1、城市宏觀情況城市位置宏觀分析十堰位于湖北省西北部，距武漢市約4小時車程，與河南、陜西、重慶等省市邊境交界距武漢市410公里，駕車4小時十堰市位于湖北省西北部地區(qū)，在省會武漢市東南方約410公里處，通過福銀高速、高速與武漢相連，車程4小時。通過動車至武漢市武漢站需3小時40分鐘十堰市與武漢市開通動車組列車，每天4班，車程約3小時40分鐘。十堰市屬于區(qū)域交通樞紐，臨近豫陜渝十堰市到西安僅需2.5小時，到鄭州需4小時，6小時可到達重慶，與鄰近城市通達性好。十堰市十堰武漢約410公里城市基本面宏觀分析普通四線城市，與陽江聊城揭陽等城市類似，但人口密度較小，城鎮(zhèn)化水平省內(nèi)居第十位，城市經(jīng)濟發(fā)展水平一般

2、城市基本面中等。根據(jù)城市進入模型，十堰市屬于J類城市，與陽江同屬中等三四線城市。十堰在J類城市中，社會消費水平較突出，但人口密度明顯低于同級別城市，受人口限制，發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?城鎮(zhèn)化率有潛力。十堰市在湖北省各地級市中GDP排名第八，城鎮(zhèn)人均可支配收入位列第十，城鎮(zhèn)化率位列全省第十，城市整體發(fā)展水平一般。位次城市名稱地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）年末人口（萬）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)化率1武漢1191310773973779.8%2宜昌37094132973558.3%3襄陽36955642879458.5%4荊州17275702766653.1%5黃岡17266322479644.5%6孝感1577

3、4902793954.9%7荊門15212902892056.0%8十堰14293412603054.1%9黃石13062472990661.9%10咸寧11082532583951.2%11隨州8522202479949.2%12鄂州7981072698664.9%13恩施7363352441041.9%14仙桃6481152684556.1%15潛江602962698554.8%16天門4711292447551.6%17神農(nóng)架238864449.9%類別典型城市人口密度（人/平方公里）GDP（億元）三產(chǎn)占比（%）二三產(chǎn)占比（%）社會消費品零售總額（億元）市場容量（億元）H太原479 24

4、34 65.18 96.89 1142 368 I滄州472 2061 43.35 92.63 788 206 J陽江320 1294 35.98 82.89 524 124 J十堰市147142940.2087.90725145K聊城揭陽433 1424 31.91 90.76 492 92 L秦皇島224948 44.93 80.11 45092 表：十堰城市進入類別判斷備注：表中為各類別城市指標(biāo)均值,紅色部分為黃石全市數(shù)據(jù)。表：湖北省地級市經(jīng)濟指標(biāo)排名城市價格宏觀分析十堰市經(jīng)濟發(fā)展及居民收入水平均屬于湖北省中等水平，對比房價與經(jīng)濟水平，市場空間有限表：湖北省地級市經(jīng)濟、房價指標(biāo)（部分）位

5、次城市名稱地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）房價（元）（2017）1武漢1191339737101222宜昌37092973558383襄陽36952211761774荊州17272766657475黃岡17262479650896孝感15772793950687荊門15212892037258十堰14292603050539黃石130629906566110咸寧110825839292111隨州85224799422812鄂州79826986422613恩施73624410411114仙桃64826845406115潛江60226985426616天門4712447517神農(nóng)架23

6、86445900 圖：湖北省地級市房價地圖800015000700080006000700050006000400050004000以下武漢鄂州黃岡黃石咸寧荊州恩施神農(nóng)架十堰襄陽宜昌隨州孝感荊門仙桃天門潛江十堰市在湖北省各地級市中GDP排名第8位、城鎮(zhèn)人均可支配收入位列第10位，房價排名僅第9位，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間有限。 圖：湖北省地級市房地價差地圖50006000400050003000400020003000武漢鄂州黃岡黃石咸寧荊州恩施神農(nóng)架十堰襄陽宜昌隨州孝感荊門仙桃天門潛江房地價差宏觀分析表：湖北省地級市房價、地價數(shù)據(jù)位次城市名稱房價（元）地價（元）價差（元）1武漢1012254094

