1、 西環(huán)專案組PAGE PAGE 23前言西環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目在前前期的總總體營(yíng)銷銷方案中中，我司司已就商商業(yè)部分分的傳統(tǒng)統(tǒng)開發(fā)模模式、各各經(jīng)營(yíng)主主體之間間的關(guān)系系、商場(chǎng)場(chǎng)的管理理模式、各各經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式、本案案的自身身特點(diǎn)、商商場(chǎng)各業(yè)業(yè)態(tài)的營(yíng)營(yíng)銷方案案以及實(shí)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷銷方案的的工作步步驟等問(wèn)問(wèn)題作了了詳細(xì)的的闡述和和分析，提提出了可可行性的的實(shí)施方方案，并并結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作進(jìn)程程，提煉煉出了項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作所需要要解決的的專題問(wèn)問(wèn)題。在此報(bào)告中中，我司司將根據(jù)據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)階段的的具體情情況，針針對(duì)目前前尚需解解決的商商場(chǎng)價(jià)格格體系、合合約體系系內(nèi)管理理公司與與各經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)的的關(guān)系、商商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效

2、益預(yù)預(yù)算和后后期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等等階段性性問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的分析析和論證證，提出出詳盡和和可操作作性的實(shí)實(shí)施方案案。1、營(yíng)銷方方案的概概述1各經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)營(yíng)營(yíng)銷方案案在西環(huán)廣場(chǎng)場(chǎng)前期的的營(yíng)銷方方案中,我司結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目的自身身特點(diǎn)，確確定了以以百貨、超超市、店店中店和和餐飲多多種業(yè)態(tài)態(tài)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，由由于多種種業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的復(fù)復(fù)雜性，使使項(xiàng)目后后期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理和營(yíng)銷銷模式的的確定難難度相對(duì)對(duì)較大，我我司根據(jù)據(jù)開發(fā)商商的整體體開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略，并并綜合考考慮各經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營(yíng)商商戶的實(shí)實(shí)際情況況，確定定了各經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)的最適適合的營(yíng)營(yíng)銷方案案。具體體營(yíng)銷方方案如下下表所示示： F1-5層F6層百貨（北

3、半部分）：整租 店中店（南半部分）：先租后售F1-5層F6層百貨（北半部分）：整租 店中店（南半部分）：先租后售 餐飲：自行經(jīng)營(yíng)（先租后售）B1層超市：租賃或聯(lián)營(yíng)B1層超市：租賃或聯(lián)營(yíng)2營(yíng)銷工工作的步步驟依據(jù)前期確確定的總總體營(yíng)銷銷方案和和各經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)的的營(yíng)銷方方案，其其營(yíng)銷工工作的部部署應(yīng)按按如下程程序操作作：項(xiàng)目的整體體出售整售不成功功的情況況下，開開始主力力商戶的的招商，包包括百貨貨和超市市店中店和餐餐飲的全全面招商商店中店和餐餐飲作為為投資型型商鋪的的分割銷銷售2、各經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)價(jià)價(jià)格體系系（一）影響響商業(yè)物物業(yè)價(jià)格格的因素素1商業(yè)物物業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品力產(chǎn)品力是項(xiàng)項(xiàng)目綜合合質(zhì)素的的重要組組成部

4、分分，也是是項(xiàng)目定定價(jià)的重重要參考考指標(biāo)，良良好的產(chǎn)產(chǎn)品對(duì)促促進(jìn)項(xiàng)目目銷售起起到絕大大部分作作用，好好的產(chǎn)品品是項(xiàng)目目?jī)r(jià)格的的重要支支撐點(diǎn)。根據(jù)西環(huán)廣廣場(chǎng)所處處的地段段、功能能定位、營(yíng)營(yíng)商環(huán)境境、硬件件配套設(shè)設(shè)施和商商場(chǎng)管理理形成了了商業(yè)物物業(yè)定價(jià)價(jià)可提升升的重要要因素，在在運(yùn)作過(guò)過(guò)程中只只有充分分發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品的整體體優(yōu)勢(shì)，才才能有效效的提升升本項(xiàng)目目商鋪的的價(jià)格。 2商業(yè)物物業(yè)的形形象力良好的項(xiàng)目目形象是是提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格的重要要指標(biāo)。商商業(yè)物業(yè)業(yè)與住宅宅物業(yè)相相比，在在銷售階階段比較較難以建建立項(xiàng)目目的形象象，因此此，西環(huán)環(huán)廣場(chǎng)在在后期的的經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程中通通過(guò)目前前的各種種外在因因素來(lái)保

