1、 海外投資管控規定（試行）（一）總則1.1定義區域：泛指各類型的海外投資開發團隊。本規定將區域劃分為三類:即集團副總裁監管的區域、一般區域以及事業部投資團隊一圖：指項目情況信息圖（附件一）一表：指項目定案審批表（附件七）六方案：指規劃和設計方案（附件四）、市場分析與產品銷售方案（附件五）、目標成本方案（附件三-目標成本方案）、資金財務方案（附件三-資金財務方案）、成就共享及同心共享方案（附件三-成就共享及同心共享方案）、風險控制方案（附件六）一視頻：看地視頻（附件八）1.2本規定目的為進一步規范投資拓展決策管理、加快新項目獲取速度、提高新項目獲取質量、降低項目獲取過程中的各類風險，特制訂本辦法

2、，以規范項目獲取、篩選、跟進、立項、定案各環節具體工作。1.3海外事業部投資拓展部和海外各區域投資部職責（1）集團海外事業部投資拓展部制定集團海外發展戰略規劃；根據集團發展要求編制海外投資拓展計劃；建立區域與集團的資源共享機制，協助區域逐步建立和完善海外投資數據庫；制定投資流程和投資模板及其他投資規范性文件；建立并協助海外區域建立與國內基金、銀行等融資機構的合作關系；協助海外區域項目立項、定案工作，包括但不限于提供項目意見，以及與總部會議的組織協調；組織協調集團相關部門審核審查各投資方案；指導事業部投資團隊進行新市場、新項目的拓展；對海外區域提供技術支持、業務幫助指導及相關培訓。（2）海外區域

3、投資部/事業部投資團隊根據集團海外事業部發展戰略和各區域實際情況，編制區域土地拓展計劃；主導區域土地投資拓展工作，尋找符合集團要求的投資項目，并以投資流程和投資模版為基礎進行詳盡的、規范化的盡職調查；詳細調研土地和房地產市場信息，與海外事業部共享信息，并逐漸建立海外投資數據庫；建立與地產商、潛在合作伙伴和基金、銀行等融資機構的長期關系；編制新項目可行性分析資料，并進行月度匯報和立項、定案匯報；項目經集團評審定案后，即嚴格按照定案目標和既定計劃實施，并接受管控部的監督。1.4海外區域投資權限規定海外投資分為項目獲取、篩選、跟進、立項、定案五個階段。海外事業部是各區域在各階段與集團溝通的首要且主要

4、的對接部門。如在投資過程中需要與集團溝通，原則上應該首先通過海外事業部安排，如確需與集團溝通，應在溝通的同時知會海外事業部，并在事后告知海外事業部溝通結果。針對海外投資的五個階段，授予不同類型的區域以不同的權限。各類型區域在各階段的授權如下表所示，有關權限的具體解釋請參見2.2-2.7。權限的使用由各區域決定，各區域可以上交權限給海外事業部，但不可超越權限。集團副總裁監管區域一般區域事業部投資團隊項目獲取自由量裁權有有無項目篩選決定權有有無跟進階段決策權有有無立項階段審批權有無無定案階段審批權無無無1.5海外項目投資拓展原則根據現階段集團對海外投資拓展的指示，海外項目應符合以下原則：（1）在控

5、制風險的前提下投資海外優質項目，以長期穩健型發展為目標，原則上建議集團自有資金投入大的拓展項目的帶杠桿IRR不低于25%，銷售凈利潤率不低于10%，根據項目所在的區域、規模大小和開發階段，可以進行適當調整。對于戰略性投資項目、小股操盤項目、以及充分利用金融杠桿的項目采取一項目一議；（2）既結合碧桂園開發低密度大盤的優勢，也充分考慮海外當地市場的需求。做到“大小結合”、“快慢結合”，既要拓展剛需強、資金周轉快的小項目，也要拓展長期來看具有戰略意義和升值潛力的大項目；（3）海外投資項目可以考慮采用“小股操盤”的模式，也可以考慮在跟當地知名開發商合作開發管理的模式下成為普通合伙人（基金模式）或有限合

6、伙人（有限合伙企業模式），但要確保我方能夠并表。具體需參考海外區域合作公司投資經營指引。（4）在現有的海外投資區域進行深耕，對新區域積極拓展。建立當地資源網絡，選擇當地具有豐富經驗和資源網絡的可靠的戰略合作伙伴；（5）做好規范化、流程化的盡職調查，防范投資風險；（6）充分利用國內外非本集團資金，廣泛建立銀行及非銀行融資渠道，盡量使用表外融資方式，用金融杠桿開發項目；（7）海外區域的前期投資要注重品牌效應，盡量選擇能夠樹立國際影響力和品牌知名度的項目，并在項目投資的過程中加強品牌管理。（2）投資分則2.1海外投資流程針對不同類型的區域，制定以下流程：立項材料備案立項材料備案一圖一表六方案一視頻、

