1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word養老(yng lo)地產(dchn) TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc305415397 1國外養老(yng lo)地產 PAGEREF _Toc305415397 h 1 HYPERLINK l _Toc305415398 1.1國外養老(yng lo)地產模式分類匯總 PAGEREF _Toc305415398 h 1 HYPERLINK l _Toc305415399 1.2養老(yng lo)地產案例 PAGEREF _Toc305415399 h 2

2、HYPERLINK l _Toc305415400 1.2.1美國 PAGEREF _Toc305415400 h 2 HYPERLINK l _Toc305415401 1.2.2北歐 PAGEREF _Toc305415401 h 4 HYPERLINK l _Toc305415402 1.2.3德國 PAGEREF _Toc305415402 h 5 HYPERLINK l _Toc305415403 1.2.4日本 PAGEREF _Toc305415403 h 7 HYPERLINK l _Toc305415404 1.2.5新加坡 PAGEREF _Toc305415404 h 8

3、 HYPERLINK l _Toc305415405 1.3國外養老地產模式借鑒 PAGEREF _Toc305415405 h 9 HYPERLINK l _Toc305415406 2國內養老地產市場分析 PAGEREF _Toc305415406 h 10 HYPERLINK l _Toc305415407 2.1市場潛力 PAGEREF _Toc305415407 h 10 HYPERLINK l _Toc305415408 2.2市場開發 PAGEREF _Toc305415408 h 11 HYPERLINK l _Toc305415409 2.3市場政策 PAGEREF _Toc

4、305415409 h 12 HYPERLINK l _Toc305415410 2.4開發商動向 PAGEREF _Toc305415410 h 12 HYPERLINK l _Toc305415411 2.4.1萬科 PAGEREF _Toc305415411 h 13 HYPERLINK l _Toc305415412 2.4.2綠地 PAGEREF _Toc305415412 h 13 HYPERLINK l _Toc305415413 2.4.3首創 PAGEREF _Toc305415413 h 13 HYPERLINK l _Toc305415414 2.4.4保利 PAGERE

5、F _Toc305415414 h 13 HYPERLINK l _Toc305415415 2.4.5綠城 PAGEREF _Toc305415415 h 14 HYPERLINK l _Toc305415416 2.4.6保險資金 PAGEREF _Toc305415416 h 14 HYPERLINK l _Toc305415417 2.5遼寧省老年人口與養老機構情況 PAGEREF _Toc305415417 h 14 HYPERLINK l _Toc305415418 2.5.1遼寧省老齡人口現狀 PAGEREF _Toc305415418 h 14 HYPERLINK l _Toc

6、305415419 2.5.2遼寧省養老效勞機構簡介 PAGEREF _Toc305415419 h 18 HYPERLINK l _Toc305415420 3國內養老地產模式探討 PAGEREF _Toc305415420 h 18 HYPERLINK l _Toc305415421 3.1養老地產類型 PAGEREF _Toc305415421 h 19 HYPERLINK l _Toc305415422 3.2養老社區類型 PAGEREF _Toc305415422 h 21 HYPERLINK l _Toc305415423 3.3養老地產開發原那么 PAGEREF _Toc3054

7、15423 h 21 HYPERLINK l _Toc305415424 3.3.1市場定位原那么 PAGEREF _Toc305415424 h 21 HYPERLINK l _Toc305415425 3.3.2銷售方式原那么 PAGEREF _Toc305415425 h 22 HYPERLINK l _Toc305415426 3.3.3社區效勞原那么 PAGEREF _Toc305415426 h 22 HYPERLINK l _Toc305415427 3.4養老地產盈利模式 PAGEREF _Toc305415427 h 22 HYPERLINK l _Toc305415428

8、3.5養老地產運營模式 PAGEREF _Toc305415428 h 23 HYPERLINK l _Toc305415429 3.6養老地產融資模式 PAGEREF _Toc305415429 h 24 HYPERLINK l _Toc305415430 4國內養老地產案例 PAGEREF _Toc305415430 h 26 HYPERLINK l _Toc305415431 4.1康療型 PAGEREF _Toc305415431 h 26 HYPERLINK l _Toc305415432 4.1.1臺灣長庚養生文化村變相出售+持有經營 PAGEREF _Toc305415432 h

9、 26 HYPERLINK l _Toc305415433 4.1.2上海親和源變相出售+持有經營，專業養老效勞提供商 PAGEREF _Toc305415433 h 30 HYPERLINK l _Toc305415434 4.1.3北京太申祥和山莊持有經營 PAGEREF _Toc305415434 h 32 HYPERLINK l _Toc305415435 4.1.4北京(bi jn)燕達國際(guj)健康城持有(ch yu)經營 PAGEREF _Toc305415435 h 33 HYPERLINK l _Toc305415436 4.1.5天津(tin jn)泰達國際(guj)養

