1、廈門市房地產市場研究分析報告一、廈門市宏觀經濟情況（一）廈門市概述廈門市位于東經11753118o15，北緯24232446，地處我國東南沿海福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，面對金門諸島，與臺灣寶島和澎湖列島隔海相望。廈門由廈門島、鼓浪嶼、內陸九龍江北岸的沿海部分地區以及同安等組成，陸地面積約1565.09平方公里，海域面積300多平方公里。曾先后榮獲“國家衛生城市”、“國家園林城市”、“國家環境保護模范城市”、“中國優秀旅游城市”、“國際花園城市”等稱號。廈門是中國十大旅游城市之一，也是中國接待國際游輪最多的口岸之一，是一個國際性海港風景城市。經過二十多年的對外

2、開放，廈門已經發展成為中國東南沿海最具活力的中心城市。1980年以來，廈門國內生產總值(GDP)每年以超過15%的速度增長，長期平均增長率高居中國第一。2005年廈門人均GDP超過5500美元，居全國前列。在2005年中國城市綜合競爭力評比中，廈門列第九位，被聯合國列為中國最有發展前途的25個城市之一。2003年5月經國務院批準，同意廈門市調整部分行政區劃。調整的主要內容包括：一、思明區、鼓浪嶼區和開元區合并為思明區，原三區的行政區域劃歸思明區管轄。二、將杏林區的杏林街道辦事處和杏林鎮劃歸集美區管轄。杏林區更名為海滄區。三、設立翔安區，將同安區所轄新店、新圩、馬巷、內厝、大嶝5個鎮劃歸翔安區管

3、轄。行政區劃調整后，廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個區。翔安區，東臨泉州南安市，西至同安（大同）城區和同安灣，北至大帽山體，南至大嶝海域。翔安區陸域面積共351.6平方公里，全區可用于工業和城市建設的土地面積在200平方公里以上，占廈門全市面積的近30%。根據廈門海灣型城市的發展戰略，廈門市對翔安區的空間定位和規劃結構作出了重大調整，制定出“一心兩環、一主四輔八片”的組團式海灣城市框架。即：以廈門本島為城市主中心，馬鑾片區和翔安片區為城市副中心，海滄、杏林灣大學城和同安大同則為廈門的次中心區，從而形成“一主兩副三次”的城市結構布局。對此，降安區也規劃了“一心”加“五片”的組團式空

4、間結構。“一心”即城市中心區，“五片“即新圩農業保護片區、馬巷工貿片區、東坑灣高檔居住片區、劉五店澳頭港口物流園區、大嶝蓮河對臺特色產業區。在發展時序上，翔安區根據空間拓展模式，其建設開發由北向南，分近、中、遠三個階段逐步展開。（二）宏觀經濟運行情況統計廈門市總體經濟運行情況如下表所示。表一 廈門市總體經濟運行情況統計2004年2005年2006年國民生產總值全國（億元）136515182321209407全國增長率9.5%9.9%10.7%廈門（億元）883.211029.551162.37廈門增長率16%16%16.7%三次產業結構比例2.3:59.3:38.42.0:55.6:42.41

5、.6:54.0:44.4招商引資合同利用外資10.55億美元12.95億美元23.11億美元增長率57.7%22.7%78.5%實際利用外資5.7億美元7.07億美元9.55億美元增長率35.1%24.1%34.9%固定資產投資總額（億元）304.65401.62662.10增長率24.3%31.8%66.5%房地產投資總額（億元）91.46110.17213.93增長率15.4%20.50%87.5%常住人口人均生產總值人均值￥40146/4890￥45758/5584￥49887/6257增長率14.4%12.7%城鎮居民人均收入人均可支配收入￥14443￥16403￥18513增長率11

6、.8%13.6%12.9%城鎮居民人均消費人均總消費支出￥10739￥11849￥14162增長率13.5%10.3%19.5%人均食品類消費￥4231￥4382￥5022增長率3.6%14.6%人口戶籍人口(萬人)146.77153.22160.38常住人口(萬人)225233人口自然增長率5.75.597.52戶均規模(人)3.233.25城鎮居住人均住房面積21.5m221.4 m222.93 m2增長率7.4%消費價格指數總指數103.1101.0100.85房地產消費指數102.7105.6106.09(數據來源：以上數據分別摘自于2004年度、2005年度、2006年度廈門市國民經

7、濟統計公報)（三）宏觀經濟評價1、經濟穩定高速增長由右圖可看出，廈門近三年來國民生產總值穩定增長，從走勢看，廈門市經濟處于飛速發展的階段，遠高于同期全國增長速度，經濟持續高速增長。2、產業結構配置優化廈門市產業結構比例從04年的2.3:59.3:38.4至05年為2.0:55.6:42.4再到06年是1.6:54.0:44.4，這說明當地產業結構得以優化，而且在二、三產業中的制造業、建筑業、交通運輸業、房地產業、金融業的比重越來越占據主要地位。3、外資由右圖所示，到06年末，實際利用外資達到9.95億美元，同比增長達34.9%，這表明廈門經濟的蓬勃發展和對市場預期的看好。4、固定資產投資加快0

8、6年廈門市全社會固定資產投資完成662.1億元，增幅比上年提高66.5個百分點。從走勢上看，固定資產投資提速加快。5、房地產市場發展狀況與人均生產總值根據廈門市人均GDP情況，作出評價如下表：評價體系廈門市人均GDP房地產市場發展狀況評價年度人均GDP結論8004000高速增長2004年4890平穩增長40008000平穩增長2005年5584平穩增長800020000衰退2006年6257平穩增長備注：本表評價體系摘自房地產投資分析與決策，丁蕓等編，建筑工業出版社，2003年版。按照行業生命周期理論劃分為萌芽期、成長期、成熟期和衰退期四階段，結合上表結論，廈門市房地產處于成熟期間。特別是06

