1、目 錄一、 總 則 二、房地產產成本管管理職責責 （一） 集集團總部部的成本本管理職職責 （二） 開開發企業業的成本本管理職職責 三、房地產產成本監監控 （一）成本本監控系系統 （二）成本本監控的的要求 四、房地產產開發環環節的成成本控制制 （一）立項項環節的的成本控控制 （二）規劃劃設計環環節的成成本控制制（三）施工工招標環環節的成成本控制制（四）施工工過程的的成本控控制 （五）工程程材料及及設備管管理 （六）竣工工交付環環節的成成本控制制（七）工程程結算管管理 （八）其他他環節的的成本控控制 五、 附 則 萬科企業股股份有限限公司房地產成本本管理制制度（討論稿）一、 總 則1、 為了了增強

2、成成本控制制力度，降降低成本本費用，提提高市場場競爭力力，根據據國家有有關法規規政策，結結合集團團成本管管理的要要求和經經驗、教教訓，制制定本制制度。2、 成本本管理的的基本原原則是：以市場場需求為為導向、保保證質量量為前提提，過程程控制為為環節、規規范操作作為手段段，提高高經濟效效益為目目的。3、 成本本監控的的任務是是：遵守守國家有有關法規規政策，落落實成本本崗位責責任制，完完善成本本管理基基礎，形形成有效效的成本本監控系系統，努努力降低低成本，提提高經濟濟效益。 二、房地產產成本管管理職責責（一） 集集團總部部的成本本管理職職責1、 制定定、修正正集團成成本管理理制度，督督促、指指導各開

3、開發企業業建立完完善本單單位成本本管理制制度；并并跟蹤、檢檢查執行行情況，對對成本實實行制度度監控。2、 進行行房地產產市場調調研，對對房地產產市場走走勢作出出分析、判判斷，及及時提供供、反饋饋給集團團和各開開發企業業管理層層作決策策參考；保持對對國家有有關法規規政策和和集團成成本管理理環境的的了解，協協助房地地產公司司爭取優優惠政策策、處理理有關政政策性問問題。 3、 組織織各方面面專業人人士對擬擬建項目目進行實實地考察察、立項項聽證，按按立項審審批程序序審查投投資估算算，把握握投資決決策，合合理配置置資源，幫幫助房地地產公司司做好項項目前期期策劃中中的成本本控制。立立項審查查的重點點是：

4、立項資資料是否否齊全、規規范； 市場定定位是否否明確、恰恰當； 投資成成本估算算是否經經濟、合合理； 投資回回報是否否符合集集團利潤潤目標要要求； 投資風風險能否否有效控控制。4、 跟蹤蹤、落實實各項目目成本計計劃及其其執行情情況，適適時了解解各項目目成本的的實際構構成，匯匯編集團團成本報報表；分分析、總總結項目目成本控控制情況況，協助助、督促促各開發發企業做做好項目目操作過過程中的的成本控控制工作作。5、 建立立成本信信息監控控中心，及及時收集集各項目目成本動動態資料料，為集集團管理理層提供供充分、有有效的決決策依據據，并按按要求將將有關意意見反饋饋給各開開發企業業。6、 組織織集團成成本管

5、理理的信息息交流，通通過培訓訓、雙向向交流、研研修會等等方式，增增進全員員的成本本管理意意識，推推廣集團團內外成成本管理理經驗，尋尋求降低低成本的的有效途途徑，促促進集團團成本管管理水平平的提高高。7、 根據據管理的的需要，派派出審計計小組對對項目成成本進行行階段審審計和決決算審計計，對項項目成本本發生的的合理性性、成本本管理的的規范性性提出審審計意見見。并結結合項目目收益情情況，考考核項目目的成本本降低率率、投入入產出率率、投資資回報率率等指標標。8、 逐步步推行成成本管理理及其信信息交流流電腦化化，搞好好成本管管理的綜綜合服務務。（二） 開開發企業業的成本本管理職職責1、 認真真執行集集團

