1、2004年7月2004年7月前 言房地產開發與經營業是目前熱點行業之一，在地點稅收收入中占有較大的比重。該行業具有投資金額大、經營周期長、繳納稅種復雜，存在涉稅問題多的特點。我市地稅系統自94年建局以來,每年均對房地產開發與經營業實施專項檢查,其有問題率和查補稅款明顯高于其他行業。2003年全系統查補稅款在上千萬元以上的重大案件19件，共補繳稅款3億元;其中,房地產開發與經營業15件,占79%,檢查收入2.5億,占83%.因此，該行業是稅收治理的重點和難點行業之一。如何加強對房地產開發與經營業的稅收治理，有效規范房地產開發與經營業的納稅行為，是我們工作的重點和研究的課題。為了加強對房地產開發與

2、經營業的稅收治理，實施有效納稅評估，我們在認真研究了房地產開發與經營業特點的基礎上，全面總結了多年對房地產開發與經營業稅收治理的經驗，編寫了納稅評估手冊（房地產開發與經營業）。本手冊的編寫，體現了現代稅收治理理念，對提高稅源監控能力、實現稅收科學治理，營造一流稅收環境具有重要意義。同時，通過有效的機制對行業納稅評估工作進行規范、約束，使之制度化、科學化。 本手冊依照現行的房地產開發與經營業的行業法規、會計制度、會計準則，結合納稅評估工作實際，本著依法評估、科學有用、通俗易明白的原則編寫。本手冊內容較為全面，分為三章和附錄。詳細介紹了房地產開發與經營業的概念、納稅評估方法以及評估指標。手冊從房地

3、產開發與經營業的行業特點入手，分析了三種不同環境下適用的不同評估方法，分不從財務會計核算與涉稅問題兩個角度闡述了評估指標的產生過程、適用范圍、具體應用以及結果分析，并收集了相當一部分行業相關法規。希望此手冊能成為寬敞評估人員了解和掌握房地產開發與經營業評估的工具。 由于編者水平有限，加之時刻倉促，難免有不足之處，敬請指正。 北京市地點稅務局 納稅評估處目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc78015045 前 言 PAGEREF _Toc78015045 h 1 HYPERLINK l _Toc78015046 第一章綜述 PAGEREF _Toc78015046

4、 h 1 HYPERLINK l _Toc78015047 第一節 差不多概念 PAGEREF _Toc78015047 h 1 HYPERLINK l _Toc78015048 一、房地產相關概念 PAGEREF _Toc78015048 h 1 HYPERLINK l _Toc78015049 二、房地產開發與經營業相關概念 PAGEREF _Toc78015049 h 2 HYPERLINK l _Toc78015050 三、房地產開發與經營業的納稅評估 PAGEREF _Toc78015050 h 3 HYPERLINK l _Toc78015051 第二節 經營特點 PAGEREF

5、_Toc78015051 h 3 HYPERLINK l _Toc78015052 一、經營概況 PAGEREF _Toc78015052 h 3 HYPERLINK l _Toc78015053 二、經營分類 PAGEREF _Toc78015053 h 3 HYPERLINK l _Toc78015054 三、經營流程 PAGEREF _Toc78015054 h 4 HYPERLINK l _Toc78015055 四、會計核算 PAGEREF _Toc78015055 h 7 HYPERLINK l _Toc78015056 五、應稅特征 PAGEREF _Toc78015056 h

6、9 HYPERLINK l _Toc78015057 第二章 評估方法 PAGEREF _Toc78015057 h 12 HYPERLINK l _Toc78015058 第一節 假設法 PAGEREF _Toc78015058 h 12 HYPERLINK l _Toc78015059 一、環境適用 PAGEREF _Toc78015059 h 12 HYPERLINK l _Toc78015060 二、具體應用 PAGEREF _Toc78015060 h 13 HYPERLINK l _Toc78015061 第二節 SPSS應用法 PAGEREF _Toc78015061 h 18

7、HYPERLINK l _Toc78015062 一、環境適用 PAGEREF _Toc78015062 h 18 HYPERLINK l _Toc78015063 二、具體應用 PAGEREF _Toc78015063 h 19 HYPERLINK l _Toc78015064 第三節 系統預警法 PAGEREF _Toc78015064 h 21 HYPERLINK l _Toc78015065 一、環境適用 PAGEREF _Toc78015065 h 21 HYPERLINK l _Toc78015066 二、具體應用 PAGEREF _Toc78015066 h 22 HYPERLI

8、NK l _Toc78015067 第三章 評估指標 PAGEREF _Toc78015067 h 25 HYPERLINK l _Toc78015068 第一節 會計報表指標 PAGEREF _Toc78015068 h 25 HYPERLINK l _Toc78015069 一、指標基礎 PAGEREF _Toc78015069 h 25 HYPERLINK l _Toc78015071 二、指標確定 PAGEREF _Toc78015071 h 28 HYPERLINK l _Toc78015071 三、指標附件41 HYPERLINK l _Toc78015072 第二節 納稅問題指標

