1、房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計階段成本管理辦法探討摘要：目前，房地產(chǎn)業(yè)的市場形式日益嚴(yán)峻，競爭也更加激烈，尤其在樓市不 穩(wěn)定的形勢下，合理的成本壓縮便成為效益提高的關(guān)鍵所在。而房地產(chǎn)項目開發(fā) 建設(shè)復(fù)雜且涉及許多領(lǐng)域，其中開發(fā)商的成本管理勢必會牽涉項目開發(fā)全過程的 方方面面。為了管理好整個房地產(chǎn)建設(shè)的總成本，則應(yīng)全面落實全項目周期全口 徑的成本管理工作，而其中最為重要的就是規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制?；诖?， 本文對房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理辦法進行了初步探討。關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計；房地產(chǎn)開發(fā)商；成本管理近年來，我國陸續(xù)頒布了一些房地產(chǎn)調(diào)控政策，并重點建設(shè)了保障性住房。 因此，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已進入了微利發(fā)展的

2、時代，其中開發(fā)商也逐漸意識到有效管理 成本的必要性。根據(jù)國內(nèi)外統(tǒng)計資料顯示，工程項目成本控制，在項目決策和規(guī) 劃設(shè)計階段的影響可能性為30%75%，而如何在項目規(guī)劃設(shè)計階段控制好成本， 值得重點加以研究和探討。1房地產(chǎn)開發(fā)商管理規(guī)劃設(shè)計階段成本的范圍與過程1.1范圍在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段，成本管理范圍一般包括以下階段：概念方案階段、 擴初設(shè)計階段、設(shè)計施工圖階段，涉及結(jié)構(gòu)專業(yè)、建筑專業(yè)、安裝專業(yè)、精裝修、 景觀園林等。通過成本管理除了要壓縮成本外，還應(yīng)有機結(jié)合經(jīng)濟的宏觀環(huán)境、 整個企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營模式及方向等，并科學(xué)地建立一個合理的分析與管控 成本的體系。而成本控制屬于平衡的綜合性控制，最省

3、錢不一定是最好的。然而， 最理想的成本管理定會全面考慮各方面的因素，以獲得最好的平衡，因而成本控 制不只有減法，反而有時加法卻是實現(xiàn)最佳成本綜合效益的方法。1.2過程在規(guī)劃開發(fā)房地產(chǎn)時，設(shè)計除了決定著最終的產(chǎn)品是否能獲得市場認可外， 還應(yīng)做好成本管理。所選的建設(shè)方案應(yīng)能在最大化效用的同時，最小化成本，最 終提高企業(yè)效益。在規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理全過程包括以下環(huán)節(jié)：規(guī)劃設(shè)計、 設(shè)計方案、初步設(shè)計、設(shè)計施工圖與變更設(shè)計、施工的交底與配合。具體為：選 擇設(shè)計單位、編制設(shè)計任務(wù)書、掌控設(shè)計質(zhì)量、管理設(shè)計合同、設(shè)計變更管理等。 其中的各流程及細節(jié)均能約束與控制成本。效果最為明顯的有，一是在設(shè)計任務(wù) 書中

4、，明確各項主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的合理限額，實施限額設(shè)計，二是明確變更責(zé) 任歸屬問題，產(chǎn)生因原設(shè)計錯漏碰造成的變更，應(yīng)當(dāng)予以追責(zé)。2房地產(chǎn)開發(fā)商管理規(guī)劃設(shè)計階段成本的辦法2.1管理設(shè)計變更成本對于建設(shè)企業(yè)來說，變更開發(fā)項目的設(shè)計，往往是他們較難處理的一個問題， 且設(shè)計出現(xiàn)過多的變更，只會增大成本費用。很多設(shè)計看似簡單，但進行變更后， 卻產(chǎn)生了一些拆改等無效成本，更有甚者則需以一大筆經(jīng)濟索賠為支撐。所以， 在設(shè)計初期，若便能予以高度重視，以長遠的眼光確保設(shè)計的準(zhǔn)確性和可實施性， 則便能規(guī)避和減少變更出現(xiàn)，進而為成本管理與設(shè)計部門節(jié)省大量的后期變更所 需的費用。如發(fā)生設(shè)計變更，則需要設(shè)計院、開發(fā)商各相關(guān)

5、部門（如設(shè)計部、成 本部、工程部、營銷部等）、乃至全過程造價咨詢單位一同，充分論證其必要性， 才可進行變更，杜絕輕易變動原設(shè)計，并予以追責(zé)。2.2落實營銷部門的責(zé)任在項目設(shè)計階段，也會參考營銷部門的意見，營銷部門一般會建議，在工程 現(xiàn)場要求被滿足前提下，最大限度的滿足業(yè)主意愿。因此，營銷部門針對前期規(guī) 劃設(shè)計及設(shè)計變更問題，應(yīng)對目前市場現(xiàn)狀，展開嚴(yán)格的分析，從工程實際出發(fā)， 確定變更的必要性及其成本，立足整個工程，將自身的責(zé)任落實，配合管理好工 程的成本。2.3嚴(yán)格審核工程的相關(guān)信息在設(shè)計任務(wù)書編制中，照搬已有的模板，未勘察現(xiàn)場，便直接下達設(shè)計任務(wù) 書的情況時有發(fā)生。上述情況定會導(dǎo)致成本控制質(zhì)