10、老院持有運營 PAGEREF _Toc305415436 h 35 HYPERLINK l _Toc305415437 4.2居家型出售 PAGEREF _Toc305415437 h 35 HYPERLINK l _Toc305415438 4.2.1綠地21城孝賢坊 PAGEREF _Toc305415438 h 35 HYPERLINK l _Toc305415439 4.2.2萬科幸福匯 PAGEREF _Toc305415439 h 37 HYPERLINK l _Toc305415440 4.2.3保利西塘越 PAGEREF _Toc305415440 h 38 HYPERLINK

11、 l _Toc305415441 4.3綜合型 PAGEREF _Toc305415441 h 39 HYPERLINK l _Toc305415442 4.3.1北京太陽城出售+持有經營 PAGEREF _Toc305415442 h 39 HYPERLINK l _Toc305415443 4.3.2北京東方太陽城出售+持有經營 PAGEREF _Toc305415443 h 43 HYPERLINK l _Toc305415444 4.3.3北京將府莊園出售+持有經營 PAGEREF _Toc305415444 h 45 HYPERLINK l _Toc305415445 4.3.4杭州

12、金色年華 PAGEREF _Toc305415445 h 46 HYPERLINK l _Toc305415446 4.3.5南潯中國第一老年城 PAGEREF _Toc305415446 h 47 HYPERLINK l _Toc305415447 4.4農家休閑型變相出售+持有經營 PAGEREF _Toc305415447 h 48 HYPERLINK l _Toc305415448 4.4.1浙江城仙居 PAGEREF _Toc305415448 h 48 HYPERLINK l _Toc305415449 4.4.2太倉艷陽鄉村度假公寓 PAGEREF _Toc305415449 h

13、 49 HYPERLINK l _Toc305415450 4.5異地購房型出售+持有經營 PAGEREF _Toc305415450 h 49 HYPERLINK l _Toc305415451 4.5.1?？谔柟瑞B老、度假 PAGEREF _Toc305415451 h 49 HYPERLINK l _Toc305415452 4.5.2三亞海棠灣規劃建設中，休閑養生健康體驗 PAGEREF _Toc305415452 h 51 HYPERLINK l _Toc305415453 4.5.3萬寧興隆愛晚中心溫泉度假、旅游養老 PAGEREF _Toc305415453 h 55 HYPE

14、RLINK l _Toc305415454 4.5.4瓊海天來泉溫泉、養生 PAGEREF _Toc305415454 h 56 HYPERLINK l _Toc305415455 4.5.5海口恭和苑專業養老效勞提供商 PAGEREF _Toc305415455 h 59 HYPERLINK l _Toc305415456 5工程開發參考指標 PAGEREF _Toc305415456 h 60 HYPERLINK l _Toc305415457 5.1根底條件 PAGEREF _Toc305415457 h 60 HYPERLINK l _Toc305415458 5.2工程選址 PAGE

15、REF _Toc305415458 h 60 HYPERLINK l _Toc305415459 5.3居住產品 PAGEREF _Toc305415459 h 61 HYPERLINK l _Toc305415460 5.4配套設施 PAGEREF _Toc305415460 h 61 HYPERLINK l _Toc305415461 6工程建議 PAGEREF _Toc305415461 h 61 HYPERLINK l _Toc305415462 7附件 PAGEREF _Toc305415462 h 63 HYPERLINK l _Toc305415463 附件1：遼寧省老年地產相關

16、政策 PAGEREF _Toc305415463 h 63 HYPERLINK l _Toc305415464 附件2：沈陽市老年地產相關政策 PAGEREF _Toc305415464 h 63 HYPERLINK l _Toc305415465 附件3：大連市老年地產相關政策 PAGEREF _Toc305415465 h 64 HYPERLINK l _Toc305415466 附件4：錦州市老年地產相關政策 PAGEREF _Toc305415466 h 651國外養老(yng lo)地產1.1國外養老(yng lo)地產(dchn)模式(msh)分類(fn li)匯總類型形式受眾群體

17、特點租售方式開發主體常見國家居家生活型持續照顧社區身體健康，可以獨立生活，但需要應急照料的老年人必要時提供輔助和護理效勞租賃或出售開發商美國、日本活潑老年社區年齡有限制，喜歡參加身體鍛煉和社會活動的客戶環境優美，成熟效勞體系，多種娛樂交流場所，社區活動豐富出售為主開發商美國、日本獨立生活型老年公寓喜歡安靜，結交新朋友的老年客戶不提供就餐、交通、不組織社會活動租賃或出售政府為主歐洲、新加坡老年聚集區和外界保持良好的聯系，參加一些社會活動的客戶除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等效勞。租賃為主政府為主歐洲輔助生活型輔助生活區生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據客戶自身條件，提