9、年反映出房地產行業的發展已在平穩增長期的末段。6、房地產投資總額與國民生產總值及固定資產投資總額從表一中截取如下分析數據進行評價：年度廈門GDP（億元）固定資產投資總額（億元）房地產投資總額（億元）房地產投資占GDP比重房地產投資占固定投資比重2004883.21304.6591.4610.37%30.02%20051029.55401.62110.1710.70%27.43%20061162.37662.10213.9318.40%32.31%評價：由上表數據可以看出，（1）04年、05年房地產投資占廈門市生產總值的比重保持穩定，在06年躍升到18.4%,而這一比率在全國僅為8.75%，表明

10、房地產業在廈門經濟起著重要支柱作用, 已成為拉動全市經濟發展的主要動力之一。(2) 宏觀上，房地產開發投資占固定資產投資的比重應該在1520%之間。理論認為，超過30%便認為市場存在泡沫。近三年房地產投資比重均值為29.92%，說明已存在泡沫，但泡沫效應并未釋放。7、2004年是廈門房地產市場的新拐點，目前正進入高速發展階段根據右圖2000年2006年廈門房地產投資增長率和銷售增長率曲線可以看出2004年是新的一個周期的起始點。按照目前存在的兩種看法，一是認為我國房地產市場67年為一個周期，其中約計五年發展，兩年低落；另一是認為46年為一個周期，其中約計四年發展，兩年低落。據此推斷：如果以67

11、年為周期，則，2004年2011年為一個周期，其中2004年2009年為增長期，20102011年為低落期；如果以46年為周期，則，2004年2010年為一個周期，其中2004年2008年為增長期，20092010年低落期。8、價格指數（CPI）持續上升由右圖可以看出，房地產消費指數遠高于總體消費價格指數，通貨膨脹壓力加大，說明有更多的錢流向了房地產。二、廈門市城市規劃情況（一）重大項目規劃廈門城市總體規劃分近期（2000年）、遠期（2010年）、遠景三個階段。城市規劃區面積560平方公里，廈門將從“海島城市”逐漸發展成為“海灣城市”，遠期城市面積將擴大到154平方公里以上，人口156萬人左右

12、，最終將建筑成為現代化國際性城市。城市總體分為四大片區：本島中心片區，包括中部新市區、南部舊城區、鼓浪嶼-萬石山風景名勝區、北部港區、高科技工業區和東部前埔副中心；西片區包括新陽工業區、海滄新市區、南部工業區和海滄港區；北片區包括集美、杏林、同安組團；東片區包括馬巷、新店、劉五店、大嶝島，遠景還包含金門島等組團。1、重大工程的建成加快人口導入導出速度及加強廈門與周邊城市的聯系“區港聯動”向自由港轉型，推進對臺航運和中轉業務向區域性航運物流中心轉型，最終向海峽西岸經濟區航運物流中心方向邁進。2、廈門的交通建設呈現出“力度大、速度快”的趨勢“十一五”期間廈門主要建設的重要道路包括島內的成功大道、環

13、島干道、疏港快速路、仙岳路，連通島內外的杏林大橋、集美大橋、翔安隧道，島外環同安灣大道、同安灣大橋等，通過這些路網的建設，加快島內外對接，使島內外居民更加快捷地進出，從而直接推動島外的發展。（二）廈門市住房近期建設規劃1、社會保障性商品住房規劃（含經濟適用住房、不含安置房） 根據廈門市目前居民的收入水平、居住狀況、分戶情況及人口機械增長速度，廈門市計劃在未來3-5年內建設402萬平方米的社會保障性商品住房（含經濟適用住房、不含安置房），皆為90平方米以下的小戶型。 根據廈門市產業推進的方向和用地資源分布，社會保障性商品住房（含經濟適用住房）重點增加島外各區的項目。 海滄區、集美區、同安區和翔安

14、區皆安排有不同規模的社會保障性商品住房，建設時間上集美區和翔安區的項目先行，海滄區和同安區的項目安排在兩年以后逐步推進。 2、社會保障性租賃住房規劃 規劃保障性商品房、租賃房項目分布示意圖根據廈門市目前常住人口的構成情況以及外來人口的增長速度，廈門市的社會保障性租賃住房重點提供給不同對象：廉租房主要提供給具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭；普通租賃房主要提供給具有城鎮常住居民戶口的經濟水平略高的家庭；租賃公寓主要用于引進人才的居住需要；本島陽光公寓和島外“金包銀”工程中的外口公寓主要提供給常住城鎮的外來人口。 規劃保障性商品房、租賃房項目分布示意圖據統計，在未來3-5年內廉租住房建設總量約為2

15、80.33萬平方米，全部為90平方米以下住房，能及時緩解本島及幾大工業區的住房配套問題，保證工業項目的及時投產，促進全市住房結構的合理性。 根據廈門市產業發展的空間時序、道路交通建設的安排以及現狀居住配套的情況，對規劃項目制訂了初步的開工計劃。3、商品住房調整規劃 根據本次規劃預測，“十一五”期間新增加商品住房建筑面積約1656萬平方米。近兩年由于存量項目的壓力，開工項目較多，總量較大。 2008年以后，隨著產業轉移的加快和島外工業項目的投產，住房建設重點明顯向島外轉移。 三、廈門市房地產市場運行情況分析（一）土地供需市場分析1、土地政策分析（1）土地政策背景回顧：從規范交易機制到嚴控土地供應

