1、基準地價更新工作方案篇一：XX年泉港基準地價工作方案(正) 泉港區XX年 基準地價修編工作方案 廈門均和房地產土地評估征詢有限公司 三月泉港區XX年基準地價修編工作方案一、我司的作業優勢廈門均和房地產土地評估征詢有限公司創立于1997年，是福建省最高檔別的大型綜合性評估機構。公司擁有國土資源部頒發的土地估價資質（全國執業、原A級）、財政部頒發的資產評估資質（全國執業）、國家發改委頒發的甲級價格評估資質、福建省房地產價格評估管理委員會頒發的甲級房地產價格評估資質、廈門市國土資源與房產管理局頒發的二級房地產經紀資質。并于XX年通過了ISO9002質量體系認證，成為全國率先全面通過資產評估、房地產評

2、估、土地估價國際認證的綜合型國家級評估征詢機構。公司現擁有60多名高素質的專業執業人員，其中：90%以上人員具有研究生、本科學位，70%以上人員具有中高檔專業技術職稱。其中：國家注冊房地產估價師25人，注冊土地估價師21人，注冊資產評估師11人，造價工程師6人，價格鑒證師5人。此外公司還擁有兼職評估師幾十人，并擁有多名土建工程類、機械設備類、財務會計類、金融法律類專業資深人士構成的專家顧問委員會，形成一支經驗豐富、業務能力強的工作團隊。在基準地價評估方面，公司先后參與泉州市泉港區、龍海市、晉江市基準地價地價修編工作；公司有多位估價師曾參與福建省多種地市的基準地價修編工作，且公司前后多次接觸地價

3、原則的應用，我司還專門成立基準地價工作小組，專職從事基準地價工作，有足夠的技術力量參與本次基準地價修編工作。二、新一輪基準地價的特點本輪基準地價修編的重要工作內容涉及城鄉土地級別的調節、基準地價的修編（涉及地上和地下空間建設用地使用權兩部分（必選），以及相關專項的研究。根據中華人民共和國物權法和土地運用現狀分類原則（GB/T21010-XX），物權法明確規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立，因此，研究制定地下空間建設用地使用權被提上了議事日程。省九地市都市中心區應編制地下空間建設用地使用權基準地價，土地用途可以以商服用地為主，并可由各設區市根據管理需要擬定與否編制其他用途

4、的地下空間建設用地使用權基準地價；其他各縣（市、區）可按實際需要，自行研究擬定與否編制地下空間建設用地使用權基準地價。根據福建省國土資源廳進一步規范土地用途分類管理的告知（閩國土資綜XX225號），對土地用途分類管理做了進一步的規范和細分，將商服等差別性明顯的土地用途，細分為批發零售、商務金融、住宿餐飲和其他商服用地等，原有的基準地價土地運用分類已不能滿足新形勢下土地運用精細化管理的需要，不能精確反映現行土地市場狀況，有必要對既有的基準地價進行全面修編，以拓展覆蓋面、增強可操作性和可勢行性，擴大應用范疇，增長制定社會經濟生活中既有急需的土地用途的基準地價，以滿足土地運用管理和經濟發展的需要。三

5、、基準地價更新評估工作的組織與實行為參與泉港區基準地價修編工作，我公司就本次評估任務召開了專項會議，根據泉港區基準地價修編項目工作內容進行評估人員調配、制定工作籌劃和工作方案、強調了任務重要性及工作中的注意事項。（一）評估人員安排本次評估我司共調配土地估價師及評估人員15人構成基準地價評估工作小組，由副董事長、副總經理謝劍峰帶隊，專職從事基準地價修編工作。（二）實行方案本次評估為基準地價的修訂更新評估，是為了使土地估價成果符合客觀實際，保持基準地價和宗地地價評估原則的現實性，它是在土地定級或劃分均質區域的基本上用市場地價來調節基準地價的過程。修訂更新評估成果應充足運用原有資料，使新老資料具有持

6、續性。1、資料調查與整頓（1）土地定級資料A、商服繁華限度資料：商服中心的位置、數量、范疇，商業職能種類數、商服中心職能完備率、商服建筑物密度等。B、交通條件資料：道路網分布，道路類型級別原則、道路長度、寬度；重要交通工具類型、設施規模及分布等。C、基本設施狀況資料：基本設施類型、數量、分布及投資狀況；基本設施的技術水平、規模、級別。D、環境條件資料：環境質量指數、各類污染狀況及分布狀況；地形、工程地質、水文和氣候條件等。E、社會、歷史及人口資料：人口、行政區劃、城鄉發展過程等。F、產業匯集資料：產業匯集區的數量、范疇、性質，各類匯集區產業類型數、公司數量、年產值、年利潤、職工人數等、同類產業

