1、2014年4月北京文化硅谷股權(quán)投資信托計劃目錄 21. 信托計劃概況 2. 項目概況3. 合作方簡介4. 項目特色及優(yōu)勢目錄 31.信托計劃概況信托計劃概況4名稱北京文化硅谷項目股權(quán)投資信托計劃融資人北京神州百戲文化產(chǎn)業(yè)有限公司投資標(biāo)的北京文化硅谷一期二期項目規(guī)模人民幣200,000萬元，其中優(yōu)先級100,000萬元，向合格投資人募集，中間級20,000元，由中植集團或其指定公司認(rèn)購，次級80,000萬元，由項目公司原股東以對項目的全部股權(quán)及債權(quán)認(rèn)購信托期限24個月，自信托計劃成立日開始計算信托計劃滿12個月后，可提前結(jié)束資金用途信托資金用于北京文化硅谷一期二期項目開發(fā)建設(shè)信托收益分配每個信托

2、年度末分配一次信托收益，信托計劃到期時一次性支付剩余全部信托收益信托計劃概況5項目位置項目位置項目名稱北京文化硅谷項目位置項目選址于北京房山區(qū)長溝鎮(zhèn)，地處規(guī)劃的北京旅游文化聚集區(qū)核心地段。距北京市區(qū)40公里，1小時車程項目類型寫字樓+公寓+酒店+演藝中心形象定位文化產(chǎn)業(yè)辦公集群產(chǎn)品定位寫字樓及公寓為電視及影視制作公司提供舒適的辦公場所及現(xiàn)代化居住空間，演藝中心為大型節(jié)目錄制提供錄制場地，并定期上演優(yōu)秀劇目，配套酒店為相關(guān)人群提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)開發(fā)周期分2期，共3年總投資一、二期項目總投資為57億元，項目一期四證齊全，項目二期取得土地證目錄 62. 項目概況項目概況項目簡介 北京文化硅谷是北京市第一個

3、大規(guī)模整體開發(fā)的綜合性文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體）。 項目位于北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)，距離天安門廣場1小時公路車程，即將竣工的京石第二高速公路、北京大興國際機場、地鐵、城鐵形成的交通網(wǎng)將大大提升該項目的交通便利。 項目總占地2,400畝，總建筑面積176萬平方米，計劃分四期投入。目前已被列為北京市2012-2013年重大建設(shè)項目。本案本案7項目概況項目分期分期項目名稱一期神州百戲劇場、兩岸交流中心、文化交流中心二期文化企業(yè)總部基地三期華嬉園青少年數(shù)字文化體驗基地、安泰園青少年防災(zāi)減災(zāi)教育基地物聯(lián)網(wǎng)研發(fā)應(yīng)用云中心 、民族節(jié)慶文化廣場四期中華品牌文化商業(yè)廣場項目分期表用地分區(qū)圖8項目概況項

4、目規(guī)劃文化產(chǎn)業(yè)綜合體主體公園和教育基地 神州百戲演藝中心（一期） 文化傳媒中心（一期） 文化金融中心（一期） 文化企業(yè)總部基地（二期） 藝術(shù)品展示交易中心（四期） 文化品牌孵化中心（四期） 文化教育科研中心（四期） 物聯(lián)網(wǎng)云計算中心（三期） 藝術(shù)家創(chuàng)作生活園區(qū)（四期）數(shù)字文化體驗園 （三期）防震減災(zāi)教育基地（三期）9項目概況運營模式 普通商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營,主要包括地產(chǎn)銷售和物業(yè)出租。 自營、參與和滲透服務(wù)是文化硅谷的主要運營特點。 通過自身的資源，聚集特定的與文化產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的企業(yè)并引導(dǎo)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的形成。自營參與滲透服務(wù)營運特點10項目概況 一期項目11一期項目主要建設(shè)內(nèi)容包括神州百戲劇場