5、保持住項(xiàng)項(xiàng)目的形形象力，如如工程重重大、區(qū)區(qū)域影響響力超強(qiáng)強(qiáng)等來(lái)推推動(dòng)后期期商鋪的的銷售。3 確定定合理的的利潤(rùn)率率從目前市場(chǎng)場(chǎng)的情況況來(lái)看，大大部分項(xiàng)項(xiàng)目的售售價(jià)都有有不同程程度的價(jià)價(jià)格失衡衡的情況況。由于于西環(huán)廣廣場(chǎng)為大大型綜合合性重點(diǎn)點(diǎn)工程，同同時(shí)也是是貴司的的前沿項(xiàng)項(xiàng)目，故故此，在在定價(jià)方方面要在在符合市市場(chǎng)的前前提下來(lái)來(lái)通過(guò)合合理的利利潤(rùn)率使使貴司實(shí)實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)利潤(rùn)的的最大化化。 4 貼近近市場(chǎng)的的承受力力從市場(chǎng)角度度去看，開開發(fā)成本本和利潤(rùn)潤(rùn)率由發(fā)發(fā)展商控控制，售售價(jià)則由由市場(chǎng)調(diào)調(diào)節(jié).西環(huán)廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目在制制定銷售售價(jià)格時(shí)時(shí)，貴司司惟有加加強(qiáng)管理理，盡力力降低開開發(fā)成本本，贏取取合理的的

6、目標(biāo)利利潤(rùn)，只只有滿足足了市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)價(jià)格格的要求求，那么么則更能能使貴司司在商業(yè)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)作上穩(wěn)穩(wěn)操勝券券.（二）本案案價(jià)格定定位1定價(jià)方方法 商鋪的定價(jià)價(jià)方法一一般分為為三種，即即成本定定價(jià)法、市市場(chǎng)比較較法和租租金反推推法。考考慮商鋪鋪價(jià)格彈彈性較大大的影響響，在本本項(xiàng)目的的前期項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品和形象象都沒(méi)有有成型的的情況下下，我司司將采用用市場(chǎng)比比較和租租金反推推相結(jié)合合的定價(jià)價(jià)方法，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行初步步定價(jià)。2項(xiàng)目租租金的初初步定位位（1）百貨貨租金價(jià)價(jià)格定位位北京部分百百貨公司司租金承承受能力力百貨公司租金承受能能力（元/天/平方米米）租賃年限所需面積（平方米）貴友百貨（方方莊店）1.71

7、5年3萬(wàn)美聯(lián)美2.215年34萬(wàn)百盛2.615年3萬(wàn)左右洋華堂2.315年23萬(wàn)翠微1.52215年34萬(wàn)世都百貨2.315年24萬(wàn)燕莎2.515年3萬(wàn)藍(lán)島2.615年4萬(wàn)（注：以上上租金價(jià)價(jià)格按建建筑面積積計(jì)算）以上為北京京市百貨貨公司近近期整租租價(jià)格，從從整體上上來(lái)看，百百貨公司司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積一一般在33萬(wàn)平方方米左右右，其租租金承受受能力在在22.88元/天天/平方方米，具具體價(jià)格格將根據(jù)據(jù)不同物物業(yè)的地地理位置置、交通通狀況，周周邊配套套和開發(fā)發(fā)商與商商戶的洽洽談情況況而定，但但變動(dòng)的的幅度不不會(huì)太大大。本案商業(yè)面面積達(dá)到到了9萬(wàn)萬(wàn)平方米米，且項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀為新建建項(xiàng)目，商商業(yè)氛圍圍的成

8、熟熟還需要要一定時(shí)時(shí)間的培培育，按按照大型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)來(lái)看，應(yīng)應(yīng)該用百百貨店作作為主力力商戶，品品牌百貨貨店良好好的物業(yè)業(yè)形象和和市場(chǎng)知知名度可可以帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目目的整體體形象，為為本案帶帶來(lái)充足足的人氣氣。因此此，百貨貨店的租租金應(yīng)堅(jiān)堅(jiān)持低租租金的價(jià)價(jià)格策略略，從項(xiàng)項(xiàng)目整體體運(yùn)作來(lái)來(lái)看，雖雖然百貨貨店的租租金較低低，但百百貨店能能極大的的提升其其它商鋪鋪的租賃賃價(jià)格，將將為項(xiàng)目目帶來(lái)更更大的收收益。綜上所述，綜綜合考慮慮商戶的的租金承承受能力力、項(xiàng)目目的自身身特點(diǎn)、后后期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略，我司司將西環(huán)環(huán)項(xiàng)目百百貨店按按照建筑筑面積計(jì)計(jì)算，其其整租價(jià)價(jià)格定在在2.55元/天天

