1、第20講投資性房地產的范圍、確認條件及計量 知識點：投資性房地產 一、投資性房地產的概念 投資性房地產，是指為 賺取租金或 資本增值，或 兩者兼有而持有的房地產。 二、投資性房地產的范圍 范圍 要點 1.已出租的土地使用權 （1）企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類；（2）以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產 2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權 按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產 3.已出租的建筑物 （1）是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物，以經營租賃方式租入建筑物再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產；（2）企業

2、將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產 下列各項 不屬于投資性房地產： （1）自用房地產 即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如： 企業出租給本企業職工居住的房屋； 企業擁有并自行經營的旅館飯店； 企業自用的辦公樓、生產車間廠房等。 （2）作為存貨的房地產 作為存貨的房地產是指 房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的 存貨，不屬于投資性房地產。 如果某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于

3、賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。 【例題多選題】下列各項資產可劃分為投資性房地產核算的有（）。 A.已出租的生產廠房 B.按國家有關規定認定的閑置土地 C.出租和自用共存的辦公樓，能夠單獨計量的出租部分 D.持有并準備增值后轉讓的土地使用權 E.作為存貨管理的商品房 正確答案ACD 答案解析選項B，按國家有關規定認定的閑置土地不屬于投資性房地產；選項E，作為存貨管理的商品房屬于存貨，不屬于投資性房地產。 三、投資性房地產的確認條件 在符合定義的前提下，投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認： 1

4、.與該房地產有關的經濟利益 很可能流入企業。 2.該投資性房地產的成本能夠 可靠地計量。 四、投資性房地產的初始計量 （一）外購的投資性房地產的確認和初始計量 對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括 購買價款、 相關稅費和 可直接歸屬于該資產的其他支出。 如果購入的房地產，部分用于投資，部分自用，企業應當將成本在不同部分之間進行合理分配，如按照不同部分 公允價值所占的比例進行分配。 （二）自行建造的投資性房地產的確認和初始計量 企業自行建造（或開發，下同）的房地產，只有在自行建

5、造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產 達到預定可使用狀態前發生的 必要支出構成。 五、投資性房地產的后續計量 投資性房地產的后續計量模式分為成本模式和公允價值模式兩種計量模式。但同一企業只能采用一種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量， 不得同時采用兩種計量模式。 （一）成本模式 1.科目設置 投資性房地產 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 2.會計處理 在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存

6、在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。 計提折舊或進行攤銷時 借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 計提減值準備時 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 取得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入 應交稅費應交增值稅（銷項稅額） 【例252】甲公司將一棟辦公樓出租給A公司使用，已確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續針量。該辦公樓的成本為2 400萬元，采用年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。按照經營租賃合同約定，A公司每月支付租金15萬元。當年12月，該辦公樓發生減值跡象，經減值測試，其可收回金額為1 800萬元，此時辦公樓的賬面價值為

7、2 000萬元，以前未計提減值準備。甲公司的會計處理為： （1）計提折舊： 每月計提折舊2 400201210（萬元） 借：其他業務成本 100 000 貸：投資性房地產累計折舊 100 000 （2）每月確認租金： 借：銀行存款 150 000 貸：其他業務收入 150 000 （3）計提減值準備： 借：資產減值損失 2 000 000 貸：投資性房地產減值準備 2 000 000 （二）公允價值模式 有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。 1.采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件： 投資性房地產所在地有

8、活躍的房地產交易市場。 企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出 科學合理估計。 2.會計處理 （1）科目設置： 投資性房地產成本 公允價值變動 公允價值變動損益 （2）公允價值上升 借：投資性房地產公允價值變動 貸：公允價值變動損益 公允價值下降 借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產公允價值變動 取得租金收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入 應交稅費應交增值稅（銷項稅額） 【例253】207年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司自行建造的一棟精裝修的寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當年10

9、月1日，該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價為10 000萬元。甲公司采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。（以萬元為單位）： 借：投資性房地產成本 10 000 貸：在建工程 10 000 207年12月31日，該寫字樓的公允價值為9 200萬元。 借：公允價值變動損益 800 貸：投資性房地產公允價值變動 800 （三）后續計量模式的變更 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為 會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

10、投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式的賬務處理： 借：投資性房地產成本（變更日公允價值） 投資性房地產累計折舊（攤銷）（原投資性房地產已計提的折舊或攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產（原價） 盈余公積（或借記） 利潤分配未分配利潤（或借記） 【例254】甲企業采用成本模式對其投資性房地產進行后續計量。209年1月1日，甲企業認為出租給乙公司使用的寫字樓具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為10 000萬元，已計提折舊為300萬元。209年1月1日，該寫字樓的公允價值為9 900萬元。假設甲企業按凈利潤

11、的10%計提盈余公積。甲企業的會計處理為（以萬元為單位）： 借：投資性房地產成本 9 900 投資性房地產累計折舊 300 貸：投資性房地產 10 000 利潤分配未分配利潤 180 盈余公積 20 【例題多選題】下列關于投資性房地產后續計量的表述中，錯誤的有（）。 A.采用公允價值模式進行后續計量的，資產負債表日其公允價值與賬面余額的差額記入“其他綜合收益”科目 B.采用成本模式進行后續計量的，不需要按月計提折舊或攤銷 C.采用公允價值模式進行后續計量的，不允許再采用成本模式計量 D.如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復的，應在原計提范圍內轉回 E.采用成本模式進行后續計量的，不允許再采用公允價值模式計量 正確答案ABDE 答案解析選項A，采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，資產負債表日公允價值與賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目；選項B，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，應當計提折舊或攤銷；選項D，投資性房地產減值準備一經計提，持有期間不允許轉回；選項E，采用成本模式進行后續計量的投資性房地產，滿足條件情況下，允許企業將投資性房地產后續計量模式由成本模式變更為公允價值模式。請務必加yingzipu666更新有保障！紙質教材+練習冊+精準押題加！