5、、文化交流中心（寫字樓+公寓）及兩岸交流中心（配套酒店）。文化交流中心為中國文化的傳媒中心，為北京及全國的文化創(chuàng)意企業(yè)提供研發(fā)、創(chuàng)意、制作平臺，為文化族群提供優(yōu)質(zhì)的辦公及居住場所。神州百戲劇場建有民族大劇院、神州百戲主題劇場、民族演藝宮、小劇場、綜合演藝廳等數(shù)十個演出場館及配套設(shè)施，是全國最具規(guī)模的全智能服務(wù)演出場館群。兩岸交流中心作為主要的生活配套，為會展、節(jié)目制作等目標(biāo)客戶群體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。項目概況 一期項目12地塊指標(biāo)建設(shè)用地面積114792平方米建筑規(guī)模（平方米）建筑名稱地上面積地下面積總面積中國文化傳媒中心（寫字樓+公寓）118963.7142559.14161522.85神州百戲演

6、藝中心8624075000161240文化金融中心（酒店）33888.4416417.250305.64合計239092.15133976.34373068.49容積率2.08控高60m綠化率30%項目一期占地面積234畝，建設(shè)用地面積173畝，總建筑面積37萬平米。項目概況 一期項目13工程進度一期項目2012年3月開工，預(yù)計2014年底投入使用。目前一期項目除神州百戲劇場正在進行地上主體施工，寫字樓及配套酒店已全部主體封頂，正在進行內(nèi)外裝修工程。項目概況 二期項目14二期項目占地面積333畝，建設(shè)用地面積259畝，總建筑面積28萬平米。項目建設(shè)內(nèi)容為：綜合演藝中心、文化企業(yè)集聚中心、配套服

7、務(wù)設(shè)施、文化休閑體驗中心。為優(yōu)秀文化企業(yè)創(chuàng)建品牌提供研發(fā)成果、商業(yè)模塊、媒體宣傳、金融和政策支持等配套的服務(wù)平臺。二期項目有50%的建筑體將以定制為主，目標(biāo)客戶已鎖定百家以上。現(xiàn)已簽訂入駐意向書的企業(yè)超過40家。項目地塊于2013年底已開工。項目概況15證照取得情況證照類型編號取得日期備注一期項目國土證京房國用(2012出)第00065號2012年4月25日土地性質(zhì) 商業(yè)綜合建設(shè)用地規(guī)劃許可證2012規(guī)(房)地字0015號2012年6月27日2012規(guī)(房)建字0068號2012年9月28日建設(shè)工程規(guī)劃許可證2012規(guī)(房)建字0082號2012年11月09日2012規(guī)(房)建字0091號20

8、12年12月13日建設(shè)工程施工許可證2013施建字0634號2013年9月27日2013施建字0635號2013年9月27日2013施建字0636號2013年9月27日二期項目國土證京房國用(2013出)第00056號2013年3月26日土地性質(zhì) 商業(yè)綜合京房國用(2013出)第00057號2013年3月26日土地性質(zhì) 商業(yè)綜合京房國用(2013出)第00058號2013年3月26日土地性質(zhì) 商業(yè)綜合項目概況16銷售計劃一期中國文化傳媒中心（寫字樓+公寓）地上面積約12萬平方米全部銷售，預(yù)計2014年10月取得預(yù)售證，實現(xiàn)銷售回款。目前已有2家機構(gòu)簽訂了購買協(xié)議，簽約面積5萬平米，單價為1.2

9、萬元/平方米，其余7萬平米售價暫定為1.4萬元/平方米起，預(yù)計總銷售收入17.5億元。一期文化金融中心（酒店）總建筑面積5萬平方米整體銷售，預(yù)計2014年10月取得預(yù)售證，實現(xiàn)銷售回款。目前已簽訂購買協(xié)議，單價為1.98萬元/平方米，預(yù)計總銷售收入9.96億元。二期項目總建筑面積28萬平方米，預(yù)計2014年底或2015年初可達到預(yù)售條件。售價暫定為1.5萬元/平方米起，2015年1季度開始銷售，2017年2季度銷售完畢，預(yù)計總銷售收入36.4億元。項目概況17項目投資分析北京文化硅谷項目一期二期總投資約57億。可售面積約37.82萬平方米，包括一期寫字樓、公寓、酒店、二期企業(yè)園。預(yù)計總銷售回款