16、2002年5月9日國土資源部簽發11號文件招標拍賣掛牌出讓土地使用權規定，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式。2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知（即71號令）,規定各地要在04年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。小結：國家從2002年開始相繼出臺文件，規定土地出讓必須以招拍掛方式進行，消除暗箱操作，以建立公開的土地出讓機制。相較而言，廈門土地市場化方面，走在全國的前列。2002年6月25日，廈門市土地交易市場正式運行，全市所有經營性商品房用地的出讓，都將在這個有形市場進行公開招標、拍賣或掛牌交易。2004年10月2

17、8日，國務院出臺關于深化改革嚴格管理土地的決定，隨后，國土資源部出臺土地利用年度計劃管理辦法、建設項目用地預審管理辦法等一系列土地新政文件，進一步加大土地管理力度。小結：2004年是廈門房地產業快速發展的一年，房地產泡沫愈演愈烈，政府為了給房地產市場降溫，開始逐步實施宏觀調控政策。土地一級市場作為房地產市場的源頭，也是政府進行調控的著力點之一，用來遏制過熱的房地產投資規模。經營性土地供應走市場化之路毋庸置疑，但各地不少開發商為在招投標中獲得土地，不惜開高價，地價托高的同時，也必然推動了房價的漲幅。（2）2005年土地政策回顧：開始重點調整土地供應結構4月23日，廈門市出臺土地使用權公開出讓新規

18、則和島內新建住宅150平方米以上補充規定。市規劃局、市國土房產局聯合發布競買人在規劃建筑設計方案的土地使用權公開出讓規則。新規則主要適用于我市一些城市重點地段和具有特定要求的項目的土地使用權出讓。新舊“國八條”相繼出臺。3月26日國務院辦公廳發出關于切實穩定住房價格的通知，提出調整土地供應結構，增加普通商品房和經濟住房的供應，并督促建設，同時嚴格控制拆遷數量。4月27日，國務院總理溫家堡主持召開常務會議，提出八項措施引導和調控房地產市場，強調加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。小結：2004年宏觀調控的失效，使得中央政府在2005年加強了宏觀調控政策的力度，也表明中央政府調控穩定住房價格的決心

19、。（3）2006年土地政策：確定土地供應結構細化指標2006年7月13日，國家建設部文件關于落實新建住房結構比例要求的若干意見的規定，90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積即年度城市開發總量。而廈門市“將堅持總量控制、區域平衡，總量和項目相結合的原則來執行國家這一規定。”“在總量控制上，我市今后出讓的土地將盡可能增加90平方米以下的中小戶型，在總量上達到90平方米以下的戶型占70%。在區域平衡上，島外將嚴格執行這一規定，90平方米以下的戶型肯定會大幅增加，而島內將根據特定區域、地段有所區別，具體要視每個項目的具體情況而定。”小

20、結：島外樓市將步入中小戶型時代，對于中低收入購房者來說也稱得是個利好消息。隨著島外土地供應量加大及住房供應結構的調整，大量中小戶型增加將帶來市場供需關系變化，從而減緩房價上漲速度甚至不排除局部時間內小幅下跌，房價整體將趨于平穩發展。（4）07年土地稅費政策連續出臺 政策執行力度加大今年新年伊始，最引人注目的就是有關土地的稅費政策的連續出臺。不僅有新的政策劍指房地產市場，如2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍。還有城鎮土地使用稅額的提高2倍，以及城鎮土地使用稅的征收范圍擴大到外商投資企業和外國企業。最觸痛房地產開放商的還是2007年1月16日，國家

21、稅務總局發布關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知，規定從2007年2月1日起，房地產企業土地增值稅的繳納將由先前的“預征制”轉為實打實的“清算制”。小結：從這次全國兩會上傳遞的信息可以看出，2007年，房地產市場迎來了新一輪的宏觀調控大潮。新年至今，從稅收、金融、土地等各方面出臺的無論是“新政策”，還是“舊政新施”，都體現了去年房地產宏觀調控政策的連續性，加大政策的執行力度將是今年宏觀調控的亮點之一。2、土地供應市場分析（1）土地出讓體量逐年增加，價格不斷攀升廈門近年土地公開出讓可以清晰地劃分為兩大階段：19982001年的土地市場冷靜穩定，有序運行，無論出讓規模與出讓金額均表現

22、得波瀾不驚；20022005則是高速運行階段，20022004年三年間雖然出讓規模并無太大的增長，但成交單價卻逐年攀升，到2005年，不論是成交量還是成交單價，都達到一個歷史高峰。2003年，廈門市全年經營性用地公開招標、拍賣、掛牌16幅，其中出讓成交13幅（拍賣1幅、掛牌12幅）、土地面積43.8萬平方米（拍賣3.1萬平方米、掛牌40.7萬平方米）。到2004年共推出地塊16幅，年度土地供應可建總面積約61.27萬平方米。2005年，廈門市持續了在土地市場的調控措施。推出地塊35幅，年度土地供應總面積為148.71萬平方米，可建總面積約302.52萬平方米。2006年，全市06年商品房實施項

23、目出讓26幅，土地面積181.51萬平方米；其中島外普通商品房項目出讓17幅，土地面積104.91萬平方米。2007年上半年總計成交土地面積755638平方米，建筑面積1723034平方米（不包括工業用地和加油加汽站用地）。其中，居住用途用地39.64萬平方米，建筑面積94.01萬平方米；商業用途用地51.09萬平方米，建筑面積132.56萬平方米。（2）以住宅用地為主，商業、綜合用地增加2004年，土地供應中居住用地超過2/3，推地132.47萬平方米。商業和綜合等用地比例達到32%。2005年，土地出讓總量達到歷史最高峰、樓面地價屢創新高、超百萬平方米的土地推介等。土地供應明顯以居住用地為