9、 PAGEREF _Toc78015072 h 66 HYPERLINK l _Toc78015073 一、指標基礎 PAGEREF _Toc78015073 h 66 HYPERLINK l _Toc78015074 二、指標確定 PAGEREF _Toc78015074 h 71 HYPERLINK l _Toc78015075 三、指標附件 PAGEREF _Toc78015075 h 77 HYPERLINK l _Toc78015076 附錄 法規政策 PAGEREF _Toc78015076 h 101 HYPERLINK l _Toc78015077 附錄一 營業稅法規 PAGE

10、REF _Toc78015077 h 101 HYPERLINK l _Toc78015078 中華人民共和國營業稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015078 h 101 HYPERLINK l _Toc78015079 中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則 PAGEREF _Toc78015079 h 104 HYPERLINK l _Toc78015080 土地使用權轉讓及出售建筑物和經濟權益轉讓 征收營業稅具體方法 PAGEREF _Toc78015080 h 110 HYPERLINK l _Toc78015081 轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知（節選）

11、PAGEREF _Toc78015081 h 113 HYPERLINK l _Toc78015082 轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產 征收營業稅問題的通知 PAGEREF _Toc78015082 h 117 HYPERLINK l _Toc78015083 北京市地點稅務局關于進一步加強北京市房地產市場營業稅優惠政策執行治理工作的通知 PAGEREF _Toc78015083 h 119 HYPERLINK l _Toc78015084 財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知 PAGEREF _Toc78015084 h 123 HYPERLINK l _Toc780

12、15085 附錄二 企業所得稅法規 PAGEREF _Toc78015085 h 128 HYPERLINK l _Toc78015086 中華人民共和國企業所得稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015086 h 128 HYPERLINK l _Toc78015087 中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則 PAGEREF _Toc78015087 h 131 HYPERLINK l _Toc78015088 財政部、國家稅務總局關于企業所得稅幾個具體問題的通知 PAGEREF _Toc78015088 h 141 HYPERLINK l _Toc78015089 關于印發北京市地點

13、企業所得稅稅前扣除方法的通知 PAGEREF _Toc78015089 h 142 HYPERLINK l _Toc78015090 國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅治理問題的通知 PAGEREF _Toc78015090 h 156 HYPERLINK l _Toc78015091 國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知 PAGEREF _Toc78015091 h 158 HYPERLINK l _Toc78015092 關于修改和完善我市企業所得稅定率征收方法的通知（節選） PAGEREF _Toc78015092 h 162 HYPERLINK l _Toc

14、78015093 關于修訂企業所得稅純益率和定額征收方法的通知（節選） PAGEREF _Toc78015093 h 164 HYPERLINK l _Toc78015094 印發北京市地點稅務局關于對部分城鄉集體企業、私營企業實行企業所得稅定率征收的暫行方法的通知（節選） PAGEREF _Toc78015094 h 165 HYPERLINK l _Toc78015095 附錄三 土地增值稅法規 PAGEREF _Toc78015095 h 168 HYPERLINK l _Toc78015096 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 PAGEREF _Toc78015096 h 168 HY

15、PERLINK l _Toc78015097 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 PAGEREF _Toc78015097 h 169 HYPERLINK l _Toc78015098 關于土地增值稅若干政策及征收治理問題的通知 PAGEREF _Toc78015098 h 174 HYPERLINK l _Toc78015099 關于對舊城改造成片開發轉讓房地產征免土地增值稅政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015099 h 177 HYPERLINK l _Toc78015100 北京市地點稅務局轉發國家稅務總局關于認真做好土地增值稅征收治理工作的通知 PAGEREF

16、 _Toc78015100 h 178 HYPERLINK l _Toc78015101 北京市地點稅務局關于明確土地增值稅征收治理若干問題的通知 PAGEREF _Toc78015101 h 179 HYPERLINK l _Toc78015102 北京市地點稅務局關于進一步明確土地增值稅征收治理若干問題的通知 PAGEREF _Toc78015102 h 181 HYPERLINK l _Toc78015103 附錄四 房產稅（都市房地產稅）、城鎮土地使用稅法規 PAGEREF _Toc78015103 h 182 HYPERLINK l _Toc78015104 中華人民共和國房產稅暫行

17、條例 PAGEREF _Toc78015104 h 182 HYPERLINK l _Toc78015105 北京市施行中華人民共和國房產稅暫行條例的細則（修正） PAGEREF _Toc78015105 h 184 HYPERLINK l _Toc78015106 財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋 和暫行規定 PAGEREF _Toc78015106 h 185 HYPERLINK l _Toc78015107 北京市財政局、北京市地點稅務局關于明確房產稅、城鎮土地使用稅、都市房地產稅有關政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015107 h 189 HYPERLINK

18、 l _Toc78015108 關于都市房地產稅有關政策和征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015108 h 191 HYPERLINK l _Toc78015109 印發關于我市部分涉外稅收實行屬地征收的實施意見的通知 PAGEREF _Toc78015109 h 195 HYPERLINK l _Toc78015110 北京市財政局、北京市地點稅務局關于都市房地產稅納稅義務人問題的補充通知 PAGEREF _Toc78015110 h 197 HYPERLINK l _Toc78015111 北京市地稅局關于轉發國家稅務總局關于外商投資企業征收都市房地產稅若干問題的通知 PAGE

