過不計該部分容積率；如何建構大環境價值（2）立體綠化高爾夫住宅四大元素立體綠1號地規劃示意（方案一）1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊寫字樓