10、約為64億元，足夠覆蓋項目建設(shè)資金投入。截至2013年12月31日，項目已簽訂意向銷售協(xié)議金額約16億元，預(yù)計信托計劃存續(xù)期可繼續(xù)實現(xiàn)銷售回款約35億元，保障信托本息安全退出。一期項目預(yù)計在2015年底前實現(xiàn)整體開業(yè)。神州百戲演藝中心為持有經(jīng)營物業(yè)，其中的商業(yè)物業(yè)出租、劇場、劇院、演藝宮每年將產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營收入。項目概況18項目土地潛力根據(jù)房山區(qū)長溝鎮(zhèn)政府出具的說明，目前房山區(qū)長溝鎮(zhèn)土地拆遷成本已達到300萬/畝。本項目土地成本較低，存在較大溢價空間。序號土地位置土地面積成交價土地性質(zhì)成交時間合計建設(shè)用地代征地總價單價畝畝畝萬元土地面積(萬元/畝)本項目土地一期北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)中心區(qū)CG-0

11、76等地塊 233.73 172.19 61.54 36,160 154.71 F3其他類多功能用地2012-3-27二期房山區(qū)長溝鎮(zhèn)CG-051等地塊 336.60 258.51 78.09 27,010 80.24 F3其它類多功能用地2013-1-24房山區(qū)周邊土地1北京市房山區(qū)拱辰街道辦事處及長陽鎮(zhèn)09-03-12地塊 68.23 49.89 18.34 55,300 810.51 商業(yè)金融用地2013-7-192北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)17-01-03、17-01-04地塊 118.29 46.13 72.16 53,709 454.04 C2商業(yè)金融用地2013-4-83北京市房山區(qū)閻村

12、鎮(zhèn)04-0084地塊 145.04 111.37 33.67 63,000 434.35 二類居住用地2013-2-284北京房山區(qū)竇店鎮(zhèn)01-0050、01-0055地塊 112.48 91.39 21.09 46,000 408.94 二類居住用地2013-1-245房山區(qū)良鄉(xiāng)高教園區(qū) 58.12 51.17 6.95 35,850 616.81 文化娛樂用地2011-12-21項目概況19項目風(fēng)控措施信托計劃持有項目公司100%股權(quán)。 項目土地及在建工程全部質(zhì)押至信托計劃名下，抵押物足值。北京文化硅谷實際控制人韋俊康提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保。目錄 203. 合作方簡介融資方概況北京瑞鑫安泰創(chuàng)

13、業(yè)投資中心成立于2008年2月，注冊資本3.1億元人民幣。下轄北京神州百戲文化產(chǎn)業(yè)有限公司、北京華嬉云游文化產(chǎn)業(yè)有限公司等22家全資、控股企業(yè)。公司于1994年涉足房地產(chǎn)行業(yè)，先后在山西、北京等地開發(fā)建設(shè)地產(chǎn)項目。曾成功開發(fā)建設(shè)北京韋伯豪家園、韋伯時代中心、中國第一商城和泰達時代中心等高品質(zhì)房地產(chǎn)項目，獲取收益的同時積累了豐富的地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和相關(guān)資源。 2008年初，成立北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心，將企業(yè)發(fā)展的重心轉(zhuǎn)向文化產(chǎn)業(yè)，四年多時間花費了6億多人民幣聚集整合文化資源、策劃設(shè)計文化產(chǎn)業(yè)項目，最終提出了興建“北京文化硅谷”。21韋伯豪花園泰達時代中心項目方概況實際控制人韋俊康煙臺聚合商貿(mào)有限