7、及其配套產業的前后向關系。G、城鄉規劃資料：城鄉總體規劃、土地運用總體規劃（規劃文本、規劃闡明書）及圖件資料、國民經濟和社會發展五年籌劃和年度籌劃安排項目狀況、以往都市規劃或五年籌劃執行狀況等。H、土地定級驗證資料：土地運用效益和高檔商務匯集規模資料。I、其她資料。（2）基準地價測算資料A、影響地價的因素資料：影響地價的一般因素、區域因素和個別因素等。B、土地運用效益資料：不同行業資料運用利潤率原則；同一行業不同規模的資金運用效益資料；不同行業不同規模的公司勞動力原則；行業經濟效益資料；單位或公司土地運用效益資料。C、地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓資料；土地使用權、房屋及柜臺出租資料；土

8、地征用補償、安頓補償及地上物補償原則；土地聯營入股資料；用土地進行聯合建房的提成資料；以地換房資料；房屋拆遷補償原則、房屋造價原則、房屋重置價原則、房屋經營及管理原則、固定資產作價原則等資料；D、影響地價的其她資料：歷史地價資料；有關經濟指數及建筑材料價格變動指數；土地開發經營的政策法規、條例、規定；有關土地房屋的稅收種類、稅率等；城鄉規劃等有關資料。（3）資料的整頓在資料的調查過程中必須隨時將調查資料填入相應的調查表格中，調查收集的有關地價資料按實地位置標注到估價工作底圖上。2、土地定級修訂更新（1）、在泉港區人民政府XX年發布的泉港區XX年基準地價基本上對土地分別劃分區域及級別并進行修訂更

9、新。（2）、土地的定級修訂更新：應充足運用原有資料，使新老資料具有持續性。盡量運用新收集的資料，使土地分等定級的成果與現實更加接近。 定級技術程序如下：a、 建立城鄉土地定級的因素體系；b、 擬定各因素的權重值；c、 計算各因素的指標值和作用分，編制各因素的指標值與作用分值的對照表；d、 劃分城鄉土地定級單元；e、 計算單元內各因素分值，加權求和計算總分值，按總分的分布排篇二：福建省基準地價修編工作方案 福建省城鄉基準地價修編工作方案 福建省國土資源廳二一一年二月 福建省城鄉基準地價修編工作方案 一、修編的必要性 （一）基準地價管理規定的規定。目前我省絕大多數縣、市、區現行的基準地價編制的基準

10、日是XX年1月1日，至今已經超過三年。國土資源部有關整頓和規范土地市場秩序的告知（國土資發?XX?174號）規定：“基準地價原則上每三年更新一次，并根據市場變化，適時進行調節”；福建省城鄉基準地價和標定地價擬定及發布暫行措施第十五條也規定：“基準地價和標定地價應當每兩年調節發布一次。當社會經濟狀況發生變化，導致土地市場價格重大變化時，應適時進行調節，并及時向社會發布”。（二）滿足有關地價法律政策調節的需要。近年來，國家和福建省的地價政策法律發生了較大的變化，重要有：一是中華人民共和國物權法明確了地下空間建設用地使用權可以單獨設立，有必要研究編制地下空間建設用地使用權的基準地價；二是土地運用現狀

11、分類原則（國標GB/T21010-XX）和福建省國土資源廳有關進一步規范土地用途分類管理的告知（閩國土資綜?XX?225號），對土地用途做了進一步的規范和細分，有必要據此對基準地價的土地用途進行規范和細化，如將商服等差別性明顯的土地用途，細分為批發零售、商務金融、住宿餐飲和其他商服等二級類土地用途制定不同的基準地價，區別不可分割發售的大型商場、超市和可以分割發售的零售店面的基準地價，有必要增長制定社會經濟生活中新浮現的土地用途的基準地價，以滿足土地運用管理的需要；三是工業用地最低價原則和工業用地政策發生了變化，新增建設用地有償使用費、城鄉土地使用稅等影響地價的稅費原則也進行了調節，本來的基準地

12、價規定已經不能適應土地法律政策規定調節的需要；四是國家發布了都市地價動態監測技術規范（TD/T1009-XX），城鄉土地估價規程(GB/T18508-XX)也正在進行修改，基準地價的編制技術不斷完善，基準地價必須滿足地價法律政策和技術更新的規定。（三）適應海峽西岸經濟區建設發展和土地運用總體規劃等規劃調節的需要。三年來，隨著國家一系列加快海峽西岸經濟區建設的政策措施和國家“十二五”規劃的編制實行，經濟社會獲得較大的發展，城鄉建設面貌發生了較大的變化，此外土地運用總體規劃等有關規劃也進行了調節，不同用途、不同區域的地價水平發生了較大的變化。綜上所述，必須組織開展對現行基準地價成果的更新，以保證基

13、準地價成果的科學性、合理性、現勢性和實用性，以滿足土地運用管理和其他經濟社會活動的需要。二、修編工作范疇本次基準地價修編的工作范疇原則上各市、縣、區為土地運用總體規劃擬定的建設用地范疇，可結合都市總體規劃、城鄉建成狀況進行合適增減；各開發區為有權人民政府批準的用地范疇，各開發區可作為組團納入城鄉基準地價進行統一修編，也可單獨進行修編。有關市、縣、區根據本地的實際狀況需要調節擬定基準地價修編工作范疇的，必須闡明理由并明確界定范疇。三、修編工作根據1、中華人民共和國城鄉土地定級規程(GB/T18507-XX)2、中華人民共和國城鄉土地估價規程(GB/T18508-XX)3、都市地價動態監測技術規范

