1、土地增值稅的清算八步曲稅總發 201367 號關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知進一步要求加強土地增值稅清算工作，這是國家稅務總局加強土地增值稅清算工作的指引，通過工作督導和績效考核方式，推進土地增值稅清算。地產企業要思考如何應對稅務機關越來越規范和嚴格的土地增值稅清算管理。毫無疑問，事前稅務籌劃，事中稅務規范管理以及事后土地增值稅清算管理，是系統化降低稅負，化解稅務風險的關鍵所在。智慧源（中國房地產財稅咨詢網）輔導一些地產企業進行土地增值稅清算時發現：一些地產商缺乏系統規劃，多數被動接受稅務機關土地增值稅清算，或者聘請事務所幫助清算，效果較差，風險也較大。智慧源十三年來專注于房地產財稅咨

2、詢，前后輔導過 300 多個土地增值稅清算案例， 從中總結了一些心得體會與大家分享，希望給大家一些啟示。房地產企業首先要制定土地增值稅清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前內部模擬清算、組建清算小組、核實清算基礎數據、設計不同清算方案、確定是否聘請提供鑒證的事務所、聘請合適的清算事務所、 提交稅務機關清算方案、應對稅務機關清算調整意見、獲得清算結論，稅金多退少補。1、事前內部模擬清算這是地產企業管理層對土地增值稅的重視和落地之舉，在尚未接收主管機關清算前，內部先模擬清算。應根據企業自身財稅力量，可以自行組織，也可以聘請外部專業機構。這是房地產土地增值稅清算成功的關鍵一環，可以大幅度降低清

3、算風險和稅負。2、組建清算小組圍繞土地增值稅清算，組織相關部門配合財務部門開展工作，最主要是成本部門的配合。3、核實基礎數據這是工作量最大的清算準備工作之一。房地產企業從拿地到清算，往往都需要經歷很多年，財務部門以及其他工程部門人員會出現更迭，企業內部控制也往往逐漸完善。筆者在廣州輔導一個土地增值稅模擬清算項目時，發現該企業人為虛增土地成本 2,000 萬元，我們將此虛增成本剝離，并通過其他方案調整，成功地將普通住宅增值率控制在20%以內，節省 3000 萬元稅款。4、設計不同清算方案方案設計是對專業技術要求最高的工作任務之一，此項工作建立在對土地增值稅法熟練掌握基礎上，同時又需要熟悉項目開發

4、特點和地域特點。企業必須事前設計不同的清算方案，進行比較，再選擇相對最優的清算方案。某些地產企業，其清算方案缺乏系統思考，為了申報而申報，企業損失較大。智慧源曾輔導過一個土地增值稅清算案例，該項目有別墅、普通住宅。分攤土地成本時，企業財務人員按建筑面積分攤土地成本。我們計算比較發現，該項目有大約 40%的土地用于別墅開發， 剩下 60%用于高層住宅以及配套。 采用占地面積法分攤土地成本，比按建筑面積分攤可節約土地增值稅2,000 萬元。最后該司接受了我們按占地面積法分攤土地成本的建議，主管稅務也認可， 為企業節省了稅金，管理層認識到財務可以為企業創造有形效益。5、聘請提供鑒證的事務所土地增值稅

5、清算實務中，由于企業財務人員不具備全面清算能力，聘請事務所提供鑒證服務， 在一定程度上化解清算風險，減輕企業與主管稅務機關的溝通成本。6、提交稅務機關清算方案按照土地增值稅清算程序，納稅人將清算方案提交給主管稅務機關，不同的清算方案決定了企業土地增值稅稅負高低。7、應對稅務機關清算調整意見主管稅務機關受理清算方案以后，會對清算方案中各項數據進行審核和質疑，比如紅線外成本是否允許在土地增值稅前扣除，超過銀行同期同類利率的利息是否能在土地增值稅前扣除等。 其中，有些按稅法規定的確不能在土地增值稅前扣除，但也有些在政策上是模糊的，通過與稅局協商，可以爭取在土地增值稅前扣除，需要企業提交應對的支持證據

6、以爭取稅前扣除，這對最終稅負影響巨大。筆者在服務過程中，往往發現納稅人由于恐懼或者害怕，會出現不敢與稅務機關正面溝通，或者采用非正常溝通方式，比如拖延、躲避等，會給企業帶來很大稅務損失，增加稅務機關工作量。有些納稅人因為不能正確處理稅企之間爭議，將原本可以在稅收征管科審定的問題，拖延到稅務稽查，耗時、耗力、耗錢。8、獲得清算結論企業應及時獲得清算結論，并根據結論多退少補稅金。智慧源在為企業服務過程中，發現有些納稅人清算周期拉得很長，過程越長，對納稅人越不利。清算政策不斷調整，政策的調整，以及稅務機關主管人員變動等因素，都會增加清算的成本和風險。小編寄語：會計學是一個細節致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難