9、/平方方米，或或9/月/平平方米。（2）店中中店租金金價(jià)格定定位從我司前期期的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研結(jié)結(jié)果來(lái)看看，目前前北京市市大多數(shù)數(shù)商場(chǎng)店店中店都都以租賃賃形式經(jīng)經(jīng)營(yíng)，包包括東方方新天地地、新東東安商場(chǎng)場(chǎng)、國(guó)貿(mào)貿(mào)商城等等商場(chǎng)。其其租金水水平大致致如下：北京市部分分商場(chǎng)租租金價(jià)格格表商場(chǎng)名稱各樓層租金金價(jià)格（/月使用平平方米）各樓層租金金價(jià)格（/月建筑平平方米）新東安市場(chǎng)場(chǎng)B1：60036F1：122072F2：90054F3：75545國(guó)貿(mào)商城B1：855100051600F1：15501800901008東方新天地地B1：111870.8F1：122876.8嘉里中心B1：48828.8F1：588

10、34.8中糧廣場(chǎng)B1：30018F1：60036F2：50030（注：各項(xiàng)項(xiàng)目使用用率確定定為600%）以上調(diào)查結(jié)結(jié)果顯示示，東方方新天地地在進(jìn)行行了較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間的的市場(chǎng)培培育和較較大的成成本投入入后，其其租金水水平開始始提高；憑借王王府井良良好的商商業(yè)環(huán)境境和地理理區(qū)位，新新東安市市場(chǎng)彌補(bǔ)補(bǔ)了其中中檔定位位的不足足，其租租金水平平較高；而國(guó)貿(mào)貿(mào)商城同同時(shí)具備備良好的的地段和和高檔定定位，其其租金水水平相對(duì)對(duì)較高；而嘉里里中心和和中糧廣廣場(chǎng)則因因?yàn)闄n次次和地段段的不足足，其租租金相對(duì)對(duì)較低。本物業(yè)雖處處于市中中心，但但由于商商業(yè)氛圍圍不濃，租租金很難難與國(guó)貿(mào)貿(mào)、東方方新天地地相比；同時(shí)，由由于本

11、物物業(yè)為新新建商業(yè)業(yè)物業(yè)，前前期商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)前前景難以以得到展展現(xiàn)，為為了聚集集人氣，在在項(xiàng)目招招商前期期，應(yīng)采采取低租租金策略略吸引一一些知名名品牌店店，以帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)商場(chǎng)的的商業(yè)氛氛圍，待待商場(chǎng)形形成一定定的經(jīng)營(yíng)營(yíng)氛圍后后，再提提升整個(gè)個(gè)商場(chǎng)的的租金水水平，實(shí)實(shí)現(xiàn)整個(gè)個(gè)商場(chǎng)租租金逐漸漸追漲的的態(tài)勢(shì)。通過(guò)前面的的綜合分分析，綜綜合考慮慮本物業(yè)業(yè)的地段段、規(guī)模模、周邊邊配套、商商圈氛圍圍等因素素，結(jié)合合項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位，本本項(xiàng)目綜綜合質(zhì)數(shù)數(shù)應(yīng)低于于新東安安商場(chǎng)，與與中糧廣廣場(chǎng)和嘉嘉里中心心基本持持平。進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目綜合因因素修正正后，根根據(jù)項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)態(tài)定位，結(jié)結(jié)合我司司長(zhǎng)期對(duì)對(duì)經(jīng)營(yíng)商商戶的調(diào)調(diào)