19、REF _Toc78015111 h 197 HYPERLINK l _Toc78015112 北京市財政局、北京市地點稅務局關于明確房產稅、城鎮土地使用稅、都市房地產稅有關政策和 征管問題的通知 PAGEREF _Toc78015112 h 199 HYPERLINK l _Toc78015113 附錄五 其他法規 PAGEREF _Toc78015113 h 202 HYPERLINK l _Toc78015114 中華人民共和國都市房地產治理法 PAGEREF _Toc78015114 h 202 HYPERLINK l _Toc78015115 都市房地產開發經營治理條例 PAGERE

20、F _Toc78015115 h 212 HYPERLINK l _Toc78015116 關于規范房地產開發企業開發建設行為的通知 PAGEREF _Toc78015116 h 218 HYPERLINK l _Toc78015117 北京市商品住宅銷售價格構成 PAGEREF _Toc78015117 h 221 HYPERLINK l _Toc78015118 北京市商品住宅銷售價格構成治理方法 PAGEREF _Toc78015118 h 222 HYPERLINK l _Toc78015119 北京市關于實施商品房銷售治理方法的若干規定 PAGEREF _Toc78015119 h

21、225 HYPERLINK l _Toc78015120 北京市國土資源和房屋治理局關于商品房銷售有關問題的通知 PAGEREF _Toc78015120 h 226 HYPERLINK l _Toc78015121 關于加強住宅工程質量治理的若干意見 PAGEREF _Toc78015121 h 231 HYPERLINK l _Toc78015122 房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包治理方法 PAGEREF _Toc78015122 h 234 HYPERLINK l _Toc78015123 中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務治理的通知 PAGEREF _Toc78015123

22、h 237第一章綜述第一節 差不多概念一、房地產相關概念（一）房地產 房地產是房屋財產和土地財產的總稱，在經濟學上稱為不動產，不動產指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物、土地及其他土地附著物 國稅發1993149號國家稅務總局關于印發營業稅稅目注釋（試行稿）的通知房地產涉及的稅收要緊有兩類，一類為財產稅性質，即對房地產的存量狀態進行征稅，我國現在開征的房產稅（都市房地產稅）、城鎮土地使用稅（十六屆三中全會指出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”），以及今后可能開征的遺產稅的有關房地產稅目，均屬此性質；第二類為流轉稅和所得稅性質，指在房地產的開發建設及流通治理環

23、節開征的各種稅，要緊包括營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。（二）房地產市場房地產市場可分為以下幾類：房地產一級市場，指土地征用、劃拔、出讓市場，房地產呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協議出讓、招標出讓、拍賣出讓三種方式；房地產二級市場，指房地產轉讓、租賃、抵押等市場，房地產呈橫向流通，通過表現為經營者與消費者之間的交易；房地產三級市場，指房產的互換、典當、租賃以及二手房交易市場，房地產呈橫向流通，表現為消費者之間以及經營者與消費者之間的交易行為。廣義而言，房地產市場還包括物業治理市場，指以物業治理服務為交換對象的市場，對前三級房地產市場有一定的輔助作用。（三）房地產業房地產業是指通過市場運營機

24、制從事房地產投資、開發、建設、銷售、出租、治理、服務、咨詢等項目的產業，具體可分為房地產開發與經營業、房地產經紀業、房地產治理業 依照國家標準行業，我們通常所稱的物業治理業被定為房地產治理業。從歷史看，我國的房地產業起步較晚，但進入20世紀90年代以來，房地產業得以迅速進展，其緣故與我國三項重大制度和體制改革緊密相關：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對土地無償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協議、招標、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設的房地產開發方式為綜合建設、配套開發的房地產綜合開發方式。1991年3月和1994年7月，國務院分

25、不頒布了都市房屋拆遷治理條例和中華人民共和國都市房地產治理法，標志著我國房地產業走上了法制軌道，1998年8月，全國人大再次修訂了中華人民共和國土地治理法，從土地利用、用地審批等方面規范了我國房地產業的成長。二、房地產開發與經營業相關概念（一）房地產開發與經營業房地產開發與經營業是隨著都市住宅商品化的推行、工商用房建設事業的進展，以及都市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業分離出來的新興產業，要緊涉及房地產的投資、開發、建設、銷售、出租等環節，是房地產業最重要的組成部分。房地產開發與經營業是房地產綜合開發的產物。中華人民共和國都市規劃法中明確規定，“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套

26、建設”是我國都市建設的差不多方針，其本質特點就體現在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對地下設施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設施進行綜合開發；配套則指對住宅、工商業用房、文教衛生設施、園林綠化、道路交通及其他公用設施進行配套建設，把都市作為一個有機整體開發，保證都市的生產、生活、服務和文化設施的協調進展，提高都市的整體功能。（二）與相關行業的關系1、與“建筑業”的關系在我國三項產業的劃分中，建筑業屬于物質生產部門，是第二產業，房地產開發與經營業帶有經營與服務的性質，是第三產業。在房地產的開發建設中，二者的具體關系可分為兩類：一類是合同關系（托付、招標等），一般將從事房地產開發與經營的企

