1、淺議我國現行不動產登記制度存在的問題仲曦陽任何一部法律都有明確的立法目的和相應的制度價值。我國不動產立法過分強調國家利益和國家管理，在轉軌時期，國家利益又多為部門利益所代替。在這種立法背景下，不動產登記制度目前存在五個不統一：登記機關、登記根據，登記簿冊、登記程序、登記效力不統一，并由此帶來諸多問題。本文將對不動產登記相關制度進行探討，以期能對促進該制度的完善有所裨益。一、登登記機關關不統一一的問題題我國目目前的不不動產登登記是“多多頭執政政”，各各部門所所依據的的法律也也各不相相同。例例如擔保保法第442條中中明確規規定了不不動產抵抵押登記記的部門門有四個個，并且且都是不不動產的的行政管管理

2、部門門;還有有第(二二)項沒沒有明確確所指的的“縣級級以上地地方人民民政府規規定的部部門”。如如此規定定，極易易導致不不同登記記機關權權力的交交叉重合合和沖突突，不但但損害當當事人利利益，而而且擾亂亂正常的的法律秩秩序。在在擔保法法和房地地產管理理法實施施后，已已經出現現了登記記機關強強迫要求求當事人人就一個個抵押在在兩個登登記機關關登記的的不合理理現象。考察世世界各國國的不動動產登記記制度可可以發現現，不動動產登記記機關有有兩個特特點：一一、不動動產登記記機關一一般是司司法機構構而不是是行政機機構。二二、不動動產登記記機關具具有統一一性。為為維護不不動產登登記的司司法統一一性和維維系不動動產

3、在自自然上的的緊密聯聯系性，許許多國家家的法律律均規定定，在一一國之內內或一個個統一司司法區域域內實行行不動產產統一登登記制度度，即不不論是何何種不動動產，也也不論是是何種不不動產物物權，均均實行統統一登記記，適用用統一的的登記法法律，發發生統一一登記的的效力。這這一規則則應當是是我國不不動產登登記機關關不統一一問題的的解決方方向。對此，廣廣州、深深圳等地地已實行行房產、地地產雙證證合一的的制度，但但也只是是地方性性措施。物物權立法法應協調調各有關關部門，解解決好這這一問題題，學習習成功經經驗，建建立統一一獨立的的登記機機關，并并制定諸諸如不不動產登登記法作作為其法法律依據據。而登登記機關關為

4、司法法機關這這一做法法目前還還不適合合我國。以以司法機機關主管管登記的的優勢在在于司法法機關能能保持中中立，不不受外界界如行政政機關的的影響，從從而保障障登記的的權威和和登記的的公示公公信力。然然而在我我國，司司法機關關不可能能不受行行政權力力影響，不不可能做做到完全全中立。因因此，目目前我們們可以在在加強監監督的基基礎上由由行政機機關辦理理登記。但但必須革革除弊病病，完善善職能，以以提高登登記的高高效性和和公示公公信力。負負責登記記的行政政機關應應是獨立立的專門門機關，并并由專門門人員實實行分類類登記。二、不不動產登登記權利利范圍的的問題根據物物權法定定原則，登登記也應應當法定定，即對對須登

5、記記的物權權，應由由法律作作出明確確規定。我我國目前前對此沒沒有統一一規定，而而是分散散規定于于各單行行法規中中，并且且需要登登記的不不動產物物權范圍圍有限，如如典權、地地役權這這兩種典典型的他他物權是是否要登登記沒有有明確的的規定。這這樣就使使得物權權繼受人人可不經經登記取取得該不不動產物物權，這這與物權權法定的的原則是是相違背背的。明確不不動產登登記范圍圍的措施施即是登登記法定定化，明明晰物權權社會關關系，明明確權利利內容及及類型，尤尤其是在在農村，至至少有兩兩個不動動產權利利應當物物權法定定，即家家庭聯產產經營權權和“四四荒”土土地使用用權。三、即即將形成成物權的的債權問問題我國(城市房

6、房地戶管管理辦法法)第334條規規定：“以以預售商商品房或或者在建建工程抵抵押的，登登記機關關應當在在抵押合合同上記記載。抵抵押的房房地產在在抵押期期間竣工工，當事事人應當當在抵押押人領取取房地產產權屬證證書后，重重新辦理理房地產產抵押登登記。”此此處在建建工程抵抵押登記記是何種種性質的的登記?在建工工程、商商品房預預售所產產生的權權利義務務是債權權關系而而不是物物權關系系。在不不動產權權利的轉轉讓中，債債權行為為成立和和不動產產轉移之之間常會會間隔很很長時間間，原因因可能是是當事人人約定不不動產物物權轉移移附條件件或附期期限，也也可能是是其他原原因。雖雖然在債債權行為為成立后后，不動動產的所