7、投資測算表區域一圖一表六方案一視頻、投資測算表董事會通過定案投資拓展部、管控部、銷售中心出具意見，由投資拓展部統一反饋主席、莫總項目獲取和篩選：項目跟進：項目立項：項目定案：海外事業部區域區域海外事業部重點跟進項目情況備案區域海外事業部一圖一表六方案一一圖一表六方案一視頻、投資測算表區域董事會通過定案投資拓展部意見、一圖一表六方案一視頻、投資測算表主席、莫總項目獲取和篩選：項目跟進：項目立項：項目定案：海外事業部區域區域海外事業部重點跟進項目情況備案區域海外事業部立項材料立項審批跟進項目匯報立項材料一圖一表六方案跟進項目匯報立項材料一圖一表六方案一視頻、投資測算表投資團隊董事會通過定案投資拓展

8、部意見、一圖一表六方案一視頻、投資測算表主席、莫總項目獲取和篩選：項目跟進：項目立項：項目定案：海外事業部投資團隊投資團隊海外事業部投資團隊海外事業部立項審批批準重點跟進項目2.2項目獲取和篩選階段指引區域應建立多方的項目渠道，廣泛收集項目信息，拓寬項目來源，避免綁定一家項目來源方；在滿足海外項目投資拓展原則的前提下，項目篩選應由區域自主決定，投資拓展部可以就項目篩選提供參考性意見，但不參與決定；各區域經篩選確定重點跟進項目后，但需適時以書面形式告知投資拓展部，并在月度分析會上進行討論； 如果項目獲取涉及到中介費用或其他中介性質的費用，區域應當將選用中介的原因及費用明細形成書面材料通知投資拓展

9、部。區域應廣泛搜集投資所需信息（宏觀經濟、房地產市場、土地市場、項目信息等）并與海外事業部共享（信息共享詳見海外投資共享資料指引（附件九），隨著信息的逐步積累，按照一定的格式形成各區域的投資數據庫），該階段如需要可以申請費用，購買市場研究報告；2.3 跟進階段指引對于區域確定重點跟進的項目，需收集投資分析所需的詳細的項目信息。如需要，可與土地出讓方或中介簽訂保密協議（詳見附件海外投資審批流程指引（附件十），獲取項目資料；如在此階段確需簽署不具法律效力的意向書，需遵循海外投資審批流程指引（附件十）獲得批準；事業部投資團隊需向海外事業部匯報計劃重點跟進的項目情況，由海外事業部決定是否跟進；土地出讓

10、方或中介提供項目詳細信息后，對項目做進一步分析，從重點跟進的項目中選擇一到兩個項目進行立項。如本階段有海外事業部參與，包括但不限于審批意向書，區域應定期或在項目節點向海外事業部報備項目進展情況。2.4 立項階段集團副總裁監管區域有權決定是否進行立項，但須就立項情況向海外事業部匯報，并將規定的立項材料報至投資拓展部備案；一般區域和事業部投資團隊按規定要求準備完整無誤的立項資料，由投資拓展部安排立項評審并決定是否批準立項。立項材料應抄送集團財務資金中心。如確需在立項后簽訂附條件的土地合同，需在立項前完成合同的編制并提交海外事業部備案。立項項目資料包括：-項目情況信息圖（參見附件一）-項目可行性分析

11、報告（參見附件二）。海外區域應協同集團營銷團隊以及規劃部門，就項目市場、產品定位、戶型配比、規劃方案以及銷售方案等較為深入的分析。并與當地承建商、金融機構進行廣泛接觸，對項目融資政策、開發成本進行初步調研。在可行性報告中應當單列出下一階段盡職調查和咨詢工作的預算；-項目投資測算表（參見附件三）海外區域應根據項目情況、市場及成本情況，按照投資測算表對項目各項經濟指標進行概算。-看盤視頻（參見附件八）項目立項通過后，如需簽訂附條件的土地合同，海外區域應在集團BIP系統上發起審批流程（詳見附件海外投資審批流程指引(附件十)）。項目立項后，區域應定期或在項目節點向海外事業部報備項目進展情況。2.5 定