24、主，推地104.66萬平方米，而商業用地在今年也有所增加。2006年，成交地塊的用途還是以居住、商業為主，29個地塊占了總成交地塊的72.5%，還有10個地塊用于酒店規劃建設。全市共出讓土地面積220.06萬平方米，建筑面積498.9684萬平方米。2007年上半年，廈門共拍賣27幅土地，成交26幅，5幅工業用地，7幅加油加氣站用地，6幅辦公、商業用地，8幅居住、商業用地（其中共有9幅土地出讓，原大洲集團獲得土地退回）。另外，2007年上半年廈門政府根據本身特殊地地理結構及市場特征仍舊抓緊對土地市場的調控，在保持一定規模土地供應的基礎上，對土地供應結構進行了調整，這表現在以下方面：逐步放大非住

25、宅類建設用地地供應；島內住宅類項目明顯減少，辦公、商業、酒店等用地增多；近年全市土地出讓逐年增加，政府開始大面積地進行島外開發、舊城改造。（3）土地供應重心逐漸轉移到島外近年來，土地供應逐漸傾向島外區域。隨著廈門城市化進程步伐的加快，廈門土地市場島外出讓量逐年增加，島內土地的稀缺性將逐漸凸顯，島外出讓將逐漸占據主導地位。2005年島外土地出讓占地面積59.4萬平方米，占到全年土地出讓的40%；總建筑面積129.6萬平方米，占到全年出讓的42.8%；成交金額12.99億元，占據全年成交額的21.1%。略高于2004年的比例，但總量上遠遠高于往年，其中建筑面積一項甚至高于2004年的全年出讓總量。

26、2006年投入市場并成交的地塊共有41個，主要集中在思明、集美、同安三大區域。思明區以成交了12地塊雄居榜首，集美區與同安區則分別以8個地塊平分秋色。湖里區雖較為遜色些，出讓成交6個地塊，卻讓五緣灣片區的關注度急劇升溫，海滄區成交地塊5個，另2個成交地塊則隸屬翔安區。近年土地供應分布圖今年上半年廈門共計出讓9幅居住類地塊，8幅成交。累計成交面積363304平方米，建筑面積878233平方米。其中島內兩幅，總出讓面積146216平方米，建筑面積365115平方米；島外成交6幅，總出讓面積217088平方米，建筑面積503118平方米。上半年共計出讓6幅辦公、商業類地塊，總占地面積392334平方

27、米，建筑面積854800平方米。島內4幅，島外兩幅。另外，從各類性質土地供應分布來看，房產開發的郊區化趨勢，也導致了土地供應重心郊區化。商業用地主要是服務于郊區的新興開發地區，綜合用地即有郊區用地，也有市中心區的辦公等類用地。3、土地需求市場分析（1）多數住宅地塊受關注度高，島內地皮搶手多數出讓地塊受關注較高低，主要是受廈門特殊的人文地理環境的影響，開發企業對城市的發展格局雖帶著謹慎，但信心十足。2007年上半年流標1幅地塊，流標率較低。主要是翔安居住、商業項目的流拍，以天價拿得地塊，投資該地塊，風險大，從而造成了流標。（2）本地大型房地產企業仍然是土地市場的主角受讓人地塊編號所屬區域用途土地

28、面積（）可建面積（）成交價(元)樓面地價（元/）恒達昌2007G10思明居住339301630008150000005000古龍J2009G01集美居住、商業376051151008050000006993.92T2007G01同安居住、商業50092.7907003640000004013.23匯景2007XG01翔安居住、商業、教育51712.811183004420000003736.26新景地2007G09湖里居住、商業、教育11228620211516100000007965.76建昌J2007P01集美居住、商業5904.955211001280000006066.35聯發2007

29、G01思明商業、辦公14908.868516002070000004011.632002年前廈門土地公開市場的主力軍一直都是以明發集團、鑫新景地房地產為代表的民營房地產企業，從2002年開始，很少參與土地公開市場的國有開發企業也竟相加入戰局。2003年與2004年國企與民企基本平分江山，而到了2005年競投主體發生了極大的變化，全年35宗成交地塊中，國企就占據了20宗，自然人占據5宗，而民營企業僅占10宗。2006年有萬科、駿豪等國內領先開發商染指廈門土地市場，意味著廈門未來房地產開發主體將從原來的本地國企和本地民企雙雄爭霸演變成本地國企、本地民企、外地及外資房企三足鼎立的局面。2007年上半

30、年土地所得者主要還是以廈門本地國企及本地民企為主。4、土地價格分析（1）居住用地作為供應主力，依舊大幅拉升地價從2002年的特房GO1新座地塊和明發商業廣場地塊到2003年國建優山美地地塊，從2004年的建發愛琴海地塊到2005年的2005GO1地塊與香山游艇碼頭地塊，幾乎每年都會上演幾出群雄逐鹿的競價大戲。競價現場叫價此起彼伏，競爭場面異常火爆，成交價超底價的比例最高達238.7%，其中2004年在超底價比例前五名中占據3席，可算是爭奪最為激烈的一年。05年的土地出讓雖然超底價比例不如2004年，但屢創歷史最高的樓面地價使得2005年的土地市場依然火熱。12月8日由源昌集團競得的原特房嘉園地

31、塊以4238元/平方米的樓面地價大幅提升該片區的地價水平，國貿拍得的鐘宅灣片區中的2005G19地塊以5468元/平方米的樓面地價，一舉刷新廈門住宅樓面地價的記錄。2006年廈門市通過公開招拍掛全年共成交地塊41宗，用地面積215萬平方米，成交金額144.9億元。其中超過6000元/平方米的土地有6宗，其最高樓面價從2005年的5468元/平方米漲至7433元/平方米。不論是土地的供應量還是成交金額，都遠遠超越往年的數值，刷新了歷史紀錄。從土地供應的位置可以發現，地塊所處地段多比較優越，如島內五緣灣片區、島外同安新城區、集美體育公園片區、海滄濱湖片區，同時在島內土地逐漸稀缺的環境下，島外地塊的

32、供應量也達到了近幾年來最大的一次。2007年更是屢屢突破樓板價格記錄（居住用地為主），見下表所示：樓面地價（元/）地塊編號土地面積可建面積地塊位置受讓人7965.762007G09112286202115湖里五緣灣新景地6993.92J2007G0137605115100集美古龍6066.35J2007P015904.95521100集美杏林建昌6592.8J2007G0232809.62972200集美印斗路特區4013.23T2007G0150092.790700同安鳳山路古龍3736.262007XG0151751.81118300翔安區匯景在2007年4月，匯景房地產開發有限公司以4.

