1、精選優質文檔-傾情為你奉上精選優質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業專心-專注-專業精選優質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業甘肅平涼崆峒生態商業園項目建議書*公司2011年9月目 錄 TOC o 1-3 h z u 項目總體判斷借助一流資源打造一流品牌崆峒山位于甘肅省平涼市城西12公里處，東瞰西安，西接蘭州，南鄰寶雞，北抵銀川，是古絲綢之路西出關中之要塞 。景區面積84平方公里，主峰海拔2123米，集奇險靈秀的自然景觀和古樸精湛的人文景觀于一身，具有極高的觀賞、文化和科考價值。自古就有“西來第一山”、“西鎮奇觀”、“崆峒山色天下秀”之美譽。項目地離崆峒山僅十余公里，具有隔天讀后的區位優勢，可

2、以以崆峒山深厚的文化自然資源為依托，深度挖掘其延伸產品，憑借一流的資源，以商業為主線，將本項目打造成為一流的品牌。市場上面廣，潛力無限崆峒山客源市場主要來自西安、蘭州、寶雞、銀川等大城市及周邊經濟圈城市，每年約有一百萬游客從客從這些城市來崆峒山，而項目地是去往崆峒山的必經之路，相當于項目地每年有一百多萬人的潛在市場，如此龐大的客源基數對于項目的開發提供了強有力的市場保證。因此，本項目只要合理的利用好這一客源群，開發出獨具特色的旅游產品，充分吸引這一客源群再次駐足消費，將有潛力打造成為甘肅的七彩云南。競爭平臺，決定了發展方向從小的區域環境來分析，項目地位于崆峒大道起點位置，周邊正在興建崆峒古鎮和

3、會展中心，當前已經有五星級度假酒店。從大的環境來看，老崆峒山旅游的來自西安、蘭州、寶雞、銀川等大城市的游客多為中高端消費群體，消費能力比較強，綜合以上因素，本項目的開發方向應該定位為中高端消費，并且要避開大型度假酒店、古鎮、會展的項目，減小與現有項目的競爭力度，發揮其他方面的優勢從文化體驗、度假、養生、購物等方面來開發。發展機遇與背景解讀西部旅游發展環境與機遇自2000年西部大開發戰略實施以來，西部旅游隨之得到跨越式發展，甘肅在西部大開發戰略中具有舉足輕重的地位，平涼市旅游業發展水平位于甘肅前列，本項目的實施將在西部旅游業發展大潮中凸顯亮點，成為平涼市乃至甘肅省的七彩云南。平涼市關于加快旅游業

4、發展的實施意見近年來，甘肅平涼市委、市政府把加快發展旅游特色優勢產業統籌納入到全市經濟社會發展的總體規劃，響亮提出了“立足豐富旅游資源新優勢，打造人文生態旅游新形象，把平涼建成極具活力的區域性旅游中心和西部重要人文生態旅游基地”的旅游產業發展目標，全市旅游產業不斷展現新的蓬勃生機，始終保持強勁發展勢頭。平涼市以建設西部人文生態旅游基地為目標，創新機制，整合資源，做強崆峒山、王母宮兩大精品，發揮中國優秀旅游城市和崆峒山國家5A級旅游景區“兩大國家級名片”效應，挖掘崆峒文化、西王母文化、皇甫謐文化、成紀文化“四大文化”品牌內涵，不斷拓展旅游市場，提升產業要素，擴大產業規模，使旅游業真正成為全市經濟

5、社會發展的主導產業之一。本項目的打造正好迎合了平涼市關于加快旅游業發展的政策意見，將會強有力的推動平涼市旅游業發展。崆峒區“十二五”旅游業發展規劃崆峒區“十二五”旅游業發展規劃思路是根據景觀特征差異，以崆峒山為佛道圣地旅游和人文生態旅游、太統山森林公園等景區為觀光度假游、柳湖、南山、北山公園為休閑娛樂游的區域劃分，進行設計合理科學的旅游空間，并串珠成鏈。按照交通網絡、資源密度和客源空間組織差異，進行產品優化組合，特色互補的開發，打造結構完整的旅游目的地，統一進行市場策劃和市場開拓。依托主要軸線建設，打造多條旅游發展線路，依據資源的同質性和互補性，構建崆峒區旅游經濟區。項目地位于崆峒山景區東向十

6、公里處，正好處于崆峒旅游大道起始位置，屬于崆峒旅游區的黃金地段，崆峒區“十二五”旅游業發展規劃將為本項目的打造與實施提供強有力的支持。項目總體思路借助崆峒山的深厚文化內涵，結合項目地的自然資源，將該片區打造成為集文化展示與體驗、休閑度假與養生、商貿購物與餐飲的承載崆峒文化濃縮精華的綜合生態商業旅游區，成為崆峒區的旅游集散中心、體驗式賣場、自駕車驛站、文化與商業盛宴。崆峒旅游區的集散中心通過對旅游基礎設施與重點特色產品的開發，將該片區打造成為一個具有獨特崆峒文化的商業、文化、休閑中心，用特色產品吸引大批游客來此購物、體驗、度假、休閑，從而使該區域成為崆峒區的旅游集散中心。體驗式賣場，自駕車驛站本