12、案階段立項后即可開展盡職調查相關工作（盡職調查預算及合同簽訂流程詳見附件海外投資審批流程指引（附件十）。如需集團相關部門負責人考察定案項目，需要提前將考察計劃上報海外事業部，由海外事業部組織項目考察；視情況需要與土地出讓方簽署土地合同意向書（letter of intent, LOI）（詳見附件海外投資審批流程指引（附件十）以在盡職調查期內鎖定項目。本意向書應當是無約束力的初步意向性合同；如有項目合作方，完成合作協議（含框架協議、備忘錄等）及公司章程（章程中應包含合作協議中關于合作公司管理架構的約定等）初稿的編制并提交海外事業部備案；完成其他定案后需簽署的項目相關協議及合同初稿的編制并提交海外

13、事業部備案；根據盡職調查后搜集到的信息，準備并提交立項項目的定案資料。集團副總裁監管區域可直接提交定案資料給集團評審，但需在提交給集團之前一周將資料報至投資拓展部備案。一般區域和事業部投資團隊則需要先提交定案資料給投資拓展部，由投資拓展部組織評審后，再由海外事業部遞交給集團評審；提交完整無誤的定案資料后，由海外事業部或集團副總裁監管區域組織集團主席、集團總裁、集團董事及集團各職能中心召開項目評審會，對項目進行綜合評審，并對是否獲取項目進行決策，如通過，會后形成簽字版項目定案審批表（參見附件七）；定案審批必備材料包括一圖一表六方案一視頻，即：-項目情況信息圖（參見附件一）；-項目定案審批表（參見

14、附件七）；-項目市場分析與產品銷售方案（參見附件五），海外各區域應綜合分析集團營銷部門意見，并依據區域對市場的分析和調研數據，形成邏輯清晰，可比項目和銷售價格有合理出處的市場分析和銷售方案；-項目規劃和設計方案（參見附件四），海外各區域應根據集團或聘請的設計單位意見，按照海外區域的規劃要求進行項目的規劃設計，制定強排方案，形成詳盡而有合理依據的項目規劃和設計方案；-資金財務方案（參見附件三之資金財務方案），著重突出表示自有資金投資峰值和現金流平衡日期；-目標成本方案（參見附件三之目標成本方案）-成就共享及同心共享方案（參見附件三之成就共享及同心共享方案）-風險控制方案（參見附件六）-看盤視頻（

15、參見附件八）其他輔助材料亦可視情況提供，包括：-項目可行性分析報告（參見附件二）：海外各區域根據立項階段盡職調查的內容，詳細闡述該報告各部分的內容。-項目投資測算表（參見附件三）：海外各區域應根據項目盡職調查情況，對真實的市場情況及項目成本進行判斷，按照投資測算表對各項經濟指標進行合理的測算。- 其他集團要求完成的前期調研資料項目定案評審通過后，海外區域應在集團BIP系統上發起項目定案審批流程，并附上申請材料（詳見附件海外投資審批流程指引(附件十)）；定案通過后，海外區域可根據工作需要，開展以下工作（具體工作流程詳見海外投資審批流程指引（附件十）：-與土地/股權出讓方簽署具體的土地或股權收購合

16、同；-如有當地合作方，完成合作協議及公司章程的審批，并于合作方簽署協議；-與合作方（如有）在當地成立具體項目公司；-設立項目管理平臺，并招聘項目管理團隊。項目定案后，海外事業部將對所有項目的定案資料進行備案。海外事業部管控部后續將嚴格按照區域定案資料的內容，對項目開工后的時間計劃、成本控制以及投資回報率的實現進行中、后期的管理和考核（該考核計劃建議由管控部出具）。項目定案后，區域應定期或在項目節點向海外事業部報備項目進展情況。2.6 特殊情況說明若海外項目因特殊情況不能遵照2.1-2.5中的規定執行，海外區域應提前告知海外事業部負責人，并闡明無法執行的原因。在征得海外事業部負責人同意后再開展該項目相關工作，并應將特殊情況按照BIP審批流程進行請示匯報。2.7 前期費用在立項階段的項目可行性分析報告中應當列明項目的盡職調查預算和第三方（包括律所、會計師事務所等）費用預算。經立項批準后，原則上實際花費不應超過預算費用。如確需超出預算，需列明原因并通過BIP審批流程由海外事業部負責人及集團財務資金中心同意。（3）附件附件一：XX 國 XX 市 XX 項目情況信息圖（模板） HYPERLINK C:堅果Nutstore