33、42億競得翔安區馬新路以西、區府大道以北、橫五路以南地塊，樓面地價達3736.26元/，刷新了翔安區的最高的樓面地價。（2）島內走高已成定局在政府嚴格控制島內的商品房開發用地，增加島外土地供應，引導房地產開發重點向島外轉移的政策大背景下，島內土地資源日益稀缺，地價中長期走高已成定局。在近年的土地出讓中，島外地塊也是一路走高，但就海滄、集美、同安在加上翔安區這四個區域之間微妙的區域競爭關系也可能會使一定時間段內島外土地供應量急劇放大。另外一方面在島外房地產市場需求沒有形成有效突破的前提下，島外土地市場價格的真正意義上漲仍然需要較長時間的分析和觀察。（3）房價走高、島外拓展已成必然從今年的土地成交

34、訊息來看，島內居住用地的樓面地價已經全部超過5000元/平方米，且樓面地價超過6000元/平方米的地塊占了很大比例。而從島外來看，2006年島外用地成交的樓面地價多在15002000元/平方米之間，而今年的島外地塊成交樓面地價多抬升到30006000元/平方米。因此，雖然用地放量供應，但從用地成本增加及開發商的投資熱度來看，2007年廈門的房價幾乎沒有下跌的可能性。（二）房地產供需市場分析1、房地產供需市場總體情況掃描表二 房地產供需市場總體情況2004年2005年2006年2007年上半年商品房新開工面積面積（萬m2）291.25478.8640.7402.06同期-11.23%4.4%7.

35、9%53.3%商品房施工面積面積（萬m2）1337.341426.391996.952243.75同期3.65%6.7%31.1%44.6%商品房銷售面積面積（萬m2）305.89319.49433.27180.11同期15.0%4.4%32.6%4.1%商品房銷售金額金額(億元)126.83136.36274.7126.61均價(元/ m2)4146.264268.056340.157029.63商品房空置面積面積（萬m2）96.2164.5646.9235.17同期-14.5%-32.9%-28.1%-38.1%通過上表可得出如下兩點結論:(1)房地產投資活躍,開發提速。（如右圖示）（2）

36、市場需求旺盛。從圖可以看出，廈門市房地產銷售旺季在年度下半年；市場存在供給增加、空置率降低，價格反而上升的現象，說明需求確實旺盛。2、房地產行業調控措施對行業市場的影響分析（1）房地產行業調控措施簡要回顧政府在2006年又出臺了一系列的宏觀調控政策，強調房地產市場必須“切實調整住房供應結構”，“自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上”和“對于5年之內轉讓二手住房征收盈利部分20%的個人所得稅”等措施。政策的調控手段主要是以國務院出臺的行政調控政策為綱，央行及相關的部委

37、制訂具體的貨幣、金融、稅收及行業政策。各地方政府具體抓落實，對部分政策因地制宜的作出一些調整，力圖形成一個有效的調控體系。加息：即控制信貸。信貸增長會刺激投資增長，此舉目的調整國民經濟增長的速度，也意味著國家對經濟宏觀調控的開始。國六條：針對性很強，目的是解決住房供應結構不合理所突出的矛盾，并理順市場秩序較為混亂的局面。國十五條：涉及面廣、力度大，被認為是國六條的細則之一，是今年到目前為止對房地產市場影響最大的政策。預售：目的是進一步整頓規范了房地產交易秩序，有效抑制開發商的捂盤行為，對保持房地產市場穩定的供應進而穩定房地產的價格有積極的作用。外資：從供應與需求兩個方面打擊外資對國內房地產行業

38、的影響，及時地制止外資在國內房地產行業不合理的擴張。個稅：試圖通過幾個政策的疊加效應，讓絕大多數希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，抑制房價上漲的推力。規劃：讓90平方米占全市70%以上的具體規劃塵埃落定；并表明將加大住房供應結構的調整力度、加大土地供應的調控力度、加大稅收和信貸政策的調節力度；鼓勵自住性需求，合理規范投資行為，加大房屋拆遷的管理力度的立場。土地增值稅由預征改為清算：規定從2007年2月1日起，各地對房地產企業的房地產開發項目進行土地增值稅清算，正式向企業征收30%-60%不等的土地增值稅。實行清算方式繳納土地增值稅后，房地產企業的開發成本將增加。這也預示，房地產

39、開發企業將面臨著更大的風險性。物業稅：該稅在2004年就提出，近日傳言已在北京、上海、深圳試點，其主要是針對房產持有環節進行納稅，目的是抑制二手房地產市場的投機和炒作行為。（2）調控措施對行業市場的影響分析對廈門2006年商品房市場影響甚微。具體表現在，政策實施后，開發商拿地的熱情依然高漲，而由于廈門市場大小面積商品房都顯得頗為充足，整體沒有受到影響。嚴征土地增值稅，會有效遏制開發商爆炒房價的沖動，使得目前充滿泡沫的房地產市場回歸理性。但是，房價和市場是由多種因素綜合決定的，從預征到清算，是房地產市場改革調控步入一個新時期的開始。從目前看來，開發商面臨兩種選擇：一是相當一部分中小開發商甚至是大