14、（TD/T1009-XX）4、國務院有關加強土地調控有關問題的告知（國發?XX?31號）5、有關發布實行的告知（國土資發?XX?307號）6、土地運用現狀分類原則（國標GB/T21010-XX）7、國土資源部有關加強房地產用地供應和監管有(本文來自： 小草范文 網:基準地價更新工作方案)關問題的告知（國土資發?XX?34號）8、福建省國土資源廳有關進一步規范土地用途分類管理的告知（閩國土資綜?XX?225號）四、修編工作原則（一）合法性原則。基準地價修編必須以基準地價評估時點有效的土地法律、政策和規范性文獻為根據，基準地價修編采用的數據、措施、案例必須符合法律、政策、規范性文獻和行業原則、規范

15、的規定。（二）客觀性原則。基準地價修編體現土地的客觀收益或者價格，是特定土地內涵條件下的區域平均價格。不得人為干預基準地價修編成果。（三）實用性原則。基準地價修編必須充足發揮基準地價的作用，強化基準地價的應用研究，解決土地運用管理中遇到的實際問題。（四）銜接性原則。基準地價修編必須注意和以往基準地價成果和地價法律、政策等的銜接，注重延續性，分析存在的差別，提出銜接的措施。五、修編工作內容（一）基準地價修編前期研究內容1、上一輪基準地價和三年來同類市場成交地價的比較分析。各市、縣、區應當對三年來的土地市場成交價格和上一輪基準地價成果進行比較分析，在將實際成交價格統一修正到上一輪的基準地價價格內涵

16、的基本上，比較分析基準地價和實際成交價格的差別；2、三年來影響地價的法律、政策規定分析。收集、分析影響我市、縣、區地價的法律、政策和其他規范性文獻，并對其影響地價的限度進行分析；3、三年來影響地價的土地條件、規劃和建設條件分析。分析土地供求、土地運用規劃、都市規劃、都市建設和都市區域功能等變化對地價的影響；4、上一輪基準地價編制和實行過程中的重要局限性分析，對新一輪基準地價編制的意見和建議分析。（二）基準地價修編重要內容本次基準地價的修編的重要內容涉及城鄉土地級別的調節和基準地價的修訂兩部分。各地要根據本地地價變化的實際狀況，對土地級別和基準地價進行全面修訂，特別是在土地級別內細分地價區段，對

17、差別性明顯的用途進行細分，規范和增長土地用途，增長地下空間建設用地使用權的基準地價。重要內容涉及如下：1、擬定基準地價修編的范疇；2、擬定基準地價的內涵；3、擬定基準地價的土地級別；4、擬定基準地價的地價區段；5、測算和擬定基準地價；篇三：XX縣城鄉基準地價更新技術方案XX縣城鄉基準地價更新技術方案一、更新的目的和意義由于XX縣經濟社會發展迅速，以至土地市場發展迅速，原基準地價與現行土地市場價格發生了變化，部分地區的基準地價與市場價嚴重脫離。上一輪發布的基準地價原則已難以適應地產市場發展和政府宏觀調控土地市場的客觀規定，因此，按照國家有關規定并結合XX縣實際，對原有的基準地價原則和相應的修正體

18、系進行調節更新是全縣土地市場發展及地價管理的迫切規定。基準地價體系的更新為進一步建立和完善土地市場經營管理機制，發揮城鄉國有土地的經濟效益，增進土地的合理運用、流動，避免國有土地資產流失，增進市區建設和發展，同步為有關部門制定規劃、籌劃和有償使用土地提供科學的根據。開展更新工作目的在于全面掌握城區和更樂鎮、固新鎮、河南店鎮、偏城鄉、索堡鎮、西達鎮、西戌鎮7個鎮區土地質量和運用狀況，科學管理和合理運用土地，提高土地使用效率，建立科學合理的基準地價體系，從而推動土地使用制度改革向縱深發展。基準地價的制定與更新為XX縣全面推動土地有償使用奠定了基本，為XX縣的地價管理及建立公開、公平、公正的土地市場

19、發揮了積極作用。二、工作任務本次項目的工作目的是對XX縣土地運用總體規劃中心城區控制區域和更樂鎮、固新鎮、河南店鎮、偏城鄉、索堡鎮、西達鎮、西戌鎮7個鎮區土地定級與基準地價進行更新。具體工作任務： 1、根據XX縣土地運用總體規劃中心城區控制區域和更樂鎮、固新鎮、河南店鎮、偏城鄉、索堡鎮、西達鎮、西戌鎮7個鎮區目前的土地市場實際狀況，擬定影響各鎮土地價格的因素因子體系，體系，收集資料并整頓，指標定量化解決。按綜合定級的技術措施， 初步劃分土地級別。2、驗證并擬定土地級別，在劃分土地級別的基本上，分別測算 商業、住宅、工業用地的基準地價；3、制定完整的基準地價影響因素指標闡明表和修正系數表，以 及地價指數、容積率、開發限度、樓層分派