7、所有人或或者其他他物權的的持有人人已經承承擔了未未來轉移移物權的的義務，但但是因為為合同相相對人享享有的債債權是相相對權，無無對抗第第三人的的效力，所所以債權權行為的的目的不不一定能能夠達到到，買受受人常可可能得不不到要買買的不動動產(如如一物二二買)。登記制制度可以以防止此此類事件件的發生生，德國國法稱之之為預告告登記，日日本稱為為假登記記。預告告登記制制度是物物權法原原理向債債權法領領域的擴擴張，通通過預告告登記，債債權也有有了對抗抗第三人人的效力力。預告告登記所所保全的的債權請請求權是是具有特特定意義義的請求求權，這這種請求求權雖然然屬于債債的性質質，但是是它所要要變更的的物權必必須有登

8、登記能力力，該債債權有向向物權轉轉化的現現實性和和緊迫性性，他們們的范圍圍和內容容必須按按照物權權法定原原則得到到確認。為為了保障障交易安安全和穩穩定，保保護即將將形成物物權轉移移的債權權關系，我我國也應應當確立立預告登登記制度度。四、不不動產登登記的效效力問題題我國不不動產登登記的效效力存在在不統一一的問題題。以不不動產抵抵押登記記為例，實實踐中大大體有四四種做法法：一是是以擔保保法第442條規規定的財財產進行行抵押時時自完成成抵押登登記時生生效;二二是合同同公證后后生效;三是以以擔保法法第422條規定定的財產產以外的的財產進進行抵押押時自合合同簽字字后生效效;四是是登記時時生效，但但當事人

9、人另行約約定的除除外。這這里的生生效一般般指合同同生效，例例如農農村集體體土地使使用權抵抵押登記記的若干干規定中中第2條條規定，集集體荒地地土地使使用權和和鄉村企企業集體體土地使使用權抵抵押時，必必須依法法向土地地管理部部門申請請辦理抵抵押登記記，抵押押合同自自批準登登記之日日起生效效。這樣樣的規定定在理論論上不成成立，實實踐中也也必侵害害當事人人的利益益。當發發生糾紛紛時當事事人不能能以有效效合同為為據提起起訴訟。國國外的有有關立法法中，不不論把登登記作為為成立要要件，還還是對抗抗要件，都都是針對對不動產產合同履履行或物物權行為為效力而而言的，未未經登記記只能證證明不動動產物權權的移轉轉不能

10、對對抗第三三人，并并不意味味著不動動產買賣賣合同本本身無效效。最高高級人民民法院在在關于適適用中中華人民民共和國國合同法法若干干問題的的解釋中中對此說說明：法法律、行行政法規規規定合合同應辦辦理登記記手續，但但未規定定登記后后生效的的，當事事人未辦辦理登記記手續不不影響合合同的效效力，合合同標的的物所有有權及其其他物權權不能轉轉移。所所以，有有關不動動產的民民事立法法應規定定登記的的效力，并并僅針對對物權的的設立或或移轉，而而不針對對債權合合同之效效力，即即登記是是物權變變動的成成立要件件而非債債權合同同的成立立或生效效要件。因繼承承、強制制執行、法法院判決決、新建建、添附附、婚姻姻關系等等引

11、起的的不動產產變動的的場合下下如果將將登記作作為物權權變動的的生效要要件，實實際上否否認了有有關法律律規定和和司法行行為的效效力，而而如果不不進行登登記，又又難以使使其權屬屬明晰化化，第三三人(尤尤其是善善意的受受讓人)的利益益也得不不到切實實的保護護。例如如我國繼繼承法第第2條規規定，繼繼承人從從被繼承承人死亡亡時取得得被繼承承人的遺遺產房屋屋所有權權，而不不是房管管部門進進行變更更登記后后才取得得遺產房房屋的所所有權。我我國(城城鎮房屋屋所有權權登記暫暫行辦法法)第110條規規定：“新建房屋應于竣工后3個月內申請辦理所有權登記。”如果建房人在辦理登記后才能取得新建房屋的所有權，那么在建房人

12、申請之前，新建房屋的所有權屬于誰，將很難解釋。五、不不動產登登記請求求權的問問題我國城城市房地地產管理理辦法規規定，房房屋所有有權因買買賣而變變更登記記時，需需要在三三個月內內申請變變更登記記。在這這三個月月內，買買受人支支付價金金的行為為如果缺缺乏證據據，而出出賣人一一物數賣賣時，出出賣人無無須承擔擔違約責責任(因因合同不不是生效效合同，以以登記生生效)，買買受人難難以獲得得合同法法的救濟濟。這無無疑會助助長欺詐詐行為。新新型交易易方式房屋屋分期付付款買賣賣中，出出賣人在在買受人人支付完完全部價價款之前前，得保保留房屋屋的所有有權。在在買受人人付清全全部價款款之前，不不能辦理理房屋過過戶手續

13、續，如果果據此認認定合同同無效，則則無異于于禁止分分期付款款買賣。這這些均有有害于商商業信用用的培育育和市場場交易秩秩序的維維護。擔擔保法第第41條條規定，抵抵押合同同自登記記之日起起生效，這這條規定定是不科科學的，實實踐中有有很大的的負效應應，難以以實現立立法的價價值。因因為抵押押合同只只是在當當事人間間產生設設定抵押押權的債債權債務務合同，它它成立乃乃至生效效時，抵抵押權尚尚未產生生。登記請請求權，是是指登記記權利人人所享有有的請求求登記義義務人協協助其進進行登記記的權利利。所謂謂登記權權利人是是指因登登記而受受利益之之人，如如抵押權權人、房房地產買買受人，也也包括注注銷登記記中的抵抵押人

