1、課程編碼為08592的房地產(chǎn)投資試卷1 （2017年4月） TOC o 1-5 h z .人們習慣上把房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為A.房地產(chǎn)B.建筑物C.特殊商品D.土地附著物. 土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，這指的是土地的 屬性。A.自然B.經(jīng)濟C.不可再生D.稀缺.由于買賣雙方存在著嚴重的信息不對稱，因此，房地產(chǎn)市場是一種具有較強 特點的市場。A.供給滯后B.地域性C.慢性消化D.壟斷競爭. 房地產(chǎn)使用權的交易，房地產(chǎn)的流通過程和消費過程是同時進行的。A.房地產(chǎn)租憑B.房地產(chǎn)抵押C.房地產(chǎn)典當D.房地產(chǎn)置換.只有國有土地才能出讓，集體土地的出讓必須經(jīng)過,使得土地所有 TOC o 1-5 h z 權

2、變成國有后，才能經(jīng)過出讓程序供房地產(chǎn)項目進行投資開發(fā)。A.投標B.征用C.拍賣D.轉讓.房地產(chǎn)交易有別于一般商品，屬于A.錢貨交易B.錢權交易C.權權交易D.暫時使用.除銀行信貸融資方式外，房地產(chǎn)商的其他融資方式的主要形式是A.預售B.預租C.承包商墊資D.合作開發(fā).開發(fā)項目財務評價中現(xiàn)金流量表以全部投資作為計算基礎，是考慮全部投資的A.資金來源B.盈利能力C.償還能力D.回收期.國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、土地投資補償費、人員安置補助費、等。A.青苗補償費B.三通一平費C.新菜地開發(fā)基金D.拆遷安置補償費.企業(yè)的資信等級劃分為 AAA、AA、A、BBB、BB和B級，通常情

3、況下，及以上資信等級的企業(yè)才能獲得銀行貸款。A. BB 級B. BBB 級C. A 級D. AA 級.金融機構對項目貸款進行綜合評價時，凡綜合風險度超過 的，即為高 風險貸款。A.50%B. 60%C. 70%D. 80%.對建造普通標準住宅出售，增值額未超過 的，免征土地增值稅。 A.房地產(chǎn)原值20%B.房地產(chǎn)建造成本20%C.扣除項目金額20%D.房地產(chǎn)評估價格20% TOC o 1-5 h z .契稅的納稅義務人是承受方，契稅實行的是A.固定比例稅率B.超率累進稅率C.差別比例稅率D.3%5%的幅度稅率.考察項目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標是A.投資利潤率B.現(xiàn)金流量率C.投資回收率D.內(nèi)

4、部收益率.對于一般的項目，只需進行敏感分析和 即可。A.不確定性分析B.概率分析C.盈虧平衡分析D.回歸分析.下面關于合法產(chǎn)權方面的敘述中，錯誤的是A.農(nóng)民集體所有的土地可以當做國家所有的土地來估價B.建法占地不能當做合法占地來估價C.臨時建筑不能當做永久建筑來估價D.行政撥地、臨時用地也可以來估價.教堂、學校、公園、油庫等建筑房產(chǎn)適合使用 估價法。A.市場比較法B.成本法C.收益法D.假設開發(fā)法.房地產(chǎn)風險不以某個人的意志為轉移，這表明房地產(chǎn)風險具有特征。A.客觀性B.不確定性A.客觀性D,可測性C.D,可測性.可行性研究的工作有四步，其中第一步是A.市場調(diào)查B,接受委托C,賬務評價D,編制

5、可行性報告.下面哪個不屬于公用建筑面積A,分隔墻B,地下室C,電梯井D,共有墻得分評卷人復查人二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10 分）。在每小題列出的四個備選項中有多個是符合題目 要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分 TOC o 1-5 h z .房地產(chǎn)投資的三要素包括A,房地產(chǎn)投資時機B,房地產(chǎn)投資目的C,房地產(chǎn)投資地段D,房地產(chǎn)投資質(zhì)量E,房地產(chǎn)投資領域.房地產(chǎn)市場中介服務機構有哪些類型A,房地產(chǎn)價格評估機構B,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構C,房地產(chǎn)咨詢機構D,房地產(chǎn)經(jīng)銷代理機構E,房地產(chǎn)仲裁機構.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售房屋，必須具有的條件有A,交付全部的土地出

6、讓金，并取得土地使用權證書；B,建設過程規(guī)劃許可證和施工許可證；C,投資達到工程建設總投資的25%以上，確定施工進度和峻工交付日期；D,已經(jīng)辦理預售登記，取得房屋預售許可證；E,已經(jīng)取得營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；.房地產(chǎn)項目融資的一般原則有A,資金安全原則B,分散分險的原則C,降低成本的原則D,融資結構最優(yōu)化原則E,回收周期短的原則.我們可以合理利用累進稅率差別和征稅標準，進行適當?shù)亩愂栈I劃，那么常用的稅收籌劃方法有A.合理定價籌劃法B,A.合理定價籌劃法B,收入分散籌劃法C.成本費用籌劃法C.成本費用籌劃法E.利息支出籌劃法D.建房方式籌劃法得 分 評卷人 復查人 三、名詞解釋（本大題共5小題

