1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理應(yīng)用程序4第二十一章、接管、驗(yàn)收程序（三）六、接管、驗(yàn)收工作程序：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主應(yīng)按接管、驗(yàn)收計(jì)劃及處理抵制預(yù)案，爭(zhēng)取邀請(qǐng)社區(qū)管轄區(qū)域政府物業(yè)管理部門主持下，進(jìn)行社區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管、驗(yàn)收工作。在社區(qū)管轄區(qū)域政府物業(yè)管理部門托故不到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，可由社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任代表社區(qū)全體業(yè)主，主持社區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管、驗(yàn)收工作。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理可以委派高層管理人員代表本人參加接管、驗(yàn)收工作，避免出現(xiàn)問題由于自己在場(chǎng)減少企業(yè)回旋余地。1、交、接儀式操作程序：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)和社區(qū)業(yè)主可根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否抵

2、制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)，決定是否舉行社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理交、接儀式。并預(yù)先編制交、接儀式操作程序，同時(shí)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的干擾儀式活動(dòng)做好應(yīng)急預(yù)案，避免出現(xiàn)“惡意攏亂”儀式現(xiàn)場(chǎng)、造成社區(qū)治安隱患、業(yè)主受到人身功擊現(xiàn)象發(fā)生。11說服前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合完成儀式：如果前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，社區(qū)業(yè)主和中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該共同說服前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管、驗(yàn)收儀式、并對(duì)儀式內(nèi)容進(jìn)行溝通，在獲得對(duì)方認(rèn)可后，完成社區(qū)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接管、驗(yàn)收工作。12交、接儀式會(huì)場(chǎng)選址：舉行更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、驗(yàn)收儀式的會(huì)場(chǎng)最好選擇在社區(qū)主要出入口外靠近大門位置為好。會(huì)場(chǎng)應(yīng)有一定活動(dòng)空間

3、，用以舉行簡(jiǎn)短交、接儀式。13交、接儀式會(huì)場(chǎng)布置：交、接儀式會(huì)場(chǎng)應(yīng)以簡(jiǎn)單、節(jié)約、收斂布置為好，并且方便拼裝。用以滿足當(dāng)日布置、當(dāng)日拆除、快速恢復(fù)場(chǎng)地原狀需要。131會(huì)場(chǎng)布置所需條幅、擴(kuò)音及攝錄物品的準(zhǔn)備應(yīng)該提前完成，儀式發(fā)言講臺(tái)最好采用拼裝組合材料方便快速安裝，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)和社區(qū)業(yè)主代表可在社區(qū)之內(nèi)選擇合適地點(diǎn)預(yù)先進(jìn)行儀式會(huì)場(chǎng)拼裝檢驗(yàn)，并對(duì)存在問題實(shí)施改進(jìn)，確保符合儀式計(jì)劃要求。132中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該建議社區(qū)業(yè)主代表盡量使用手執(zhí)電池喇叭替代專業(yè)擴(kuò)音設(shè) /備。如果計(jì)劃使用專業(yè)擴(kuò)音設(shè)備，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該事先幫助社區(qū)業(yè)主代表準(zhǔn)備電源連線。并對(duì)擴(kuò)音設(shè)備進(jìn)行預(yù)先檢驗(yàn)，保證儀式當(dāng)日可以正常使

4、用。133中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提醒社區(qū)業(yè)主代表要為參加儀式貴賓聯(lián)系專用停車泊位，并且承諾儀式當(dāng)天派人協(xié)助完成禮儀指引工作。134中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目副經(jīng)理或保安部經(jīng)理，應(yīng)組織項(xiàng)目全體職工（含專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)場(chǎng)服務(wù)人員）預(yù)先演練儀式隊(duì)列，做出著裝規(guī)定要求，宣布參加儀式紀(jì)律。135中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目副經(jīng)理或保安部經(jīng)理應(yīng)組織社區(qū)保安，就儀式突發(fā)情況應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行配合演練。并指定專人穿著便裝承擔(dān)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主要成員的貼近保安演練，做好貼近保護(hù)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主要成員儀式當(dāng)天人身安全責(zé)任。14舉行交、接儀式：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主可根據(jù)雙方意愿及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)動(dòng)態(tài)，決定是否繼續(xù)舉行更換物業(yè)服

5、務(wù)企業(yè)儀式。141交、接儀式主持：更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)儀式應(yīng)由社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)選派業(yè)主主持。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可主動(dòng)派出工作人員幫助社區(qū)業(yè)主完成儀式會(huì)場(chǎng)布置，并且根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力考慮承擔(dān)部分或全部?jī)x式費(fèi)用。142交、接儀式準(zhǔn)備：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在交、接儀式舉行日，應(yīng)按預(yù)先計(jì)劃帶領(lǐng)會(huì)場(chǎng)布置人員提前到達(dá)社區(qū)，幫助社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)完成儀式會(huì)場(chǎng)布置，檢查擴(kuò)音設(shè)備、貴賓停車泊位準(zhǔn)備良好后，按排企業(yè)職工看護(hù)會(huì)場(chǎng)，自己帶領(lǐng)項(xiàng)目保安經(jīng)理陪同業(yè)主管理委員會(huì)主任迎候參加儀式來賓、業(yè)主。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目職工、拉運(yùn)辦公及維修養(yǎng)護(hù)工具車輛應(yīng)在儀式舉行前30分鐘到達(dá)社區(qū)。并按項(xiàng)目管理人員、客戶服務(wù)、社區(qū)保安、工

6、程維修、社區(qū)保潔綠化等先后順序在指定地點(diǎn)列隊(duì)等候儀式開始。143交、接儀式程序：更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)儀式由主人宣布開始，并代表社區(qū)全體業(yè)主向所有來賓表示感謝。社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任、政府物業(yè)主管部門來賓、管轄街道代表、中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層管理人員進(jìn)行簡(jiǎn)要發(fā)言。社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任或由社區(qū)業(yè)主代表與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理舉行象征委托社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任移交儀式。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理下達(dá)接受社區(qū)服務(wù)，項(xiàng)目員工進(jìn)入社區(qū)指令。并由社區(qū)門崗保安出列，到達(dá)社區(qū)門口與前期物業(yè)保安完成崗位交接儀式。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目職工列隊(duì)進(jìn)入社區(qū)，按計(jì)劃到達(dá)各自專業(yè)地點(diǎn)，由專業(yè)主管下令，首班人員分別前往執(zhí)勤崗位接管相應(yīng)

7、服務(wù)工作，結(jié)束交、接儀式。15交、接儀式收尾：交、接儀式結(jié)束后，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)陪同社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成員恭送參加儀式來賓離場(chǎng)，安排拆除儀式會(huì)場(chǎng)后，進(jìn)入社區(qū)檢查交接工作一切正常，到達(dá)工作崗位，發(fā)布致社區(qū)全體業(yè)主本企業(yè)自今日起承擔(dān)社區(qū)物業(yè)服務(wù)，希望廣大業(yè)主支持公告后，按照社區(qū)業(yè)主委托，組織企業(yè)專業(yè)人員馬上進(jìn)行接管、驗(yàn)收工作，開始履行社區(qū)服務(wù)管理職責(zé)。16出現(xiàn)抵制行為取證：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在舉行社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理交、接儀式前，應(yīng)預(yù)先提醒社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任要求所聘律師和公證機(jī)關(guān)人員提前到達(dá)社區(qū)交、接儀式會(huì)場(chǎng)，并且代替社區(qū)業(yè)主準(zhǔn)備攝錄機(jī)器，調(diào)準(zhǔn)日期，拍攝、錄制儀式活動(dòng)。并且指定專人