14、、物物上保證證人等。在在義務人人拒絕協協助登記記時，權權利人可可訴請法法院強制制義務人人履行登登記的義義務。賦賦予權利利方登記記請求權權是必要要的，如如此才會會保障其其利益，使使其不致致因義務務人怠于于辦理登登記而受受損失。我國現現行法的的規定應應予以修修訂，在在將來的的物權法法中確立立登記請請求權制制度，增增強登記記的法律律效力，在在移轉物物權的義義務人拒拒不履行行或怠于于履行登登記義務務時，賦賦予權利利人請求求義務人人履行協協助登記記的義務務，為權權利人取取得物權權提供法法律保障障。在登登記出現現瑕疵或或與實質質權利內內容不符符時，賦賦予權利利人按一一定程序序要求更更正的權權利，以以保護真

15、真正權利利人的利利益，維維護正常常的交易易鐵序。六、不不動產登登記錯誤誤的后果果和責任任在現代代社會中中，無論論不動產產登記制制度多么么獨立、完完善，仍仍不能完完全避免免登記權權利內容容與實際際權利狀狀態不一一致的情情況發生生。導致致這一問問題的原原因主要要有：11、因登登記機關關的過錯錯而造成成錯誤登登記或錯錯誤涂銷銷;2、登登記以外外的法律律變動，如如表見繼繼承人取取得遺產產或繼承承人取得得應繼份份額以外外的不動動產并為為繼承登登記;33、買賣賣合同無無效或被被撤銷，但但登記尚尚未涂銷銷;4、依依法律規規定取得得不動產產物權，如如征收土土地，但但尚未辦辦理登記記;5、不不動產共共同共有有關

16、系中中，不動動產物權權僅登記記在一個個或部分分共有人人名義下下。在上上述情況況下，第第三人往往往難以以知道真真實的權權利狀態態。對于錯錯誤登記記，澳大大利亞實實行國家家賠償制制度。登登記機關關用其所所收取的的登記費費用的一一部分建建立專門門的保險險基金，若若因錯誤誤登記而而導致交交易失敗敗，則由由登記機機關以該該保險基基金進行行賠償。登登記錯誤誤的責任任承擔實實行的是是無過錯錯或推定定過錯責責任原則則，只有有登記機機關確能能證明是是申請人人的過錯錯造成登登記錯誤誤時方能能免除責責任。這這種做法法具有借借鑒意義義，它在在維護行行政機關關權威的的同時也也保護了了申請人人的利益益。不正確確登記的的受

17、害人人主要是是權利人人自己。對對不正確確登記的的糾正，德德國民法法中有兩兩種方式式，其一一是“異異議抗辯辯登記”，其其二是“更更正登記記”。異異議抗辯辯登記，全全稱“針針對不動動產登記記的正確確性的異異議抗辯辯登記”，指指當事人人發現不不動產登登記簿中中關于自自己的權權利的記記載有錯錯誤時，為為了緩解解更正登登記費時時較長的的問題，從從而將自自己對不不動產登登記簿中中關于自自己權利利登記的的異議抗抗辯予以以登記的的程序。其其效力在在于它能能賦予登登記權利利人異議議抗辯權權，使得得第三人人不能依依據“登登記的正正確推定定其效力力”而取取得不動動產的有有關權利利，是一一種進行行更正登登記之前前的臨

18、時時性的應應急措施施。更正正登記是是對不正正確的不不動產登登記進行行更正的的登記程程序，具具有封鎖鎖后來物物權變更更登記的的效力，進進行時必必須有相相關當事事人同意意。在發發生錯誤誤登記的的情況下下，第三三人基于于登記的的公信力力而與登登記名義義人進行行不動產產的交易易，這時時第三人人能否取取得該不不動產物物權，尤尤其是善善意的第第三人，是是否適用用不動產產的善意意取得?我國現現行法對對不動產產是否使使用善意意取得沒沒有明確確的規定定。不動產產登記具具有公信信力，只只要登記記無異議議，即使使登記所所記載的的權利與與真實的的權利狀狀態不符符，因相相信登記記正確而而與登記記名義人人進行交交易的善善意第三三人，所所取得的的利益仍仍受法律律保護。最最高法院院關于于貫徹執執行若若干問題題的意見見第889條規規定：“共共同共有有人對共共有財產產享有共共同的權權利，承承擔共同同的義務務。在共共同共有有關系存存續期間間，部分分共有人人擅自處處分共有有財產，一一般認定定為無效效，但第第三人善善意、有有償取得得該項財財產的，應應當維護護第三人人的合法法權益，對對其他共共有人的的損失，由由擅自處處分共有有財產的的人賠償償。”這這條關于于共同共共有財產產善意取取得的規規定，包包括了共共同共有有不動產產的善意意取得。由由此可見見，我國國實際上上