1、10 目的20 本文件規(guī)定工程管理、修理服務(wù)的組織結(jié)構(gòu)以及標(biāo)準(zhǔn)，用于規(guī)范和評價工程管理和修理服務(wù)。3.0 范圍4.0 適用于商貿(mào)中心小區(qū)的工程管理和修理服務(wù)。41服務(wù)提要工程管理和修理服務(wù)包括小區(qū)的房屋設(shè)施、機電設(shè)備管理和修理等服務(wù)內(nèi)容。內(nèi)容工程部組織結(jié)構(gòu)圖崗位描述序號崗位負(fù)責(zé)審批工程設(shè)備管理方案.崗位職責(zé)管理處主任工程主管負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督工程設(shè)備管理工作。負(fù)責(zé)對修理工辭退及辭職的審批.負(fù)責(zé)對重大工程設(shè)備事故的處理或報告。下達(dá)的各項工作任務(wù)。管理好、使用好本小區(qū)的設(shè)備設(shè)施,使設(shè)備設(shè)施時常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu) 質(zhì)高效、低耗、平安運行，對管轄區(qū)域要嚴(yán)格做到三不漏（不漏電、不漏水、不漏油)、四潔凈（

2、)、五良好（潤滑良好、保養(yǎng)良好、調(diào)整良好、緊固良好、設(shè)備性能良好）。做好班組管理工作,解決技術(shù)上的疑難問題.做好日常修理、保養(yǎng)工作，做到修理快速準(zhǔn)時，保證質(zhì)量，不留問題；設(shè)備發(fā)生故障時,千方百計組織力氣搶修,保證設(shè)備的正常運行。擬定備品備件方案,報管理處主任審核，做好備品備件的驗收、入庫、保管和發(fā)放。做好機電設(shè)備設(shè)施修理、保養(yǎng)的技術(shù)檔案。設(shè)備修理、故障排解、更換零部件狀況應(yīng)清楚地填入相關(guān)表格，每月交管理處主任批閱。關(guān)表格.負(fù)責(zé)小區(qū)入戶修理的協(xié)調(diào)支配及指導(dǎo)、監(jiān)督。負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備修理保養(yǎng)方案的實施支配。負(fù)責(zé)工程遺留問題的協(xié)調(diào)處理。3班長負(fù)責(zé)小區(qū)水電表的抄錄統(tǒng)計.負(fù)責(zé)修理保養(yǎng)物料的統(tǒng)計.完成上

3、級領(lǐng)導(dǎo)支配的其它工作.按方案支配設(shè)備保養(yǎng)，準(zhǔn)時做好保養(yǎng)記錄。按方案支配設(shè)備保養(yǎng)，準(zhǔn)時做好保養(yǎng)記錄。負(fù)責(zé)設(shè)備的修理指導(dǎo)、監(jiān)督工作.負(fù)責(zé)設(shè)備運行工作的檢查、監(jiān)督。4運行班長幫忙外包單位做好設(shè)備修理、保養(yǎng)工作。每月按時收集各項設(shè)備巡檢，保養(yǎng)記錄，并整理歸檔.督促責(zé)任人完成設(shè)備、設(shè)備房的清潔工作。完成上級支配的其它工作.負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶的入戶修理。負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的修理養(yǎng)護(hù).負(fù)責(zé)責(zé)任片區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的巡察檢查，并做好記錄。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)住戶及公共水電表的抄錄.5修理員裝修期間負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修的巡察檢查,監(jiān)管工作。聽從管理處調(diào)遣，參與搶修工作。負(fù)責(zé)責(zé)任片區(qū)設(shè)備房的清潔工作。完成上級領(lǐng)導(dǎo)支配的其它工作.按規(guī)定

4、準(zhǔn)時交接班.定期對小區(qū)內(nèi)設(shè)備的巡察檢查并作好記錄.負(fù)責(zé)水景、環(huán)境照明等設(shè)備的開啟工作。6設(shè)備運行人員負(fù)責(zé)設(shè)備的日常修理及應(yīng)急處理。按方案對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。負(fù)責(zé)責(zé)任片區(qū)設(shè)備房的清潔工作.7） 上級支配的其它工作。序號項目日序號項目日頻周月次季年標(biāo)準(zhǔn)1非工作人員，未經(jīng)許可禁止進(jìn)入變配電房。2工作人員進(jìn)入變配電房應(yīng)保持頭腦糊涂,拖鞋。3變配電房內(nèi)地面無易燃、易爆物品及雜物堆放，無明顯灰塵、無漬，配電柜，電容柜無塵、無漬，墻壁無塵、無漬、無蜘蛛網(wǎng)，日光燈無塵、無蜘蛛網(wǎng)，門無塵、無漬，玻璃窗光變潔、光明、無漬，滅火器無塵，保持配潔凈、干燥,嚴(yán)禁吸煙.1電變配電房24變配電房內(nèi)無特別聲響，門窗完系整，照明、