14、公司北京雙和竣泰投資有限公司北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心何園51%呂茂本24% 25%北京市神州百戲文化產(chǎn)業(yè)有限公司100%北京華嬉云游文化產(chǎn)業(yè)有限公司北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心是北京文化硅谷的策劃者和投資人。神州百戲和華嬉云游均為北京文化硅谷的項目公司和操作平臺。何圓先生和呂茂本先生均為韋俊康先生指定的股權(quán)代持人，項目實際控制人為韋俊康。22融資方概況實際控制人韋俊康曾成功開發(fā)建設(shè)北京多個高品質(zhì)房地產(chǎn)項目，獲取收益的同時積累了豐富的地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和相關(guān)資源。北京瑞鑫安泰創(chuàng)業(yè)投資中心通過設(shè)立、收購、兼并、重組，擁有多家全資、控股或?qū)嶋H控制的公司。在整合、構(gòu)建文化企業(yè)之間的合作能力上積累了豐富的經(jīng)驗。

15、總裁王修德豐富的集團公司領(lǐng)導(dǎo)工作經(jīng)驗和公司運營管理經(jīng)驗副董事長黃平影視傳媒方面擁有許多的人脈資源（熟識100多家電視臺的領(lǐng)導(dǎo)），是管理、資本運作、影視傳媒經(jīng)營和投資方面的專家。2010年1月開始進駐瑞鑫安泰，是北京文化硅谷重要的管理人員。副總裁劉延沛許多國際電視節(jié)的總策劃、總監(jiān)和評委，同時也組織實施過大型的文化活動，擁有豐富的經(jīng)驗和資源副總裁于鵬多年從事與文化產(chǎn)業(yè)有關(guān)的創(chuàng)意、組織工作，具有一定的文化創(chuàng)意綜合能力和實戰(zhàn)經(jīng)驗，諳熟影視娛樂產(chǎn)品創(chuàng)作規(guī)律和演藝市場運作規(guī)律23目錄 244. 項目特色及優(yōu)勢打通文化產(chǎn)業(yè)上下游鏈北京首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體創(chuàng)新文化旅游產(chǎn)品12 34文化與科技高端融合項目特色

16、25 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大中國人民大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的“中國文化消費指數(shù)”（2013）顯示：目前，我國文化消費者潛在文化需求未得到有效滿足，文化消費存在著巨大的市場空間。從各項指標(biāo)來看，北京地區(qū)文化消費能力與意愿都較為強烈，未來文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。項目特色北京首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體26項目特色北京首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體功能集聚成為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚的新形勢文化與科技融合速度加快文化金融對接全面推進，資金支持力度進一步加大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平臺搭建漸趨完善 北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況272012年北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2205.2億元，同比增長10.8%。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值

17、的比重為12.3%，穩(wěn)居第二支柱產(chǎn)業(yè)地位。28項目特色北京首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體 北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn) 文化藝術(shù) 新聞出版 廣播、電視、電影 軟件、網(wǎng)絡(luò)及計算機 廣告會展 藝術(shù)品交易 設(shè)計服務(wù) 旅游、休閑娛樂 其他輔助服務(wù) 民族文化與兩岸文化交流中心 青少年數(shù)字旅游文化體驗園 民族節(jié)慶廣場 物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用與云計算中心 文化科技融合研發(fā)中心 中華文化品牌孵化基地 專家工作室 北京文化硅谷七大功能區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體29項目特色北京首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體2052013中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最受關(guān)注十大項目排名第 2100名專家100項專利（版權(quán)）100個研究課題100家領(lǐng)軍企業(yè)100個知名品牌2與北京

18、大學(xué)、清華大學(xué)、中央美院、美國常春藤等多所院校合合作成了了20個研究院，與世界文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)前沿課題緊密相連 針對國內(nèi)大部分文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)有集聚缺創(chuàng)意、有園區(qū)缺企業(yè)、有項目缺品牌、有管理缺服務(wù)等共性問題，北京文化硅谷用了三年時間，投資近十億，前瞻性地實施了“20+500”工程，意在打造北京首個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合體。項目特色打通文化產(chǎn)業(yè)上下游鏈 項目定位聚集文化企業(yè)、文化資源和形成文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈為主要特色。 比較優(yōu)勢本項目上下游產(chǎn)業(yè)鏈客戶更為集中，有助于實現(xiàn)資源的共享與成本的降低，四期項目互為支撐，相得益彰 打造產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷一體化運營模式發(fā)揮資源優(yōu)勢，探索科技與文化結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展模

