1、物業(yè)管理費預算案二00七年十月十一日物業(yè)管理費預算案二00七年十月十一日目錄現(xiàn)在狀況服務目標及費用設想預算案說明存在問題暨建議目第一部分現(xiàn)在狀況第一部分現(xiàn)在狀況現(xiàn)在狀況晶苑房地產(chǎn)在常平、香港、上海發(fā)展需要物業(yè)管理提升一個檔次，且在相應一段時間不落后物權(quán)法、勞動合同法出臺后，對物業(yè)管理行業(yè)成本的增加水費等能源費用仍有上升的趨勢，使物業(yè)管理費用上升房地產(chǎn)市場的繁榮，推動物業(yè)服務費用上升消費者對物業(yè)服務的期盼，要求上升，而服務的提升，涉及的也是成本的增加行業(yè)以深圳來看，關內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤物業(yè)費大多在2.8元/4元/ 之間現(xiàn)在狀況晶苑房地產(chǎn)在常平、香港、上海發(fā)展需要物業(yè)管理提升一個SWOT分析S（stren

2、gth）1、小區(qū)前期開發(fā)物業(yè)費別墅在2.5元/ ,高層在2.5元2、已經(jīng)有了升價基礎3、有國際知名品牌物業(yè)公司在支撐物業(yè)費的基礎4、新組建，有許多設想可以達成，一張白紙服務項目可策劃W（weakness）1、翰林物業(yè)屬新建立，所有部門職務均會涉及，增加了本身的費用、成本及房地產(chǎn)的投資2、團隊是新的，也有服務質(zhì)量達不到設想的風險性，引起業(yè)主不滿2、由于是分期開發(fā)，服務面積達不到，虧損期會延長O（opportunity）1、幼稚園教育品牌的支持 2、香港、深圳、常平購買者對較高物業(yè)費的消費習慣3、政府已經(jīng)從政府指導價為物業(yè)費備案，市場協(xié)商成為主流4、競爭對手低檔物業(yè)服務及收費使高端樓盤及配套服務有

3、一定市場T（threat）1、物業(yè)市場競爭的不規(guī)范性2、萬科等品牌物業(yè)服務收費情況仍不了解，3、此次目標客戶主要為常平客戶，對物業(yè)服務費用較高的消費習慣不強4、前期開發(fā)區(qū)域物業(yè)服務質(zhì)素不高對新區(qū)的影響SWOT分析S（strength）W（weakness）O第二部分 服務策劃及費用設想第二部分 服務策劃及費用設想傳統(tǒng)綜合資產(chǎn)服務一站式服務體驗式客戶服務風險評估戰(zhàn)略規(guī)劃危機管理訓練有素的安管專員安保措施日常清潔、綠化建筑維修（突發(fā)性維修）客戶服務（大廳接待）財務收費房地產(chǎn)竣工后的附屬功能專業(yè)的建筑裝飾維護家政服務后勤計劃執(zhí)行環(huán)境政策針對傳染病毒的衛(wèi)生管理全現(xiàn)的預防性保養(yǎng)計劃健康及安全風險評估設備

4、持續(xù)升級改善的資本開支一站式禮賓服務一體化接待方案人情味個性化的業(yè)戶關系計劃財務軟件平臺資產(chǎn)管理房地產(chǎn)投資使用“俱樂部”傳統(tǒng)綜合資產(chǎn)服務一站式服務體驗式客戶服務項目引入第一太平戴維斯或者仕邦魏理仕管理 通過品牌管理公司提高項目的形象，通過細節(jié)服務打動客戶，為置業(yè)家庭提供貼心的管家服務。加強基礎服務：安管防護 從小區(qū)大門區(qū)大門入戶大堂電梯大堂報警系統(tǒng)設置五重安防系統(tǒng)；另外，消防自動報警系統(tǒng)，可視對講閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場出入管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、保安防盜系統(tǒng)、二十四小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等智能化管理服務，為業(yè)主營造一個舒適安全的家居空間客服的提升 設計多重服務，前臺受理、區(qū)域管家

