1、編號：AQ-BH-09150高層樓宇智能化系統的運行及維護方案Operation and maintenance scheme of intelligent system for high rise buildings( 管理資料 )單 位： 審 批： 日期 ： WORD 文檔 / A4 打印 / 可編輯施工方案 |施工方案 |ConstructionPlan管理資料第 第20頁高層樓宇智能化系統的運行及維護方案說明：施工方案是根據一個施工項目制定的實施方案;是根據項目確定的，有些項目簡單、工期短就不需要制訂復雜的方案。XX 從建筑物的結構、大樓各種設備、先進服務和管理體系以及用戶的需求出發，

2、對弱電系統進行最優化的組合，以各系統的智能化綜合布線為基礎，樓宇自動控制、千兆計算機骨干網絡為核心，集現代建筑、現代通信、現代控制和綜合服務理念為一體，為客戶提供了一個高效、舒適、便利的人性化環境，是新型高檔智能商務區，是長沙乃至湖南地區的智慧寶島和信息港灣。XX 設備眾多，有變配電系統、照明系統、給排水系統、暖通空調系統、語音數據綜合布線系統、火災自動報警與消防聯動控制系統、公共安全防范系統、停車場管理系統等等，這些系統設備的運行、安全狀況、能源使用和管理等都實行計算機自動監、控制與管理，采用智能化的管理系統形成集中監視、集中管理、分散控制的方式，能確保XX 內設備運行的安全，節約運行費用，

3、還可及時了解各系統運行情況并自動形成各種數據報表和專項統計文件。1 智能化系統的日常運行XX 各種設備的運行狀況在智能化系統的計算機上得到全部反映。值班人員24 小時實時監控各種設施設備的運行狀況，調整運行模式和設備狀態，達到提高效率、保證安全、降低運行成本、延長設備使用年限的目的。信息智能化系統的日常運行語音、數據綜合布線系統信息處理已經成為管理者最重要的環節，綜合布線系統是智能化大樓的基礎，一切電源、信號和控制設備都需要通過線纜連接， XXINTERNETIP/語音電話部分垂直主干采用大對數電纜，水平主干采用美國朗訊的超五類線，為客戶提供了語音電話、可視電話等語音、圖像服務。圖像電視布線系

4、統VOD播、衛星電視、數字電視提供了優質服務保證。樓宇自動控制系統樓宇自動控制系統包括變配電、給排水、暖通空調、電梯設備 實現樓內自動化管理，免受不必要的干擾，但在需要的時候，也可 通過樓宇自動控制系統傳呼我們保安/物業人員，并適時出現。變配電系統樓宇自動控制系統對變配電系統的電壓、電流、有功功率、無功功率、功率因數、用電量等各項參數進行測量和記錄，顯示電力負荷及上述各參數的動太圖形，當參數值超出允許范圍時產生報警信號，并對高壓開關柜、低壓開關柜的工作狀態、故障狀態、電力變壓器的溫度進行監視，統計動力、照明各回路用電量。照明系統樓宇自動控制系統對公共照明設備的控制以時間表為依據，預設程序控制燈

5、組的開關，以實現節能運行；對于特殊場所的照明按時間表預設程序進行調節；對于泛光照明設備與藝術照明設備按需要或時間表自動組合燈光，以實現不同的效果。給排水系統集水坑、污水處理池等設施進行流量、壓力、液位等參數的監測與 聯動相應的進出水閥門。空調冷水機組對冷水機組進行運行參數、狀態、故障等的監視、記錄與報警，實 并加強對中央空調系統設備的綜合管理，使各設備之間的協調性得 以增加，從而提高了效率，使能耗降低。空調末端設備樓宇自動控制系統對空調機組設備（風機、風閥、水泵、加濕 器及電動閥門等）實施聯動控制，并對送風溫濕度或室內溫濕度作 自動控制，實現各設備的最優啟停控制。對空調設備（過濾器、水泵、加濕

6、器、檢測器、電動執行器及調節閥門等）進行 運行參數、狀態、故障等的監視、記錄與報警，對室內與室外空氣 通風系統樓宇自動控制系統對建筑物內通風用送排風機的運行狀態進行監視與遙控，局部重要區域（如停車庫等）按空氣環境要求自動控制送排風機啟停。電梯設備樓宇自動控制系統對電梯的智能啟停控制，實現最佳的運行控制，減少人為失誤，使設備長期處于良好運行狀態，從而達到節省能源和保護設備的作用。火災自動報警系統和消防聯動控制火災自動報警系統是為了早期發現并通報火災、及時采取有交措施、控制和撲滅火災而設置的一種自動消防設施，是人們同火災作斗爭的有力工具，在樓宇建筑防火工作中，發揮著越來越重要的作用，成為現代消防不