27、業稱為開發商，將從事房屋施工建設的企業稱為建筑商或承包商；第二類是房地產開發企業通過自營工程，將建筑業的環節納入本企業之中。關于第二類關系，值得注意的涉稅問題有兩點：一是自營工程在銷售時，其自建行為視同提供應稅勞務按“建筑業”稅目繳納營業稅；二是存在自營工程的企業，假如有代建工程項目，應按“建筑業”稅目繳納營業稅。2、與“房地產治理業（物業）”的關系二者同屬于房地產業，且同屬于第三產業，后者是前者的連續，在銷售和盈利環節對前者的阻礙越來越大，同時，隨著房地產市場的規范進展，逐漸要求物業公司前期介入開發及銷售過程，從物業治理及潛在業主的需要動身，提出建設性意見。二者的具體關系有三類：一類是合同關

28、系（托付、招標等），物業建成后，由房地產開發企業完成第一次聘用物業治理公司的工作，當首屆產權人及使用人代表大會召開后，選聘物業公司的工作由選舉產生的業主委員會負責。第二類是由房地產開發企業下屬獨立核算的物業公司負責物業治理；第三類是房地產開發企業兼營物業治理。對第三類關系，值得注意的涉稅問題是：兼營物業治理的企業，有的同時兼營餐飲、娛樂等服務項目，對其物業收入以及服務業的各項收入應按相應的稅目、稅率納稅。三、房地產開發與經營業的納稅評估房地產開發與經營業納稅評估是指稅務機關依照納稅申報資料以及所掌握的相關涉稅信息，通過特定的程序和方法，對從事房地產開發與經營的企業一定期間內履行納稅義務、扣繳義

29、務的真實性、準確性、合法性進行系統的綜合評定，并對一般涉稅問題進行處理的工作過程。第二節 經營特點一、經營概況截止2003年底，我市共有房地產開發與經營業3836戶，占我市地稅征管戶數374398戶的1%，2003年1-12月納稅總額10億元，占同期我市地點稅收總額565億元的17%，其中營業稅納稅總額7億元，占同期我市地點稅收總額266.7億元的26%。依照北京市房地產信息網數據顯示， 2003年1-12月，我市商品房預售面積總計1350萬 m2，預售金額總計864億元，預售均價6398元/ m2，經濟適用房預售面積總計393萬 m2，預售金額總計115億元，預售均價2917元/ m2。二、

30、經營分類1、依照開發建設的層次和產品內容的不同，可分為兩個層次的開發和一個層次的開發兩種形式。兩個層次的開發是先將“生地”（不具備使用條件）開發建設成“熟地” 指實現 指實現“三通一平”（水通、電通、路通、場地平坦）或“七通一平”（給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平坦）的土地。一個層次的開發一個層次的開發 房屋（含土地使用權）兩個層次的開發第一層次 土地拍賣、招標、協議第二層次 房屋（含土地使用權）2、依照開發建設項目所處位置和建設內容的不同，分為新區開發和舊城改造（舊區再開發）兩種形式，簡稱為新開發和再開發。新開發是都市的外延和擴展，建設衛星城確實是一種大規模的新開發形式，

31、再開發則是對原有都市功能的改造和擴充，涉及到拆遷安置改造等環節，程序更為復雜。新開發和再開發的要緊工作內容分不是：新區開發新區開發征用土地基礎設施建設房屋開發舊城改造拆遷安置建筑地塊改造房屋開發通過“三通一平”或“七通一平”，將“生地”變成“熟地”對原有的道路、管網等配套設施增容、更換、重新布線、調整走向等 3、依照投資方式不同，可分為獨立建房和合作建房兩種形式。4、依照開發建設項目的類不不同，可分為一般住宅（含經濟適用房）、公寓、不墅、商用、寫字樓等幾種開發形式。三、經營流程經營特點：1、投資量大，投資回收期長房地產開發與經營業為資金密集型行業，投資量大，除分散建設的單項工程外，多數企業進行

32、成片開發，一般采納分期分批、滾動開發方式，從立項、規劃、征地、開工審批、建設、竣工交付使用、租售，直到實現投資回收和回報，要跨過幾個年頭，經營運轉周期長，收益集中在中后期。2、資產負債率高，對金融機構依靠程度大據國家統計局統計，2002年，全國房地產開發企業直接使用金融機構資金（含按揭貸款）占全部開發建設資金比例達50%左右，拖欠占用施工企業資金占比22%，平均資產負債率為72%，比工業企業高出16個百分點。3、牽涉面廣，運作程序復雜 綜合開發涉及到規劃、勘察、市政、施工、供電、電訊、房管、園林、環衛、金融以及基層政權機構、建委、物價局、財政局、稅務局等等，需要打交道的單位和部門幾十個，開發過