8、負(fù)責(zé)出現(xiàn)暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為時(shí)，保證拍攝、錄制人員安全，確保通過拍攝、錄制影像獲取抵制人員違法證據(jù)。社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任在出現(xiàn)暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為時(shí)，應(yīng)要求所聘律師和公證機(jī)關(guān)人員承擔(dān)如實(shí)作證義務(wù)，并且依法出據(jù)有效書面證言材料。17出現(xiàn)暴力抵制行為處置方法：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該預(yù)先提醒社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任，要對(duì)可能出現(xiàn)暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為做好心里準(zhǔn)備，并且一定要在中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派的保安人員的有效安全保護(hù)之下譴責(zé)違法抵制人員，同時(shí)要求在場(chǎng)政府物業(yè)主管部門及治安管理部門制止違法抵制行為。社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)其他（她）人員可按計(jì)劃多人一起撥打報(bào)警電話報(bào)警，要求出警人員及時(shí)

9、制止違法抵制行為，同時(shí)要求出警人員依法處理違法人員，保證儀式正常進(jìn)行，維護(hù)廣大社區(qū)業(yè)主合法權(quán)益。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在出現(xiàn)暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為時(shí)，必須承擔(dān)保護(hù)在場(chǎng)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)全體成員人身安全責(zé)任。同時(shí)還要聽取現(xiàn)場(chǎng)政府治安人員的指示，在將企業(yè)女性職工、保潔綠化公司職工暫時(shí)后撤后，幫助控制現(xiàn)場(chǎng)秩序，維護(hù)在場(chǎng)社區(qū)業(yè)主安全，等待現(xiàn)場(chǎng)政府主管部門指令。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果接到現(xiàn)場(chǎng)政府主管部門要求退出現(xiàn)場(chǎng)指令后，在征得社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成員同意，政府主管部門當(dāng)眾做出保證社區(qū)業(yè)主安全承諾后，可將項(xiàng)目部門經(jīng)理、貼身保護(hù)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主要成員保安人員、承擔(dān)儀式活動(dòng)拍攝、錄制人員之外的企業(yè)職工退出儀

10、式會(huì)場(chǎng)區(qū)域，等待政府主管部門做出現(xiàn)場(chǎng)處理結(jié)論。18暴力抵制行為善后處置方案：中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為時(shí)，應(yīng)以不和現(xiàn)場(chǎng)政府主管部門形成對(duì)峙，并且充分尊重在場(chǎng)社區(qū)多數(shù)業(yè)主合法意愿為行事準(zhǔn)則。181在現(xiàn)場(chǎng)政府主管部門與社區(qū)多數(shù)業(yè)主就暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理意見形成對(duì)峙時(shí)，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)高層管人員可以指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)理，利用自身專業(yè)知識(shí)努力化解雙方矛盾時(shí)，并且應(yīng)該促使雙方明白對(duì)峙只會(huì)使得暴力抵制陰謀得逞，社區(qū)業(yè)主只有依靠法律、并在政府主管部門正確行政執(zhí)法之下，真正獲得維護(hù)自身合法權(quán)益的權(quán)力。盡快化解雙方矛盾，迅速形成依法維權(quán)“統(tǒng)一聯(lián)盟”。182中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府主管部門不

11、能當(dāng)天有效平息暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，并且做出“中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)退出社區(qū)等候處理”結(jié)論指示時(shí)，可以表示需要征得社區(qū)業(yè)主同意，并在得到社區(qū)業(yè)主人身獲得有效安全保證承諾后，才能予以答復(fù)。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任可依據(jù)處置暴力抵制行為計(jì)劃預(yù)案，請(qǐng)求律師攜帶錄音設(shè)備一同當(dāng)面尋問政府主管部門，做出“中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)暫時(shí)退出社區(qū)等候處理結(jié)論”依據(jù)。要求政府主管部門做出如何處理違法抵制社區(qū)業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)事件方案。追問是否依法處治違法擾亂儀式會(huì)場(chǎng)暴徒，并在何時(shí)給予社區(qū)廣大業(yè)主回復(fù)。社區(qū)業(yè)主委員會(huì)其他（她）成員應(yīng)按預(yù)案要求，采用尋求政府主管部門人員主持公道口吻敘述暴力抵制經(jīng)過，并

12、且不斷尋求政府主管部門人員見證答復(fù)，在得到清楚認(rèn)同暴力違法（違規(guī)）共識(shí)后，業(yè)主律師應(yīng)該采用漫不經(jīng)心方式，使得政府主管部門人員發(fā)現(xiàn)錄音設(shè)備，用以達(dá)到督促政府主管部門遵守自己承諾，提高辦事效率。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企在答復(fù)政府主管部門“暫時(shí)退出社區(qū)等待處理結(jié)論”要求時(shí)，可做出企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員，需要隨時(shí)保持和社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的正常工作聯(lián)系外，企業(yè)其他職工可以遵照政府主管部門要求暫時(shí)退出社區(qū)等待處理結(jié)論答復(fù)。并且提出前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出不得阻止進(jìn)入社區(qū)面見社區(qū)業(yè)主承諾。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在獲得社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任同意暫時(shí)退出社區(qū)，同時(shí)得到政府主管部門轉(zhuǎn)告前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承諾后，下達(dá)暫時(shí)退出社區(qū)，

13、返回企業(yè)待命工作指令，并由客戶服務(wù)經(jīng)理帶領(lǐng)職工離開社區(qū)，各專業(yè)按建制回到各自部門/單位等待指示。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然暫時(shí)退出社區(qū)，并且沒能履行接管社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理責(zé)任，但是依據(jù)法律規(guī)定的“過錯(cuò)一方應(yīng)該承擔(dān)受害一方損失”準(zhǔn)則，中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及專業(yè)服務(wù)公司可視舉行儀式之日為正式接管社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理日期，并可依此計(jì)算服務(wù)管理費(fèi)用。183運(yùn)用法律訴訟維護(hù)社區(qū)業(yè)主權(quán)益：如果政府主管部門未在承諾期限之內(nèi)有效處理抵制行為，作為合法權(quán)益受到直接嚴(yán)重侵害的社區(qū)業(yè)主，可以依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)規(guī)定，并在得到社區(qū)多數(shù)業(yè)主同意起訴抵制單位，依法維護(hù)社區(qū)業(yè)主權(quán)益決議后，攜帶社區(qū)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)

14、主管理委員會(huì)決議、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)決議、同意起訴抵制單位決議；招投標(biāo)全部文件資料、招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)證明；社區(qū)業(yè)主與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽物業(yè)服務(wù)管理合同、中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所做抵制情況證言；社區(qū)部分業(yè)主所做抵制情況證言，業(yè)主律師、公證機(jī)關(guān)有效證言；儀式活動(dòng)所拍影音資料、政府主管部門現(xiàn)場(chǎng)處理抵制意見錄音資料；業(yè)主律師代為書寫的起訴書等，到社區(qū)管轄法院提起訴訟。要求法院判定社區(qū)業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序有效；判令社區(qū)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期退出社區(qū)一切物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，依法履行被更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的移交社區(qū)檔案資料、退還所有占用物業(yè)服務(wù)管理用房、辦公用具、維修養(yǎng)護(hù)工具；接受社區(qū)設(shè)施、設(shè)備接管質(zhì)量驗(yàn)收，接受移交社