12、研和洽洽談，包包括超市市、百貨貨公司、服服裝、餐餐飲等各各業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶戶，考慮慮經(jīng)營(yíng)商商戶的租租金承受受能力，項(xiàng)項(xiàng)目各樓樓層租金金水平初初步定位位如下：樓 層租金水平（/月使用平平方米）租金水平（/月建筑平平方米）F15533F24426.4F33219.2F42917.4F5159（注：商場(chǎng)場(chǎng)使用率率取600%）（3）超市市租金價(jià)價(jià)格定位位北京部分超超市租賃賃價(jià)格超市經(jīng)營(yíng)面積（萬(wàn)平方米米）租金（元/天/平方米米）家樂(lè)福方園園店1.111.43.5家樂(lè)福馬連連道店31.8家樂(lè)福國(guó)展展店1.5-2222.55物美羅馬店店0.51.9好又多陽(yáng)光光廣場(chǎng)店店11.9旺市百利海海藍(lán)云天天店42.3旺市

13、百利飄飄亮店0.772旺市百利世世紀(jì)城店店0.42旺市百利五五棵松店店0.81-1.22普爾斯馬特特1-1.551.522上海華聯(lián)0.21.522.6快客0.012.5-33華普超市0.25-0.331.5-22翠薇家園0.60.70(以上經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積,按建筑筑面積計(jì)計(jì)算)從北京市部部分超市市的租賃賃價(jià)格來(lái)來(lái)看，目目前市場(chǎng)場(chǎng)上超市市的租賃賃價(jià)格一一般會(huì)根根據(jù)項(xiàng)目目的具體體情況，包包括項(xiàng)目目的地理理位置、交交通狀況況、項(xiàng)目目規(guī)模等等情況而而呈現(xiàn)出出一定的的價(jià)格幅幅度，但但從上表表可以看看出，目目前市場(chǎng)場(chǎng)上超市市的租賃賃價(jià)格一一般會(huì)維維持在222.55的整體體水平上上，其租租金浮動(dòng)動(dòng)的范圍圍不是很很

14、大。本項(xiàng)目為大大型購(gòu)物物中心，其其經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)包括括了百貨貨、超市市、店中中店和餐餐飲，超超市的入入駐可極極大的帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目人人氣，從從而促進(jìn)進(jìn)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目后期期的良好好經(jīng)營(yíng)。同同時(shí)，本本項(xiàng)目超超市的經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積相對(duì)較較大，這這也會(huì)影影響其租租金價(jià)格格超市由于其其消費(fèi)人人群主要要針對(duì)大大眾消費(fèi)費(fèi)人群，其其整體消消費(fèi)水平平不是很很高，使使超市的的經(jīng)營(yíng)利利潤(rùn)相對(duì)對(duì)較低，這這也決定定了超市市的租金金承受能能力較低低。通過(guò)以上綜綜合分析析，結(jié)合合市場(chǎng)上上超市的的整體租租賃水平平，我司司將超市市的租賃賃價(jià)格為為2.55元/天天/平方方米，或或9/月/平平方米。（4）餐飲飲租金價(jià)價(jià)格定位位按照餐飲的的業(yè)態(tài)

15、規(guī)規(guī)劃，結(jié)結(jié)合策劃劃公司的的初步規(guī)規(guī)劃方案案，餐飲飲部分的的定價(jià)將將按照兩兩種樓層層分布方方案進(jìn)行行定價(jià)。整層設(shè)置整層設(shè)置是是按原設(shè)設(shè)計(jì)方案案，將餐餐飲全部部設(shè)在FF6層。通過(guò)我司對(duì)對(duì)餐飲商商戶的市市場(chǎng)調(diào)研研，餐飲飲店的租租金承受受能力并并不高，考考慮經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶的的租金承承受能力力，結(jié)合合項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位，餐餐飲店按按建筑面面積的租租金初步步定位為為2.22元/天天/平方方米，或或8/月/平平方米。分散設(shè)置分散設(shè)置是是按照策策劃公司司的初步步規(guī)劃方方案，將將餐飲部部分分散散設(shè)置到到店中店店中F11F6的的各樓層層。根據(jù)據(jù)各樓層層的經(jīng)營(yíng)營(yíng)類型，結(jié)結(jié)合我司司的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研，各各樓層餐餐飲的定定價(jià)如