40、開發商可能會選擇向其他行業轉產，或是退出房地產市場；二是很多開發商可能會選擇向二、三線城市轉移，那些地方風險較小。三就是一些開發商可能會選擇部分轉移稅收負荷抬高房價與消費者共同承擔稅賦的現象。加息。央行自04年10月到今年8月22日共進行了八次加息調整，聯想到06年4月央行加息后，當年5月“國六條”便砸向了房地產行業，加息似乎意味著新一輪宏觀調控的大幕拉開。但是，聯系近期證券業的迅猛發展，有理由相信今年以來的四次加息主要是針對證券業，不是僅針對房地產，加息只是央行在傳達一個緊縮的信號。另外，連續多次加息，其對市場的心理影響也逐漸呈減弱趨勢。再就是，從加息的幅度來看，對開發商和老百姓的影響都較溫

41、和，表明政府有明確的調控意圖，但并不希望對行業產生過大的沖擊。物業稅的征收是必然，但短期內開征很困難，如資產如何評估、征收費率如何制定均很復雜，估計到十一五期末才可能實施。另一方面，物業稅并不能解決房價問題，房價的漲跌仍取決于供求關系，在二手房市場均價低于新房市場均價這一事實下，炒房者總能將稅賦轉嫁到購買者頭上。3、07年廈門房地產市場運行數據分析（1）2007年上半年廈門市房地產完成投資增幅回升受全年土地供應量的逐步增加的影響，上半年廈門市房地產開發企業完成投資增幅迅速回升。其中，上半年全市完成土地購置面積74.16萬平方米，比去年同期增長42.8%，土地購置費完成55.03億元，增長15.

42、2%，增加了7.24億元。（2）2007年上半年廈門房地產新開工、施工面積增長較快，竣工面積下降6.4%右圖表明：由于去年拍賣的土地項目多數在今年上半年開工建設，造成今年廈門市房地產新開工面積增長較快，同比增長53.3%。至6月末，全市房屋施工面積比去年同期增長44.6%，施工規模迅速擴大。由于前年開工建設的房地產項目大多于去年年底已經竣工，造成今年全市商品房可供量迅速減少，這與同期快速增長的新開工面積形成巨大反差。（3）2007年上半年廈門商品房銷售面積增幅迅速回落受商品房供應量迅速減少的影響，今年全市商品房銷售面積增幅迅速回落。（4）2007年上半年空置商品房同比下降了38.1%至6月末全

43、市空置商品房為35.17萬平方米，下降38.1%。4、住宅市場分析（1）廈門2007年上半年成交量分析數據表明,今年上半年的銷售量大致呈現先抑后揚的振蕩趨勢，在年初1月份取得不錯的開門紅之后，2月份受春節影響成交量大幅下降，3、4月份調整上揚，而到了傳統的銷售旺季5、6月份，成交量比3、4月份有較大幅度回升。全市住宅共成交12257套，平均每月成交2043套。按成交12257套來算，套均面積131.28平方米，從這一數據大致可推斷上半年的住宅銷售上，大戶型占了較大的比例，甚至可能是主要的銷售戶型。（2）廈門2007年上半年成交區域分析從區域分布來看，上半年的住宅市場島內島外平分秋色，主要呈現思

44、明區、湖里區、海滄區三足鼎立的局面。島內占了銷售份額的54，島外占46。其中海滄和思明區為第一集團，湖里區為第二集團。海滄區16月份住宅共成交3980套，在各區當中排在首位，而思明區16月共成交3855套，以微弱的劣勢排在海滄區之后。湖里區半年成交2774套，一直很穩定的坐著島內的第二把交椅。島外另外三個區域，集美區成交926套，同安區成交717套，是島外的第二集團，從半年的成交量看還難望海滄項背，但其未來前景正不斷被看好。而翔安區的住宅市場目前還尚待起步，半年僅成交5套。（3）廈門2007年上半年住宅成交均價分析2007年16月全市住宅均價為8667.46元/平方米。從住宅均價走勢圖上可以看

45、出，除了3月份住宅均價略微下降之外，上半年各月均價一路上漲，從1月份的7029.42元/平方米，一直到6月份的10957.00元/平方米，每平方米上漲了3926元，漲幅將近4000元。尤其是6月份，單月住宅均價突破萬元大關，直逼1.1萬元/平米。從區域來看，2007年上半年島內住宅均價為10757.25元/平方米，其中思明區住宅均價為11462.43元/平方米，湖里區住宅均價為9551.79元/平方米。占全市成交量半數以上的這兩個區域的成交價格對全市均價有最直接的影響，集美區價位基本與海滄區持平。（4）廈門07年上半年購房群體分析從商品居住用房購買對象分析，廈門本地人購房面積占總量的44.31

46、%，外地人(包括本省其他地區、外省市及境外)占總量的55.69%，在外地的購房人群中，福建省內的占大多數，占總量的39.19%。（5）小結縱觀廈門目前的樓市，沒有哪一個區域的房價會保持平穩或者下降，房價上升似乎成為必然的趨勢，只是各個區域漲幅空間不同。目前各個區域的新盤無疑成為房價上升的主要推動力，對區域價格拉動起了關鍵作用。同時，一些新盤都是在付出了較高樓面地價的條件下獲得，高昂的拿地成本為抬高房價提供了現實基礎。5、保障性用房市場分析（1）保障性用房申購條件簡述申請社會保障性住房必須符合以下三個條件，戶籍條件：申請人及其家庭成員必須具有廈門市城鎮戶口，且至少有一個家庭成員在廈落戶滿3年，通