7、7132宜昌5838226235763襄陽6177160045774荊州5747168340645黃岡508960444856孝感506888241867荊門372547032558十堰5053103040239黃石5661908475310咸寧2921491243011隨州4228690353812鄂州4226758346813恩施4111589352214仙桃4061467359415潛江4266649361716天門73917神農(nóng)架59003775523有一定投資機會，但市場恢復(fù)階段，當(dāng)前投資熱度一般十堰市由于房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過量價下行，目前處于恢復(fù)階段，當(dāng)前投資熱度一般，房地價差處于中等

8、水平。數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)，各城市國土局網(wǎng)站 武漢限購+限價+限貸鄂州分區(qū)限購+限售黃岡無限制黃石無限制咸寧無限制荊州無限制恩施無限制神農(nóng)架無限制襄陽限售宜昌無限制隨州無限制孝感限購+限貸荊門無限制仙桃無限制天門無限制潛江無限制限購+限價+限貸限購+限貸限售無限制房產(chǎn)政策宏觀分析目前十堰市尚未受到限購、限價影響圖：湖北省城市地產(chǎn)政策地圖分區(qū)限購+限售十堰無限制房產(chǎn)政策宏觀分析目前十堰市尚未受到限購、限價影響城市時間政策內(nèi)容武漢2016.08.31首付比提升主城區(qū)二套房首付比40%2016.10.03限購限貸中心城區(qū)重啟限購限貸2016.10.06首付比主城區(qū)調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款的最低首付

9、比例30%2016.11.14中心城區(qū)限購加碼提高二套房首付，以及購房資格門檻（非本市戶籍需要交2年社保）2016.12.21遠城區(qū)部分范圍限購限購限貸范圍擴大到部分遠城區(qū)（東西湖、江夏、黃陂部分區(qū)域）2017.05.10武漢出臺精裝修限價標(biāo)準(zhǔn)，超標(biāo)禁賣精裝部分根據(jù)毛坯備案價分檔限制最高報價標(biāo)準(zhǔn)，毛坯、精裝雙重限價孝感2017.09.13限價限貸非本市戶籍居民購房需繳納兩年社保，禁止購買二套房本地居民二套房首付5成，基準(zhǔn)利率上浮10%，停止發(fā)放三套及以上貸款襄陽2017.10.30限售對交易不滿兩年的房屋進行限售，禁止二手房交易鄂州2017.12.27分區(qū)限購葛店和花湖區(qū)域，暫停向本市已擁有2

10、套及以上住房的本市戶籍家庭出售商品房，暫停向非本市戶籍的家庭出售第2套商品房。在限購限售區(qū)域購買的商品住房，必須自取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年才可上市交易。湖北省城市地產(chǎn)政策明細(xì)城市分析周期階段：商品房量價上升期，成交量上漲明顯，價格增幅較小自2014年以來，十堰商品房成交量價穩(wěn)步上漲，至2017年1-10月全市銷售均價為4796元/m2，市場較為穩(wěn)定數(shù)據(jù)來源：十堰市統(tǒng)計公報，統(tǒng)計年鑒成交量價分析城市分析土地成交量明顯高于市場去化量，后續(xù)市場存在去化壓力CMI指數(shù)數(shù)據(jù)來源：十堰市國土資源局相關(guān)數(shù)據(jù)全市來說，2017年1-10月入地市場已經(jīng)回落至低位，但仍明顯高于住宅開發(fā)面積寄銷售面積年，未來供應(yīng)端將出