16、下下：樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租金（元/天/平方米米）F6中餐、聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)主題餐餐廳4F5美食廣場(chǎng)、美美國(guó)餐廳廳5.5F4亞洲、日餐餐6F3亞洲餐廳、中中餐9F2咖啡館、茶茶屋/面面包店13F1咖啡館、茶茶屋/面面包店153.項(xiàng)目銷銷售價(jià)格格的初步步定位（1）項(xiàng)目目銷售控控制策略略本項(xiàng)目因其其為大型型綜合物物業(yè)，與與寫字樓樓的銷售售推廣存存在一定定的交叉叉，其營(yíng)營(yíng)銷節(jié)奏奏的把握握和控制制也因此此而復(fù)雜雜多變，結(jié)結(jié)合前面面營(yíng)銷方方案，本本項(xiàng)目已已確定了了店中店店和餐飲飲部分為為后期銷銷售面積積，其商商鋪確定定為投資資型商鋪鋪，其可可銷售面面積達(dá)到到了3萬(wàn)萬(wàn)平方米米，根據(jù)據(jù)我司以以往的策策劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在后后期的銷銷

17、售推廣廣中，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目的銷售售階段和和投資型型商鋪的的特點(diǎn)，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)做做好以下下銷售控控制策略略：三個(gè)重點(diǎn)控控制內(nèi)容容A.控制銷銷售數(shù)量量本項(xiàng)目作為為9萬(wàn)平平方米的的大型項(xiàng)項(xiàng)目，其其銷售面面積為33萬(wàn)平方方米，在在推廣銷銷售的前前期應(yīng)做做好總體體的銷售售計(jì)劃安安排，所所推出的的單位要要注意協(xié)協(xié)調(diào)好各各種類型型商鋪的的比例，每每一個(gè)階階段都必必須限量量發(fā)售，在在市場(chǎng)上上營(yíng)造緊緊迫感，避避免位置置較好的的商鋪銷銷售完畢畢，而使使余下位位置較差差的商鋪鋪銷售受受阻。在本項(xiàng)目銷銷售推廣廣前期，可可限量推推出部分分銷售單單位，通通過(guò)內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)，試試探市場(chǎng)場(chǎng)的反映映，了解解客戶的的心理價(jià)價(jià)位和對(duì)對(duì)項(xiàng)目的

18、的認(rèn)同度度，對(duì)于于后期銷銷售價(jià)格格的制定定和調(diào)整整起到“投石問(wèn)問(wèn)路”的作用用。同時(shí)在銷售售前期可可通過(guò)抽抽簽、排排隊(duì)等手手法，制制造銷售售現(xiàn)場(chǎng)的的旺勢(shì)，縮縮短目標(biāo)標(biāo)客戶購(gòu)購(gòu)買決策策的過(guò)程程和時(shí)間間。B.控制銷銷售進(jìn)度度在前面的銷銷售推廣廣策略中中，本項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)確定了了分階段段的銷售售策略。在在前一階階段進(jìn)展展順利的的情況下下，后期期的銷售售可根據(jù)據(jù)市場(chǎng)反反映情況況來(lái)適度度提高售售價(jià)；如如果前期期銷售受受阻，后后期則進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的銷售售策略調(diào)調(diào)整，保保證銷售售進(jìn)度的的如期跟跟進(jìn)。因因此在本本項(xiàng)目入入市之前前，必須須制定總總體的銷銷售計(jì)劃劃，努力力完成每每一階段段的銷售售任務(wù)，否否則當(dāng)有有一個(gè)階

19、階段的銷銷售進(jìn)度度不能跟跟進(jìn)，將將相繼影影響以后后各階段段的銷售售進(jìn)度，甚甚至可能能因此影影響整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的工程進(jìn)進(jìn)度。銷售進(jìn)度控控制的技技巧在于于銷售部部必須定定期召開開工作會(huì)會(huì)議，對(duì)對(duì)每一階階段的銷銷售進(jìn)行行深入總總結(jié)分析析，然后后根據(jù)市市場(chǎng)反饋饋的信息息，及時(shí)時(shí)調(diào)整銷銷售策略略和推廣廣策略。C.控制銷銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛控制銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣氛氛主要是是針對(duì)后后期銷售售人員來(lái)來(lái)展開，在在波次推推廣策略略的每一一推廣階階段，銷銷售中心心應(yīng)時(shí)刻刻保持現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的旺旺銷和活活躍的場(chǎng)場(chǎng)面，以以促進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)猶豫豫不決的的目標(biāo)客客戶盡快快做出成成交決定定。由于本項(xiàng)目目投資型型商鋪采采用先招招商后銷銷售的總總體營(yíng)銷銷策