6、成本本管理制制度，結結合實際際制定本本單位成成本管理理制度，并并自覺接接受總部部監督。 2、 根據據本單位位業務發發展規劃劃、開發發能力和和市場情情況，確確定項目目開發計計劃，組組織立項項調研、選選址和前前期策劃劃，提出出立項建建議和開開發設想想，并按按要求向向集團總總部提交交立項可可行性報報告，履履行立項項審批程程序。3、 規劃劃設計階階段，應應按市場場定位和和成本估估算準確確把握設設計方案案，組織織審查設設計概算算的經濟濟合理性性，使規規劃設計計既符合合規范，又又體現成成本控制制的意識識和要求求。4、 客觀觀、認真真地進行行項目成成本費用用測算，編編制項目目成本費費用計劃劃，確定定項目及及

7、每個單單項工程程的目標標成本，分分解成本本費用控控制指標標，落實實降低成成本技術術組織措措施。5、 遵循循基本建建設程序序，進行行項目實實際操作作，對房房地產成成本實行行項目經經理負責責制和全全員全過過程控制制，對可可控成本本、變動動成本和和成本異異常偏差差實行有有效監控控。保證證將成本本控制在在目標成成本范圍圍內。6、 正確確處理成成本、市市場、工工程質量量、開發發周期、資資源、效效益之間間的關系系，防止止和杜絕絕重大工工程質量量事故，努努力縮短短開發周周期，嚴嚴格控制制項目的的質量成成本和期期間費用用，加速速投資回回報，提提高投資資回報率率。7、 組織織項目開開發成本本費用核核算，及及時、

8、全全面、準準確、動動態地反反映項目目成本、費費用情況況，按規規定編報報成本會會計報表表等有關關資料。堅堅持成本本報告制制度，保保證成本本信息交交流的及及時、有有效。 8、 熟悉悉、掌握握國家和和當地有有關法規規政策及及市場需需求、預預算定額額水平等等成本控控制因素素，用足足用活各各種政策策、資源源，提高高成本控控制的預預見性，努努力尋求求降低成成本費用用的途徑徑。 9、 定期期或不定定期分析析成本結結構、差差異及其其原因、監監控措施施及其效效果、經經驗教訓訓，每年年至少一一次，并并將分析析報告報報集團總總部財務務部。三、房地產產成本監監控（一）成本本監控系系統1、 根據據集團的的管理體體制，集

9、集團建立立總部以以管理監監控為中中心、各各開發企企業以操操作監控控為中心心的房地地產成本本監控系系統。實實行總經經理領導導下、項項目經理理負責、各各職能部部門具體體實施的的運行機機制。2、 各監監控中心心應樹立立全員成成本意識識，對房房地產成成本實行行全過程程監控。3、 各開開發企業業應根據據管理需需要和項項目實際際情況，設設置審算算部、工工程部、財財務部等等成本管管理職能能部門或或崗位，保保證成本本控制工工作的順順利進行行（二）成本本監控的的要求制度建設1、 根據據管理的的需要，各各房地產產公司應應制訂和和完善包包括以下下幾方面面內容的的成本管管理制度度，并報報集團總總部備案案： 成本管管理

10、責任任制及監監控程序序； 計劃管管理制度度(包括指指標、定定額、考考核管理理辦法)； 招、投投標管理理制度； 合同管管理制度度； 工程(質量、進進度、監監理、現現場、工工程盤點點、竣工工驗收移移交)管理制制度； 預決算算(包括概概算、設設計變更更、現場場簽證、結結算、款款項撥付付)管理制制度； 費用控控制制度度； 材料設設備管理理制度。 以上制度，各各單位可可分別制制定也可可綜合制制定。2、 集團團總部應應不斷總總結各開開發企業業成本控控制經驗驗，在此此基礎上上，逐步步健全、完完善集團團房地產產成本管管理制度度。計劃管理1、 各開開發企業業應按根根據項目目開發的的節奏，及及時編制制成本計計劃，