11、現(xiàn)增量，后續(xù)市場存在去化壓力城市結(jié)構(gòu)漢江生態(tài)經(jīng)濟帶城市區(qū)位城市分析一城兩帶發(fā)展格局，張灣區(qū)、茅箭區(qū)組成的中心城區(qū)是主要發(fā)展區(qū)圖片：城市行政區(qū)域劃分十堰市依照十三五戰(zhàn)略綱將城市分為“一城兩帶”，即：漢江生態(tài)經(jīng)濟帶（丹江口市、鄖西縣、鄖陽區(qū)）竹房城鎮(zhèn)帶（竹溪縣、竹山縣、房縣）十堰本級區(qū)域性中心城市（張灣區(qū)、茅箭區(qū)）房縣竹山縣竹溪縣鄖西縣鄖陽區(qū)張灣區(qū)茅箭區(qū)丹江口市中心城區(qū)房竹城鎮(zhèn)帶基于都市區(qū)發(fā)展的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略：以十堰市區(qū)為核心，市域中心城市十堰市區(qū)；市域次中心丹江口市；市域城鎮(zhèn)集中發(fā)展區(qū)北部鄖縣的城關(guān)鎮(zhèn)和南部房縣的城關(guān)鎮(zhèn)；縣域中心3個竹溪城關(guān)鎮(zhèn)、竹山城關(guān)鎮(zhèn)、鄖西城關(guān)鎮(zhèn)。次中心產(chǎn)業(yè)分析城市分析中部為城市

12、行政商業(yè)中心，西側(cè)為產(chǎn)業(yè)及服務(wù)板塊，東部為工業(yè)區(qū)資源相對薄弱圖片：黃石市現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)布局漢江物流園老城中心商業(yè)服務(wù)文化娛樂西部物流園組團服務(wù)中心中試基地汽車文化科技研發(fā)組團服務(wù)中心商貿(mào)中心北京路中心文化體育行政辦公新城中心商業(yè)服務(wù)文化會展商務(wù)辦公東部物流園組團服務(wù)中心商貿(mào)中心汽配物流園組團服務(wù)中心中心組團在現(xiàn)狀人民路商業(yè)中心、北京路行政文體中心的基礎(chǔ)上，在浙江路與天津路、七里路交匯處建設(shè)新的商務(wù)商業(yè)文化娛樂中心，三者共同構(gòu)成城市的市級公共服務(wù)中心，承接區(qū)域性服務(wù)職能；在紅衛(wèi)組團、花果組團、茅箭組團和白浪組團分別以現(xiàn)狀的公共服務(wù)設(shè)施為基礎(chǔ)完善組團公共服務(wù)中心。結(jié)合區(qū)位、交通及現(xiàn)狀建設(shè)基礎(chǔ)等條件，在老

13、火車站周邊和現(xiàn)狀白浪組團十堰汽貿(mào)城分別規(guī)劃2處商貿(mào)中心，提升區(qū)域性商貿(mào)職能我司應(yīng)關(guān)注中部城市中心板塊，獲取城鎮(zhèn)化紅利。區(qū)縣分析城市中小板塊價格實現(xiàn)度高，應(yīng)重點關(guān)注中心城區(qū)板塊黃石市中心包括張灣區(qū)及茅箭區(qū)。作為城市中心板塊同時價格實現(xiàn)度明顯高于其他版塊，均價對比去年有一定上漲，區(qū)域抗風(fēng)險能力較強，應(yīng)重點關(guān)注。圖：黃石市行政區(qū)縣房價地圖數(shù)據(jù)來源：十堰房地產(chǎn)管理局相關(guān)數(shù)據(jù)成交量價分析房縣竹山縣竹溪縣鄖西縣鄖陽區(qū)張灣區(qū)茅箭區(qū)丹江口市市區(qū)分析城區(qū)：中部片區(qū)及西部片區(qū)配套條件較好，是城市主要發(fā)展區(qū)十堰市城區(qū)包括張灣區(qū)、茅箭區(qū)城市規(guī)劃為三片區(qū)（東部片區(qū)、中部片區(qū)和西部片區(qū)）五組團（東部片區(qū)的白浪組團、中部片

14、區(qū)的中心組團和茅箭組團、西部片區(qū)的紅衛(wèi)組團和花果組團）中部片區(qū)：涵蓋中心組團和茅箭組團，目前十堰中心城區(qū)板塊，十堰老城區(qū)，現(xiàn)在仍然為十堰政治、經(jīng)濟、文化中心；大型綜合體項目較多，目前十堰市價值高區(qū)； 西部片區(qū)：原東風(fēng)公司所在地，城市重點發(fā)展新區(qū)，后東風(fēng)公司搬遷后區(qū)域發(fā)展有所放緩，目前在售項目較多，屬于城市價值中區(qū)；東部片區(qū)：主要為白浪組團，屬于十堰新興的工業(yè)區(qū)，在售項目較少，同時價格實現(xiàn)度明顯低于中心板塊，圖片：十堰板塊地圖主要發(fā)展區(qū)次級區(qū)域市區(qū)板塊劃分西部片區(qū)中部片區(qū)東部片區(qū)花果組團紅衛(wèi)組團中心組團茅箭組團白浪組團組團服務(wù)中心組團服務(wù)中心老城中心北京路公共中心新城中心商貿(mào)中心組團服務(wù)中心商貿(mào)

