1、高校物業管理功能的定位隨著高校后勤社會化改革的不斷深入,高校物業管理也呈現出了良好的發展態勢。在后勤社會化改革的初期,高校物業管理還是一個極其生疏的詞匯,說得更多的是校園環境管理。隨著社會的發展及高等學校辦學規模的普遍擴大,加之學生對求學環境要求的不斷提高,原來的校園管理模式已經不能適應形勢的需要。高校后勤社會化改革的一個重要目的就是為學校減輕后勤管理上的負擔,以保證用更多的精力去抓學校的教學及科研質量。因此,在以上背景下,學校更需要適合學校發展的校園管理模式。專業物業管理模式的引進給學校校園管理帶來新的生氣,很多引入物業管理的高校也嘗到了甜頭,如學校環境更加清爽、美麗,后勤服務更加優質、高效

2、。由于學校物業具有重教育、重服務的特性,在不斷倡導專業化物業管理的進程中,開頭出現了一些問題和困惑,如怎樣創設一套適應高校特色的完整、可行物業管理模式?怎樣正確協調處理在物業服務和物業管理中服務、教育、管理的關系?要回答這些問題,筆者認為首先應當研究和確立高校物業管理的功能,因為只有我們對高校物業管理的功能和作用進行了正確的定位,才能有效地建立與之相適應和配套的高校物業管理組織結構、管理模式、操作方法及服務內容,才能最大限度地保證高校物業管理的方向性和目的性。正確設計和安排高校物業管理的功能還有利于作為甲方的學校對物業管理企業極其質量標準進行科學監理、督促和檢查,從而確保高校物業管理服務水平的

3、不斷提升和發展。所以此文重點爭論高校物業管理的功能定位問題,以期能起到拋磚引玉的作用,共同探索完善高校物業管理的模式和操作體系。筆者依據自己在高校開展物業管理工作中的點滴感受結合物業管理行業的專業性特點及高?！肮芾碛恕⒎沼恕h境育人”的要求,對高校實施物業管理的作用進行初步的定位,包括三方面的內容:一是為師生生活供應良好的生活環境及活動空間;二是為學校管理、教學、師生生活供應多元化、實效性的服務;三是為維護學校穩定,構建和諧校園供應有力支持;四是實現高校物業的保值和增值。下面分別進行詳細論述:一、為學校及師生生活供應良好的生活環境及活動空間為廣闊業主營造安全、美麗、舒適、干凈的生活環境和

4、活動空間是物業管理最基本的功能,高校物業服務也不例外。高校物業從使用功能上講,更多是師生進行教學活動的場所師生對學習環境的要求并不亞于對生活環境的要求,因為干凈、清爽的學習環境不僅能保持師生身心愉悅,更能有效地提高教學效率。高校物業還具有一個非常明顯的特點,那就是學生的流淌性較大,物業使用的頻率相對較高,這給環境的維護造成了極大的難度。另外,從社會穩定和發展的角度來講,高校是一塊非常敏感的區域,因此,公共秩序維護的責任極其重大。這些特點打算了高校物業服務在環境營造上必需以高標準、高質量的要求進行和實施,在不斷引進社會專業標準的同時,還要針對高校的實際狀況,提出特定的標準和要求。首先,在清潔衛生

5、方面,要確立專業操作、保持干凈、服務教學的目標。在詳細操作當中,一方面要全面引入物業管理行業詳細操作模式及質量標準,并嚴格參照標準進行規范化、程序化地實施;另一方面針對學校物業的特點及教學活動的要求進行點對點地操作,利用崗位支配、提高標準、特殊突擊等方式來應對高校物業使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如,學校的各種大型活動開展較為頻繁,每次大型活動之前都必需進行清潔衛生突擊清理,以達到活動組織者及學校的要求。再如,教室的清潔衛生,每天受污染度較重,因此必需得選擇時機進行準時保潔。一些高校物業服務部門對教室清潔衛生的要求即是上課之前做到“兩個無塵”學生課桌無塵、老師講桌無塵。在進行校園清潔衛

6、生服務工作中,全面提倡量化和細節管理,促使各項環節都能夠進行數字化的表示,取得了較好的成效。其次,在園林綠化方面,要確立協調統一、美觀健康、陶冶情操的目標。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美、自然美,更能夠啟發學生的美感,陶冶學生的情操。在開展園林綠化工作時,從規劃設計到方案確定,從日常維護到適時調整,物業服務部門都需要參與其中,除進行專業的除草、防蟲、補栽、修整等日常維護外,還必需結合學校的布局及師生的審美心情進行合理的規劃。第三,在公共秩序維護方面,要確立安全第一、規范操作、責權統一的目標。安全及消防工作應當是高校物業服務工作中的重中之重,它直接關系到學生的切身利益,關系到學校的利益、穩定和發