7、可缺少的安全技術設施。消防報警系統消防安全至關重要。管理處將嚴格遵照中華人民共和國消防CPM滅火作戰處理方案執行，切實做到萬無一失。消防聯動控制設備消防聯動控制設備在收到火災報警信號時，能自動啟動相關消防設備及顯示其狀態，主要包括自動噴淋系統的控制裝置、室內消火栓系統的控制裝置、防排煙系統及空調通風系統的控制裝置、防火門和防火卷簾的控制裝置、電梯加降控制裝置、火災應急廣播、火災警報裝置、火災應急照明與疏散指示標志等控制裝置。發生火警處理規程XX 發生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。火災報警程序發現火警時，立即用消防電話或普通電話向監控中心報警、也可啟動手

8、動報警器，使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到監控中心。用電話報警時，必須講清下列事項：火災發生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。接到報警后的處理辦法119監控中心利用消防廣播引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災區域電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵。工程部派人到 XX 門口引導消防隊進入火場，指示消防栓位置。衛星電視接收系統根據國家相關的法律法規，保證樓內客戶及時收看歐美多頻道的精彩電視節目。安防智能化系統的日常運行當非授權侵入報警時，監控中心接到報警信號，通過信息交換，閉 路攝像監視系統將報警地點附近的攝像機切換到指定監視器上監視，同時視頻錄像機自動記

9、錄現場情況，以便查詢。而有線呼救報警系統則保障了客戶在緊急狀況下，能得到適時的幫助。光電紅外線防范系統監控中心負責監視重要位置和通道的越界和出入控制，并能根據需要調整設置各時段的系統運行方式。彩色閉路電視監控系統彩色閉路電視監控系統的攝像點分布方案是依據大廈的功能布 局，在停車場、主出/入口、電梯轎箱、項層直升機平臺、各層樓梯走道等部位布置攝像機，為用戶提供一個無死角的全方位電視監視 舒心、放心。24錄，以備查證。當出現異常情況時，監控中心立即通知該區域工作CPM應急處理方案執行。有線呼救報警系統通過在大廈各層走道設置有線式呼救報警按鈕，當出現盜警等緊急情況時，能及時讓大廈保安了解出警位置、方

10、位和時間，使保安能第一時間趕到事發現場，保障或維護客戶的生命財產安全。保安電子巡更管理系統保安電子巡更管理系統用于對巡視員的巡視管理，能自動記錄巡視員巡視到位的時間以及每次巡視的時間間隔，及時了解巡視過 監控可疑動向的作用。監控中心將把巡視路線和簽到器資料由巡更 系統加以記錄及控制。當出現異常情部報警時，監控中心將立即與 巡視員進行對講聯系，確認情況類別。一般情況時，由巡視員處理 后繼續按路線巡視，監控中心將記錄事發原因及處理結果。物業管理智能化系統的日常運行物業管理智能化系統是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫XXICLEDCPM中航物業管理軟件系統CPMXXWINDOW2000），的局域網

11、。CPM廣域網版），它采用CLIENT/SERVERB/S保證公司在激烈的市場競爭中能夠健康、穩定持續發展。建立以集 中管理為主，覆蓋公司各管理部門、各遠程管理點，并在此基礎上 建立全公司集中式物業管理數據庫，走向網絡化、扁平化。同時，客戶可根據需要登陸我們中航物業管理軟件系統平臺， 隨時查詢相磁的物業管理知識、通知、公告、以及物業管理費、水電費等等，充分利用網絡，實現了資源信息共享，信息互通，使物業管理和服務更加及時、周到、準確。客戶甚至可通過網絡向我們物業管理公司提出設施設備的報修，物業管理意見的投訴、反饋等等服務。遠程計費系統XX 是一座高檔的、智能化的大樓，它的點點滴滴設計都體現著人性

12、化。為避免抄表時對客戶的打擾，創造一個高尚、隱性的物業管理服務，大廈的冷水、風機盤管、電表等都使用遠程抄表、計費管理系統。ICXX出入分流原則等制定車輛出入口管理及道路交通管理方案。管理處對于車輛的管理，除了在地下停車場進出口設一固定崗外，將充分利用智能設備的先進功能，把辦理停車手續的車主資料記入電腦，并配發感應式停車卡，以控制道閘起落，完成車輛出入登記。外來車輛在停車場出入口進行系統識別， 給予一次性放行通過。未經授權的外來車輛不能進出地下停車場。車庫入口流程圖 1 車庫入口流程圖車庫出口流程圖 2 車庫出口流程圖1.3.4LED 電子圖文展示屏除了通過物業管理軟件平臺，向客戶發布重要信息和