11、并并跟蹤、檢檢查、考考核計劃劃的執行行情況： 開發產產品成本本計劃(按完全全成本口口徑)； 期間費費用計劃劃； 降低成成本技術術組織措措施計劃劃。 2、 成本本計劃以以設計概概算、施施工圖預預算、成成本預測測和決策策為依據據，綜合合考慮各各種因素素進行編編制，做做到目標標明確、先先進、可可行，盡盡量數據據化、圖圖表化。3、 各開開發企業業應完善善成本考考核辦法法，確立立成本降降低率、費費用節約約額、項項目投資資回報率率等成本本考核指指標。分析檢查1、 各開開發企業業在成本本控制過過程中，應應定期、按按開發階階段對房房地產成成本的結結構、差差異及其其原因、控控制措施施及其效效果進行行分析， 以及

12、時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是： 計劃及及其執行行情況； 實際成成本與預預算成本本、計劃劃成本對對比差異異及其原原因； 分析期期內控制制措施、效效果、存存在問題題及改進進意見、對對策； 評價、結論論與提示示。 2、 集團團總部根根據管理理需要，應應按項目目就成本本控制情情況進行行分析檢檢查。信息交流1、 應報報集團總總部的常常規性成成本資料料主要包包括：項目基本情情況； 按會計計制度規規定應編編報的成成本核算算報表； 成本動動態情況況及其分分析資料料； 當地政政策性收收費項目目、內容容、標準準、依據據及政策策的適用用期限、收收費部門門。2、 按例例外管理理原則，對對下列成

13、成本異常常偏差及及其處置置辦法，應應隨時報報集團總總部： 當地有有關法規規政策的的重大調調整； 成本超超降率占占單項工工程成本本總額110%以以上、占占其本身身預算成成本或計計劃成本本30%以上的的的項目目、事件件(包括停停工、嚴嚴重窩工工、重大大設計變變更、計計劃外增增減項目目、現場場簽證、工工程質量量事故等等因素影影響造成成的成本本增、減減項目、事事件)； 合作條條件更改改； 補交地地價。3、 各開開發企業業應建立立成本信信息庫，互互相交流流成本控控制的經經驗教訓訓。四、房地產產開發環環節的成成本控制制（一）立項項環節的的成本控控制1、 各單單位新項項目立項項時必須須向集團團總部提提交立立

14、項請示示和詳詳細的可可行性研研究報告告，并并經集團團立項聽聽證會討討論通過過。可可行性研研究報告告除應應具備地地塊基礎礎資料、周周邊環境境及其發發展趨勢勢、合作作方背景景、合作作方式及及條件、初初步規劃劃設計方方案、開開發節奏奏及市場場定位等等基礎內內容外，還還須包括括以下內內容： 成本費費用估算算和控制制目標及及措施； 投資及及效益測測算、利利潤體現現安排； 稅務環環境及其其影響； 資金計計劃； 競投投方案（僅僅限招標標、拍賣賣項目）； 投資風風險評估估及相應應的對策策； 項目綜綜合評價價意見。2、 可可行性研研究報告告應至至少在立立項聽證證會前提提前一周周上交集集團總部部。3、 若項項目立

15、項項后，合合作條件件或招標標、拍賣賣條件等等關鍵因因素發生生變化，并并將對我我方構成成重大不不利影響響時，應應重新向向集團總總部提交交立項項申請。4、 招標標或拍賣賣項目的的競價不不得突破破集團批批準的最最高限價價；合作作建房項項目要充充分考慮慮地價款款的支付付方式及及相應的的資金成成本。5、 招標標、拍賣賣合同或或合作開開發合同同應經集集團總部部律師審審核后正正式簽署署。（二）規劃劃設計環環節的成成本控制制1、 規劃劃設計單單位的選選擇由各各開發單單位自行行負責，但但應遵循循以下原原則： 能由集集團內部部完成的的規劃設設計工作作，應由由集團內內部自行行完成； 需委托托設計院院進行的的規劃設設