20、略，在在做好銷銷售控制制的同時(shí)時(shí)，還要要做好招招商工作作的控制制，把握握好招商商與銷售售的推廣廣節(jié)奏，實(shí)實(shí)現(xiàn)投資資型商鋪鋪“先租后后售”策略的的整體成成功。（2）項(xiàng)目目銷售價(jià)價(jià)格定位位市場(chǎng)調(diào)查結(jié)結(jié)果顯示示，目前前北京市市底商的的銷售價(jià)價(jià)格參差差不齊，大大部分樓樓盤底商商都會(huì)根根據(jù)自己己的特性性和市場(chǎng)場(chǎng)接受能能力作價(jià)價(jià)格定位位，部分分樓盤底底商銷售售價(jià)格如如下：北京市部分分寫字樓樓底商價(jià)價(jià)格表財(cái)智中心左案工社中證大廈銀網(wǎng)中心地下一層-2800$-一層躍層2.2-22.3萬(wàn)萬(wàn)2.6-22.7萬(wàn)萬(wàn)4100$2.8萬(wàn)二層2.1-22.2萬(wàn)萬(wàn)-三層-2萬(wàn)3500$-北京市部分分公寓底底商價(jià)格格表建外SO

21、HHO元嘉國(guó)際公寓東方銀座銀街俊景嘉華世紀(jì)地下一層-4萬(wàn)1.5萬(wàn)-一層3萬(wàn)2.9萬(wàn)2.1萬(wàn)3.5萬(wàn)二層2.5萬(wàn)-2.8萬(wàn)三層1.8萬(wàn)通過(guò)對(duì)北京京市商業(yè)業(yè)物業(yè)銷銷售價(jià)格格調(diào)查顯顯示，目目前社區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)其功功能上基基本為社社區(qū)商業(yè)業(yè)配套，商商業(yè)價(jià)值值不高，均均價(jià)大約約在1-2萬(wàn)元元/平方方米；中中檔寫字字樓、公公寓底商商銷售均均價(jià)大約約在2-2.55萬(wàn)元/平方米米之間；高檔寫寫字樓、公公寓底商商的銷售售價(jià)格大大約為22.5-3.55萬(wàn)元/平方米米，甚至至更高。本項(xiàng)目從目目前的市市場(chǎng)定位位來(lái)看，其其檔次定定位為中中檔，其其銷售價(jià)價(jià)格應(yīng)維維持在中中檔水平平，但由由于本物物業(yè)樓層層較高，達(dá)達(dá)到了66

22、層，考考慮商業(yè)業(yè)物業(yè)的的樓層銷銷售價(jià)格格差距較較大，高高層的銷銷售價(jià)格格相對(duì)較較低，從從而會(huì)影影響整個(gè)個(gè)物業(yè)的的平均價(jià)價(jià)格，因因此，本本物業(yè)的的實(shí)際銷銷售均價(jià)價(jià)應(yīng)略低低于市場(chǎng)場(chǎng)上中檔檔物業(yè)的的銷售價(jià)價(jià)格。進(jìn)行區(qū)域因因素和個(gè)個(gè)別因素素等綜合合因素的的修正之之后，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目前面的的租金價(jià)價(jià)格定位位，考慮慮目標(biāo)客客戶的投投資回收收期和投投資回報(bào)報(bào)率，本本物業(yè)的的平均售售價(jià)初步步定在22.2萬(wàn)萬(wàn)元/平平方米（建建筑面積積），根根據(jù)我司司以往策策劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，結(jié)合合目前市市場(chǎng)行情情和項(xiàng)目目的自身身特性，以以第四層層作為均均價(jià)定位位基準(zhǔn)，其其一、二二、三層層由于多多首層概概念的炒炒作，其其銷售均均價(jià)的差差距

23、應(yīng)不不是很大大，而第第六層則則由于項(xiàng)項(xiàng)目自身身定位為為餐飲，其其租金水水平較低低決定了了其銷售售價(jià)格也也不是很很高，因因此各樓樓層的銷銷售均價(jià)價(jià)定位如如下：樓 層銷售均價(jià)（元元/平方方米）F1320000.000F2300000.000F3280000.000F4220000.000F5170000.000F68000.00 (1120000.000)(以上面積積均按建建筑面積積計(jì)算)根據(jù)各樓層層的內(nèi)部部區(qū)域的的具體情情況，我我司針對(duì)對(duì)各樓層層進(jìn)行分分區(qū)域定定價(jià)，其其定價(jià)依依據(jù)如下下:各樓層區(qū)域域的人流流，如主主要入口口，主要要通道等等人流量量較大的的區(qū)域，其其價(jià)格越越高；商鋪展示面面的大小小