5、、裝修事務受理專員、設施開通專員、讓業(yè)主足不出小區(qū)就搞掂，另外，還為業(yè)主提供保姆、鐘點工、清潔家居、小孩托管等個性化服務。社區(qū)文化的提升，結(jié)合細兒園資源，從教育入手，深化社區(qū)教育文化，以此提高物業(yè)附加值小區(qū)創(chuàng)示范/ISO貫標，提高業(yè)主對小區(qū)信任 行業(yè)一般在前期服務協(xié)議中約定，若物業(yè)企業(yè)取得市省國優(yōu)，物業(yè)費相應上升10%25%服務策劃及費用設想項目引入第一太平戴維斯或者仕邦魏理仕管理服務策劃及費用設想不是越便宜越好我們不能削弱高品質(zhì)服務的影響力普遍的誤解：較低的物業(yè)服務費意味著提高房地產(chǎn)的市場競爭能力？消積的管理方式：永久關閉夜景照明、放棄維護購買奔馳、寶馬、保時捷時人無討價還價：購買的信念：個

6、人身份+安全性+可靠性+售后服務+價值保持擁有高品質(zhì)的服務才能保持物業(yè)價值費用設想不是越便宜越好費用設想費用設想序號項目收費標準元/月1高層18層2.62.82小高層11層2.22.63小高層9層2.22.64疊加別墅3.84.55會所3.84.56幼兒園37商業(yè)3.84.58車位100180元/個月費用設想序號項目收費標準元/月1高層18層2.62.82008年度費用設想項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅22,176.00 2.890128374會所2911.594.5100%26204幼稚園3466.83100%20801商業(yè)750.364.590%6753車位21918015

7、%11826其他(辦證)76000小計2699592253874-19839152008年度費用設想項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.890770244+521897會所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318015%*3個月6723車位407180219*60%*12個月270864+15228其他(辦證)1000000小計2057504300萬-1002009年度費用設想(二期預計

8、09年10月1日交樓)項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.3項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.8902758190會所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318030%50000車位40718060%500000其他家政150000小計3830738480萬-100萬2010年度費用設想項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.3項目月收入月數(shù)收入/年支出/年年度盈虧20083000026

9、000010萬-4萬200910000012120萬60萬+40萬201015000012180萬100萬+80萬小計306萬170萬+116萬會所20082010年費用設想綜述: 2010年物業(yè)費收入380萬及會所收入180萬,物業(yè)支出480萬,會所在100萬,小計虧損在20萬/年,如果家政及車場收入理想,則會持平項目月收入月數(shù)收入/年支出/年年度盈虧20083000026第三部分 預算案說明第三部分 預算案說明08年全年費用225萬,其中1-10月費用152萬,10月31日收樓(行業(yè)操作在收樓前費用一般由開發(fā)商負責)09年由于管理面積在10月1日前只有29000平方,其余7萬平方在10月1

10、日交付,故收不敷出,虧損在100萬左右2010年管理面積10萬,年收入在380萬,而費用在480萬,計入會所收入后,年度虧損在20萬,若家政業(yè)務開展順利,以1000戶10% 300元/戶/月=36萬,則可持平費用預算中人工占預算總費用的50%,由于我們要提高服務水準,故總體費用較高預算案說明08年全年費用225萬,其中1-10月費用152萬,10月3人手編制說明：詳見附表一期為101105人其中物業(yè)80人,會所21人一、二期為131人,會所27人以上編制包括清潔、綠化人員人手配置以增加客服，減少安管人員，提高快速、及時響應業(yè)主服務為宗旨編制，增設了區(qū)域管家5人，裝修事務專員1人，設施開通專員1

11、人，品質(zhì)及文化專員1人，讓業(yè)主體驗到物業(yè)高效、專業(yè)的服務預算案說明人手編制說明：詳見附表預算案說明預算案說明-年度公共水電費項目數(shù)量計算公式小計園林燈、路燈200個200個0.04KW12H30D12個月0.61元/度2.1萬電梯、17臺17 15KW2H30D12個月0.61元/度12萬梯間燈318個3180.04KW12H30D12個月0.61元/度3.4萬大堂架空層燈200個200個0.04KW12H30D12個月0.61元/度2.1萬廳前燈318個3180.04KW12H30D12個月0.61元/度3.4萬水景水費2500立方25004次/年3倍2.8元/立方8.4萬綠化用水40000