15、區(qū)財(cái)務(wù)賬目、接受社區(qū)業(yè)主全面財(cái)務(wù)審核；承擔(dān)所有過失責(zé)任；并且請(qǐng)求法院依法追糾暴力違法抵制人員責(zé)任，判令前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，所給社區(qū)業(yè)主帶來的一切相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)業(yè)主決定起訴前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，可以采取借支訴訟費(fèi)用、承擔(dān)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成員往返法院途中安全護(hù)衛(wèi)、組織企業(yè)職工參加旁聽法庭審理等方式，支持社區(qū)業(yè)主維權(quán)行動(dòng)。中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在法院正式受理社區(qū)業(yè)主起訴前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)案之后，經(jīng)過社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)成員同意，可以代替社區(qū)業(yè)主利用網(wǎng)絡(luò)媒體“炒熱抵制事件”。并且可以編寫“暴力抵制更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)重侵害社區(qū)業(yè)主權(quán)益”新

16、聞稿件，交給社區(qū)業(yè)主自行投遞，用以達(dá)到引起社會(huì)廣泛關(guān)注，共同監(jiān)督法院案件審理目的。社區(qū)業(yè)主在做出起訴前可廣泛聯(lián)系所在城市盡可能多的社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)聲援自己的依法維權(quán)行動(dòng)，爭(zhēng)取促使政府主管部門做出有利行政干預(yù)。第二十一章、接管、驗(yàn)收程序（四）2、接管、驗(yàn)收工作程序：21接手社區(qū)日常物業(yè)服務(wù)管理工作：物業(yè)服務(wù)中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目客戶服務(wù)、工程、保安、保潔、綠化等各部門經(jīng)理/主管人員，在參加更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)交、接儀式，列隊(duì)進(jìn)入社區(qū)后，接企業(yè)接管、驗(yàn)收計(jì)劃，帶領(lǐng)各自部門職工攜帶必須服務(wù)工具到達(dá)預(yù)定待崗值班用房，使每個(gè)基層職工知到服務(wù)專業(yè)值班位置，再由分組主管逐個(gè)檢查職工所需服務(wù)工具攜帶齊備后，列

17、隊(duì)帶往預(yù)定工作崗位交待責(zé)任區(qū)域，全面接手社區(qū)日常物業(yè)服務(wù)管理工作。22前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交接管、驗(yàn)收：221前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的業(yè)主檔案、工程資料、財(cái)務(wù)賬目等，可由企業(yè)資深專業(yè)人員組成的專家組協(xié)助項(xiàng)目客服、工程及財(cái)務(wù)人員，按照前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制的“移交物品目錄”逐項(xiàng)完成核對(duì)、驗(yàn)收工作。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有提供“移交物品目錄”時(shí)，負(fù)責(zé)接管人員應(yīng)該要求分類接管負(fù)責(zé)人員，按照接收物品實(shí)物編制“接收物品目錄”。222社區(qū)設(shè)施、設(shè)備，維修養(yǎng)護(hù)工具、設(shè)備的接管、驗(yàn)收，可在企業(yè)資深工程技術(shù)人員、保潔綠化的支持下，按照企業(yè)投標(biāo)方案編制的“接管驗(yàn)收程序”質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐項(xiàng)進(jìn)行，并且編制“接管維修養(yǎng)護(hù)工具、設(shè)備目錄

18、”。223社區(qū)物業(yè)管理用房、辦公物品、后勤保障物品的接管、驗(yàn)收，由各服務(wù)專業(yè)部門指定人員負(fù)責(zé)，并且編制“接管物品目錄”。224對(duì)于不能達(dá)到接管質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的及損壞不能使用的物品，應(yīng)該編制“不合格”和“損壞物品”目錄。并且編制不合格”和“損壞物品”報(bào)告，按照“目錄”編號(hào)逐項(xiàng)闡述“不合格”和“損壞情況”說明。225所有“接管物品目錄”、“不合格”及“損壞物品”目錄應(yīng)該交至項(xiàng)目客戶服務(wù)經(jīng)理匯總后，上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)將“接管物品目錄”、“不合格”及“損壞物品”目錄復(fù)印件加蓋項(xiàng)目服務(wù)專用章后，轉(zhuǎn)交社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，并做接管、驗(yàn)收匯報(bào)。226對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬目審核發(fā)現(xiàn)的問題可以要求移交方

19、的財(cái)務(wù)人員現(xiàn)場(chǎng)做出合理說明，對(duì)違反財(cái)務(wù)行業(yè)規(guī)定、侵占業(yè)主權(quán)益的問題，應(yīng)該編入財(cái)物審計(jì)報(bào)告，并且當(dāng)面向社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)全體成員做出審計(jì)結(jié)論匯報(bào)。227接管前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬目的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該特別注意審查公共資源經(jīng)營收益記錄，并且可以提醒接管檔案資料人員查尋相關(guān)合同文件，用以做出財(cái)務(wù)核驗(yàn)。對(duì)于沒有財(cái)務(wù)記錄、沒有經(jīng)營合同，但又具有實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)的情況，可以確認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在侵害業(yè)主權(quán)益現(xiàn)象，應(yīng)向社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)提交專項(xiàng)審核報(bào)告，用以作為業(yè)主維權(quán)證據(jù)的同時(shí)，增加雙方互信籌碼。228如果社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)希望通過法律手段追索前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵權(quán)責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該指示物業(yè)服務(wù)值班室采用社區(qū)公共區(qū)域經(jīng)

20、營權(quán)合同變更為由，通知利用社區(qū)公共區(qū)域從事經(jīng)營活動(dòng)的單位洽談合同變更事宜。同時(shí)要求對(duì)方出示前期簽定合同，付款收據(jù)作為有效證明依據(jù)，必要時(shí)還可利用需要查驗(yàn)合同是否真實(shí)為由，要求對(duì)方出據(jù)書面簽約過程說明，“便于尋找前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)合對(duì)”。物業(yè)服務(wù)值班室經(jīng)手人員應(yīng)將前期簽定合同、付款收據(jù)進(jìn)行復(fù)印，并與書面簽約過程說明一同存檔，留下對(duì)方有效聯(lián)系方式，完成補(bǔ)充證據(jù)采集工作。229物業(yè)服務(wù)值班室在爭(zhēng)得項(xiàng)目經(jīng)理同意后，可將采集證據(jù)留底后，轉(zhuǎn)交社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，在幫助社區(qū)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益的同時(shí)，主動(dòng)利用企業(yè)檔案管理體系，承擔(dān)社區(qū)業(yè)主檔案資料代管工作。2210中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理接管，驗(yàn)

21、收工作程序后，應(yīng)使用數(shù)碼相機(jī)把社區(qū)公共區(qū)域及所有設(shè)施設(shè)備存在的維修、養(yǎng)護(hù)缺陷制成圖像文檔，并且付加文字說明，形成“不合格”問題有效原始證明，轉(zhuǎn)交社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)加以確認(rèn)后，用于追索前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量低下，社區(qū)業(yè)主追償損失證據(jù)。由于“不合格問題有效原始證明”以經(jīng)獲得社區(qū)業(yè)主確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)值班室可將“不合格問題有效原始證明”作為“接管實(shí)物檔案”保存，防日后發(fā)生服務(wù)質(zhì)量糾紛缺少有效證據(jù)。同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理可以建議社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)，利用“不合格問題有效原始證明”作為追償前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失，暫扣部分結(jié)算費(fèi)用依據(jù)，發(fā)函要求前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)限時(shí)修復(fù)義務(wù)。在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能（拒決）按時(shí)