33、程中的協作單位也專門多。4、進展速度快，帶動相關行業迅速進展進入90年代以來，該行業進展迅猛，帶動建筑業、建材業、建筑設備安裝業、金融業以及物業治理業等相關行業迅速進展。運作流程：房地產開發與經營業具有時期性和周期性特點，一般可分為開發建設和租售治理兩大時期。其中，開發建設時期又分為投資機會選擇與決策分析、前期工作、施工建設三個時期，前期工作包括立項（取得項目審批書）、規劃設計、取得土地使用權、施工預備等若干環節，要緊審批事項集中在這些環節，有關審批治理流程見下圖（該流程圖非北京市審批流程圖，審批機構和個不程序可能存在一定差異，僅供參考）：都市房地產開發項目審批治理流程租售治理時期分為租售和售

34、后治理兩個時期。租售期的要緊經營活動為銷售房屋、轉讓土地使用權、出租房屋、出租土地使用權、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。四、會計核算 房地產開發與經營業遵從房地產開發企業會計制度和施工、房地產開發企業財務制度，其會計科目的設置有不于企業會計制度具體差異如下表所示： 房地產開發企業會計制度企業會計制度短期投資跌價預備應收股利、應收利息應收補貼款采購保管費庫存材料原材料庫存設備自制半成品開發產品庫存商品分期收款開發產品出租開發產品周轉房存貨跌價預備長期投資減值預備托付貸款固定資產減值預備工程物資固定資產購建支出在建工程在建工程減值預備無形資產減值預備遞延資產長期待攤費用應付利潤應付股利可能負

35、債專項應付款開發成本生產成本開發間接費用經營收入主營業務收入經營成本主營業務成本經營稅金及附加主營業務稅金及附加銷售費用營業費用補貼收入往常年度損益調整五、 應稅特征（一）應稅稅種房地產開發與經營業共涉及13項稅費 指現行稅費，固定資產投資方向調節稅已于2001年1月1日停征。 除外商投資企業所得稅外，外資企業與內資企業相同內容不同名稱的稅費未單獨計數，包括都市房地產稅、車牌稅、土地使用費。營業稅都市維護建設稅（外資企業不征）教育費附加（外資企業不征）企業所得稅外商投資企業所得稅個人所得稅房產稅（外資企業為都市房地產稅）城鎮土地使用稅（外資企業為土地使用費）車船使用稅（外資企業為車船使用牌照稅

36、）印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅其中，外商投資企業所得稅屬于國家稅務機關征管范圍，契稅由財政部門征收，其余均屬于地點稅務機關征管范圍 從2000年1月1日起，新辦企業的企業所得稅在國稅繳納。（二）經營與納稅的關系 開發建設期涉稅事項和涉稅環節較少，要緊涉稅事項和涉稅環節集中在租售期，具體情況見下表：時期經營環節阻礙稅種備 注開發建設期取得土地使用權契稅由財政部門征收耕地占用稅托付施工印花稅自營工程個人所得稅銷售期房營業稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業所得稅個人所得稅印花稅租 售 管 理 期銷售房屋轉讓土地使用權營業稅（城建稅、教育費附加）土地增值稅企業所得稅個人所得稅印花稅營業稅按“銷售

37、不動產”和“轉讓無形資產”稅目，假如所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業”稅目，但與“銷售不動產”的計稅依據不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業稅（城建稅、教育費附加）企業所得稅個人所得稅房產稅（都市房地產稅）土地使用稅（費）印花稅營業稅按“服務業租賃業”稅目自用房屋或土地房產稅（都市房地產稅）土地使用稅（費）贈與房屋或土地視同銷售不動產代收費用 營業稅（城建稅、教育費附加）代收費用手續費合并營業收入計稅房屋抵押貸款以房抵債時按銷售不動產納稅對所建房屋兼營物業治理以及餐飲、娛樂等服務營業稅（城建稅、教育費附加）企業所得稅個人所得稅營業稅按“服務業”稅目，適用相應的稅率股利分配個人所得稅個人

38、股東所得股利按股息、紅利所得計稅（三）營業稅稅目及涉稅事項房地產開發與經營業所涉及到的營業稅稅目、稅率和涉稅事項如下表所示：稅目稅率涉稅事項銷售不動產5%銷售房屋及配套設施；售房中的代收款項售房違約金；房屋贈與；以房抵債或以房換房；合作建房；轉讓在建項目（已進入建筑物施工時期） 財稅200316號財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知第二條第七款。轉讓無形資產5%轉讓土地使用權；贈與土地使用權；轉讓在建項目（已完成或正在進行土地前期開發，尚未進入施工時期）；轉讓其他無形資產建筑業3%銷售自營工程所建房屋；代建工程服 務 業租賃業5%出租房屋、土地；出租其他固定資產其他服務業5%兼營物

