1、武漢2022年xx區市場分析報告一、xx區分析1.南湖城簡介南湖城位于武昌區南部，內環與中環之間，東臨南湖、南臨二環線，西靠巡司河，北至楚雄大道，總面積13.1平方公里。目前，南湖地區還由665公頃土地可供開發，可增21萬人，加上現狀10萬人，南湖城31萬人。屆時，人均建筑面積將到達30平方米，人均公共綠地由現在的1.2平方增加到8.2平方米。2.交通規劃城交通的主要道路分別是：5條南北向道路機場路、南湖城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路;6條東西向道路機場北路、機場二路、機場三路、機場四路、武梁路、溪北路。南湖城交通以公汽為主，公汽站點間距到200米左右，削減居民步行距離。預留軌道交通站點位

2、置，并與公汽交通站點結合，便于轉乘。此外，遠期規劃兩條軌道交通5、7號線將通過南湖城，在輕軌建成后將大大改善該地區居民的交通出行條件。特點：設立濱水區專用步行道和自行車道，表達了小區規劃以人為本的理念。留意綠化更襯托南湖延湖美境的整體效果，串接綠化和公共空間、濱湖空間，讓人們在步行范圍內生活。將來輕軌交通的便利快捷，可緩解陸路交通的壓力。該片區交通、配套等根底設施現已根本完善，是四個規劃城中最成熟的社區。大量開發商的入駐、規劃政策的導向以及社區內的成熟配套吸引眾多中、高檔消費者來此購房，此片區的進展還有很大空間。3.公共效勞設施商業及公建配套按四級分布，包括城市商廈次中心、居住中心區、居住小區

3、、居住組團公建。居住區有4個特色效勞中心。文化效勞中心位于寶安花園內;體育效勞中心位于武梁路與機場路穿插口，與武漢理工大學體育場遙相照顧;醫療效勞中心位于人工渠兩側;綜合效勞中心位于武武梁路和石牌嶺路穿插口，形成商業、文化、消遣、體育和醫療效勞功能齊全設施晚上的效勞中心。南湖通過水上公園、中心公園向西延長至核心區。增12所幼兒園、17所小學、7所中學，滿足了教育配套要求。突出的市民中心成為連接居住區、公園和大學校園的樞紐。4.生態建設規劃的居住山區公園與區域性的綠化相連，在街區范圍內可形成接近居民的玩耍場和都市村莊公園;在區域內恢復水道，強化人工渠，使之成為怡人的小溪。南湖沿線住宅由低到高，南

4、湖沿線住宅由低到高逐級提上升度，使得多人可以觀湖;沿東西向渠道兩側布置低層別墅類住宅，制造優雅的環境。按南湖城的規劃，湖水將直接流入城核心區，這里將建成讓更多居民都能觀景的濱湖綠地。這里將建人工河將南湖、巡司河東西連通，形成連續性的濱水自然景觀，并通過水渠將河、湖、塘、池連成一體，從而將南湖之水引入城。讓大局部住宅置于園林景觀中，在高密度建筑區中充分保存自然要素。都市景園式學校，大學園區形成中部低四周高的布局，并在中心大規模公共綠帶上，創立園景特色鮮亮的都市景園式學校。大學校園、中心綠化與中心公園連成一體，并向北擴展將綠帶引入校園舊區，形成景觀體系。二、xx區房地產市場分析1、區域地理概述南湖

5、城是武昌近年來重點進展的大型居住組團，是武昌規模最大、配套較齊全的居住組團之一。組團東起南湖，南至二環線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區還有65公頃土地可供開發，可增21萬人，那么南湖城將31萬人。城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區”的規劃構造，并設文化效勞，體育中心和綜合效勞三大中心便利居民。城建“五縱六橫”路網，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入城。珞獅南路四周水域將建設大規模水上公園。2.南湖板塊的歷史與現狀歷史：1) 南湖板塊的成型得益于南湖機場的遷出，1992年3月，武昌區政府將機場搬遷后產生的4000畝土地出售給深圳寶安集團，購入本錢價9.