22、履行修復(fù)修復(fù)義務(wù)時(shí)，社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)可以再次發(fā)函告之“暫扣費(fèi)用”將會(huì)用以沖抵，社區(qū)業(yè)主自行修復(fù)“不合格問題”所需維修費(fèi)用。第二十三章、初期服務(wù)管理階段（一）中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成中標(biāo)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的接管、驗(yàn)收后，也就自然而然的進(jìn)入了物業(yè)二手項(xiàng)目的初期服務(wù)管理階段，并且也是接受社區(qū)業(yè)主全面審視的開始。初期服務(wù)管理階段對(duì)于每一家進(jìn)入物業(yè)二手項(xiàng)目社區(qū)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理的企業(yè)來說，無疑將是一次十分嚴(yán)肅的高考入學(xué)考試。同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢驗(yàn)自己綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，考查項(xiàng)目經(jīng)理服務(wù)管理控制能力的最隹有效途徑。而且，初期服務(wù)管理階段服務(wù)質(zhì)量好壞，也是爭(zhēng)取社區(qū)業(yè)主認(rèn)可，影響首期物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收繳比率，關(guān)呼物業(yè)

23、二手項(xiàng)目服務(wù)管理生死的關(guān)鍵階段。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理必須嚴(yán)密關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行初期服務(wù)管理計(jì)劃進(jìn)展情況。并且可以通過查閱物業(yè)服務(wù)工作日志了解項(xiàng)目服務(wù)動(dòng)態(tài)，通過社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)監(jiān)督熱線聽取業(yè)主評(píng)價(jià)，通過企業(yè)高層管理人員征求專業(yè)服務(wù)公司意見掌握項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)能力，通過企業(yè)人事管理部門一線職工訪談?dòng)^察項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織管理，通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)管把控項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限，了解項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況。適時(shí)做出派住企業(yè)高層管理人員加強(qiáng)項(xiàng)目管理力度，委派企業(yè)“資深項(xiàng)目經(jīng)理”幫助調(diào)整項(xiàng)目服務(wù)角度，派遣企業(yè)人事管理部門進(jìn)入項(xiàng)目做出是否需要更換項(xiàng)目經(jīng)理提出退換中層管理人員評(píng)判，指示企業(yè)財(cái)務(wù)主管協(xié)助項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員落實(shí)財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，或者直接征得

24、社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)主任同意下達(dá)撤換項(xiàng)目經(jīng)理指令。保證項(xiàng)目服務(wù)管理質(zhì)量符合社區(qū)業(yè)主要求，達(dá)到企業(yè)承諾標(biāo)準(zhǔn)。一、接管之后首要工作：承接物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成接管、驗(yàn)收后，應(yīng)該馬上邀請(qǐng)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)發(fā)布聯(lián)合公告，告之社區(qū)全體業(yè)主成功完成更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，取得維護(hù)權(quán)益勝利喜訊；公示接管、驗(yàn)收情況，告之臨時(shí)服務(wù)受理電話；請(qǐng)求社區(qū)全體業(yè)主給予物業(yè)服務(wù)57天時(shí)間開通服務(wù)受理熱線電話，修整物業(yè)管理用房，整理物業(yè)服務(wù)檔案，完成必要服務(wù)準(zhǔn)備；并且對(duì)社區(qū)全體業(yè)主在更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)自身權(quán)益過程中，給予的大力支持與信任表示感謝。1、開通服務(wù)受理熱線電話：物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理接管

25、、驗(yàn)收后，應(yīng)該“中標(biāo)接管準(zhǔn)備”內(nèi)容，盡快開通服務(wù)受理熱線電話，用以滿足社區(qū)業(yè)主服務(wù)管理需要。2、印制社區(qū)服務(wù)指南：21開機(jī)印刷：社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在服務(wù)受理熱線電話開通后，應(yīng)該提醒物業(yè)服務(wù)值班主管聯(lián)系印刷加工企業(yè)來取“服務(wù)受理熱線電話號(hào)碼”，打出印制樣版，并在認(rèn)真完成“指南”文稿與印刷樣版的逐字校對(duì)無誤后，封存印制樣版，約定印刷加工完成時(shí)限，支付部分印刷費(fèi)用，開始印制社區(qū)服務(wù)指南。22印品檢驗(yàn)：物業(yè)服務(wù)值班主管在接收社區(qū)服務(wù)指南印刷成品時(shí)，應(yīng)對(duì)印刷成品質(zhì)量進(jìn)行抽檢。并以封存印制樣版做為成品檢驗(yàn)基準(zhǔn)，逐字校對(duì)“指南”內(nèi)容無誤、印刷質(zhì)量清晰、印刷成品干凈、裝訂質(zhì)量符合要求后，放可辦理印品簽收，索要印刷加

26、工發(fā)票，核對(duì)應(yīng)結(jié)款額，填寫結(jié)算單據(jù)，獲得結(jié)算審批，完成印品結(jié)算，結(jié)束“指南”印刷加工工作。23印品質(zhì)量問題：物業(yè)服務(wù)值班主管在對(duì)印刷成品質(zhì)量抽檢發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)該擴(kuò)大檢查范圍，判明責(zé)任原因，并在進(jìn)行錯(cuò)誤修改后，責(zé)令印刷加工單位限時(shí)完成補(bǔ)救印刷工作，保證可以按時(shí)進(jìn)行發(fā)放。24“指南”印品存儲(chǔ)：由于社區(qū)服務(wù)指南印刷與物業(yè)服務(wù)管理用房裝飾工程很難做到同步完工，如果出現(xiàn)“指南”印刷先于管理用房裝飾完成情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)值班主管應(yīng)對(duì)“指南”印品進(jìn)行妥善保管。防止印品出現(xiàn)受潮、污損影響使用效果。3、更換社區(qū)警示標(biāo)牌：社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該提醒客戶服務(wù)經(jīng)理通知“標(biāo)牌”設(shè)計(jì)加工單位準(zhǔn)確接管社區(qū)日期，并且要求按照合同

27、約定做好適時(shí)更換“標(biāo)牌”準(zhǔn)備，配合社區(qū)項(xiàng)目服務(wù)管理需要，爭(zhēng)取搶在接管社區(qū)服務(wù)當(dāng)日，完成所有警示標(biāo)牌更換工作。31通知工程部門做好相應(yīng)準(zhǔn)備：311社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該提前要求工程部門做好更換社區(qū)警示標(biāo)牌工作準(zhǔn)備，安排配合施工計(jì)劃。并且要求配合施工人員必須熟悉社區(qū)環(huán)境，掌握更換“標(biāo)牌”位置，了解質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)初步檢驗(yàn)責(zé)任。312如果企業(yè)簽定社區(qū)警示標(biāo)牌設(shè)計(jì)施工合同時(shí)出于“噴涂”工程工藝相對(duì)比較簡(jiǎn)單，利用工程部門工程技術(shù)力量完全可以承擔(dān)此項(xiàng)工程，同時(shí)還可達(dá)到控制更換標(biāo)牌成本的日地，約定“噴涂”更換不在委托范圍之內(nèi)時(shí)，工程部門應(yīng)該依據(jù)施工技術(shù)要求，預(yù)先索要“噴涂標(biāo)牌設(shè)計(jì)模版”、采購“噴涂”用色油柒、準(zhǔn)