5、通風(fēng)良好，溫濕度正常，統(tǒng)配電設(shè)備電壓電流表指示正常；雨天,熱天冷卻裝置和通風(fēng)設(shè)備運行正常.5堵塞洞孔,設(shè)置防鼠設(shè)施,防止小動物串入室內(nèi)，造成設(shè)備短路，影響供電.6禁止帶電檢修，如在特殊狀況下需帶電工作時，應(yīng)做好防觸電、防短路等平安措施，并設(shè)專人監(jiān)護(hù)。7除緊急狀況外，未經(jīng)上級批準(zhǔn)不得任憑拉閘停電.2運行2見變配電系統(tǒng)運行操作規(guī)程3標(biāo)識牌2合閘、分閘、啟動、停止及其它具體指示牌齊全4保養(yǎng)1見變配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1。機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁明火。2.地面無雜物堆放、無明顯灰塵、無漬，發(fā)電機組無塵、無漬,油箱無塵、日光燈。3.發(fā)電機平常置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定

6、期進(jìn)行充5發(fā)電機房2放電。發(fā)電機6運行2次4。 機油箱內(nèi)儲備小時滿負(fù)荷用油量(750公升左右）。機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查,確保設(shè)施完好、有效。油庫內(nèi)應(yīng)放置沙桶.電機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔,機運行，發(fā)生意外損害。依據(jù)柴油發(fā)電機修理保養(yǎng)規(guī)程的要求及柴油發(fā)電機組操作規(guī)程程序,每月試運行兩次,每次手動啟動機10 分鐘，檢查機組及各項運行中的數(shù)據(jù)。7保養(yǎng)8巡察2水泵房2次給排水排污泵1次次見柴油發(fā)電機修理保養(yǎng)規(guī)程觀看分析運行中的各項數(shù)據(jù)，發(fā)覺隱患準(zhǔn)時排解，重大特別狀況如有危害人身平安或造成嚴(yán)峻設(shè)備事故應(yīng)緊 急停機并準(zhǔn)時報告，認(rèn)真填寫發(fā)電機房巡察記錄。工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)工程主管或管理處主任批準(zhǔn)

7、后，由機電修理工伴隨，方可進(jìn)入。泵房的機電設(shè)備由運行人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作。把握柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊狀況應(yīng)打在“自動位置。生活水泵每2 天進(jìn)行輪換；消防水泵（消火栓泵、噴淋泵)每半月應(yīng)手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用.保持良好的通風(fēng)及照明狀況，門窗開啟機敏，無破損。不得擅自改動機房線路、器材。若需改動，須經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。消防設(shè)施應(yīng)保持完好。堆放雜物。水池觀看孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙 （孔）應(yīng)用不銹鋼網(wǎng)包扎，以防止雜物掉入水中。排污泵把握箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)SA，無特殊狀況應(yīng)打在“自動”位置,排污泵每月轉(zhuǎn)換一次。每月應(yīng)手動點動操作一次，檢驗其信號把握器是否正常，確保排污

8、泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。雷雨天氣加強對排污泵、污水井的巡察檢查,確保其正常運行。下水池及屋頂水箱應(yīng)每年清洗消毒 二次，清洗單位應(yīng)持有深圳市水務(wù)局次 頒發(fā)的二次供水設(shè)施清洗消毒許可證，清洗后取水樣送市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證。設(shè)備運行正常,無大面積泛水、跑水、停水現(xiàn)象。閥門、管網(wǎng)無跑冒滴漏、銹蝕現(xiàn)象,閥門轉(zhuǎn)動機敏. 排水地溝、污水井等排水暢通,地下室、車庫、機房、道路無積水、浸泡現(xiàn)象.11水池（箱)12運行21311水池（箱)12運行213生活水泵保養(yǎng)生活水泵每季進(jìn)行一次一般性保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng).消火栓泵和噴淋泵及穩(wěn)壓泵每個月1消火栓泵和噴淋泵及穩(wěn)壓泵每個月11510 分鐘，每年進(jìn)行一次

9、全面保養(yǎng)，消火栓泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口6 米以上。保養(yǎng)閉 攝像機鏡頭路監(jiān)21次1次排水泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。進(jìn)行一次除塵處理,并用鏡頭紙擦拭潔凈鏡頭,清理降溫風(fēng)扇。控17系統(tǒng)18攝像機護(hù)罩各類指示燈（含電源、信號)各類開關(guān)各電器觸消 點防 各電器元聯(lián) 件接線端動 子及端子臺 排端子次1次進(jìn)行一次除塵處理，清掃玻璃上的灰塵,并檢查接插件是否松動.1指示燈指示正常1處于開啟或自動狀態(tài)1次觸點完好，無燒損1次各端子連接堅固，無燒傷各電源、信號線把握臺內(nèi)部除塵把握臺表消面除塵1次防指示燈設(shè)備直流電源設(shè) 火 電壓1次施 災(zāi) 自檢功能1次19報警 內(nèi)部各接器 線端子（電源)線表面及內(nèi)部