6、5萬元/畝，總地價缺乏4億元。2) 98年福利分房政策完畢后，武漢房地產市場迎來戰略進展期，南湖花園城定位與漢口的百步亭、常青花園相類似，以大規模開發低價位商品住宅為特征。3) 南湖花園城建設快速開放，4000畝土地在快速升值的同時，也讓寶安集團擔當著巨額利息及各項開發費用，而開發力氣及市場容量也讓其不能單獨吞下這塊巨大的蛋糕，寶安集團在大規模開發住址工程的同時，也承受轉讓及共同開發的方式降低持地本錢.4) 2022年6月，寶安集團將南湖花園城南側地塊777畝土地轉讓給武漢美洲房地產開發，轉讓價格21.8萬元/畝，獲得轉讓金1.69386億元。在2022年轉讓價格已經超過70萬元/畝。5) 至

7、此，南湖花園城內的土地開發根本都承受寶安集團合作開發或者土地轉讓的形式進展，其土地交易價格根本與市場掛牌成交價格相持平。現狀：1) 目前南湖花園城內幾乎沒有可開發土地。2) 南湖花園城持續保持其中低層次居住板塊的形象，近幾年板塊內土地及房地產開發工程持續低價位運行，區域價值沒有得到應有的提升。從2022年南湖城土地市場成交價格來看，僅僅略高于青山板塊。3、樓市簡介南湖經過10年的進展，已經建成了160萬的大型居住社區，入住人口高達6.5萬人。在這十年時間內，已有幾十家地產公司開發的30多個樓盤工程面世。這些樓盤可分成三大類，一類是2022年以前開發的以經濟適用房為主導的工程，如安靜苑，溫馨苑，

8、康樂苑，祥和苑，頤和苑;二類則是2022年左右開發的工程，這段時間片區內有大量樓盤面世，假設說xx區有百花齊放的年月應是指這段時期。其中有以綜合品質取勝的寶安花園，也有以景觀見長的中心花園;有定位高端的千秋別墅，也有定點開發的張黃村、軍區醫院住宅區以及用低價來搶奪市場的江宏花園、華錦花園;有包羅萬象各種住宅類型都有的松濤苑，也有僅幾棟多層的就號稱“經典”的經典家園;還有代表寶安江南情結在武漢首次表達的江南庭院，也有集合N多開發商力氣開發的大地家園、博雅苑等等。值得一提的是當時不僅工程眾多，各個樓盤之間的價差巨大，同一時期開盤相距幾十米均價卻可相差50%以上，真是八仙過海各顯神通。三類則是目前的

9、在售工程，主要是指2022年后期開發的樓盤。價格較前幾年有了一倍的增幅，工程整體感覺雖有所提高，同質化卻日漸嚴峻，亮點鮮得一見。隨著政府對南湖的重規劃，建設南湖城，南湖城中心板塊就成為了南湖城的居住核心區。主要表現為引入金地和大華兩個品牌開發商進入，南湖公園世家和金地格林小城兩個工程的建筑面積到達了143萬，以這兩個工程為中心區域向外集中。4.區域進展機遇 政府規劃指引,確保板塊和諧開發依據政府規劃，南湖居住城規劃總面積13.1平方公里，可容納居民25萬至31萬人，城中公共綠地面積達140公頃。南湖城的規劃目標，是建立起一個全的兼有居住、商貿、文化、體育等各種現代化設施的“都市村莊”。使區內居

10、民不但能享受到安靜、閑適的生活環境，同時又能感受到都市便捷的交通及商業效勞 交通路網改造解決最大進展瓶頸，促進區域與傳統城市中心融合依據武漢有關的市政規劃，目前武漢二環線東段規劃根本敲定，連通東湖和南湖、縱貫武昌的珞獅路將變身成“立體”主干道，這里建設超過3公里的高架橋以及長2公里的下穿隧道，珞獅路將變成其次條“解放大道”同時珞獅南路延長線通車后，可南達江夏紙坊，成為江夏和中心城區連接的必經之地，南湖西珞南路區域將成為西接南湖花園城，東連光谷腹地，北通武昌中心地帶，南達江夏紙坊的樞紐之地，屆時居民出行將更加便利，珞獅路的主干道效應將帶動整個區域的良性進展，這里的城將更快完全成型在橫向路網上，橫

11、貫武昌東西的南湖南路已貫穿，路寬30米，為雙向4車道，從南湖城到兩開發區之間的車程都縮短在20分鐘內，將成為城市拓展過程中的區域中心兩條軌道交通通過南湖將從另一個方面提升南湖板塊居住價值，一條從武昌火車站直達南湖花園城，另一條從南湖城經漢口市中心到達古田。直通三鎮的交通優勢格外明顯 區域中高端市場進展后勁乏力，板塊再次定位面臨契機武昌區域中高端房地產板塊市場進展歷來與水有不解淵源：東湖、沙湖及長江南岸一環段區域均為武昌區域的傳統中中高端區域。受該傳統區域土地進展空間的制約，目前區域中中高端市場開頭尋求的進展板塊，近幾年最大熱門的積玉橋板塊便是興高端板塊之一。但是僅僅一個積玉橋板塊明顯無法滿足區