28、備“噴涂”所需設(shè)備，組織工程“噴涂”施工隊(duì)伍、規(guī)定“噴涂”施工時(shí)限、交待施工注意事項(xiàng)、做好加工施工后勤保障等項(xiàng)工作。32承擔(dān)控制成本義務(wù)：工程部門經(jīng)理在準(zhǔn)備“噴涂”設(shè)備時(shí)，可以考慮使用常見的家用消毒壓力噴壺替代專用噴柒設(shè)備，用以達(dá)到降低更換“標(biāo)牌”投入，控制“標(biāo)牌”施工成本義務(wù)。33更換警示標(biāo)牌施工：331由于社區(qū)物業(yè)服務(wù)接管、驗(yàn)收是與更換警示標(biāo)牌需在相同一天進(jìn)行，工程部門經(jīng)理應(yīng)把全部精力投入到組織接管、驗(yàn)收社區(qū)設(shè)施、設(shè)備之中。所以，工程部門經(jīng)理需在接管社區(qū)前，指定專人承擔(dān)社區(qū)警示標(biāo)牌更換施工管理工作。332社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該根據(jù)客戶服務(wù)經(jīng)理一直承擔(dān)社區(qū)警示標(biāo)牌設(shè)計(jì)工作，熟悉警示標(biāo)牌質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)

29、勢(shì)，明確客戶服務(wù)經(jīng)理繼續(xù)承擔(dān)更換警示標(biāo)牌組織管理責(zé)任。333工程部門經(jīng)理在選定更換社區(qū)警示標(biāo)牌施工責(zé)任人后，應(yīng)該盡可能詳細(xì)的向其交待所有施工組織管理細(xì)節(jié)，并且按照社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理分工，邀請(qǐng)客戶服務(wù)經(jīng)理指導(dǎo)施工前期準(zhǔn)備，落實(shí)施工資金審批、監(jiān)督施工材料采購、熟悉更換施工人員、參與施工技能培訓(xùn)、交待施工注意事項(xiàng)、明確質(zhì)量驗(yàn)收程序。334社區(qū)物業(yè)服務(wù)接管之前，客戶服務(wù)經(jīng)理應(yīng)該通知“標(biāo)牌”設(shè)計(jì)加工單位，按照預(yù)定接管日期做好更換“標(biāo)牌”施工準(zhǔn)備，安排社區(qū)工程配合施工負(fù)責(zé)人員與設(shè)計(jì)加工單位施工管理人員舉行開工準(zhǔn)備會(huì)議，協(xié)商各自需要準(zhǔn)備工具，預(yù)估需要施工用時(shí)，協(xié)商是否需要準(zhǔn)備工作用餐，明確聽從工程配合施工負(fù)責(zé)人員

30、調(diào)度。335更換社區(qū)警示標(biāo)牌施工時(shí)，工程部門配合施工負(fù)責(zé)人員應(yīng)該按照開工準(zhǔn)備會(huì)上協(xié)商確認(rèn)分工，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)加工單位人員接引、更換施工順序安排、現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量控制、施工結(jié)束之后現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清理等項(xiàng)工作。336社區(qū)工程部門承擔(dān)“噴涂”施工技術(shù)人員，應(yīng)該按照“施工技能培訓(xùn)”標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真完成施工工作，并應(yīng)陪同客戶服務(wù)經(jīng)理進(jìn)行施工質(zhì)量檢驗(yàn)。337工程部門配合施工負(fù)責(zé)人員完成社區(qū)警示標(biāo)牌更換工作后，應(yīng)該陪同客戶服務(wù)經(jīng)理進(jìn)行施工質(zhì)量檢驗(yàn)。338客戶服務(wù)經(jīng)理判定更換社區(qū)警示標(biāo)牌施工質(zhì)量合格后，可以要求設(shè)計(jì)加工單位等候施工結(jié)算通知，待渡過初期服務(wù)管理忙亂工作階段之后，再行施工尾款結(jié)算。第二十三章、初期服務(wù)管理階段（二）4、

31、裝修物業(yè)服務(wù)管理用房：物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理接管、驗(yàn)收后，應(yīng)該盡快完成物業(yè)服務(wù)管理用房裝修改造工作，用以展現(xiàn)企業(yè)良好經(jīng)營服務(wù)管理實(shí)力，突出服務(wù)文化理念。41物業(yè)服務(wù)值班室：411裝飾物業(yè)服務(wù)值班室的目地：物業(yè)服務(wù)值班室（物業(yè)辦公室）是物業(yè)服務(wù)企業(yè)社區(qū)項(xiàng)目部用以接待社區(qū)業(yè)主、收取服務(wù)費(fèi)用、承擔(dān)社區(qū)物業(yè)服務(wù)值班、進(jìn)行服務(wù)指揮調(diào)度、存儲(chǔ)物業(yè)檔案、接洽經(jīng)營業(yè)務(wù)、展示服務(wù)文化的重要窗口。物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理接管、驗(yàn)收后，首先應(yīng)該依照企業(yè)服務(wù)文化要求，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)使用的物業(yè)服務(wù)值班室（辦公用房）或者社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)從新指定的服務(wù)值班用房進(jìn)行適當(dāng)裝飾。用以達(dá)到展示新聘物業(yè)服

32、務(wù)企業(yè)精神面貌，提醒社區(qū)業(yè)主以在接受新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)目的。412物業(yè)服務(wù)值班室的功能劃分：物業(yè)服務(wù)值班室管理用房，可以依據(jù)其建筑結(jié)構(gòu)劃分為物業(yè)服務(wù)接待區(qū)、社區(qū)業(yè)主洽談（休息）區(qū)，社區(qū)財(cái)務(wù)結(jié)算區(qū)、物業(yè)服務(wù)辦公室、夜間服務(wù)值班休息室、值班服務(wù)衛(wèi)生間等。如果社區(qū)所能提供的物業(yè)服務(wù)管理用房條件許可，物業(yè)服務(wù)辦公室（含社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理辦公室，項(xiàng)目副經(jīng)理、客戶服務(wù)經(jīng)理、工程部經(jīng)理、保安部經(jīng)理、保潔綠化部經(jīng)理辦公室，客戶服務(wù)人員辦公室，職工更衣室，職工專用衛(wèi)生間，物業(yè)服務(wù)會(huì)議、接待室等）應(yīng)與物業(yè)服務(wù)值班室采用分離設(shè)置方式，用以盡量減少相互干擾。413物業(yè)服務(wù)值班室裝飾要求：對(duì)于承載著物業(yè)服務(wù)文化交流、信息公

33、示、理念展示功能的物業(yè)服務(wù)值班室來說，由于需要利用主要視覺墻面分別安裝企業(yè)名稱、服務(wù)口號(hào)、收費(fèi)計(jì)算依據(jù)公示展板，加上做為服務(wù)勞動(dòng)密集型的企業(yè)經(jīng)營成本裝飾控制因素。所以，物業(yè)服務(wù)值班室應(yīng)本著干凈、簡(jiǎn)捷為首要裝飾設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，并將減少裝修預(yù)算放在裝飾工程的首位用以達(dá)到控制成本目的。物業(yè)服務(wù)值班室的裝飾基色應(yīng)該采用可以起到舒緩、安神功效的偏冷色調(diào)為好；展板盡量不要采用大紅、金色組合，用以收斂張狂之氣，傳遞服務(wù)行業(yè)謙虛、平和道德理念；同時(shí)，也可避免色彩沖擊增加社區(qū)業(yè)主憂慮。物業(yè)服務(wù)值班室的照明光源應(yīng)該采用冷色節(jié)能燈具，用以配合裝飾色彩；并且利用暖色展板輔助照明光源，配合綠色植物擺放緩和偏冷壓抑，營造溫心、