18、供效勞包括：就餐、洗衣、清理房間、醫藥管理、日常生活活動幫助等出租開發商美國、日本家庭照料社區各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長期病號等提供短工效勞，專業的護士照料出租開發商美國、日本輔助醫療型輕度護理院需要24小時照料，患有長期或慢性病，需要治療和恢復提供24小時護理照料設施提供常規的醫藥監督和康復治療，需要注冊護士和有執照的護工出租政府所有國家重度護理院老年癡呆初期，需要護理恢復完全無障礙設計，需要完好的設施和專業人員照料出租政府所有國家1.2養老(yng lo)地產案例(n l)1.2.1美國(mi u)1社會(shhu)背景30年代(nindi)嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區

19、形成的直接原因。A美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區等小套住宅的開展。B經濟興旺程度客觀上要求老年住宅出現。C政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的開展。D老年社區開展非常迅速，分為贏利性和非贏利性兩種。2養老模式以居家養老為主，通過社區豐富多彩活動的組織滿足老年人需求。養老模式總結工程內 容概覽美國養老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養老的家庭養老方式老人擁有自己的住宅，并將其多余局部出租，租金用于養老。運作方式分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，政府給予局部津貼。開發主體以開發商為主，教會及政府為輔。產品與配

20、套規模大，建筑形態多樣、配套齊全、有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動較多。住宅類型獨立式住宅、老年公寓、養老院、護理院、老年社區。3典型案例美國太陽城是美國、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養的社區。由Del Webb公司于1961年開始建設，經過40多年的開展與完善，已成為美國開發老年社區的著名品牌，開發商已在美國開發了20多個以太陽城命名的老年社區?？腿憾ㄎ唬阂?5歲以上的活潑老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。除亞利ookkkkkkk桑那州的太陽城配有大量的配套設施外，多數太陽城是沒有像CCRC社區那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是

21、適合健康老人活動的會所和戶外運動的工程，沒有醫療、護理等的設施配套。太陽城開發(kif)模式的九大(ji d)特征：A屬于住宅(zhzhi)開發性質；B盈利模式以住宅(zhzhi)銷售為主；C限定(xindng)55歲以上的老人才能入?。籇專為健康活潑老人提供會所和戶外設施；E沒有醫療護理等配套效勞，主要依賴社區等所在城鎮提供的大市政根底配套，社區內不建設相應設施；F一般位郊區區位，占地大，容積率低，以獨棟、聯排、多層等住宅產品為主，精裝修，拎包即??；G房價廉價；H附近配有專為社區效勞的商業中心；I兼有旅游、度假等功能，目標客戶分為長住和旅游度假兩種?？山梃b之處：A住宅立項，利用銷售住宅迅速回

22、現；B客戶定位精準，以健康活潑老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等需求。C不設醫療護理等配套設施，降低前期投入本錢，提高資金使用效率，降低開發風險。D在市場和產業鏈日趨成熟時，與分時度假管理公司合作開發，招商提前，在工程開始時便實現訂單生產。不可借鑒之處：A中國人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主；B中國社會的公共醫療資源匱乏，大市政根底配套實施不夠完善，如社區內不提供一定的醫療、護理等配套設施，會極大的影響客戶的消費選擇。4案例(n l)鏈接：亞利桑那太陽城該工程(gngchng)從60年代(nindi)初開始建設，占地14

23、.5平方英里。坐落在美國亞利桑那州，距離(jl)鳳凰城23.4公里(n l)，距離圖森市Tuson209公里。工程由建筑商Del Webb和這片土地的擁有者J.G Bosell共同開發，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業效勞設施供不同身體情況的老年人選擇。工程現有總人口超過40000，350多家俱樂部，7個娛樂中心，是美國最大的老年社區之一。 1.2.2北歐1社會背景生活壓力小，社會保障水平高，人均壽命延長。A60歲以上人口數量占到23%以上。B經濟高度興旺，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數量大。C社會保障體系高度興旺，社會處于均富狀態，生活壓力小。D氣候寒冷，緯度較高，多數土地不

24、適宜居住。2養老模式政府負擔大局部養老經費，老年公寓是老人養老首選。養老模式總結工程內 容概覽北歐各國是社會養老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時出于對自由的崇尚，DIY養老方式在北歐也已有所開展。運作方式政府出資，不以盈利為目的，慈善團體、非營利機構也是養老資金的重要來源。開發主體政府產品與配套在產品設計上充分考慮老年人的需求，各種建筑元素集合處理，為老年人提供必要的社會效勞，并使其有時機參加各種有意義的社會活動。住宅類型老年公寓，異地老年社區。3案例(n l)鏈接：VINDEREN老年公寓運作方式：政府出資(ch z)建設，從建筑設計到運營管理均由經驗豐富的專業公司進行運作

25、。產品(chnpn)及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內設計了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置(bzh)，在通道兩旁設有兩個效勞(xio lo)核心區。底層設有老人白天活動中心等公共設施。在訪客接待室設計了一個巨大的壁爐，使老人和訪客有一種“家的溫馨感覺。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當中，并設有許多路椅供老人休息。1.2.3德國1社會背景二戰之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現今德國人口中老年人比例增大，2022年德國60歲以上的老年人口比重已占總人口的24%。A50-60年代人口高速增長，二戰結束后的15年內，德國人口增長了25%。B死亡率下降(xijing)。經濟(jn