19、式，建立產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，打造產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷一體化運營模式30項目特色打通文化產(chǎn)業(yè)上下游鏈3132項目特色文化與科技緊密融合文化創(chuàng)新科技創(chuàng)新雙輪驅(qū)動 文化+科技、創(chuàng)意+創(chuàng)新是北京文化硅谷的突出特征和重要標(biāo)志 實施文化與科技創(chuàng)新“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略 探索文化與科技快速轉(zhuǎn)化為文化產(chǎn)生生產(chǎn)力的新型發(fā)展路徑項目特色文化與科技緊密融合率先引入物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)引入文化產(chǎn)業(yè)的示范園區(qū)，支持北京文化硅谷智能文化商業(yè)運營云計算中心為全國科研機構(gòu)、文化企業(yè)、創(chuàng)意機構(gòu)提供云計算支持引導(dǎo)數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實現(xiàn)信息化、智慧化與文化產(chǎn)業(yè)的深度融合、引導(dǎo)數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，在數(shù)字時代體驗中國傳統(tǒng)文化提供新的方式獨特的演出

20、方式將民族文化與現(xiàn)代元素和技術(shù)手段有機結(jié)合，將各類藝術(shù)表演形式、競技運動完美地匯聚，獨創(chuàng)一種新的演出表現(xiàn)方式33項目特色創(chuàng)新文化旅游產(chǎn)品 神州百戲融入了雜技、魔術(shù)、武術(shù)、馬術(shù)、蹦床、蹦極、旱冰、滑板、體操、跳水、水上芭蕾等多種藝術(shù)形式，把中國優(yōu)秀的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)表演藝術(shù)融入劇中，充分表現(xiàn)中國民族文化特色。 項目的實施符合國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見中提出的要發(fā)揮文化資源優(yōu)勢，推出具有地方特色和民族特色的演藝、節(jié)慶等文化旅游產(chǎn)品的要求。3435項目特色創(chuàng)新文化旅游產(chǎn)品 數(shù)字文化體驗基地開發(fā)了國內(nèi)首個“中華漢字文化數(shù)字體驗館”，利用高新技術(shù)培養(yǎng)少年兒童文化價值觀，活化傳統(tǒng)文化資源 防震減災(zāi)教育基

21、地增強人們面對災(zāi)難自救、他救與共救能力的社會使命，與多方攜手共同打造以“防災(zāi)減震”為主題、以寓教于樂為形式的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈項目公益形象政策優(yōu)勢運營優(yōu)勢12 34資源優(yōu)勢軟硬件優(yōu)勢項目投資分析項目優(yōu)勢36項目優(yōu)勢政策優(yōu)勢文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)2012年11月8日，文化產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)被正式列入十八大報告國家“十二五”規(guī)劃中也進一步提出大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的政策文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)政策頻出 扶持力度不斷加大諸多文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)政策密集出臺，使文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有了發(fā)展的源動力目前，本項目已經(jīng)得到國有文化資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室、科學(xué)技術(shù)部等相關(guān)單位的資金支持和補貼文化產(chǎn)業(yè)借力資本市場快速成長2013年，共有10家文化企業(yè)實現(xiàn)海外上市根據(jù)首次公開發(fā)行股票申報企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2014年1月2日，共有10家文化企業(yè)在錄2013年文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域共30家企業(yè)在新三板掛牌37項目優(yōu)勢政策優(yōu)勢38項目已取得北京市文資辦、科技部補貼共計約1,200萬元。北京文化硅谷項目是北京市2013年重點建設(shè)項目，獲得市政府?dāng)U大內(nèi)需重大項目綠色通道審批確認(rèn)，受到各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和大力支持。項目符合政策性銀行貸款條件，正在運作引入政策性銀行資金。項目文化潛力項目優(yōu)勢資源優(yōu)勢文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)全