34、舒適服務(wù)受理環(huán)境。物業(yè)服務(wù)值班室的墻面、天花，可以使用環(huán)保乳膠涂料，并且根據(jù)室內(nèi)空間高度決定是否采用石膏線做為輔助裝飾；值班室的地面可以使用中檔瓷磚加踢腳線進(jìn)行裝飾；服務(wù)接待引導(dǎo)臺(tái)可以根據(jù)所選位置空間現(xiàn)場(chǎng)定制，臺(tái)面高度應(yīng)該符合站立接談要求并且預(yù)留電腦使用功能，同時(shí)可以利用服務(wù)接引臺(tái)后企業(yè)、項(xiàng)目名稱背板形成玄關(guān)過度區(qū)域，減少接引、洽談（休息）區(qū)的相互干擾，提高室內(nèi)空間使用效率，降低服務(wù)管理用房占用面積。物業(yè)服務(wù)值班室的財(cái)務(wù)結(jié)算區(qū)域應(yīng)用獨(dú)立房間保障安全，但是最好不要采取安裝防盜門的方式解決安全保障問題。試想，如果就連承擔(dān)社區(qū)安全責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在24小時(shí)留有值班人員值守的重點(diǎn)區(qū)域，還需要使用防

35、盜門來保障自己財(cái)務(wù)安全的物業(yè)企業(yè)，怎能獲得業(yè)主安全信任。物業(yè)服務(wù)值班室的夜間休息室應(yīng)該可以容納兩名值班人員休息，同時(shí)還應(yīng)考慮設(shè)置檔案存儲(chǔ)、熱線電話夜間轉(zhuǎn)接、職工更衣等項(xiàng)使用功能。物業(yè)服務(wù)值班室的衛(wèi)生間應(yīng)該使用蹲式馬桶，用以迎合女士講就衛(wèi)生心理需要；衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)洗手池及化妝鏡。物業(yè)服務(wù)值班室的的照明燈具安裝應(yīng)該符合室內(nèi)功能分區(qū)照明需要，并且使用分區(qū)開關(guān)用以控制節(jié)約能源。物業(yè)服務(wù)值班室的電源插座配置應(yīng)該滿足接引、財(cái)務(wù)辦公及安裝空調(diào)、電扇、考勤打卡機(jī)、復(fù)印機(jī)的用電使用需要。物業(yè)服務(wù)值班室的最好采用鋼化玻璃成品門具，用以盡量展示企業(yè)服務(wù)文化；并且配置鎖具方便夜間值班人員休息上鎖。42物業(yè)服務(wù)辦公區(qū)域裝飾

36、要求：421物業(yè)服務(wù)辦公區(qū)域的裝飾設(shè)計(jì)要求應(yīng)以節(jié)約、干凈、簡(jiǎn)單、實(shí)用思想為主，裝飾水平必須底低于物業(yè)服務(wù)值班區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)，用以體現(xiàn)業(yè)主至上、歷行節(jié)約的服務(wù)管理風(fēng)范。422物業(yè)服務(wù)辦公區(qū)域的功能劃分應(yīng)該盡量采用緊湊方案為好，避免辦公用房過大引起業(yè)主反感。辦公區(qū)域的功能劃分應(yīng)該盡量依照職務(wù)級(jí)別采用里高外低，內(nèi)辦公外會(huì)議（接待）的布局分配劃分辦公區(qū)域。更衣室、衛(wèi)生間可以根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理布局。423社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理辦公室的面積最好不要過大，以能放下一個(gè)小號(hào)辦公桌、一個(gè)文件柜、24把椅子、一盆落地綠植、并有少量回轉(zhuǎn)空間為貽。千萬不可采用豪華裝修配置拉開職工距離，并且引起社區(qū)業(yè)主抵觸。424社區(qū)項(xiàng)目副經(jīng)理及所

37、有部門經(jīng)理應(yīng)該采用集中辦公的方式用以減少辦公占用面積。425社區(qū)客戶服務(wù)人員辦公室應(yīng)該根據(jù)貼近業(yè)主工作原則，不設(shè)個(gè)人專用辦公桌。可以依照客戶服務(wù)人員編制31的數(shù)量配置輪換使用辦公桌椅，辦公桌所有抽屜不上鎖具，客戶服務(wù)人員辦公用品應(yīng)該置于個(gè)人更衣柜內(nèi)，用以最大限度發(fā)揮辦公區(qū)域使用效率。426物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)用房條件考慮是否設(shè)置物業(yè)辦公會(huì)議（接待）室，辦公會(huì)議室內(nèi)不設(shè)專用會(huì)議桌，而是改用長(zhǎng)條折疊桌用以方便多人使用會(huì)議室時(shí)增加室內(nèi)空間。雖然物業(yè)辦公會(huì)議室需要承擔(dān)接待任務(wù)，但也不應(yīng)配置沙發(fā)，所有坐椅最好選擇可折疊的椅子為好。427物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)社區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)的活動(dòng)需要，請(qǐng)其使用辦公會(huì)

38、議室來召開工作會(huì)議。428物業(yè)服務(wù)辦公區(qū)域裝飾最好只做簡(jiǎn)單乳膠涂料粉刷，安裝節(jié)能燈具等簡(jiǎn)單裝飾；地面只做水泥壓光并且加涂環(huán)保油柒處理為好，萬萬不可提高標(biāo)準(zhǔn)給人形成所謂“豪華、舒適”印象。43物業(yè)服務(wù)后勤保障用房裝飾要求：由于物業(yè)服務(wù)后勤保障用房只是承擔(dān)工程人員待命值班，保潔、保安主管級(jí)別人員辦公，保潔、保安人員宿舍，物業(yè)職工用餐、洗浴等項(xiàng)功能，并不對(duì)外開放。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只需進(jìn)行局部防潮修補(bǔ)；檢查維修供電線路、電源插座、照明燈具，保證用電安全；檢查維修上、下水系統(tǒng)可以正常使用；檢查維修門窗是否完好，用以保護(hù)職工健康等簡(jiǎn)單維修裝飾工作，用以減少企業(yè)資金投入，降低企業(yè)經(jīng)營成本。第二十三章、初期

39、服務(wù)管理階段（三）44選擇物業(yè)服務(wù)管理用房裝飾施工單位：441物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在完成組織社區(qū)物業(yè)的接管、驗(yàn)收后，應(yīng)該馬上召集工程、客戶服務(wù)部門、保安、保潔、綠化、物業(yè)服務(wù)值班等部門經(jīng)理/主管一同對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理用房現(xiàn)狀情況進(jìn)行逐個(gè)檢查，同時(shí)依據(jù)檢查結(jié)論以及社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理用房實(shí)際條件，適時(shí)完成物業(yè)服務(wù)管理用房功能區(qū)域劃分，形成區(qū)域裝飾工程意見。442社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理可以要求把物業(yè)服務(wù)值班區(qū)域、辦公區(qū)域的裝飾裝修工程委托專業(yè)裝飾裝修公司承擔(dān)施工工程，用以保證施工質(zhì)量，加快施工進(jìn)度。443由于物業(yè)服務(wù)管理后勤保障用房的裝飾主要以水、電系統(tǒng)的檢查維修工作為主，工程技術(shù)對(duì)于從事物業(yè)服務(wù)管理的物業(yè)服務(wù)