26、gj)高速開展(kizhn)，醫療及營養水平得到極大提升，人均壽命(shumng)增長迅速，據2022年統計數據顯示，男性(nnxng)人均壽命為77歲、女性82歲。2養老模式養老模式總結工程內 容概覽德國養老分為兩大體系：老年住宅體系和養老院體系，兩者皆由政府財政撥款支持，兩者一般會毗鄰建設，以形成各種資源的共享的優勢。運作方式政府財政是養老經費的主要來源，為老人提供住房補貼，同時，住宅房主與民間福利集團簽訂提供效勞的合同，獲得醫療，娛樂等效勞。開發主體以開發商和政府為主。產品與配套無障礙設計，醫療，娛樂設施齊全。住宅類型獨立式住宅、老年公寓。3案例鏈接：慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓運作方式：

27、慕尼黑奧古斯諾姆老年公寓是全球誕生的第一家老年公寓,目前通過基金會和效勞公司運作,已經有40多年的歷史。產品及配套：設施齊全,功能完善,效勞優良,除醫療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內游泳池兼具鍛煉和治療作用、健身中心、圖書館、鋼琴室，發廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習設施等一應俱全。 1.2.4日本(r bn)1社會(shhu)背景日本二戰前后兩次嬰兒潮，促使(csh)日本人口逐漸老齡化。目前(mqin)，日本60歲及以上的老年人口比重(bzhng)占日本總人口的24%，根據?日本將來人口推測報告?顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將到達40%，

28、老齡化程度較高；日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化；社會養老的城市福利建設方面政府給與大力支持。2養老模式居家養老在日本占據主流，“二代居受歡送。養老模式總結工程內 容概覽日本目前有95.5%的老人在家中養老，4.2%的老人住在療養院和老人中心等老人福利設施中，“兩代居的家庭養老模式在日本非常普遍。運作方式福利型養老機構由民間建設，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設，專供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權。開發主體民間建設，政府出資征用；各類相關企業會積極參與老年住宅產品研究。產品與配套主要養老產

29、品兩代居“對廚、廁、門廳和居室分隔功能都做了相應考慮，對多代人生活方式和生活規律上的差異在室內空間上做了相應處理。住宅類型獨立式住宅、老年公寓，老年社區。3案例鏈接：港北新城運作方式：開發商建設，政府征用，專業公司運營。產品及配套：提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產品。日本(r bn)港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加活潑多彩。1.2.5新加坡1社會(shhu)背景經濟(jngj)開展(kizhn)較快，人均壽命(shumng)延長，50-60年代出生人口進入老年時期

30、。A65歲以上的老年人到達了8.7，新生人口下降明顯，未來人口壓力快速增長。B經濟興旺，社會保障體系完善，人均壽命不斷延長。C以華人為主，遵循傳統尊老愛幼的觀念，但觀念逐步改變，老人單獨居住養老需求增加。2養老模式政府主導，樂齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所養老模式總結工程內 容概覽由于政策引導，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區的住戶已達41。同時政府也為希望單獨居住的老年人提供了“樂齡公寓，產權30年，可延長10年。運作方式政府是養老設施建設的投資主體，提供90的建設資金，對養老機構各項效勞提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優惠

31、。開發主體政府。產品與配套組屋在設計上考慮多代人共同居住的需要。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區內，各種設施齊全完善。住宅類型組屋多代居，樂齡公寓獨居老人3案例(n l)鏈接：樂齡公寓運作方式：政府(zhngf)投資建設及運營。產品(chnpn)及配套：“樂齡公寓(gngy)一般(ybn)為高12層到14層板式高層，每戶一般有一個臥室，有局部家俱，廳和臥室用活動隔墻分隔，節假日時提供子女探訪活動。內外設施都是按照老年人需求而設，例如更寬的大門供輪椅出入、衣櫥、支撐扶手戶內和公共走廊、熱水器、更大的開關鈕等。1.3國外養老地產模

32、式借鑒1、運作方式1完善的社會保障制度、金融效勞體系、加強老年人的支付能力；2后期(huq)通過專業化運營，提高效勞(xio lo)質量(zhling)；2、開發(kif)主體1允許開發商進入養老(yng lo)地產領域提供不同收入人群的以不同層次的養老需求；2政府需對低收入群體提供福利性的、不以盈利為目的的養老效勞；3、產品與配套1產品設計需充分考慮老年人的特殊需求，針對不同行為能力的老人設計不同的產品；2良好的醫療，各種娛樂、文化、體育等設施，以及為老年人組織的各種活動；4、住宅模式1不局限于固定的住宅模式，根據不同的區位，文化及地理條件，經濟條件等設計出適合自身的養老住宅模式。述評：興旺