12、域中高端市場的要求，的中高端板塊馬上應運而生。 景觀資源支持，本應卓而非凡作為武昌湖概念炒作最為重要的源泉，沙湖與東湖各執一端，而南湖相對前兩者卻特別失落。不爭的是，東湖的優勢明顯高于沙湖和南湖，這一點也意味著東湖板塊將成為武漢中高端住宅的標桿區。但自外鄉巨頭福星惠譽進入沙湖之后，沙湖從今風生水起。對于相對失落的南湖，其在房地產市場中始終都沒有孤獨。隨著東湖保護力度的加強,其周邊房地產可開發土地資源根本絕跡;而沙湖由于其面積較小,周邊進展格外成熟,潛力有限;南湖當仁不讓的成為武昌區域最具開發潛力的城市中心水域板塊,后發優勢有明顯,前景注定卓而非凡作為武昌中心商務區、中心商業區及武漢大學城的核心

13、輻射區，憑借南湖本身優秀的自然景觀資源和政府城市進展功能布局規劃的支撐，南湖的進展潛力毋庸質疑。相對于東湖的驚奇、貴重和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現為秀麗、和諧、內斂、鋒銳、親切和溫馨。南湖板塊的將來應當是武昌中心區域最大的，高檔高知山水生活之城而南湖由于歷史上非市場化的進展模式和地理位置的相對弱勢，而始終被定位成了平民區。在已有的歷史根底上轉變形象往往要比從零開頭的樹立形象要困難的多，盡管南湖注定要卓而非凡 知名地產巨鱷進駐，以行動彰顯板塊價值多家房地產開發巨頭進入南湖城開發，繼金地、大華之后，2022年9月，深圳泰然集團繼大華和金地后再次出手南湖城，拿下臨湖400畝土地，總建面50

14、萬平方米;2022年，保利在“南湖農業園”掛牌上也大顯身手，最終經過84輪競價，戰勝萬科、金地等多家巨鱷。以10億3千萬拿下，超出起始價近一倍。隨著這些中高端樓盤的面世，對南湖城進展前景的再生疏將逐步涌現。 區域產業支持，有力支撐板塊崛起隨著中南總部經濟區的迅猛進展，大量知名企業入住，將產生的住宅需求，由于南湖城做為中南尚圈的核心輻射區域，必將成為中南總部經濟區的居住配套板塊之一南湖城緊鄰為中國光谷及武漢大學城的，眾多的高科技產業群也相對的繁衍出大量高收入人群，為板塊崛起供給了市場支持武昌作為高校聚攏區,高校畢業后駐留武漢工作者，從置業傾向上來看，離學校不遠的xx區是其購房首選區域，著也注定了

15、南湖城在武漢高知白領中具備先天心理慣性優勢5、區域配套建設教育：武昌試驗寄宿小學，南湖小學，南湖中學，武漢大學、華中師范大學、華中農業大學醫療: 陸軍總醫院、省婦幼保健院、中建三局醫院商貿:中商平價,中百倉儲,中百超市,南湖生鮮市場金融：建行,招行,民生,信合交通：59，74，543，561，573，609，908等公交線路直達三鎮可見區域內的根本設施已經成形，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區域內居民整體文化水平不高有確定關系。隨著本地塊周邊的小區吸引了大量優秀客戶，信任以后在這些方面應能得到明顯改善。三、xx區樓市運行狀況分析2022年xx區商品住房成交均價為4282.59元/平

16、方米，較去年上漲1011.29元/平方米，漲幅為30.91%。商品住房共成交3970套。從區域位置上來說，南湖區域內原機場局部的房地產開發已經趨近尾聲，目前在售的工程更是屈指可數。而以珞獅南路為界的南湖區，則呈供銷兩旺的市場狀況。金地格林小城、大華南湖公園世家、保利淺水灣、水域天際等工程撐起了整個片區銷量。接近歲末，寶安璞園也應勢推盤，主打“校園文化”，為該區域的銷售找到的熱點。憑借中心商業區及武漢大學城的核心輻射區，憑借南湖本身優秀的自然景觀資源和政府城市進展功能布局規劃的支撐，南湖的進展潛力毋庸質疑。相對于東湖的驚奇、貴重和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現為親切和溫馨。南湖板塊的將來應當是武昌中心區域最大的，高檔高知山水生活之城。四、xx區綜述xx區隨著交通問題的逐步解決、配套設施的逐步完善，社區成熟度不斷提高，而與武昌其它區域相比樓盤價格上的優勢還是比較明顯。正是這種環境下，看似競爭猛烈的xx區其實有在售工程的開發商壓力并不大。從片區內產品創度不高、宣傳投入不大、促銷活動偏少、各種銷售方式并存的狀況下，銷售進展照舊不錯足以證明。1.南湖區域地理位置較好，處于內中環線區域，距離武昌區中心區域較近，道路通暢。同時，南湖擁有豐富的自然景觀資源，居住環