10、除塵感煙探測火 器災(zāi)20探 感溫探測測 器器手動報警按鈕1次導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象1次無塵無塵“Ac Power”（綠色)指示燈亮,其余指示燈不亮指針指示+24V（5V）主機上全部指示燈閃亮，回路工作電流正常1次各端子連接堅固、不松動1次導(dǎo)線無破損、老化1次無塵用力吸一口香煙,在距探測器 20CM1次處噴向探頭。每次2比例，紅色指示燈亮750W 電吹風(fēng),500MM1次處，向探測器熱風(fēng)。每次2，報警指示燈亮1次用螺絲刀打開玻璃測試報警.每次 2%比例，報警功能正常防火卷簾門火門排煙系統(tǒng)把握器內(nèi)部各電器觸點把握箱內(nèi)部各電器元件接線端子機械部分（齒輪、鋒條）卷簾門門體電機接線端子升降按鈕防火門玻璃防火

11、門彈簧絞鏈消防通道、防火門排煙風(fēng)機表面除塵把握柜內(nèi)部各電器觸點把握柜內(nèi)各接線端子或端子排端子把握柜電源指示燈微動開關(guān)機內(nèi)部接1次觸點完好，無燒傷1次端子無燒傷或松動1無銹蝕且表面涂有潤滑油1無銹蝕111端子無松動動作機敏，到位精確完好無損1完好，彈性適度1消防通道暢通，防火門開閉自如1無塵1次觸點完好，把握啟停正常1次端子無燒傷或松動電源指示燈光明1次端子無松動、微動開關(guān)固定良好排線端子煙復(fù)位閥按鈕、導(dǎo)輪、1復(fù)位按鈕把握無誤、排煙口開啟機敏鋼絲、轉(zhuǎn)軸風(fēng)機、排煙閥手動、自動功能試驗24加壓動功能試驗24加壓加壓送風(fēng)機表面除1無塵送塵風(fēng) 把握柜內(nèi)系 部各電器統(tǒng) 觸點把握柜內(nèi)各接線端子或端子排端子

12、把握柜電源指示燈送風(fēng)口微動開關(guān)機內(nèi)部接線端子各送風(fēng)口百葉窗管 各消防閥道 門25及 各減壓閥、附 排氣閥件 消防管道急燈損傷急燈損傷照應(yīng)急燈1按測試鍵后，指示燈亮，充放電正常明表面除塵1表面無灰塵設(shè)機房衛(wèi)生1機房潔凈、潔凈備機房機房內(nèi)照明、電話1照明完好、電話通話正常262728滅 推車式滅1次觸點完好，把握啟停正常1次端子無燒傷或松動1次電源指示燈光明1次端子無松動、微動開關(guān)固定良好1次送風(fēng)口百葉位置正確1次閥門開啟自如，不漏水1次排氣閥排氣正常、不漏水。減壓閥工作正常1次管路無滲漏或銹蝕1次指示燈亮且處于等待狀態(tài)無松動、1次完好無損，壓力在正常范圍配件齊全11轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動機敏配件齊全11轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)

13、動機敏點動時,漏水在正常范圍內(nèi)1水泵運轉(zhuǎn)機敏1無塵1開啟自如，不漏水火火器器手提式滅材火火器器手提式滅材火器水泵水泵添加盤根室內(nèi)水泵加潤滑油外水泵、電機消除塵29火消火栓各栓閥門系各消火栓、統(tǒng)水帶、接扣、消火栓按鈕及其它配件功能試驗30自水泵1次各項功能正常1次轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動機敏動噴淋系統(tǒng)氣體滅系統(tǒng)消防應(yīng)廣播對講電系統(tǒng)水泵添加盤根水泵加潤滑油水泵、電機除塵自動噴淋各閥門放水閥、壓力表信號閥 水流指示器噴淋頭 各氣瓶氣壓執(zhí)行元件 電磁閥、放氣閥、瓶頭閥、安排閥氣體把握 箱瓶體及管路表面除塵主機各電 源、把握信號及音量 調(diào)整器各切換器、把握器各放大器 各接線端 子及線路 CD機磁頭各層揚聲 器接線是 否