13、通知及廣LED通過對顯示信息的編輯制作和數據發送工作，可以向客戶圖文并茂地及時地發布信息。1.3.5 緊急廣播與背景音樂系統XX行分區控制。在出現非常事件或火災時，系統能夠接受監控中心的強制切換，并且自動投入事故廣播和火災報警廣播，將平時播放的背景音樂立即切換為事故廣播。背景音樂系統按照 XX 業主委員會的具體要求為公共場所提供悅耳舒適的背景音樂或語音廣播，當發生火災或緊急事故時，則可作為事故報警廣播引導疏散，指揮處理事故。智能化系統的維護通過對智能化系統的運行記錄（運行狀況、運行時間等）、數據、設備資料的實時動態分析，制定一個完備的維護計劃以及技術升級策略，對于所有可能出現的、會影響到智能化

14、系統正常運行的內部因素和外界因素都要有足夠的應急預案，確保設備的高效率， 盡量減少設備的故障，減少運行中斷時間，達到原有的設計性能與服務年限。維修工作分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養搞得越好，緊急維修就會相應減少。定期維修、保養管理定期維修保養工作對于保持設備良好的運轉狀態、延長設備壽 檢修完畢后再將檢修情況及結果輸入并存檔，建立設備維修檔案備 查。由于智能化系統比較復雜，系統及軟件皆為系統集成商專有技術，系統發生故障必須由系統集成商維修，因而在選型時就要考慮系統集成商在本地區的維修能力，例如在本地區是否設有維修點，維修點是否有足夠的零件與配件，系統的設計是否能支持在故障時把整個感應

15、器或子站換掉以維持正常運行等等。緊急維修管理為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應通過對緊急維修的管理達到下述要求：對簡單的急修工作應在最短時間內完成對較大的急修工作應有效跟進，直到完成為止。備存在的隱患。3智能化軟件系統發展設想智能化系統采用開放式系統集成監控軟件，通過優化設計、選XX于一個計算機網絡系統中，實現統一的監測、控制和管理，并把采XX理共享和分配。在信息集成的基礎上謀求提高管理工作效率，降低設備運行費用，節省能源，從而提供一個優化的工作環境，以適應當今信息社會的發展需要。故障跟蹤模塊需要協同工作的設備管理實現了自動化作業。計劃管理模塊計劃管理跟蹤模塊向管理人員提供統計和分析資源的

16、消耗規 護程序有效及時地執行，同時遵循一定的資源和工作優先級別。材料置備和庫存模塊這個軟件模塊和計劃管理模塊協同工作，根據設備材料的需求情況制定庫存計劃，同時簡化庫存管理過程，大大提高工作效率， 為設備故障處理和維護工作準備好所需的工具和材料。資產管理模塊資產管理軟件模塊使設備維護信息和資產檔案信息實現一體化管理，方便了計劃和安排維護工作時獲取所需信息。該模塊能夠與前面介紹的故障跟蹤、計劃管理和庫存模塊協同工作。合同管理模塊對設備和裝置的維護，經常需要在設備維護隊伍和服務提供商之間進行周密的計劃和協調。合同管理模塊增強和方便了這方面的管理，同時也允許設備用戶提出設備更新申請，并創建和跟蹤該申請

17、項目的限期合約訂單。系統設置模塊系統設置軟件模塊可以方便地完成樓宇設備信息管理系統的功能配置。系統設置模塊提供易于使用的界面配置主工作站、設備、事務過程及其它管理設備的數據。智能化系統主機功能改進設想智能化系統可按監控設備的規模和實際的要求設置一個中央管理工作站或一個中央管理工作站與多個操作員工作站。中央管理工作站與操作員工作站中央管理工作站應具有對所有監控點進行監視和對部分控制點具有遠程遙控的功能、中央管理工作站能實時記錄各種運行狀態信息、故障報警信息及各種統計數據，發生報警時有關系統的畫面或數據能自動調出顯示。中央管理工作站存儲的歷史數據時間大于 6 個月。操作員工作站的功能與中央管理工作

18、站相同，但監控與管理的范圍僅限于授權的局部設備組，如變配電站、冷凍機房等。智能化系統與主要設備間的數據通信接口智能化系統與主要投備以數據通信接口方式相聯。這些設備產 當系統與主要設備以數據通信接口方式相聯時，不僅減少了大量檢 測器的配置，而且掌握的主要設備運行狀態量大大多于傳統方式。 公共安全防范系統發展設想XX 屬現代化辦公大樓，在實施安全技術防范時，不僅要考慮整個系統的實用性、多功能性，而且還需考慮系統性能的可靠性和高保安性。CPM 注重樓宇安防產品的承接性、兼容性和可擴充性，以發展的眼光時刻關注國內外安防產業的發展趨勢，正確處理好安防產品的延續與更新換代。門禁及報警系統門禁及報警管理系統對進入重要區域的人員實行各種方式的進 必須先在門旁的讀卡器中刷卡，門才能被打開。如獲至寶人強制破 門或下班沒有關門，門禁裝置將發出報警信號，監控終端馬上顯示 報警的門