15、中心組團服務(wù)中心市區(qū)分析市場供過于求，土地出讓縮減，預(yù)計后續(xù)土地供應(yīng)仍處于低位今年來十堰市城區(qū)土地放量持續(xù)增加，可開發(fā)量出現(xiàn)明顯上升，2017年土地出讓縮減，進入庫存去化階段。對照當(dāng)前市場去化情況，預(yù)計一段時間內(nèi)市場將持續(xù)保持去庫存的狀態(tài)，預(yù)計后續(xù)土地供應(yīng)仍處于低位。數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)、十堰市國土局供需關(guān)系量價關(guān)系市區(qū)分析十堰市中心城區(qū)整體供過于求，年內(nèi)價格回升但整體市場預(yù)期仍較差對比2012年至今的十堰市住宅市場量價走勢，十堰市區(qū)長期保持著供過于求的非健康狀態(tài)，且房價在2013年到達最高值之后持續(xù)走低，整體市場預(yù)期較差。雖然2017年出現(xiàn)明顯回升，但價格實現(xiàn)度仍未回升至峰值水平。數(shù)據(jù)來源

16、：十堰市房地產(chǎn)管理局市區(qū)分析十堰市城區(qū)現(xiàn)有存量127萬方，按當(dāng)前去化速度計算，去化周期6.8個月，去化壓力可控庫存情況據(jù)不完全統(tǒng)計，城區(qū)現(xiàn)有庫存127.17萬方。根據(jù)2017年1-11月月均去化面積18.7萬方計算，去化周期6.8個月，當(dāng)前市場背景下，去化壓力可控。數(shù)據(jù)來源：十堰市房地產(chǎn)管理局市區(qū)分析需求結(jié)構(gòu)：十堰本地客群占比90%，客戶來源較穩(wěn)定，與武漢關(guān)聯(lián)度較低十堰市客戶來源以十堰本市客群為主，其中市區(qū)占比65%，其次為五縣一市客戶，占比25%；外來投資客群占比10%。除少量外來投資客群外，置業(yè)客戶多以新十堰人及十堰市下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，且呈現(xiàn)同區(qū)域附近置業(yè)的特征。與武漢關(guān)聯(lián)度有限，數(shù)據(jù)來源

17、：當(dāng)?shù)卣{(diào)研客群分析成交預(yù)測：按當(dāng)前存量及整體市場情況預(yù)計明年市城區(qū)需求較今年有所上漲，約220-240萬市區(qū)預(yù)判需求預(yù)測十堰市區(qū)整體需求逐步提升，根據(jù)當(dāng)前存量及土地出讓情況預(yù)估，預(yù)計明年市城區(qū)需求與今年基本持平，在220-240萬左右，市場短期內(nèi)面積需求將處于平穩(wěn)上漲狀態(tài)。萬數(shù)據(jù)來源：十堰市房地產(chǎn)管理局房價預(yù)測：明年仍處于平穩(wěn)回升期，預(yù)計2018年均價回升至峰值水平市區(qū)預(yù)判后市價格十堰市區(qū)整體樓市經(jīng)歷一波價格下行后，有所回升，預(yù)計2018年維持當(dāng)前態(tài)勢，均價繼續(xù)回升，預(yù)計2018年回復(fù)峰值。2012-2017年復(fù)合增長率為0.3%2016-2017年同比增長11.0%保守估計2018年增長率為5%元/數(shù)據(jù)來源：十堰市房地產(chǎn)管理局地價：現(xiàn)階段城區(qū)地價已出現(xiàn)回升，應(yīng)提早布局避免后續(xù)拿地成本上升十堰市城區(qū)17年商品住宅成交均價出現(xiàn)一定回升，經(jīng)歷2013年價