14、堅固、紙盒是否完 好主機柜內(nèi)除塵各接線端 子及線路 主機、固定電話、插孔之間通話1次點動時，漏水在正常范圍內(nèi)1次水泵運轉(zhuǎn)機敏1次無塵1次開啟自如，不漏水，壓力指示正常1次壓力表指示正常,放水閥開啟自如1次關(guān)閉時有電信號在中控室顯示1次在中控室有電信號顯示1次噴淋頭表面油灰不行過多1次氣壓指示正常1次氣壓正常，各閥無泄露，放氣閥、瓶頭閥、安排閥能正常工作1次觸點無銹蝕、無松動，模擬功能正常1次無塵1次信號指示正常,音量調(diào)整位置合適1次轉(zhuǎn)換工作正常1次音質(zhì)、音量良好1次端子無松動，各導(dǎo)線完好1次表面無粉塵1次各揚聲器接線堅固、紙盒無破損1次無塵1次端子無松動，各導(dǎo)線完好1次音質(zhì)清楚、無雜音主機按鍵

15、1次按鍵無阻滯，通斷良好上樓修理時間隨時修理服務(wù)態(tài)度隨時供應(yīng)修理材料隨時修理服務(wù)時間隨時服務(wù)對象滿足隨率時洗臉盆漏水隨時洗菜盆漏水隨時洗菜盆堵塞隨時洗臉盆堵塞隨時43上43上疏通馬桶門維44修疏通地漏45房間沒水46水龍頭漏水47接頭漏水48樓上水漏到樓下49馬桶漏水50房間無電51燈不亮52業(yè)戶門鈴不響53房間插座無電54培訓(xùn)隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時隨時接到修理要求，預(yù)約時間的按商定時15現(xiàn)場.熱忱、虛心、使用文明用語.應(yīng)向業(yè)戶供應(yīng)合格的修理材料。視工藝簡單狀況而定,一般不超過 87295應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)反復(fù)試用，不漏水, 服務(wù)對象滿足。接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，1達(dá)到暢

16、通標(biāo)準(zhǔn)，修理時間不超過2時。下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢，檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀，并對修理現(xiàn)場進(jìn)行清理，修理2使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，修理時間不超過2使之暢通,并對切口恢復(fù)原樣，修理1此項緣由多種，應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。（市政停水除外)修理后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn),密閉、開關(guān)30達(dá)到緊固、密封、不滴水,修理時間1盡快找到漏水緣由，以達(dá)處處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對墻地面等污染清理4以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝， 2以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在修理完畢后應(yīng)盡量保持原狀，修理時間不2應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),修理時間不超30以達(dá)到動聽動聽為標(biāo)準(zhǔn)，修理時間不30使用便利、平安為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障緣由21。制

17、定培訓(xùn)方案。2.按培訓(xùn)方案組織實施.3100%。59資料管理4.4 房屋建筑修理模式土建修理模式序號公共建筑設(shè)施名稱序號公共建筑設(shè)施名稱事項方案養(yǎng)護(hù)周期01上人屋面02外墻飾面（涂料、面磚）03內(nèi)墻飾面日常記錄供電運行記錄表、變配電房巡察記錄表、柴油發(fā)電機組運行記錄表、發(fā)電機房巡察記錄表、電梯和電梯機房巡察檢查記錄、水泵房巡察記錄、生活水泵運行記錄表、消防中心消防設(shè)備巡察檢查表月度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表、發(fā)電機組保養(yǎng)記錄表、紅外報警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表、立體車庫月保養(yǎng)記錄表、 車輛道閘月保養(yǎng)記錄季度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表、門禁對講系統(tǒng)季/年度保養(yǎng)記錄/設(shè)施季保養(yǎng)記錄表4。年度記錄A

18、BB 低壓空氣開關(guān)維護(hù)保養(yǎng)記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表、干式變壓器保養(yǎng)記錄、發(fā)電機組保養(yǎng)記錄表、給排水設(shè)備（設(shè)施） 保養(yǎng)記錄表、空調(diào)機組保養(yǎng)記錄表、立體車庫半年/年保養(yǎng)記錄 /年度保養(yǎng)記消防設(shè)備/池設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)記錄、背景音樂系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄要求內(nèi)容完整有效質(zhì)量記錄應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化c。 質(zhì)量記錄應(yīng)有用，符合質(zhì)量管理需要d. 質(zhì)量記錄的真實性和精確性1)對損壞的面層進(jìn)行修補2 年2)對分格縫用瀝青進(jìn)行勾縫2 年3)對天臺泛水、變形縫進(jìn)行處理2 年4)對屋面滲漏進(jìn)行處理2 年1)重點部位進(jìn)行清洗1 年2)外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗3 年3)涂料外墻粉刷5 年1)涂料飾面重點部位粉刷1 年2)涂料飾面全面粉