33、國家經濟體系和社會保障制度相對完善，在養老地產這塊開展的也較為成熟，開發主體多以政府為主，且有較高的福利政策以及完備的配套設施予以支持。相比擬而言，如做大規模、綜合性養老社區工程，美國模式參考價值大一些；如做小規模的、社區嵌入式的工程，日本和新加坡的模式可以借鑒一下。2國內養老地產市場分析2.1市場潛力A市場基數龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。2021年全國60歲以上老年人口1.85億，占總人口的13.70%。遼寧省60歲及以上老年人口已達724萬人，占總人口的16.96%，高出全國3.26個百分點。B較強購置力：老人是個相對富有的群體財富構成：存款+退休金+子女贍養+社會福利+其它。C潛在

34、購置欲：養老觀念逐漸轉變。三個客觀條件4-2-1型家庭結構、優越條件、精神追求驅動老人的養老觀念在逐漸的轉變。D供求關系：市場(shchng)缺口較大(jio d)。目前(mqin)全國(qun u)60歲以上(yshng)老人約1.85億，現有養老機構提供的床位約為342.3張，而入住養老機構的大約有256.8萬人。預計到2022年，我國60歲以上老人約為2億，養老產業規劃格局為90%居家-7%社區-3%機構，按這一格局估算，整個養老產業大約存有1700萬人的市場缺口。2.2市場開發A開展階段：養老機構老年公寓養老社區；我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區過渡的階段。養老模式傳統新

35、型家庭養老以子女照顧為主以社會養老效勞機構上門效勞為主機構養老敬老院會員制養老俱樂部社區養老很少倒按揭或分時度假式的大型養老社區B開發理念：專業式養老、主題式養老；專業式養老：養老機構或綜合型的專業養老工程；主題式養老：指在社區中配建養老住宅的房地產工程；目前國內的房地產開發商在試水養老地產時，多以主題式養老為主。C開發要素：扶持政策、盈利模式、產品設計、社區配套、效勞體系。D產品形式：產品形式產品賣點綜合性養老社區賣房子單元式養老公寓賣房間安養養護機構賣床位社區嵌入式養老效勞賣人工健康管理型商業效勞賣療程E開發瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對開發商專業度及綜合實力要求較高、客戶接受度低。

36、F解決(jiju)對策：政策(zhngc)上，要有針對性的尋求(xnqi)支持，且要形成有效(yuxio)文件；資金(zjn)上，要尋求盈利模式與融資模式的創新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；工程運營上，可利用相關的專業機構進行合作開發；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現行。2.3市場政策從全國看，養老地產的相關政策主要表達在“優先供地、稅費減免、優惠利率與貸款貼息、財政補貼四個方面，具體地方政策條款詳見本文附件。國內老年地產相關政策1營業稅：養老院、殘疾人福利機構提供的育養效勞，婚姻介紹，殯葬效勞取得的收入免征營業稅。依據?中華人民共和國營業稅暫行條例? 2所得稅：對由民政部門審核批準，并核發

37、?市養老機構執業許可證?的老年效勞機構及核發?社區效勞設施證書?的社區效勞中心的老年效勞中心含為老年人提供效勞的場所，暫免征收企業所得稅。對于其他部門和單位、個人主辦的老年效勞中心、老年活動中心，經所在地主管稅務機關參照民政部門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構，暫免征收企業所得稅。依據：?財政部 國家稅務總局關于老年效勞機構有關稅收政策的通知?3地方稅：對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年效勞機構暫免自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。 依據：?財政部 國家稅務總局關于老年效勞機構有關稅收政策的通知? 4財政補貼

38、：北京：社會辦養老機構每新建一張養老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。上海：每新建一張養老床位，補貼5000元，各區縣根據情況分別追加補貼。沈陽：沈陽市針對民辦養老機構新增每張床位一次性補助2000元；市區每人每月補貼100元，郊區縣每人每月補貼80元。5開發建設：在規劃、建設、稅費減免、醫療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優惠扶持政策，鼓勵和支持企事業單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養老機構。依據(yj)：?關于支持社會力量(l ling)興辦社會福利機構的意見?2.4開發商動向(dngxing)萬科、綠地(l d)、首創(sh

39、uchung)、綠城、保利都試水養老地產，以“社區中配建養老住宅模式為主。2.4.1萬科萬科集團目前共有4個養老地產工程和一個開發協議工程。2022年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養老地產工程“萬科幸福匯詳見后文案例介紹，采用以銷售為主的養老地產開發模式，為萬科集團的養老地產開發鋪路。此外，萬科集團還在北京的歡慶城、青島的萬科城以及杭州的良渚文化村試水養老地產工程，配建了養老地產工程，但規模都較小。2022年8月22日，萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業工程戰略合作協議，方案投資120億元在長春市多個區域打造總占地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業工程。2.4.2