7、展。高校物業管理部門必需通過嚴謹、科學、規范的管理,充分利用各種安全防護技術,確保公共秩序處于有序、安全、健康的狀態。由于人員流淌性較大、樓宇設計和使用功能雜亂等原因,高校物業的安全管理難度極大,如內盜現象突出、業主防范意識不足等。這就特殊要求高校物業管理部門隨時反饋和總結管理信息,隨時調整操作方法,以適應不同時段、不同部位、不同業主的要求。另外,需要強調說明的是,高校物業的安全管理是一個聯動的體系,它不僅僅物業管理部門的職責,而是一種共同的義務。因而一定要做到職責清楚、責任分明,物業管理部門主要履行公共秩序維護的義務及進行所托物業的消防安全管理,業主單位應當全面負責重點物資和部位的保全。總之

8、,業主單位與物業管理企業必需明確在安全管理上的契約關系,從而形成協調有序、堅實牢固的整體。二、為學校管理、教學、師生生活供應多元化、實效性的服務這個功能應當是高校物業服務特有的功能,這也是高校物業管理的特色所在。此功能的全面實現將進一步完善高校物業管理的模式,也將會把高校物業管理與社會物業管理區分開來。這個功能的提出和實施應當是基于高校物業管理管理特色的定位,即是:物業服務與學校育人環境的營造實現有機、和諧、自然的統一,先進的物業管理理念與現代學校教育、管理理論實現完美結合。此功能延伸了物業管理服務的概念,讓高校物業服務在管理廣度和深度上進行了嘗試性的擴展,同時也極好地詮釋了高校實施物業管理的

9、終極目的1、管理服務高校物業管理企業不僅是一個服務部門,在高校中,有的時候更多是作為學校的一個管理部門出現。比如,物業管理部門可以擔當學校部分接待工作。優質的服務、規范的操作、人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象,對學校整體形象的提升將會起到積極的作用。在學校組織開展的各種活動及支配的突擊任務中,物業管理部門除了履行自身服務職責外,還能夠進行協調和資源配置,以保障活動有序地進行,在這個過程中,物業管理部門充當了學校行政部門的強力助手,扮演了效果極佳的管理角色。2、教學服務及教學后勤保障教學服務及教學保障在高校未實行物業管理以前一般屬于教務處的職責,這讓本身主要履行確保教學質量的學校職能部

10、門不得不分出精力來做教學后勤保障的一些瑣事,這極大地影響了教學質量的提高。實行物業管理后,物業管理部門應當主動擔當和履行教學服務的職責,在詳細操作中,依據教學的需要,不斷優化教學服務的模式,不斷擴展教學服務活動的項目和內容,以達到教學有序、師生便利的目的。詳細的內容可以涉及:協助教室的安排使用、教學器具的管理和發放、特別教室的管理和維護、運動場館的管理等等。3、對師生生活供應全方位服務對師生供應多元化、全方位的服務,其目的是讓廣闊師生感受到物業管理給他們生活和學習帶來的便利,讓大家在文明、雅致、便利的生活空間里更好地完成自己的工作和學習。主要應當做三方面的工作:一是為師生供應生活和學習上供應力

11、所能及的便利。隨著生活水平的提高,師生在學校里非常需求更便捷的服務,作為物業服務部門,應當隨時了解和分析師生的需求,適時地補充和調整服務項目,全面引入差異管理的概念,師生想到的一定要做到,師生沒有想到的,一定要想到然后做到不斷超越廣闊師生的滿足度,讓服務受眾不斷地感受服務的新奇性和準時性。在對教師服務上,通過分析教師從進入教學樓到離開教學樓這段時間的全部環節,然后在每個環節上設置相應的、有效的服務項目,比如布置好教員休息室預備好老師飲用水,預備好老師課后的洗手用水等等,讓教師在教學樓所處的每分鐘都能感受到優質的服務。對學生服務方面,供應特地供學生飲水的地方,為學生預備雨傘等等,學生在上學求知的

12、同時,也能夠享受溫馨的、人文化的服務。二是依據學校的狀況及學生的需求適時開展各種特色活動及宣傳教育活動,這不僅能加強和疏通與廣闊師生的關系,尋求師生的合作和支持,有利于加強服務受眾對物業部門的理解,而且通過活動的開展,能夠提升物業管理部門的知名度和服務品牌。例如,在新生軍訓之前,針對新生適應力差的問題,組織舉辦了健康咨詢活動,以保證新生能以良好的心理和身體預備去迎接軍訓。4、教化和育人氛圍渲染通過加強物業隊伍的素養建設,把每一個員工不僅培育成技術職業人,更重要的是把他們培育成能夠利用自身的言行和素養去影響和感化學生的教育者。服務者通過辛勤勞作,創設出美麗、和諧的環境,讓學生在環境的熏陶中得到教