16、計工作作，應采采取招標標方式，擇擇優確定定。2、 總體體規劃設設計方案案（必須須包括建建造成本本控制總總體目標標），應應首先上上報集團團領導牽牽頭組織織的“規劃設設計方案案聽證會會”審查，獲獲通過后后方可進進入下一一設計階階段（如如單體設設計、擴擴初設計計、施工工圖設計計）。每每一階段段都必須須要求設設計單位位出具設設計概（預預）算，并并在與上上一階段段的概（預預）算進進行認真真分析、比比較的基基礎上，編編制我方方的建建造成本本概（預預）算，確確定各成成本單項項的控制制目標，并并以此控控制下一一階段的的設計。3、 施工工圖設計計合同應應具備有有關鋼筋筋、混凝凝土等建建材用量量要求的的條款，并并

17、載明：設計單單位的施施工圖預預算原原則上不不得突破破我方編編制的建建造成本本預算。4、 設計計、工程程、預算算人員應應會同監監理人員員組成聯聯合小組組，對施施工圖的的技術性性、安全全性、周周密性、經經濟性（包包括建成成后的物物業管理理成本）等等進行會會審，提提出明確確的書面面審查意意見，并并督促設設計單位位進行修修正，避避免或減減少設計計不合理理甚至失失誤所造造成的投投資損失失浪費。（三）施工工招標環環節的成成本控制制1、 除壟壟斷性質質的工程程項目外外，其他他工程的的施工或或作業單單位，不不得指定定。2、 主體體施工單單位的選選擇，必必須采取取公開或或邀請招招標方式式進行。3、 應組組織設計

18、計、工程程、預算算、財務務四大專專業人員員聯合組組成招標標工作小小組，就就招標范范圍、招招標內容容、招標標條件等等進行詳詳細、具具體的策策劃，擬擬訂標書書，開展展招標活活動；對對投標單單位應就就其資質質、經濟濟實力、技技術力量量、以往往施工項項目和施施工管理理水平等等進行現現場考察察，提出出書面考考察意見見；對投投標情況況進行評評估，提提出書面面評估意意見。4、 同等等條件下下，應盡盡量選擇擇企業類類別或工工程類別別高而取取費較低低的單位位。5、 凡投投資額超超過人民民幣1,0000萬元的的工程項項目若采采取邀請請招標方方式，應應事后向向集團總總部提交交有關招招標、評評標等工工作的文文字備忘忘

19、。6、 零星星工程應應當在兩兩個以上上的施工工單位中中，綜合合考察其其技術力力量、報報價等進進行選擇擇。7、 壟斷斷性質的的工程項項目（如如水、電電、氣等等）應盡盡力進行行公關協協調，最最大程度度降低造造價。8、 施工工合同談談判人員員至少應應包括工工程、預預算兩方方面的專專業人員員，合同同條件必必須符合合招標條條件，合合同條款款及內容容概念應應清晰，不不得因工工程緊而而不簽合合同就開開工。9、 應建建立健全全施工隊隊伍檔案案，跟蹤蹤評估其其資信、技技術力量量等。10、 出出包工程程應嚴禁禁擅自轉轉包。（四）施工工過程的的成本控控制現場簽證1、 現場場簽證要要反復對對照合同同及有關關文件規規定

20、慎重重處理。2、 現場場簽證必必須列清清事由、工工程實物物量及其其價值量量，并由由甲方主主管工程程師和預預算人員員以及監監理單位位現場管管理人員員共同簽簽名，其其中甲方方預算人人員必須須對工程程量、單單價、用用工量負負責把關關。現場場簽證的的具體審審批程序序與權限限，由各各開發企企業自行行制定。3、 現場場簽證必必須按當當時發生生當時簽簽證的原原則，在在事后五五日內辦辦理完畢畢，嚴禁禁事后補補簽。簽簽證內容容、原因因、工程程量必須須清楚明明了，涂涂改后的的簽證及及復印件件不得作作為結算算依據。4、 凡實實行造價價大包干干的工程程和取費費系數中中已計取取預算包包干費或或不可預預見費的的工程項項目