40、綠地綠地21城孝賢坊。2.4.3首創2022年4月，首創置業宣布與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養老地產模式。首創置業公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養老綜合開發模式，將為老年生活社區的產業化和社會化開展開辟新的途徑。北京首創置業與河北建設集團將聯手投資70億元，開發一個位于河北香河的養老工程，總建筑面積近200萬平方米。雙方的合作模式主要是河北建設集團負責工程的建設開發，首創集團負責工程的投資、籌劃、定位等，相當于河北建設集團為建筑商，首創集團是開發商，該工程的運營方面以首創集團為主。2.4.4保利2022年，保利地產“和基金的發布會上，提出“善居養老方案，從公益層面出發

41、，以社區為依托，推進養老產業開展；并且與北京安平投資共同出資2000萬元，成立養老產業專業管理公司，對養老產業進行專業、高效的運作。保利地產(dchn)首個養老效勞(xio lo)工程(gngchng)保利西塘越，工程(gngchng)占地面積達10萬平方米，涵蓋親水別墅、合院別墅、聯排別墅和電梯(dint)小高層公寓，3300平米私人高尚會所，近9000平米康復理療中心。此外，保利在北京、長沙、廣州等地也開始啟動養老地產研究試點。2.4.5綠城如果說代建標志著綠城的第一次轉型，那么現在的綠城正實驗第二次轉型，而開展重點布局那么放在養老地產上。2007年，綠城就在臨平藍庭工程中嘗試做一批頤養公

42、寓，同時亦配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。2022年，綠城公布了一例新增工程桐鄉雅達國際健康生態產業園，該工程正是以養老地產為主題開發，工程中規劃600多畝用于養老地產工程的打造，將是一個“學院式的養老模式，預計兩年后可交付使用。2.4.6保險資金除了萬科、保利、綠地、首創等開發商已進入養老地產之外，以泰康人壽、中國人壽、合眾人壽、中國平安等為代表的保險資金也紛紛囤地。2021年11月泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉興建養老社區，這是中國保險業第一個養老社區投資試點工程，將于2022年至2022年建成。據悉，建成后的養老社區約

43、有1.5萬張養老床位。建成后不予出售，而是用于長期經營。中國人壽已經選定了一家美國的養老養生機構作為合作對象，初步規劃構建養老社區“一南一北的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，在擬建設的北京新機場旁邊，方案總投資約100億元，而南部那么有可能落戶海南 。2022年，合眾人壽投資打造的“合眾健康社區在湖北武漢蔡甸區舉行了奠基儀式。該工程預計投資80億元，首期開工面積約800畝，未來還將逐步擴大規劃。中國平安進軍養老地產的路線圖也浮出水面，未來將在環渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區規劃養生養老地產工程。2.5遼寧省老年人口與養老(yng lo)機構情況2.5.1遼寧省老齡人口(rnku)

44、現狀?遼寧省2022年老年人口信息和老齡(lo ln)事業開展(kizhn)狀況(zhungkung)報告?中顯示，2022年末，全省總人口為4269萬人，60歲及以上老年人口已達724萬人，占總人口的16.96%，與2022年相比,老年人口增加近33萬人，增幅為4.76%。按此增幅速度，預計截至2022年末，我省老年人口約760萬人。我省老齡化程度較高，與全國老年人口占總人口的13.70%相比，高出3.26個百分點。在全省724萬老年人口中，城鎮老年人口為374萬，農村老年人口為350萬。從分布上看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪和丹東等六市城鎮老人多于農村老人。圖1：遼寧省各市老年人口分布示

45、意圖圖2：遼寧省各市老年人口比例及城鎮(chngzhn)、農村老齡人口情況表1：2022年遼寧省各市老年人口數量(shling)及排名地市總人口老年人口占總比同比增幅老齡化排名沈陽市18.53%8.92%2大連市18.85%4.96%1鞍山市61035717.36%4.24%5撫順市35420016.09%4.95%9本溪市27825918.03%8.45%4丹東市43755818.15%5.78%3錦州市48320015.67%0.21%10營口市38910516.531.69%7阜新市31301016.3%0.55%8遼陽市31563817.22%3.32%6鐵嶺市47376815.49%

46、5.08%12朝陽市53205415.59%3.51%11盤錦市17714113.32%5.41%14葫蘆島42863414.71%2.52%13合計16.96%4.76%表2：2022年末(nin m)遼寧省14市空巢老人(lo rn)情況地市老年人口總數空巢老人數占老年人比例沈陽市69624852.01%大連市40484136.48%鞍山市61035728670546.97%撫順市35420016280545.96%本溪市2782598792931.6%丹東市43755817508740.01%錦州市48320016643734.44%營口市38910518165446.69%阜新市313

47、01010477933.47%遼陽市31563814491445.91%鐵嶺市47376816904835.68%朝陽市53205415735029.57%盤錦市1771417514842.42%葫蘆島42863422664552.88%合計41.98%表3：阜新市及其周邊市四縣老齡人口結構2022年數據老年人口萬人空巢老人萬人農村城鎮合計農村城鎮合計占總比遼寧省35037472414715730441.99%阜新市14.117.231.34.75.810.533.55%朝陽市35.517.753.210.55.215.729.51%錦州市25.722.648.38.87.816.634.37