24、，展示示面越大大，其價(jià)價(jià)格越高高；商鋪分割的的割據(jù)分分布；根據(jù)以上因因素，各各樓層分分區(qū)域銷銷售價(jià)格格如下：F1-1F1-2FI-4F1-3F1-1F1-2FI-4F1-3層數(shù)：F11編 號(hào)價(jià) 格（元元）F1-1450000.000F1-2220000.000F1-3370000.000F1-4520000.000F2-2F2-4F2-3F2-1F2-2F2-4F2-3F2-1層數(shù)：F22編 號(hào)價(jià) 格（元元）F2-1390000.000F2-2150000.000F2-3420000.000F2-4240000.000F3-1F3-3F3-2F3-4F3-1F3-3F3-2F3-4層數(shù)：F33

25、編 號(hào)價(jià) 格（元元）F3-1130000.000F3-2270000.000F3-3340000.000F3-4380000.000F4-3F4-3F4-4F4-2F4-1F4-4F4-2F4-1層數(shù)：F44編 號(hào)價(jià) 格（元元）F4-1260000.000F4-2300000.000F4-3230000.000F4-4120000.000F5-4F5-3F5-2F5-1F5-4F5-3F5-2F5-1層數(shù)：F55編 號(hào)價(jià) 格（元元）F5-1230000.000F5-2190000.000F5-3170000.000F5-49000.00F6-1F6-4F6-2F6-1F6-4F6-2F6-3層

26、數(shù)：F66F6-3編 號(hào)價(jià) 格（元元）F6-19000.00F6-27000.00F6-36000.00F6-4100000.0004小業(yè)主主投資回回報(bào)分析析通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊商業(yè)銷銷售價(jià)格格和投資資回報(bào)率率的年限限調(diào)查，目目前，一一般商鋪鋪投資回回報(bào)年限限與銀行行按揭利利率、年年度租金金收益率率、商鋪鋪首付額額等有直直接的聯(lián)聯(lián)系，北北京市普普通商鋪鋪的投資資回報(bào)年年限約為為8-112年，投投資回報(bào)報(bào)率一般般為815%，并且且與商業(yè)業(yè)物業(yè)的的形象宣宣傳和推推廣等有有直接的的聯(lián)系。從本項(xiàng)目目目前的市市場(chǎng)定位位來(lái)看，結(jié)結(jié)合我司司制定的的銷售價(jià)價(jià)格和商商鋪?zhàn)饨鸾饍r(jià)格，得得出西環(huán)環(huán)廣場(chǎng)靜靜態(tài)

27、投資資回報(bào)年年限。其其計(jì)算方方式以FF1層220建筑筑平方米米的商鋪鋪為例：銷售價(jià)格為為：3220000元/建建筑平方方米商鋪銷售總總額為：3200002064000000元租金價(jià)格為為：333美金/建筑平平方米租金年收益益為：3338.221220649944元元?jiǎng)t該商鋪靜靜態(tài)投資資回收年年限為：640000006499449年其它樓層商商鋪靜態(tài)態(tài)投資回回收年限限以此類類推，其其計(jì)算結(jié)結(jié)果如下下表所示示：樓層回報(bào)年限備注F19-F211-F311-F412-F511-F615建議自營(yíng)5開發(fā)商商的投資資回報(bào)分分析作為大型的的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，由由于開發(fā)發(fā)周期較較長(zhǎng)，在在整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)過(guò)程程中，其其對(duì)于開開發(fā)成本本的投入入，招商商和銷售售所產(chǎn)生生的收入入等，都都是決定定開發(fā)商商后期投投資收益益的重要要因素，因因此對(duì)于于開發(fā)商商投資回回報(bào)率、回回收期、收收益率的的計(jì)算是是決定開開發(fā)商開開發(fā)決策策的指導(dǎo)導(dǎo)因素。由于我司對(duì)對(duì)貴司的的開發(fā)成成本尚不不明確，其其對(duì)于整整個(gè)項(xiàng)目目開發(fā)的的投資回回報(bào)率、回回收期和和收益率率的計(jì)算算無(wú)法進(jìn)進(jìn)行