39、業治理收入；物業治理代收款項；兼營房地產咨詢業；將企業或企業部分資產出包、租賃收取的承包費、租賃費 財稅200316號財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知第二條第六款。餐飲業5%兼營飲食業收入娛 樂 業5%20%兼營娛樂業收入第二章 評估方法本章從不同的角度分析了不同時期應采取的評估方法。由于目前房地產行業的評估數據以及相關的配套工作不夠完善，方法的科學性與可操作性還需在今后的實際工作中進一步完善。第一節 假設法 “假設法”即通過納稅人的納稅情況對其收入、財產等假設，利用其提供的會計報表、內部操縱制度以及公眾媒介等綜合信息對提出的假設進行證明，然后再對不能證明的事項提出假設涉稅疑點

40、的“假設證明再假設”的評估方法。一、環境適用（一）基礎資料不充分1、政府職能部門間數據、資料未實現共享，比如目前房地產開發與經營業緊密相關的計委、規委、房管局等單位未與稅務局建立數據共享。2、納稅人申報方式多種多樣，系統數據處理難度較大。（二）系統功能未完善稅務綜合服務治理系統剛剛開通，其強大的數據容納系統、數據處理系統有待于進一步開發、利用。這種環境下，納稅評估較復雜、效率較低，約談和評估工作分工較為模糊。二、具體應用（一）納稅情況對比1、通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經營情況。2、確定要緊經營收入來源以及其他情況。3、縱向對比納稅情況。（二）經營情況假設1、銷售不動產收入。

41、提供勞務收入。2、房產原值。3、個人最高收入數及稅率、人次。4、重大事項變更。（三）涉稅信息提取1、該公司財務會計報表： = 1 * GB2 資產負債表、利潤表、現金流量表。 = 2 * GB2 報表附注。2、內部操縱制度： = 1 * GB2 財務制度。 = 2 * GB2 工資制度。 = 3 * GB2 銷售制度。3、公眾媒介。（四）納稅情況證明1、營業稅按年度匯總證明。2、個人所得稅稅率、收入證明。3、都市房地產稅分年度證明。4、土地增值稅匯總證明。（五）假設疑點提出1、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未反映，假設涉稅疑點： = 1 * GB2

42、 董事會成員高薪。 = 2 * GB2 職員其他福利。在納稅情況稅目中未反映出的收入。建筑物開始使用。不符合土地增值稅免稅標準。2、匯總從報表得出屬于該法人的涉稅信息和從各種媒介收集到的涉稅信息，但納稅情況中未足額反映，假設涉稅疑點：3、用評估指標分析，提出新的假設：假設交易事項疑點。假設科目疑點。（六）完成納稅評估意見書。1、涉稅疑點。2、重點檢查科目重點。3、檢查交易事項。（七）評估流程圖（如圖所示）：“假設法”在房地產業納稅評估工作中的應用流程圖 1、縱向對比、分析1、縱向對比、分析 提供勞務收入 年度納稅情況 2 房產原值 2、假設 個人收入數及稅率、人次 證明 重大事項變更 證明 6

43、、完成納稅評估意見書 6、完成納稅評估意見書3、提取有效信息 資產負債表 銷售不動產收入3、提取有效信息財務報表 現金流量表 提供勞務收入 涉稅疑點 利潤表 房產原值 重點檢查科目 報表附注 信息 假設“涉稅疑點” 財務制度 個人收入情況 重點檢查交易事項 內部操縱制度 工資制度 重大事項變更 銷售制度 5、指標分析公眾媒介 假設交易事項疑點 5、指標分析評估指標 假設科目疑點 第二節 SPSS應用法 SPSS應用法即是通過SPSS軟件從稅務綜合服務治理信息系統和共享職能部門取得數據、資料，用評估指標進行處理，篩選出有涉稅疑點的納稅人的評估方法。一、環境適用（一）基礎資料較充分1、政府職能部門

44、之間數據、資料初步實現共享，比如評估人員能夠通過已實現共享的計委、規委、房管局等單位及時取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、較多納稅人實現網上申報。（二）系統功能未完善 稅務綜合服務治理信息系統收集了大量的數據，但數據處理系統有待于進一步開發、利用。 這種環境下，納稅評估較簡化、效率較高，約談和評估工作分工較為清晰。二、具體應用（一）評估工作1、專職評估人員利用新系統中評估模塊，選擇評估指標對納稅情況和財務報表數據分析。2、專職評估人員利用SPSS軟件，結合評估指標分析結果，收集“房地產信息網站”提供的詳細銷售情況對比分析。3、專職評估人員通過外網收集相關資料。4、制作評

45、估意見書： = 1 * GB2 企業差不多情況 = 1 * GB3 企業概況：注冊時刻、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯系電話。 = 2 * GB3 企業經營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時刻、銷售方式、銷售時刻、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時刻。 = 2 * GB2 假設涉稅科目 = 3 * GB2 假設涉稅事項5、審批判估工作： = 1 * GB2 由評估主管部門按照評估規程，逐項對比。 = 2 * GB2 轉入約談部門或退回評估部門。（二）約談工作1、依照評估意見書進行預案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 預備提

46、供資料清單。 = 3 * GB2 預備約談內容。2、約談： = 1 * GB2 通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。 = 2 * GB2 核實一些房地產開發與經營業通過指標不能反映的涉稅事項。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設案件、入庫案件： = 1 * GB3 案件報告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設案件： = 1 * GB3 制作案源評估意見書。 = 2 * GB3 交業務部門審批下發檢查。（三）評估流程圖（如圖所示