21、，在在施工過過程中不不得辦理理任何簽簽證。5、 因業業主要求求或者因因設計不不當，確確實需要要變更設設計的，應應填寫設設計變更更審批表表并編編制預算算，經設設計、監監理單位位和我方方有關負負責人認認可后，方方可辦理理，辦理理過程中中必須對對照有關關設計、施施工或售售樓合同同，明確確經濟責責任，杜杜絕盲目目簽證。我我方設計計變更的的審批權權限由各各開發單單位根據據自身實實際情況況確定。工程質量與與監理1、 項目目開工前前，原則則上應通通過招標標方式擇擇優選擇擇具有合合法資格格與有效效資質等等級的監監理單位位。監理理單位應應與所監監理工程程的施工工單位和和供貨商商無利益益關系。2、 工程程質量監監

22、控人員員應要求求監理單單位密切切配合，嚴嚴格把關關。一旦旦發現質質量事故故，必須須組織有有關部門門詳細調調查、分分析事故故原因，提提交事故故情況報報告及防防患措施施，明確確事故責責任并督督促責任任單位，按按照質檢檢部門認認可的書書面處理理方案予予以落實實。事故故報告與與處理方方案應一一并存檔檔備案。3、 應特特別重視視隱蔽工工程的監監理和驗驗收。隱隱蔽工程程的驗收收，必須須由工程程、預算算人員聯聯合施工工單位、質質檢部門門共同參參加并辦辦理書面面手續。凡凡未經驗驗收簽證證的，應應要求施施工單位位不得隱隱蔽和進進入下道道工序施施工。隱隱蔽工程程驗收記記錄按順順序進行行整理，存存入工程程技術檔檔案

23、。工程進度款款1、 原則則上不向向施工單單位支付付備料款款。確需需支付者者，應不不超過工工程造價價的155%，并并在工程程進度款款支付到到工程造造價500%時開開始抵扣扣預付備備料款。2、 工程程進度款款的撥付付應當按按下列程程序辦理理： 施工單單位按月月報送施施工進度度計劃和和工程進進度完成成月報表表； 工程、預預算部門門會同監監理人員員，對照照施工合合同及進進度計劃劃，審核核工程進進度內容容和完工工部位（主主體結構構及隱蔽蔽工程部部分須提提供照片片）、工工程質量量證明等等資料； 預算部部門整理理復核工工程價值值量； 經財務務部門審審核后按按有關批批準程序序付款并并登記付付款臺帳帳。3、 應

24、要要求施工工單位在在我方開開戶銀行行開具結結算帳戶戶，以便便為我方方融洽銀銀企關系系和監督督工程款款項的使使用提供供便利。4、 工程程進度款款支付達達到工程程造價885%時時，原則則上應停停止付款款，預留留至少110%工工程尾款款和5%保修款款，以便便掌握最最終結算算主動權權。（五）工程程材料及及設備管管理1、 項目目開工前前，設計計或工程程管理部部門應及及時列出出所需材材料及設設備清單單，一般般按照下下列原則則決定甲甲供、甲甲定乙供供和乙供供，并在在工程施施工承包包合同中中加以明明確：2、 甲方方能找到到一級建建材市場場的、有有進口免免稅計劃劃指標的的、有特特殊質量量要求和和價格浮浮動幅度度

25、較大的的材料和和設備，應應實行甲甲供或甲甲定乙供供，其余余實行乙乙供；3、 實行行甲供或或甲定乙乙供的材材料和設設備應盡盡量不支支付采購購保管費費。4、 應按按工程實實際進度度合理安安排采購購數量和和具體進進貨時間間，防止止積壓或或造成窩窩工現象象。5、 甲供供材料、設設備的采采購必須須進行廣廣泛詢價價，貨比比三家，也也可在主主要設備備和大宗宗建材采采購上采采用招標標方式。在在質量、價價格、供供貨時間間均能滿滿足要求求的前提提下，應應比照下下列條件件擇優確確定供貨貨單位： 能夠實實行賒銷銷或定金金較低的的供貨商商； 愿意以以房屋抵抵材料款款，且接接受正常常樓價的的供貨商商； 能夠到到現場安安裝