48、%北票44.617.46213.25.118.329.51%義縣2025456.98.615.534.37%北鎮2330537.910.318.234.37%黑山2836649.612.422.034.37%阜新市+周邊四縣125.642.2注：深色數據(shj)是按比例(bl)估算( sun)出來的2.5.2遼寧省養老(yng lo)效勞(xio lo)機構(jgu)簡介2022年末，全省城鄉(chn xin)各類養老機構到達(dod)1714家，養老床位總數到達了18萬張，同比增長12.5 %。每千名老年人擁有養老床位到達了25張，高于全國每千名老年人擁有養老床位19張的水平。全省共有公辦

49、養老機構914家，養老床位10萬張，其中城市養老機構123家，養老床位2.7萬張；農村養老機構791家，養老床位7.3萬張。全省共有民辦養老機構800家，床位8萬張。全省進一步推進農村中心敬老院建設工程，全年維修改造了138所中心敬老院。圖1：2022年全省養老機構和養老床位情況3國內養老地產模式探討3.1養老地產(dchn)類型類型用地性質開發模式產品形式目標客群配套需求功能體系案例長住型康療型養老非居住用地，土地劃撥以開發商為開發主體，政府、專業醫療機構協助，持有經營，采用出租及會員制。一方面依托自身養生、休閑等配套設施接待養生體驗度假，另一方面并將提供醫療看護效勞的老年公寓實行會員制入住

50、，會員費加管理費，無產權。養老機構+養生體驗對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養生格外關注的老年人為主。專業醫療與康復機構；良好的生態資源通過與專業醫療機構、康復療養機構合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護、病愈的康復療養等專業化的健康管理效勞，并輔以滿足交流、學習、娛樂的活動中心。臺灣長庚養生文化村、上海親和源、北京太申祥和山莊、北京燕達國際健康城。居家型養老居住用地，土地出讓在地產大盤中參加養老主題概念，僅提供根本養老效勞和社區配套效勞，面向中高收入的活潑長者，采取住宅直接銷售的經營方式。普通老年住宅主要針對中高收入的活潑長者，健康狀況良好，充滿活力。通常位于城郊

51、，有一定的生態資源，空氣清新自然；僅提供普通的養老效勞實質上是養老主題地產，往往以在郊區大盤中配建針對老年人的養老公寓、養老別墅的形式推出，大局部仍停留在概念層面，僅為老年人提供根本的社區效勞。綠地21城孝賢坊、萬科幸福匯、保利西塘越。綜合型養老居住用地，土地出讓民辦公助，開發商為運營主體，政府機構協助，對開發商的資源整合能力和持續經營能力要求較高。工程綜合性強、功能多元復合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結合的運營方式，居家養老住宅銷售，將提供醫療看護效勞的老年住宅持有經營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養老。大型養老社區面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活潑、可自理自立的低齡長

52、者、到需低度照看護理及高度醫護的高齡長者。安靜恬然，有一定的景觀資源；養老配套效勞完善大型綜合養老社區，包括住宅、購物中心、老年大學、酒店、醫院、康體娛樂等多種業態，提供滿足居住、休閑娛樂、學習交流、親子、醫療護理、康體養生等需求的豐富多元配套設施北京太陽城、北京東方太陽城、杭州金色年華、南潯中國第一老年城留鳥型農家休閑養老集體建設用地農家寄養式異地養老，將養老與農業休閑相結合，主要面向城市中高收入的活潑長者，采取將集體土地使用權出售的運營方式：在鄉村景區周邊利用農村閑置資源建設度假物業，并將該物業一定年限的使用權銷售給城市養老客戶。宅基地、田園針對城市中高收入的活潑長者，渴望田園生活，希望回

53、歸自然。擁有田園景觀等鄉村原生態資源，與鄉村旅游相結合結合農業經營活動、農村文化及農家風情生活，借鑒分時度假模式，將農業休閑旅游和生態養老相復合，提供養老居住、瓜果采摘、綠色農家餐飲等功能，根本無其他配套設施。江蘇生態農莊、艷陽鄉村度假公寓異地購房養老居住用地，土地出讓非主流養老方式，健康且具有一定經濟實力的老年人通過異地購房，異地旅游和養老相結合。針對有一定經濟實力的健康活潑長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯系。強調山海等強勢生態資源及宜居的氣候條件以海南冬季養老基地和北方濱海低區的夏季避暑養老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進行異地旅游和養老，靈活性強大連、青島、三亞、?？诘?/p>