12、400001噸水/年2.8元/立方11.2萬沖洗地面用水2.4萬2.4萬 1噸水/50次12次/年2.8元/立方16128辦公用電5000元/月6萬其他節(jié)日用電水泵房用電等10萬沖洗車庫用水18183 1.8萬 1噸水/50次12次/年2.8元/立方1.2萬車庫用電18183 以10 配置燈一具,40W,另半地下室共2200個燈23萬小計85.5萬預算案說明-年度公共水電費項目數(shù)量計算公式小計園林燈、路燈2第四部分 存在問題暨建議第四部分 存在問題暨建議 物業(yè)費用中除了人工費用占50%左右，節(jié)省人員建議如下存在問題暨建議公共水電費用占費用的20%，對公共水電建議如下1.少設計出入口且合并部分出

13、入口，如人行與車行出入口合并在南2棟與4棟中間,用2個人/班來守護;2.加強智能化安防的設計,如人行出入安裝刷卡系統(tǒng)及與監(jiān)控中心住戶的對講主機;如車場設計自動道閘及收費系統(tǒng)3.設計周邊紅外、探頭、巡更系統(tǒng)，減少后期安管人員配置4.大堂及電梯車庫均設置探頭,減少安全隱患1.水景、泳池的水可否用于澆灌綠化，然后再向水景補水，保持水景的流動性，減少洗水景的頻率，水景以25000立方，泳池以1000立方，計可節(jié)約年水費約5萬元2.綠化澆灌以噴淋為主,節(jié)約人工及用水,且需安裝水表3.車庫用電線路設計為兩路,白天及夜晚開啟不同的線路,節(jié)約用電4.路燈.園林燈也需多線路控制,安裝電表5.梯燈.電梯前室.大堂

14、燈除消防要求的照明外,其他建議用感應燈并采用節(jié)能燈具 物業(yè)費用中除了人工費用占50%左右，節(jié)省人員建議物業(yè)辦公場所事宜1.客服中心及相應各部門辦公室建議集中,便于提高聯(lián)系及工作效率2.監(jiān)控室預留二期三期的線路(監(jiān)控對講消防背景音樂等)3.在公共地方(如部分架空層首層設計公共洗手間)4.對于工程清潔綠化安管的辦公倉庫事宜也需提前考慮5.設備房應考慮外間的值班室,便于日常記錄休息工作存在問題暨建議物業(yè)辦公場所事宜存在問題暨建議若不實施一費制,則建議將公共水電費另計,85萬/年,建筑面積為100088,每月水電費分攤約為0.70.8元/,則建議管理費為2元/(不包括公共水電費,每月抄表分攤)但此收費

15、與國家物業(yè)管理費收費辦法中明確包括公共水電費相抵觸需下一步與東莞物業(yè)協(xié)會物價局房管局等部門溝通后再定存在問題暨建議若不實施一費制,則建議將公共水電費另計,85萬/年,建筑面積期待您提出意見謝謝!黎宇清yqli137-12-511-91183335030-803期待您提出意見物業(yè)管理費預算方案物業(yè)管理費預算方案物業(yè)管理費預算方案物業(yè)管理費預算方案物業(yè)管理費預算方案物業(yè)管理費預算方案物業(yè)管理費預算方案樹立質(zhì)量法制觀念、提高全員質(zhì)量意識。10月-2210月-22Saturday, October 1, 2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。23:58:2123:58:2123:5810/1/202

16、2 11:58:21 PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。10月-2223:58:2123:58Oct-2201-Oct-22加強交通建設管理，確保工程建設質(zhì)量。23:58:2123:58:2123:58Saturday, October 1, 2022安全在于心細，事故出在麻痹。10月-2210月-2223:58:2123:58:21October 1, 2022踏實肯干，努力奮斗。2022年10月1日11:58 下午10月-2210月-22追求至善憑技術(shù)開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。01 十月 202211:58:21 下午23:58:2110月-22嚴格把控質(zhì)量關，讓生產(chǎn)更加有保障。十月 2211:58 下午10月-2223:58October 1, 2022作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/10/1 23:58:2123:58:2101 Oct