1、PAGE PAGE 6北京市區鄉村南國有劃撥農用地土地使用權價格評估案例分析報告王永 北京中企華房地產估價有限公司摘要：司法關系當事人因債權債務糾紛而向當地人民法院提起訴訟，司法鑒定過程中涉及的土地使用權類型繁多、權屬復雜，本文就司法鑒定過程中涉及到國有劃撥農用地土地使用權價格評估的背景、技術難點以及處理這些難點問題的方法做了簡要說明和陳述。關鍵詞：司法鑒定 國有劃撥農用地 土地使用年期 土地使用權出讓金 估價方法正文： 第一部分 評估項目的背景一、估價目的因銀行支行與北京市區局借款合同糾紛一案，北京市區人民法院委托北京中企華房地產估價有限公司對北京市區種雞場所有的位于北京市區鄉村南的國有劃撥

2、農用地土地使用權進行價格評估，為委托方進行司法鑒定提供土地使用權價格參考依據。二、宗地概況三、地價定義（一）地價內涵：本次評估所估地價是指在估價基準日2008年6月27日、現狀利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高使用年期的國有劃撥農用地的土地使用權價值。（二）本次估價設定的用途、使用年期和開發程度1、設定的用途、使用年期及依據根據待估宗地國有土地使用證，土地使用權性質為國有劃撥，各待估宗的用途、使用年期如下表所示：序號宗地名稱土地證號估價期日登記用途估價設定用途土地使用權終止日期設定的土地使用年限（年）1宗地一養殖設施農用地無限年502宗地二養殖設施農用地無限年502、設定的開發程度本次

3、評估根據實際勘查情況，待估宗地實際開發程度和設定的開發程度如下表所示：序號宗地名稱土地證號估價期日實際開發程度估價設定的開發程度1宗地一紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內“兩通”（通路、通訊）且不具備養殖用地相應的土地平整的開發水平紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內不具備養殖用地相應的土地平整的開發水平2宗地二紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊）及具備養殖用地相應的土地平整的開發水平紅線外“四通”（即通路、通溝渠泵站灌排水、通電、通訊），紅線內具備養殖用地相應的土地

4、平整的開發水平（三）現狀利用條件根據委托方提供資料及現場勘察，待估宗地一為國有土地使用證（證號：）的部分土地面積，現狀利用為荒地，地上覆蓋有當地村民栽種的植被和少量的臨時建筑，并且尚未進行與養殖業有關的開發建設；待估宗地二為國有土地使用證（證號：）的部分土地面積，現狀利用為空地，地上覆蓋有樹木和臨時建筑物，已進行了部分與養殖業有關的開發建設。（四）本次估價結果僅為委托方司法鑒定提供價格參考依據。評估采用公開市場價值標準，同時參照估價時點正常市場價格，報告使用者需考慮將來市場變化對估價結果的影響。第二部分 評估項目估價方法的技術難點及解決方案一、估價方法的確定根據估價目的與要求，待估宗地的區位條

5、件和作為設施農業用地等特點，結合各種估價方法之理論條件要求和適宜條件，在充分分析論證所掌握資料的基礎上，選擇評估方法對待估宗地進行評估。根據農用地估價規程（TD/T1006-2003），通行常用的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法。估價人員通過實地勘察，認真分析調查收集到的資料，在確定估價原則的基礎上，根據評估對象的實際情況，結合本次估價目的，同時考慮到因待估宗地所處區域設施農用地的土地市場交易資料少，無法選擇到與待估宗地相類似的近期已經發生交易的市場交易案例，不宜采用市場比較法評估，區尚未進行農用地定級估價工作，故無法采用基準地價系數修正法進行評估，同時

6、各待估宗地雖為未開發設施農用地，但其開發完成后的開發價值不宜測算，故不宜采用剩余法進行評估。因此，本項評估主要采用成本逼近法和收益還原法兩種估價方法進行評估。本項采用成本逼近法和收益還原法評估的主要依據是：由于待估宗地周邊存在較多的種殖、養殖等設施農用地，通過調查能夠獲得待估宗地取得及開發過程中的各種客觀費用。估價人員認為此費用能夠反映該區域農業用地取得及開發過程中的一般費用標準，有較好的代表性和現勢性，故選用成本逼近法進行評估。考慮到待估宗地用途為設施農用地，其周邊存在較多的種殖、養殖等設施農用地的出租案例，租金收益較易獲得，且養殖農業的各項費用也能取得，故適宜采用收益還原法進行地價評估。二

7、、估價項目復雜性1、關于農用地土地使用年期設定：根據中華人民共和國土地管理法實施條例第十七條規定，“開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或者漁業生產的，經縣級以上人民政府批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用，使用期限最長不超過50年。”據此規定，本次評估設定待估宗地的土地使用年期為50年，自估價基準日開始之日起算。2、關于劃撥農用地土地出讓金確定依據：待估宗地的土地使用權取得方式為劃撥，未補辦土地使用權出讓手續，未繳納土地出讓金，因此在確定其劃撥土地使用權價格時應在出讓地價中扣除應向政府繳納的土地出讓金。根據原國家土地管理局第1號劃撥土地使用權管理暫行辦法的規

8、定，“土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%”。按上述規定，待估宗地國有劃撥土地使用權價格最高不得超過本次評估出讓地價的60%，本次評估確定國有劃撥農用地價格為出讓地價扣除40%后計算求得，但此計算方式僅做為測算最終評估值的依據，不做為最終向政府繳納出讓金的依據，最終應補繳的土地出讓金數額應以土地管理部門的審定結果為準。第三部分 評估項目的啟示一、收益法中主要涉及難以確定的取值有年租金收益、年租金損失、年總費用、年租金凈收益、土地還原利率等，成本逼近法中涉及的有土地取得費（農用地土地取得費主要表現為取得未利用地或中低產

9、田時客觀發生的費用）、農用地開發費（為使土地達到一定的農業利用條件而進行的各種投入的客觀費用）、還原利率、行業利潤率、土地增值收益率等。這些因素都要求估價師在及時關注相關法律法規的同時，應有意識地培養和積累估價經驗，以邊在一些技術處理過程中能保證地價的真實性和準確性。二、在實際工作中，應根據宗地用途的不同，客觀合理的選擇、分析影響宗地的地價的因素，如影響農用地價格的因素主要包括自然因素、社會經濟因素和特殊因素。自然因素如肥力因素（主要包括土壤狀況和水文狀況）、社會經濟因素如經營耕作因素（主要包括社會經濟發展水平、土地制度和農田基本設施狀況）和區位條件（主要包括氣候、地貌及交通通達性）、特殊因素（指待估農用地所獨有的特性和條件，如特殊的氣候條件、土壤條件、環境條件等