40、企業(yè)來說相對(duì)比較簡(jiǎn)單，社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理可以出于節(jié)約裝飾費(fèi)用，降低服務(wù)管理成本的理由，要求工程部門承擔(dān)此項(xiàng)工程。444社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在形成裝飾工程方案后，應(yīng)該指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)值班主管完成編制社區(qū)物業(yè)服務(wù)值班、辦公區(qū)域裝飾設(shè)計(jì)要求，委托工程部門經(jīng)理根據(jù)“要求”編制施工工程投資費(fèi)用估算，確定施工方式，并由物業(yè)服務(wù)值班主管完成社區(qū)服務(wù)值班、辦公區(qū)域裝飾施工申請(qǐng)報(bào)告，報(bào)請(qǐng)社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理簽字認(rèn)可后，按照企業(yè)工程施工審批程序上報(bào)企業(yè)批準(zhǔn)。445社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在“裝飾施工申請(qǐng)”審批過程中，主動(dòng)跟進(jìn)審批進(jìn)程，及時(shí)做出必要解釋，用以加快審核批準(zhǔn)進(jìn)度。在“裝飾施工申請(qǐng)”獲得企業(yè)批準(zhǔn)后，社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理可以請(qǐng)求企業(yè)提供指定裝飾工程合

41、作企業(yè)聯(lián)系方式。同時(shí)，裝飾工程工期時(shí)間緊，工程量相對(duì)較小，并不適宜采用招標(biāo)方式選擇施工單位實(shí)際情況，可以做出要求工程部門經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)值班主管馬上組成工程發(fā)包小組，在企業(yè)主管部門監(jiān)督下，通過項(xiàng)目所在區(qū)域公開渠道聯(lián)系小型裝修企業(yè)洽商裝飾工程事宜，利用比對(duì)報(bào)價(jià)方式選擇3家企業(yè)做為裝修工程初選考察目標(biāo)。446社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在安排施工計(jì)劃時(shí)，可以根據(jù)社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所具備的水、電工程維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，委托社區(qū)工程部門承擔(dān)所有物業(yè)服務(wù)管理用房全部水、電維修工程，用以控制裝飾工程成本，節(jié)約企業(yè)裝飾工程投資。447社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在安排外包裝飾工程施工任務(wù)時(shí)，必須通知工程部門經(jīng)理及物業(yè)服務(wù)值班主管在咨詢施工“比對(duì)

42、報(bào)價(jià)”時(shí)，應(yīng)該明確告之裝飾裝修企業(yè)，水、電施工工程不在施工發(fā)包范圍之內(nèi)，并且要求裝飾裝修公司在提供施工“比對(duì)報(bào)價(jià)”時(shí)排除水、電施工工程項(xiàng)目報(bào)價(jià)，同時(shí)不得提出任何理由收取所謂水、電施工工程管理費(fèi)用。448社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在對(duì)初選考察目標(biāo)“比對(duì)報(bào)價(jià)”進(jìn)行審核時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)所有初選考察“比對(duì)報(bào)價(jià)”普遍高出企業(yè)批準(zhǔn)“估算”標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，就要著手進(jìn)行施工方案調(diào)整，采用降低部分裝飾材料等級(jí)、減除部分裝飾內(nèi)容的方法壓低施工成本。449工程部門經(jīng)理及物業(yè)服務(wù)值班主管在社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理完成“施工方案調(diào)整”后，應(yīng)由工程部門經(jīng)理將所調(diào)整施工內(nèi)容、調(diào)整理由、調(diào)整前后施工報(bào)價(jià)對(duì)比，向企業(yè)分管高層管理人員做出匯報(bào)。并在獲得企業(yè)分管高層管

43、理人員批準(zhǔn)，征得社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理同意后，約請(qǐng)企業(yè)監(jiān)管人員進(jìn)入工程發(fā)包小組共同開始施工單位選擇工作。4410工程發(fā)包小組可以采用要求“裝修工程初選考察目標(biāo)”限時(shí)提供工程預(yù)算、工程期限后，通過比對(duì)報(bào)價(jià)、工程期限、考察施工樣板等簡(jiǎn)單方式，選出裝飾工程施工單位。4411在工程發(fā)包小組開始選擇施工單位時(shí)，工程部門經(jīng)理應(yīng)該組織技術(shù)人員完成水、電工程預(yù)算。4412在完成施工單位選擇后，工程發(fā)包小組候選單位所做工程預(yù)算、工程期限，工程發(fā)包小組比對(duì)、考察選擇意見，企業(yè)監(jiān)管人員評(píng)價(jià)，社區(qū)工程部門所做水、電工程預(yù)算，工程發(fā)包小組所做裝飾工程匯總預(yù)算，一并呈報(bào)企業(yè)審核批準(zhǔn)。工程發(fā)包小組應(yīng)該全程跟進(jìn)企業(yè)“工程預(yù)算審”批過程

44、，解答審批領(lǐng)導(dǎo)疑問，加快審批效率。第二十三章、初期服務(wù)管理階段（四）45物業(yè)服務(wù)管理用房裝飾施工組織：451社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該委托工程部門經(jīng)理承擔(dān)物業(yè)服務(wù)管理用房裝飾施工工程的組織管理工作。452工程部門經(jīng)理可以要求施工單位提供施工合同范本，用以減輕工作強(qiáng)度。453工程部門經(jīng)理應(yīng)對(duì)施工單位提供的施工合同范本進(jìn)行認(rèn)真審讀，排除不利已方條款，明確施工范圍、施工內(nèi)容、施工質(zhì)量、施工時(shí)限、施工報(bào)價(jià)、付款方式、違約責(zé)任、違約賠償?shù)葍?nèi)容條款外，還應(yīng)增加解決質(zhì)量爭(zhēng)議方法、施工環(huán)境組織管理、防止施工擾民措施、配合水電施工方案、進(jìn)場(chǎng)施工人員安全管理等項(xiàng)條款。454工程部門經(jīng)理可以要求施工單位提供施工提供祥細(xì)施工預(yù)

45、算，材料清單方便已方審核及質(zhì)量監(jiān)督。455工程部門經(jīng)理應(yīng)該分別指定專人負(fù)責(zé)施工材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)和施工質(zhì)量監(jiān)理，并在施工單位進(jìn)場(chǎng)前完成必要培訓(xùn)。工程部門經(jīng)理應(yīng)將施工材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)和施工質(zhì)量監(jiān)理人員引薦給施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，并且要求施工單位配合執(zhí)行管理工作。456施工材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)人員應(yīng)該依據(jù)施工材料清單認(rèn)真履行質(zhì)量檢驗(yàn)職責(zé)，杜絕不合的施工材料進(jìn)入施工場(chǎng)。457施工質(zhì)量監(jiān)理人員應(yīng)該從始至終的跟隨施工進(jìn)度，適時(shí)監(jiān)督施工質(zhì)量、協(xié)調(diào)施工配合、解決施工問題、維護(hù)企業(yè)權(quán)益。458工程部門經(jīng)理應(yīng)在施工單位進(jìn)場(chǎng)前組織技術(shù)骨干完成物業(yè)服務(wù)值班區(qū)域、辦公區(qū)域，水、電施工計(jì)劃及后勤保障用房維修施工計(jì)劃，并在獲得社