47、過購買商品房入戶的則不能再申請社會保障性住房。收入及家庭資產條件：其06年的規定是，中低收入家庭家庭年收入上限為：3人及以下戶為5萬元，45人戶為6萬元，5人以上戶7萬元。家庭資產主要包括房產、汽車、有價證券、投資（含股份）、存款（含現金和借出款）等，申請承租社會保障性租賃房的家庭資產控制標準為中低收入家庭收入上限的4倍以下，申請購買社會保障性商品房的家庭資產控制標準為中低收入家庭收入上限的6倍以下。以3人戶為例，申請租房的家庭資產必須在20萬元以下，申請購房的家庭資產必須在30萬元以下。住房條件：申請人家庭必須是無房戶或住房困難戶，今年社會保障性住房的申請條件為人均建筑面積12平方米以下。（

48、2）保障性用房區域分布情況覆蓋整個廈門市域范圍，所涉及的八個項目除了已開工的外（集美永祥花園、杏北新城錦園居住區、翔安東方新城、高林居住區、觀音山公寓），其余的均將在06年下半年全面動工。所有保障性住房均為小戶型，大部分建筑面積在70平方米以下。面積標準低，但廁所、廚房、陽臺一應俱全，每戶至少有一面朝南；且選址也都是在交通便利、具有較大發展潛力的區域。首批保障性住房分布項目名稱提供套數高林居住區4000杏北新城錦園居住區1000翔安東方新城1500萬景公寓952五緣公寓616觀音山公寓936古樓公寓725杏林灣高腳樓1900同安西福小區2000集美北部新城1600湖邊水庫后坑小區2500翔安洪

49、塘西爐小區2271（3）供應量情況廈門市未來三至五年將建設社會保障性租賃房和保障性商品房共160萬平方米約2萬套，其中租賃房（含廉租房、普通租賃房、租賃公寓）30萬平方米約4000套，保障性商品住房130萬平方米約1.6萬套。此外，結合重點工程、舊城（村）改造的需要，廈門市還將建設1.5萬套左右的安置房。（4）小結通過實施社會保障性住房計劃，預計“十一五”期間，廈門市可解決3.4萬戶（中低收入）家庭住房困難問題，占同期商品住宅總套數的23。自住需求得到一定的緩解，但不會對整個廈門樓市形成大的影響。大規模推出此類商品房，消耗了大量土地資源，造成有限土地的稀缺，使得進一步供地緊張，開發商土地成本抬

50、高，導致普通商品房價格上漲。政策性用房購置后在流通環節上如規定5年內不能上市交易，政府有回購權利等，這些條件都會損害購房者利益，也降低了購買政策性用房的動力。6、其它物業類型上半年市場交易情況商場16月總成交2047套，均價16638.45元/平方米；寫字樓成交563套，均價11996.61元/平方米；車庫成交3521套，均價3393.62元/平方米；別墅成交101套，均價16038.04元/平方米。四、翔安區投資環境介紹（一）翔安區規劃簡介1、產業及布局規劃翔安區按照構筑“十”字形產業結構特征的設想，縱軸沿翔安大道由北到南產業布局依次為新圩鎮的農業、食品輕工工業、馬巷鎮內厝鎮的制造業、高新技

51、術產業、劉五店的港口物流業；橫軸沿水瓊線從西到東產業布局依次為：東坑灣的高檔生活區服務業、新店鎮中心的市級公建配套服務業、香山西的區域商業金融服務業、香山蓮河大嶝的旅游服務業。產業布局依據發展模式將由北向南，分近、中、遠三個階段展開，具體包括六個園區和八個市場。六個園區包括銀鷺高科技工業園、東部高新技術產業區、內厝創業園、政務區、文教區、劉五店港口物流園區；八個專業市場包括汽車交易市場、蔬菜批發市場、貢香市場、建材市場、水產品批發市場、糧油市場、汽車運輸市場和大嶝對臺小額商品貿易市場等八個物資批發和集散市場。2、基礎設施規劃建成三縱三橫的交通路網工程。三縱包括翔安大道、新大線、內大線；三橫包括

52、324國道、水瓊線、水劉線。路網建設水、電、環衛設施建設供電工程規劃為22萬伏變電站和11萬伏伏變電站各一個及LNG發電廠。路網建設水、電、環衛設施建設供水方面，實現村村通自來水工程。污水、垃圾處理處理方面，污水處理廠設計容量為日處進污水5萬噸，垃圾處理廠技術指標為庫容2004萬立方。通信方面，設計為交通設備容量74140門，交換設備實裝59221門，交接箱245臺。（二）翔安區優劣勢評價1、優勢（1）翔安發展命脈，15分鐘經濟圈。翔安隧道項目連接五通劉五店，于2009年年底正式建成后從島內到翔安大約只需15分鐘，同時翔安隧道將與廈門北面的廈門大橋、西面的海滄大橋構成三條連接大陸的路網格局，形

53、成廈門島經濟圈，而與之直接相連的劉五店碼頭作為對臺貿易的重要貨運碼頭（距離大小金門僅5海里）也將形成與金門的海空聯運交通通道和黃金旅游線。（2）優越地理位置，戰略發展重心。翔安地處廈門東部，地理環境優越，東北與泉州市交界，西面與同安區接壤，南隔海與金門島相望，居廈、漳、泉閩南“金三角”中心地帶，扼守閩南地區南下北上之咽喉，她作為海峽西岸經濟區發展戰略的重要城區必將成為最具潛力的開發特土。 （3）廈門城市副中心，現代濱海新城。大廈門的城市發展戰略為翔安鋪就了寬廣的卷軸，翔安的區域規劃則為廈門腹地延伸鑄造了縱深的結構，其定位為廈門城市副中心。（4）千年文風古韻，兩岸風水龍脈。翔安區行政建制始于晉太