26、，接接受驗收收合格后后再付款款的供貨貨商； 售后服服務和信信譽良好好的供貨貨商。6、 工程程管理部部門對到到貨的甲甲供材料料和設備備的數量量、質量量及規格格，要當當場檢查查驗收并并出具檢檢驗報告告，辦理理驗收手手續，妥妥善保管管。對不不符合要要求的，應應及時退退貨并通通知財務務部拒絕絕付款。7、 采采購合同同中必必須載明明：因供供貨商供供貨不及及時或質質量、數數量等問問題對工工程進度度、工程程質量造造成影響響和損失失的，供供貨商必必須承擔擔索賠責責任。8、 各單單位必須須建立健健全材料料的詢價價、定價價、簽約約、進貨貨和驗收收保管相相分離的的內部牽牽制制度度，不得得促成由由一人完完成材料料采購

27、全全過程的的行為。9、 對于于乙供材材料和設設備，我我方必須須按認定定的質量量及選型型，在預預算人員員控制的的價格上上限范圍圍內抽取取樣板，進進行封樣樣，并盡盡量采取取我方限限價的措措施。同同時在材材料和設設備進場場時應要要求出具具檢驗合合格證。10、 材材料的代代用應由由工程管管理部門門書面提提出，設設計單位位和監理理單位通通過，審審算部門門同意，領領導批準準。11、 甲甲供材料料、設備備的結算算必須憑憑供貨合合同、供供貨廠家家或商檢檢部門的的檢驗合合格證和和我方工工程管理理部門的的驗收檢檢驗證明明以及結結算清單單，經審審算、財財務部門門審核無無誤后，方方能辦理理結算。（六）竣工工交付環環節

28、的成成本控制制1、 單項項工程和和項目竣竣工應經經過自檢檢、復查查、驗收收三個環環節才能能移交。2、設計、工工程、審審算、銷銷售和物物業管理理部門必必須參加加工程結結構驗收收、裝修修驗收及及總體驗驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。3、 凡有有影響使使用功能能和安全全及不合合設計要要求的結結構部位位、安裝裝部位、裝裝飾部位位和設備備、設施施，均應應限期整整改直到到復驗合合格。因因施工單單位原因因延誤工工程移交交，給我我方造成成經濟損損失的，要要按合同同追究其其責任。4、 工程程移交后后，應按按施工合合同有關關條款和和物業管管理規定定及時與與施工單單位簽訂訂保修修協議

29、書書，以以明確施施工單位位的保修修范圍、保保修責任任(包括驗驗收后出出現的質質量問題題的保修修責任的的約定)及處罰罰措施等等。5、 采取取一次性性扣留保保修金、自自行保修修的開發發企業，應應對保修修事項及及其費用用有充分分的預計計，留足足保修費費用。6、 甲方方按租售售承諾先先行墊付付的屬保保修范圍圍的費用用，應在在工程承承包合同同中便明明確有乙乙方承擔擔。（七）工程程結算管管理工程竣工結結算應具具備以下下基本條條件： 符合合合同（協協議）有有關結算算條款的的規定； 具備完完整有效效的質量量評定結結果和符符合規范范要求的的竣工驗驗收資料料； 項目設設計變更更、現場場簽證及及其他有有關結算算的原始始資料齊齊備； 工程遺遺留問題題已處理理完畢； 施工單單位結算算書按要要求編制制，所附附資料齊齊全。2、 工程程結算要要以我方方掌握的的設計變變更和現現場簽證證為準，施施工單位位提供的的設計變變更和現現場簽證證，一般般只能作作為參考考。3、 “點點工”必須按按照定額額價計取取、結算算。4、 審算算部門應應詳細核核對工程程量，審審定