6、量降低。所以，應(yīng)認真核實任 務(wù)書中關(guān)于總工程的數(shù)據(jù)，并嚴(yán)格核查已完成的設(shè)計，進而避免設(shè)計階段出現(xiàn)缺 失，并在施工藍圖形成前，聯(lián)合各部門，仔細會審圖紙，以便有效管理施工期間 變更設(shè)計，以防預(yù)算追加出現(xiàn)。2.4仔細調(diào)查市場開發(fā)商的相關(guān)部門、造價中介單位等，均應(yīng)詳細調(diào)查房地產(chǎn)市場，再從房地 產(chǎn)的供需出發(fā)，預(yù)測其發(fā)展情況，合理利用調(diào)查市場的手段，努力獲取更為準(zhǔn)確 的信息，進而最小化不確定性，以避免房地產(chǎn)出現(xiàn)投資風(fēng)險。這樣在進行經(jīng)營時， 便能避免浪費成本，最大化企業(yè)效益。2.5管理好投資比目前，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資范圍一般會涉及各種收入層次的產(chǎn)品，比如，住 宅、娛樂場所、寫字樓、商場等。所以，應(yīng)結(jié)合各業(yè)態(tài)

7、的優(yōu)勢，規(guī)避項目投資的 弱點，進而減小將來收益的不穩(wěn)定程度。對于多樣化的房地產(chǎn)投資來說，各業(yè)態(tài) 投資比的合理控制十分關(guān)鍵，從而才能將開發(fā)風(fēng)險降低，以最大化開發(fā)商的效益。2.6響應(yīng)政策按現(xiàn)場所在地的政策變動，房地產(chǎn)開發(fā)商要有效管理投資方向：房地產(chǎn)開發(fā) 商應(yīng)全面了解當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)、法律、財政及稅收政策等，以便國家在宏觀上調(diào)控房 地產(chǎn)市場；在重點關(guān)注房地產(chǎn)新問題與新狀況的同時，保證獲取信息渠道的暢通 性，進而努力在調(diào)控政策時，展開合理的調(diào)整，以順應(yīng)政策的更改，進而降低因 政策變動而給投資帶來的風(fēng)險。2.7把握市場的周期性及最理想的開發(fā)時期針對土地成本，一般按總項目支出的2030%，來確定土地的價格及位置

8、， 同時全面考慮升值空間和開發(fā)風(fēng)險。而土地成本會涉及土地征用費、拆遷補償安 置費、土地出讓金等。在對土地市場周期變化進行了解后，才可以在完成開發(fā)后， 掌握房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟的周期波峰，進而促使投資具有高地產(chǎn)售價、容易變現(xiàn)、 小風(fēng)險的優(yōu)勢。當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波谷、用地開發(fā)成本低時，則應(yīng)將投資合理規(guī) 劃，從市場周期規(guī)律出發(fā)，確定最理想的開發(fā)時期。2.8做好風(fēng)險控制在規(guī)劃開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，都有可能會引發(fā)很多風(fēng)險。所以，在施工建設(shè) 前期，投資者應(yīng)在決策設(shè)計階段，管控好成本風(fēng)險，認真分析用地的四周環(huán)境、 自然地貌、四季氣候等。在規(guī)劃開發(fā)項目前期，應(yīng)采取調(diào)研等措施，合理確定造 價標(biāo)準(zhǔn)。2.9管理房地產(chǎn)配套設(shè)

9、施房地產(chǎn)開發(fā)商在投資決策階段，應(yīng)以配套設(shè)施的管理為房地產(chǎn)的成本管理的 重點之一，盡可能將配套設(shè)備減少。與此同時，在選擇配套設(shè)施的過程中，應(yīng)盡 量選擇配置精簡的設(shè)施，減少跨期成本分攤的同時，也可以減小以后的運維成本。2.10前期做好稅費籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)中，稅費約占銷售收入的810%。房地產(chǎn)開發(fā)商為了管控好這 部分成本，應(yīng)進行售價和土增稅的聯(lián)動測算，以合理降低土增稅等稅費。3結(jié)語總之，對于房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理，以其突出的效果現(xiàn)已引起了開 發(fā)商的廣泛關(guān)注。通過管理好設(shè)計階段成本，可以有效提高房地產(chǎn)整體的成本管 控效率效力。但是，房地產(chǎn)開發(fā)屬于一種系統(tǒng)化的綜合性工程，會涉及質(zhì)量、工 期、成本等，所以，在管理規(guī)劃設(shè)計階段成本的過程中，開發(fā)商不僅要將思路開 拓、積極實行文中探討出的新辦法，而且還要縱觀全局，綜合考慮質(zhì)量、工期、 成本等，進而最優(yōu)化成本管理工作，將自己的核心競爭力切實提高。參考文獻：馬潮.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究D