47、）：“SPSS應用法”在房地產業納稅評估工作中的應用流程圖 納稅情況 評估模塊綜合服務治理信息系統 財務報表 SPSS 企業差不多情況 房地產信息網 銷售信息 評估意見書 評估環節 假設涉稅科目公眾網 項目信息 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環節 案源評估意見書 轉入檢查第三節 系統預警法系統預警法即通過稅務綜合服務治理信息系統內建立的評估預警模塊對每期納稅人提供的納稅情況、財務報表，以及政府間共享信息，按照系統自有的程序（評估指標）進行處理，自動篩選出假設涉稅疑點的納稅人以及對應的交易事項、會計科目的評估方法。一、環境適用（一）

48、基礎資料較充分1、政府職能部門之間數據、資料實現共享，比如評估預警模塊能夠在一定的時點自動從已實現共享的計委、規委、房管局等單位取得納稅人的項目立項、項目進展、項目銷售等必須的情況。2、納稅人實現網上申報。（二）系統功能較完善 稅務綜合服務治理信息系統收集了大量的數據，同時通過評估預警模塊自動處理數據，按一定要求篩選出納稅人。 這種環境下，納稅評估得到簡化、效率得到優化，約談和評估工作分工清晰。二、具體應用（一）評估工作1、評估預警系統自動通過評估指標生成有假設疑點企業及其相關假設。2、專職評估人員通過外網收集相關資料。3、制作評估意見書： = 1 * GB2 企業差不多情況 = 1 * GB

49、3 企業概況：注冊時刻、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯系電話。 = 2 * GB3 企業經營情況：項目名稱、項目地址、項目取得方式、項目用途、開工時刻、銷售方式、銷售時刻、總建筑面積、已銷售面積、銷售均價、配套設施、出租起始時刻。 = 2 * GB2 假設涉稅科目 = 3 * GB2 假設涉稅事項4、審批判估工作： = 1 * GB2 由評估主管部門按照評估規程，逐項對比。 = 2 * GB2 轉入約談部門或退回評估部門。（二）約談工作1、依照評估意見書進行預案： = 1 * GB2 制作約談通知書。 = 2 * GB2 預備提供資料清單。 = 3 * GB2 預備約談內容。2、約談： =

50、1 * GB2 通過約談核實評估意見書中假設會計科目、假設事項。 = 2 * GB2 核實一些房地產開發與經營業通過指標不能反映的涉稅事項。 = 3 * GB2 宣傳稅法。 = 4 * GB2 核實納稅人填寫的納稅情況報告表。3、約談處理： = 1 * GB2 排除假設案件、入庫案件： = 1 * GB3 案件報告。 = 2 * GB3 案件審批。 = 3 * GB3 案件歸檔。 = 2 * GB2 不能排除假設案件： = 1 * GB3 制作案源評估意見書。 = 2 * GB3 交業務部門審批下發檢查。（三）評估流程圖（如圖所示）“系統預警法”在房地產業納稅評估工作中的應用流程圖 網上申報

51、企業差不多情況 稅務綜合服務治理信息系統 評估預警模塊 評估意見書 評估環節 假設涉稅科目政府共享 假設涉稅事項 審 批 審批案卷歸檔 案件報告書 約談處理 約談 約談預案 約談申請 審批 約談環節 案源評估意見書 轉入檢查第三章 評估指標本章從會計制度與稅收政策存在的差異和稅務稽查中發覺的涉稅問題兩個方面，分析、總結出房地產開發與經營業納稅評估指標，要緊用于引導納稅評估工作，幸免評估工作的盲目性。納稅評估指標需要在評估實踐中進行檢驗和完善。第一節 會計報表指標會計報表指標即是通過分析財務會計報表之間的關系，結合稅收法規政策，建立測算房地產開發與經營業納稅情況的數學模型。一、指標基礎（一）依據

52、1、數據、資料來源較為豐富、準確。通過熟悉房地產開發與經營業的操作流程，其銷售數據都在房地產交易所備案，能夠通過房地產信息網（/）提取及時的銷售信息。2、財務數據較為專業。中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務治理的通知銀發2003121號等規定的出臺，約束小企業介入房地產市場的開發；大中型企業具有專業的財務人員以及機構，各項財務數據較為齊全。 3、涉稅情況較為簡單。檢查通常涉及的稅種為：營業稅、企業所得稅、個人所得稅、都市房地產稅或房產稅、土地增值稅。營業稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目；企業所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目；個人所得稅：報銷發票、產品

53、視同銷售；都市房地產稅或房產稅：房產自用、房產長期掛帳、未按規定記入房產。（二）切入點稅 法 稅 法評估指標評估指標資產負債表利潤表 現金流量表 資產負債表利潤表 現金流量表 會計科目提供 約束 規范會計科目會計科目 納稅人會計準則會計制度 納稅人會計準則會計制度營業稅營業稅城建稅 教育費附加 收 入土地增值稅 印花稅 成本、費用 個人所得稅企業所得稅1、檢查通常涉及的稅種具體表現為： 營業稅：欠繳、視同銷售，混淆收入科目，混淆稅目； 企業所得稅：欠繳、視同銷售、費用超標、費用混列期間，混淆收入科目； 個人所得稅：報銷發票、產品視同銷售 都市房地產稅或房產稅：房產自用、房產長期掛帳、未按規定記