13、育和啟發,增長見識、開闊視野、陶冶情操,在潛移默化中獲得素養的提高。共同營造良好的育人環境。我們可是試想,大多數學生不會在干凈的地面上吐痰的,也不會在干凈的電話亭上貼小廣告的,氛圍渲染的作用是巨大而無形的。物業是涉及師生生活服務較深的部門,在教育青年學生成長成才這一根本宗旨上是與學校全都的。物業部門在供應優質服務的同時,也獲得了不斷了解師生生活和心理需求的機會,因此能夠結合高校教育性的特點,分析和探索營造文明、奮勉、雅致育人環境的途徑和方式,與學校整體育人環境的營造形成相得益彰的效果。三、為維護學校穩定、構建和諧校園供應有力支持隨著高校物業管理行業不斷發展,高校物業管理的服務內容得到了更快、更

14、新、更廣的拓展。服務項目不僅包括常規的物業服務項目,如環境衛生、秩序維護、設備維養等,還包括具有高校特色的服務項目,如教學后勤保障、學生特約服務、教育宣傳活動等等。而且這些項目還在隨著學校發展的要求及師生的需求處于不斷調整和優化的階段,物業涉及學校發展及師生生活的范圍日趨廣泛。內容延伸了,服務范圍擴展了,與服務對象的接觸面也相應增大了,當然出現問題的幾率也增大了。之所以要將維護學校穩定作為高校物業管理工作的一個功能進行定位,就是要求高校物業管理部門在供應紛繁復雜的物業服務的時候,一定要以維護學校穩定為前提。在實施任何一項服務工作時,都應考慮是否影響學校的穩定,是否有助于學校的穩定,然后再選擇適

15、當的、合理的操作模式和方法。高校物業管理部門在維護學校穩定的工作中主要需要留意以下幾方面:一是正確分析師生的需求及學校發展對物業部門的要求,把握學校對物業管理部門的期盼值,這有助于物業管理部門把握方向,避免由于方向缺失造成不穩定因素;二是隨時把握學生思想和需求的動態信息。如前所述,物業服務的內容得到了較大程度的拓展,物業與師生及學校相關部門的接觸面在不斷擴大,這給了物業了解師生各方面信息的便利,因此物業應當充當信息收集和信息匯報的角色,準時了解師生需求和意見,并定時向相關部門匯報和反映。三是緩和矛盾、化解沖突、協調關系、解除疑惑,物業部門可以以人性化的服務協調和處理遇到的各種問題。物業管理部門

16、具有公共事務管理的屬性,能夠運用良好的協調溝通技術,能夠樹立并秉承“以人為本”的思想,可以與服務對象實現有效、良好的溝通,這是化解矛盾的基礎。四是物業部門通過專業的操作、細心的管理,履行著校園秩序的維護職責,營造安全、穩定的校園環境。專業的物業管理部門在安全維護技術上比較過硬,具備良好的突發事件處置能力,尤其在涉及偷盜、消防方面的安全事故,各種預案非常健全,操作方式也比較科學規范,可以最大限度地避免安全事故的發生。五是為構建安全有序、干凈雅致、互助友愛、包涵誠信的和諧校園作出自身特有的貢獻。安全有序應當是構建和諧校園的首要目標,物業服務部門也必需肩負協助營造安全環境的職責。在協調各種關系及供應

17、各種服務的過程中,需要充分呈現物業服務部門包涵誠信的精神和道德風貌,因此物業服務人員的言行舉止能夠感染校園內其他群體,從而形成深厚的大環境。四、實現物業的有效保值和增值此功能是最簡單被忽視的,但卻是最重要的功能,這是保持物業持續利用的關鍵環節。高校在未實施專業物業管理以 TOC o 1-5 h z 前,在房屋及公共設備設施管理和養護方面做得非常不夠,詳細操作欠規范。房屋及其設備由于使用頻率較高,日常維養跟不上,導致老化極快,許多物業還未達到使用年限就開頭宣布“退休”,其使用價值被大大打了折扣。比如一幢造價1000萬的教學樓,假如進行了標準化保養,其使用壽命可以達到50年,甚至更久,如未進行科學保養,可能只能使用40年,因此產生10年的使用價值,折算下來就是200多萬。因而高校物業為了實現其保值和增值,必需利用科學的手段、規范的操作、嚴格的標準進行系統的養護。1、房屋及公共設備、設施的管理和維護房屋及公共設備、設施的維護首先要確立專業、規范、節省的管理目標,以保障物業得