54、康三年，歷史悠久。鴻漸山山脈渡江延伸，庇佑兩岸。共事龍脈且交通便利，交往頻繁。獨特的地理和人文條件成就海峽商貿交流重鎮，并將成為臺灣旅游休閑、創業投資的橋頭堡，區域價值快速提升。 （5）豐富土地資源，廣闊城市空間。翔安轄區東臨泉州南安市，西至同安（大同）城區和同安灣，北至大帽山體，南至大嶝海域陸域，面積共351.6平方公里，其中可用于工業和城市建設的土地面積在200平方公里以上，占廈門全市總面積的近30%，豐富的可開發土地將為翔安保持強大的發展后勁。（6）山海自然環境，生態人居典范。翔安負山襟海，連綿山脈筑起一道天然的綠色屏障，西南兩面環海，東北部與南安市接壤，轄有同安灣及大嶝海域，面積133

55、.84平方公里，蜿蜒曲折的海岸線長75公里，形成一條藍色的生命線，而沿海還有東坑灣區，下潭尾灣區和陸域的香山風景區，九溪流域以及大嶝三島等豐厚的海島資源。（7）布局產業結構，成就科技航母。規劃面積為15平方公里的火炬（翔安）產業區將建設成為公共設施共享、生活區集中、工業分區明確、市政配套齊全、交通高效便捷的高科技工業園區，實現高新技術的研發、中間實驗、制造于一體的綜合性產業鏈，形成支柱特色產業集群。目前，友達光電、中華映管等重點項目已動工建設。同時隨著翔安首個市級工業區巷北工業區、汽車城等產業園區的規劃建設，翔安將以海峽西岸經濟區高新技術航母的全新姿態展現在世人面前。 （8）傳承歷史文脈，發展

56、文教事業。翔安文教區位于翔安大道以東、水劉線以北，廈門高級技工學校、海洋技術學院、南洋學院、華天職業技術學院、東南學院等5個院校落戶其中。園區規劃文、理、工學科互相結合重點培育高級技術人才，提升產業工人勞動技能，使之成為立足翔安、服務廈門的支柱產業。2、劣勢（1）傳統產業以農業為主，工業經濟不發達，人口密度和經濟總量制約房地產市場的發展。（2）發展滯后，配套設施極不完善，現都是一片生地,要到真正配套完善起碼要過5年左右。（3）帶動翔安整個經濟發展的關鍵是建立在翔安隧道順利通車的基礎上，就地理位置而言，廈門處臺灣海峽地震活躍帶,翔安隧道處巖石斷裂帶,哪天地殼一動,翔安隧道就象斷列的水管,海水侵入

57、,海底隧道成海底水道。3、評價（1）翔安受到政府力捧，廈門市政府在現在的城市開發中有一個潛在的指導思想就是島內剩余能不開發就不開發，盡量集約用地，盡量在把原有地塊的功能發揮到極至。（2）在六個片區中，06年和07年上半年翔安區經濟總量增幅最大，這另一方面也說明廈門市政府和地方官員對發展翔安經濟的力度和決心。（3）在廈門購房的客戶中，外地客戶占一半以上，其中泉州、漳州、龍巖又是絕對購買主力，這對翔安而言有著一個最直接的優勢距離泉州近。總而言之，翔安將是廈門發展空間最大、后勁最足的城市片區，越是不毛之地，越加更有機會。（三）翔安區現有樓盤介紹1、特房美地雅登開發商：廈門經濟特區房地產開發集團有限公

58、司投資商：廈門經濟特區房地產開發集團有限公司項目位置：水瓊線以南、翔安大道以東、翔安東路以西、橫三路以北項目規模：占地面積167349平米；建筑面積430523平米建筑類型：小高層價格：起價 6109元/平方米，均價 6600元/平方米技術指標：綠化率44%；容積率2.57主力戶型：1室1廳1衛（建筑面積56）；2室2廳1衛（建筑面積:76-128）；3室2廳2衛（建筑面積:129-133）；4室2廳2衛（建筑面積160）。銷售時間:2007-8-10銷售狀況：售完2、特房錦繡祥安開發商：廈門經濟特區房地產開發集團有限公司投資商：廈門經濟特區房地產開發集團有限公司項目位置：馬巷鎮東部，東至舫陽

59、東路、西至規劃的舫陽西路、南至規劃的內垵路東段、北至規劃的舫陽南路項目規模：占地面積158402.75平方米；建筑面積316800平方米建筑類型：小高層、多層價格：帶電梯小高層起價4850元/平米，均價5500元/平米；多層花園洋房起價6300元/平米，均價7000元/平米技術指標：綠化率42.5%，容積率2主力戶型：1室1廳1衛（建筑面積56）；2室2廳1衛（建筑面積:96）；3室2廳2衛（建筑面積87124）；4室2廳2衛（建筑面積146-220）。銷售時間:2007-8-15銷售狀況：售完（四）翔安居住用地出讓價格一覽表三 翔安居住用地出讓價格一覽表時間地塊編號土地面積(平方米)掛牌價樓

60、面價(元平方米)成交樓面價(元平方米)競得者2004年X2004G01171897.03664.88廈門國貿地產2006年X2006G01158402.7511171.09廈門特房集團2006年2006XG01167349.0141149.77廈門特房集團2007年上半年2007XG0151712.813736.26廈門匯景房地產2007年上半年2007XG0229164.6054888.51廈門大洲房地產(后退回)2007-8-20X2007G0266704.7562821.114497.41廈門特房集團2007-9-82007XG037931.1232795.98計算結果(元/平方米)人均