46、區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理審核批準(zhǔn)后。根據(jù)企業(yè)“物品采購管理規(guī)定”，指定采購人員，利用計(jì)劃采購材料詢價(jià)比對(duì)方式，按照同質(zhì)、同價(jià)情況企業(yè)固定供貨單位優(yōu)先入選原則，選出供貨單位。459工程部門指定采購人員在洽商付款方式時(shí)，可以通過可以建立長(zhǎng)期合作關(guān)系做為談判條件，爭(zhēng)取獲得壓低首付貨款、延期支付尾款供貨合同，減輕企業(yè)初期資金壓力。如果采購人員無法獲得壓低首付貨款、延期支付尾款供貨合同時(shí)，應(yīng)該通過工程部門經(jīng)理詢問物業(yè)服務(wù)值班區(qū)域、辦公區(qū)域，水、電工程及后勤保障用房維修施工批準(zhǔn)預(yù)算資金使用額度，結(jié)合其它供貨單位報(bào)價(jià)，請(qǐng)求社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理做出是否需要堅(jiān)持延期支付尾款采購決策。如果不在堅(jiān)持延期支付尾款采購條件，采購人員可以要求

47、供貨單位接受貨到付款底線采購條件。如果出于初期資金額度限制，仍然需要延期支付尾款緩解資金壓力，采購人員應(yīng)該放棄中選單位，從新選擇其它供貨單位繼續(xù)延期支付尾款采購談判。延期支付尾款期限以獲得36個(gè)月的緩沖時(shí)間為談判目標(biāo)，首期收取物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用預(yù)留足夠活動(dòng)空間。4510施工質(zhì)量監(jiān)理人員應(yīng)在裝飾工程施工單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)，提醒對(duì)方尊重社區(qū)保安人員管理，主動(dòng)出示個(gè)人身份證件，攜帶證照相片，辦理施工證件。并且要求施工人員如果碰到保安人員干擾正常施工、設(shè)置施工阻礙時(shí)，應(yīng)該采用服從保安人員管理，然后再請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員協(xié)調(diào)的方式，回避雙方矛盾，維護(hù)社區(qū)安定、和諧居住環(huán)境。4511社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在工程部門技術(shù)人員開始

48、后勤保障用房維修工程施工前，可以要求相關(guān)部門經(jīng)理在本部門所用房屋施工時(shí)，選擇男性職工留守，配合工程技術(shù)人員工作。相關(guān)部門經(jīng)理委派留守職工時(shí)，應(yīng)該指示留守職工尊重工程技術(shù)人員，并且承擔(dān)騰空施工區(qū)域，協(xié)助抬、搭施工工程梯架，傳遞施工工具，保證部門各類物品安全，檢驗(yàn)維修工程符合使用要求，主動(dòng)清掃施工場(chǎng)地等項(xiàng)工作。4512工程部門經(jīng)理應(yīng)在裝飾施工階段每日進(jìn)行施工場(chǎng)地巡視，了解各項(xiàng)工程施工進(jìn)度，檢查施工工程質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決施工存在問題。4513社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在裝飾工程進(jìn)入施工階段后，應(yīng)該隨時(shí)掌握施工進(jìn)度，經(jīng)常巡視工程施工場(chǎng)地，檢查施工人員是否尊守社區(qū)施工制度，提醒施工人員注意安全。4514社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理

49、在裝飾工程進(jìn)入施工階段前，應(yīng)該要求保安、保潔及客戶服務(wù)部門監(jiān)督施工場(chǎng)地情況，對(duì)于出現(xiàn)影響安全、污染環(huán)境、噪聲擾民等違規(guī)施工現(xiàn)象，巡視保安、區(qū)域保潔、責(zé)任客戶服務(wù)人員可以做出要求施工人員進(jìn)行改正，通過物業(yè)服務(wù)值班室進(jìn)行投訴方法，維護(hù)社區(qū)良好秩序。4515工程部門經(jīng)理在裝飾工程施工階段，應(yīng)該盡量減少施工工程變更，避免變更引起增加裝飾工程費(fèi)用超過項(xiàng)目審批權(quán)限。4516物業(yè)服務(wù)管理用房裝飾工程結(jié)束后，社區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該召集工程部門經(jīng)理、工程部門技術(shù)骨干、客戶服務(wù)經(jīng)理組成質(zhì)量驗(yàn)收小組，檢驗(yàn)裝飾工程質(zhì)量，確保施工質(zhì)量符合設(shè)計(jì)、使用要求。4517對(duì)于檢驗(yàn)過程中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，質(zhì)量驗(yàn)收小組應(yīng)該要求施工單位整改

50、，使之達(dá)到質(zhì)量要求，滿足服務(wù)使用需要。4518如果施工質(zhì)量驗(yàn)收合格，質(zhì)量驗(yàn)收小組應(yīng)該集體簽字確認(rèn)施工質(zhì)量合格，收回完工物業(yè)服務(wù)管理用房，同意進(jìn)行施工費(fèi)用結(jié)算。4519社區(qū)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該根據(jù)企業(yè)批準(zhǔn)裝飾施工費(fèi)用額度，結(jié)合施工工程合同結(jié)算費(fèi)用相關(guān)約定，扣除以付工程款項(xiàng)，索要施工費(fèi)用發(fā)票，結(jié)算施工剩余款項(xiàng)。4520如果裝飾施工工程合同簽有質(zhì)量保證條款，財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該按照合同數(shù)額將裝飾保證金予以暫時(shí)扣留。第二十三章、初期服務(wù)管理階段（五）二、落實(shí)初期服務(wù)管理計(jì)劃：對(duì)于承擔(dān)物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理責(zé)任的每一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理人，必需時(shí)刻清醒的知到自己肩負(fù)的職業(yè)使命，盡快熟悉社區(qū)的每一個(gè)角落，可以準(zhǔn)確把握社區(qū)多數(shù)

51、業(yè)主針對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量關(guān)注焦點(diǎn)，并且通過初期服務(wù)管理階段有效管理，解決社區(qū)前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量遺留問題，爭(zhēng)取獲得社區(qū)多數(shù)業(yè)主認(rèn)可，完成首期服務(wù)管理收費(fèi)計(jì)劃，承擔(dān)履行服務(wù)管理合同責(zé)任。1、掌握初期服務(wù)管理計(jì)劃：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及中華人民共和國招投標(biāo)法相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)于目前所有承接物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，通過參加招投標(biāo)活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并且經(jīng)過招標(biāo)單位代表及物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)綜合比對(duì)，才是獲得二手項(xiàng)目服務(wù)管理權(quán)力的唯一有效途徑。11掌握投標(biāo)方案初期服務(wù)管理計(jì)劃：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日趨殘酷的物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理市場(chǎng)形勢(shì)，做為從事物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，應(yīng)在接到承擔(dān)社區(qū)服務(wù)管理任命時(shí)，應(yīng)該依照中標(biāo)企業(yè)投標(biāo)方案將會(huì)成為所簽合同副件，投標(biāo)方案所做承諾同樣具備法律約束要件的規(guī)定，必須首先仔細(xì)閱讀企業(yè)投標(biāo)管理方案，了解投標(biāo)方案初期服務(wù)管理計(jì)劃編制調(diào)查依據(jù)，熟悉初期服務(wù)管理計(jì)劃內(nèi)容。并在接管社區(qū)服務(wù)管