7、項目可預計的客流量比較大，從客源消費特征來分析，來此游客多數屬于中高端消費群體，具有較強的消費能力，綜合有限地塊面積制約因素，本項目定位于中高端商業園區比較合適，可以引進一些名貴品牌，開發幾個大的體驗式賣場，增加游客停留時間來吸引消費。還可以新建幾家自駕車驛站，專門為自駕車游客提供住宿、餐飲、娛樂、度假、養生等一條龍服務。文化與養生商業盛宴通過對崆峒文化的深度包裝與養生產品的延伸，通過對文化氛圍與商業氣息的打造，通過對旅游基礎設施的建設，將該項目打造成一個平涼市的文化與養生商業盛宴。項目初步定位項目名稱崆峒生態商業園名稱釋義：“”源自經典，因地塊面積有限，而聚集了崆峒旅游精華，故名“”，生態是

8、休閑度假的永恒元素，同時正好迎合平涼市西部旅游開發中的“人文生態旅游基地”主題。商業氣息能帶動人氣，商業氣息越濃厚人氣就會越旺，故名商業園帶動人氣。主題定位問道崆峒，精典驛站目標定位平涼市標志性園區甘肅省零售商場示范單位崆峒區旅游集散中心甘肅的七彩云南功能定位度假度假養生文化體驗餐飲購物休閑娛樂項目總體構架與產品策劃總體布局“一帶兩心兩區”一帶：沿街商業帶兩心：游客服務中心、文化演藝中心兩區：崆峒美食區、院落式酒店區重點產品策劃沿街商業帶臨街商業帶為商住綜合、文化娛樂用地，商業形式以大型商場為主，為游客和本區居民提供服務。外觀以古典傳統建筑為主，體現崆峒文化的整體形象。商業帶包括高檔商場、餐廳

9、、咖啡吧等充滿現代商業氣息的場所，也能看到古代商鋪的影子（如藥鋪、當鋪），游客在此是領略崆峒歷史文化與現代生活相融的最佳去處。沿街立面示意圖沿街立面示意圖特色餐廳特色餐廳特色餐廳特色餐廳游客服務中心游客服務中心主要由入口廣場組成。入口廣場是整個園區的入口服務部分。以生態景觀為主題，用矮小花卉為題材，布置情景生態小品、展示生態主題。入口服務區主要包含生態停車場、生態餐廳、自行車租賃中心、游客服務中心、旅游公廁、花圃、休息座椅等公共設施。停車場游客中心生態餐廳文化演藝中心包括露天文化廣場和文化影院，廣場中間布置道教人物雕塑，文化廣場平日是市民休閑娛樂的場所，節慶日可舉辦大型道教節慶文化活動。文化影

10、院的主題布局和服務過程以道教元素為貫穿，讓游客看電影同時感受道教文化精髓（參考風波莊、“天上西藏”主題影院）。道教人物廣場示意“天上西藏”主題影院加勒比海盜主題影院崆峒美食街區崆峒美食街區薈萃了道教飲食文化乃至甘肅的飲食文化，街區建筑風格與崆峒山建筑形式統一。街區前店后坊美食店，游客除了吃美食還能親自體驗做美食的過程。美食街除了吃外還包括戲樓、茶樓、文化博物館等設施，全面展現道教多元文化的精髓。美食街美食街作坊體驗酒吧院落式酒店區院落式酒店區分布著三個不同主題的院落式酒店，包括道教文化主題、度假主題、養生主題。道教文化主題酒店以文化為內涵，裝修古樸而具品味，頗有古代客棧意味。度假主題酒店為有課

11、配備了齊全的現代度假休閑配套設施，包括咖啡吧、茶社、KTV、酒吧等。養生主題酒店裝修豪華典雅，融古典園林風格和現代設計風格為一體，別俱一格，配備棋牌室、茶室、桑拿房、按摩吧等養生功能建筑。文化主題酒店度假主題酒店養生主題酒店養生主題酒店盈利模式設計綜合服務設施盈利旅游服務區的綜合服務設施收益主要包括：商業租金、管理費用、物業費用、交通收益及設施設備租賃收益等。其中，大型商業設施的租金或租售收益主要由投資商獲取，并按照一定比例與產權所有者進行分配，其它公共類服務設施及管理收益由服務區投資與開發公司收取。項目包裝轉讓盈利旅游服務區內的大型項目如院落式酒店、演藝中心、綜合餐廳等熱門項目將采取“高門檻

12、，高準入”的開發措施，前期開發形成一定規模，獲取豐厚和較為穩定的現金流量，形成一定的盈利規模，進而帶動有實力的開發商進入。特許經營收益特許經營類項目包括三大體系：第一是文化創意類產品體系，包括以道教文化、養生文化等品牌內涵重要組成部分進行旅游商品生產的內容；第二是以演藝中心為平臺開展節事活動、舉辦相關演出等項目；第三是從事相關專項承包服務的商業，如特產專賣、專類紀念品、游樂類產品運營商等；對于以上類別的商家，投資與開發公司應收取相應的特許管理費用，并與之簽訂保障性協議，避免同類項目在區內的惡性競爭，保障投資方的利益。增值體驗服務收益增值體驗服務收益類項目主要包括：文化演藝項目門票、周邊短線產品銷售、體