54、入房產。2、在評估環節可能解決的問題： 營業稅：欠繳、視同銷售； 企業所得稅：欠繳、視同銷售、費用混列期間； 個人所得稅：產品視同銷售 都市房地產稅或房產稅：房產自用 3、征管法第二十五條規定：納稅人必須依據法律、行政法規規定或者稅務機關依照法律、行政法規規定確定的申報期限、申報內容如實辦理納稅申報，保送納稅申報表、財務會計報表以及稅務機關依照實際情況需要要求納稅人報送的其他納稅資料。4、財務會計報表較為準確。財務會計報表間數據有相互制約關系。5、大中型企業都能實現網上申報。6、納稅人通常提供、披露的是審計報告或財務報表，審計報告和財務報表都附有注冊會計師簽字。7、納稅人作帳趨于完整、規范。綜

55、上所述，資產負債表、利潤表、現金流量表和報表附注能夠作為評估數據的來源。 二、指標確定資產負債表、利潤表、現金流量表和報表附注之間的聯系：資產負債表，靜態的報表，反映一個企業在一個經營周期的資產、負債和所有者權益的狀況；現金流量表，動態的報表，反映一個企業在一個經營周期內現金的流量;利潤表反映企業在一定時期內利潤（虧損）的情況；報表附注是披露有助于理解、分析會計報表的需要講明的事項。依據2001企業會計制度、2001會計準則和2001年企業會計制度會計報表附注。（一）收入指標收入的確認，涉及到營業稅、企業所得稅等等，是房地產開發與經營業最為關懷的問題。1、目的：要緊是比較當期企業取得的現金收入

56、數和當期確認的收入數。2、完整模型：主營業務收入 +（預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金銷售商品、提供勞務收到的現金+本期銷售商品、提供勞務收到的現金+本期銷售商品、提供勞務收到的現金+本期收到前期的應收帳款+本期收到前期的應收票據+本期的預收帳款本期因銷售退回而支付的現金+本期收回前期核銷的壞帳損失3、建立房地產收入指標3-1、指標3-2，如下： = 1 * GB3 指標3-1，按會計制度確認收入，即當期收到前期發生的“應收帳款”，在前期已確認收入。 = 2 * GB3 指標3-2，按稅法確認收入，即當期收到前期發生的“應收帳款”，在當期已確認收入。4、對比結果，反映：

57、可能存在的問題。可能涉及的稅種。可能涉及需要進一步核實的情況。5、該指標不能解決的問題：將產品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產的情形。6、靈活應用：假如“定金”直接記入預收帳款，則沒有“其他應付款-定金”；能夠將企業的整個銷售過程的年度情況進行對比。7、使用該指標前了解企業關于“應收帳款”確認收入的方式，了解企業關于“定金”、“認購金”的記帳科目。（二）營業稅指標：1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數和申報繳納的營業稅對比，初步核實營業稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標4：確認收入指標1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收

58、到的現金”【主營業務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%申報繳納營業稅 = 2 * GB2 （2）指標5-1、5-2：確認收入指標1的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現金”【銷售商品、提供勞務收到的現金 本期收回前期核銷的壞帳預備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發生的“應收帳款”】* 5%申報繳納營業稅3、注意：當企業有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業資產負債表中“主營業務收入”營業稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資

59、產的情形。5、靈活應用：假如往常年度有滯納稅款的行為，應結合審計報告的內容，減去當年繳納往常年度的稅款金額；能夠將企業的整個銷售過程的年度情況進行對比。（三）城建稅指標1、目的：通過指標3分析后，選取金額較大的數和申報繳納的城建稅對比，初步核實內資企業城建稅繳納的情況。2、建立模型： = 1 * GB2 （1）指標13-1：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現金”【主營業務收入+ （預收帳款期末余額 預收帳款期初余額）+ 其他應付帳款定金】* 5%*7% 中華人民共和國都市維護建設稅暫行條例第四條規定：納稅人所在地在市區的，稅率為百分之七；納稅人所在地在縣城、鎮的

60、，稅率為百分之五；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為百分之一。申報繳納城建稅 = 2 * GB2 （2）指標13-2、13-3：確認收入指標31的情況，即確認收入大于“銷售商品、提供勞務收到的現金”【銷售商品、提供勞務收到的現金 本期收回前期核銷的壞帳預備 + 當期未收回的“應收帳款”當期收到前期發生的“應收帳款”】* 5%*7%申報繳納城建稅3、注意：當企業有增值稅納稅項目時，需靈活應用，應從報表附注中了解企業資產負債表中“主營業務收入”營業稅應納所得額，并帶入公式進行計算。4、該指標仍然不能解決的問題：將產品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務以及其他換取非貨幣資產的情形。5、靈