54、地樓盤3.2養老(yng lo)社區(sh q)類型社區(sh q)照顧模式活潑長者社區有年齡限制的社區，專門為那些喜歡參加體育和社會活動的老年人建立的。這些社區吸引約50-55歲的活潑長者，他們大多希望住在個有很多娛樂活動場所的社區環境中。獨立居住社區主要是適合年齡在55-64歲之間的活潑長者Active Adult居住，即老年人們能夠保持自己獨立的生活習慣，很少或根本不需要其它幫助。護理居住社區旨在為需要持續醫療康復護理、明顯喪失日常生活活動能力的老年人提供效勞。護理居住社區的其它名稱有：專業護理中心，康復之家，長期照料社區等。協助居住社區介于獨立居住和護理居住二者之間的一種老年人社區照顧

55、方式。協助居住社區適合那些需要提供日常生活活動協助Activities of Daily Living，同時希望能繼續獨立居住，但不需要持續、固定的醫療照顧的老年人。其效勞內容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫藥管理、日常生活活動幫助洗澡、進食、穿衣、行走、上廁所等。持續照料退休社區CCRCCCRC是一種復合式的老年社區，適合身體健康、現在可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常一個典型的CCRC由三局部組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家。老年人根據自身的需求和經濟條件，可以選擇一退休就人住不同的居住形態包括獨立居住、協助居住和護理居住等，只要每月支付一定的效勞費用后，不必

56、再擔憂護理、家政之類的煩惱。其核心是集娛樂、酒店式效勞、生活護理和醫療護理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關心這樣一站式的終生退休養老效勞。照料退休社區包括自理IL、助理AL、護理NH一體化的設施。3.3養老地產(dchn)開發原那么(n me)老年地產運營模式中的市場定位、銷售方式、效勞體系的建立直接影響老年地產的經營成敗，因此老年地產的運營模式要遵循：二路出擊的目標市場定位原那么；三方并舉的銷售原那么；四點標新的社區效勞原那么。3.3.1市場定位原那么老年地產的市場定位應該遵循兼顧老年人養老與公建設施共享的“二路出擊原那么。其目標消費群體應包括具有中高經濟實力的老年人和資源公享群體

57、即享用老年地產設備、設施、效勞等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫者等群體。3.3.2銷售方式原那么三方并舉的銷售方式為出售房屋或房間的產權、出租房屋使用權及產權酒店方式銷售房間產權酒店是一種投資行為與消費行為相融合的方式三種形式。三方并舉的銷售方式適應老年地產市場定位及多元化開展的要求。出售房屋產權滿足消費群體置業投資的要求；出租房屋使用權方式最為靈活，它可以根據當地消費者的消費觀念，創造性的衍生出多種既滿足消費者的消費需求又適合開發商經營的租賃方式；產權酒店的銷售方式適合老年地產的養老、旅游效勞模式的市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益的心理預期，同時可以使開發商快速回籠資金，另一

58、方面可以使開發商繼續擁有老年地產的經營權，從而有利于保持老年地產的經營方向。3.3.3社區(sh q)效勞(xio lo)原那么(n me)社區(sh q)效勞(xio lo)重點在以下四個方面：社區物業效勞、社區家政效勞、社區醫療效勞及社區娛樂效勞，這四個方面是形成老年地產差異化經營的根底，是持續正常經營的保障。老年地產的社區效勞水平可以分為必備層級、完備層級、完善層級，其中，必備層級是老年地產到達為老年人提供平安、便利的效勞內容，完備層級是老年地產為老年人提供尊重人性的標準的效勞水平，完善層級是老年地產開發具有前瞻性效勞工程形成與其他同類型的養老機構差異化經營的根底。3.4養老地產盈利模式

59、目前國內開發商在老年地產的開發上在收益模式方面有三種形式：“長期持有、“出售和“出售與長期持有相結合。1、長期持有持有運營也是很多開發商想法。養老社區將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人。因為養老社區像發了一個長期債券，而保險資金目前正缺少10年或更長時間投資產品。在未來開發模式中，萬科集團產品比例分配是：一般住宅產品約占80%，其余20%將開發持有型物業，其中就包括養老型物業。保利目前正在考慮采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交50萬元的會費，入住以后根據不同的護理程度每月再繳納護理費用，當老人去世以后，會費將退還給子女。2、出售物業效勞多為維護開發品牌效勞，利潤極少，養老住宅的開發

60、以住宅產品的銷售為主要利潤，盈利模式即是以產品銷售為重中之重。3、出售+持有養老住宅的開發不能像住宅產品以銷售(xioshu)為主要利潤，物業效勞(xio lo)多為維護(wih)開發品牌效勞(xio lo)，利潤極少。養老住宅開發需要社區的可持續性，盈利模式就需要產品銷售和物業(w y)經營效勞二者并重。如：北京太陽城國際老年公寓、上海親和源都是采取得“銷售+持有運營并舉的模式。大型綜合性養老社區的成功建設與后期運營，亦為工程立體開發提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫院、康體娛樂等。故養老住宅的開發，特別是大盤工程切入養老住宅，需要建立綜合性的盈利模式，即：“居家養老住宅銷售