7、，每小題3分，共15分）.房地產(chǎn)投資.房地產(chǎn)過度開發(fā).信托貸款.房地產(chǎn)估價.流動性風險得分 評卷人 復查人 四、簡答題（本大題共 5小題，每小題5分，共25分）.簡述房地產(chǎn)投資的特征。.簡述房地產(chǎn)交易的制度。.簡述購買二手房注意事項。.簡述假設開發(fā)法的適用范圍和前提條件。.從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為哪幾類。得 分 評卷人 復查人 五、計算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）.北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1999年商品房銷售收入為 1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為 5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪

8、華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。問：(1)如果不分開核算，該企業(yè)應繳納土地增值稅為多少？(2)如果分開核算，該企業(yè)應繳納土地增值稅為多少？.某家庭擬向銀行申請 50萬元的商業(yè)抵押貸款用于置業(yè)，銀行根據(jù)其收入增長的情況，為其安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6%,期限為20年，購房家庭的月還款額增長率為0.45%,問該購樓家庭第10年最后一個月份的還款額是多少？得分評卷人得分評卷人復查人分）六、論述題（本大題共1小題，每小題10分，共10.試述房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟評與財務評價的區(qū)別。課程編碼為08592的房地產(chǎn)投資-試卷1答案（2017年4月）一、單選題15 ACDAB610

9、 BABAC 11-15 BCDAC 1620 ABABD二、多項選擇21.ACD 22. ABC 23. ABCD 24. BCD 25.ABCDE三、名詞解釋.房地產(chǎn)投資：指投入一定數(shù)量的貨幣資本或某種類型的資產(chǎn)到房地產(chǎn)中，以獲得一定利潤的經(jīng)濟行為。.房地產(chǎn)過度開發(fā)：指市場上的需求增長跟不上新增供給增長的速度時所出現(xiàn)的空 置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。.信托貸款：是金融信托機構受委托人委托，在委托人存入的委托存款額度內(nèi)，按 委托人指定的方向和金額發(fā)放的貸款。.房地產(chǎn)估價：確定一宗房地產(chǎn)的公平價值需要進行大量復雜的分析工作，這就是 房地產(chǎn)價值評估，簡稱房地產(chǎn)估價。.流動性風險：主要指市

10、場中因消費者購買能力而導致房地產(chǎn)商品不能按時消化而 變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風險。四、簡答題（本大題共 5小題，每小題5分，共25分）.簡述房地產(chǎn)投資的特征。答：根據(jù)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的特征，房地產(chǎn)投資通常具有下列一些特征：1、投資額巨大、回收期長； 2、風險較高；3、對金融的依賴性較強； 4、受城市規(guī)劃 與環(huán)境制約較大；5、受宏觀經(jīng)濟和政策影響較大； 6、房地產(chǎn)流動性差；7、具有保值 增值性。.簡述房地產(chǎn)交易的制度。答：我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度。1、房地產(chǎn)價格申報制度；2、房地產(chǎn)價格評估制度；3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。.簡述購買二手

11、房注意事項。答：1、查明產(chǎn)權狀況；2、弄清房屋面積、結構、裝修狀況； 3、考察環(huán)境和配套；4、了解房屋的歷史與鄰居組合；5、了解物業(yè)管理狀況；6、合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。.簡述假設開發(fā)法的適用范圍和前提條件。答：前提條件：1、必須假設土地的開發(fā)利用方式為最佳開發(fā)利用方式。2、售價的預測和成本的測算必須符合合法原則。3、正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關數(shù)據(jù)信息，正確預測售價和開發(fā)成本。4、假設在開發(fā)期間各項成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。5、開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為社會正常平均水平。適用范圍：1、待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價； 2、將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估

12、價；3、再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價；4、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)投資 試卷 第8頁（共9頁）房地產(chǎn)的估價；5、在建工程的估價。.從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為哪幾類。答：主要分為三類：1、土地；2、建成后的物業(yè)；3、在建工程。. 解：(1)增值率為(15000-11000) + 11000X 100%=36% 因此適用 30%勺稅率。應納稅(15000-11000) X 30%=1200 (萬元)(2)普通住宅：增值率為(10000-8000) + 8000X 100%=25%適用30%勺稅率，應納稅(10000-8000) X 30%=600(萬元)豪華住宅：增值率為(5000-3000) + 3000X 100%=67%適用40%勺稅率，應納稅(5000-3000) X 40%-3000X 5%=650(萬元)二者合計為1250元。.解：該家庭