1、地王國際際廣場推推廣策略略建議書書（住宅）營營銷策劃劃中心 20004年年2月228日市場環(huán)境境概述東縱大道道區(qū)域房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀概述述地王廣場場項(xiàng)目周周邊區(qū)域域?yàn)闁|莞莞市商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)，歷來來以商業(yè)業(yè)開發(fā)為為主、寫寫字樓為為輔。在在東莞購購房者的的觀念上上，本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域的的居住選選擇不多多，而投投資意向向較強(qiáng)。寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品層面面上困難難較大，國泰中中心寫字字樓中小小面積的的單位表表現(xiàn)較好好，剩余余的多為為3000多平方方米的單單位。即即，寫字字樓的銷銷售狀況況不盡人人意。項(xiàng)目周邊邊購房消消費(fèi)者初初步分析析項(xiàng)目周邊邊居住者者基本上上都是老老居民和和租房者者。居住住環(huán)境的的習(xí)慣促促進(jìn)老居居民

2、在地地王廣場場的購房房行為；老居民民要么都都已經(jīng)購購買23套住住房，要要么經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力有有限近期期不再考考慮購房房。租房房者中，以中低低收入人人群為主主，購房房能力有有限。在寫字樓樓調(diào)查中中，本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的公司司多為小小型商貿(mào)貿(mào)公司，周轉(zhuǎn)資資金不寬寬裕，購購買寫字字樓的可可能不是是很大。況且，大部分分公司對對于寫字字樓的選選用以租租為主，區(qū)域分分布上以以東城大大道為主主要聚集集地。項(xiàng)目概況況總戶數(shù)架空層建建筑面積積m公共面積積m公共空中中花園建建筑面積積m建筑面積積m總建筑面面積m1區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)4區(qū)共47674399044130335.44328355.9920445.0051153355.42項(xiàng)

3、目相關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)數(shù)據(jù)據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃劃特點(diǎn)本項(xiàng)目住住宅以大大概1440、1160MM2/套的的大面積積高層住住宅為主主，戶型型方正實(shí)實(shí)用，基基本南北北朝向，均好性性較佳。在四層層平臺設(shè)設(shè)置大型型空中花花園，為為住戶提提供休閑閑平臺；每戶均均設(shè)計有有入戶花花園，作作為居住住空間和和外界的的緩沖區(qū)區(qū)，體現(xiàn)現(xiàn)人性化化生活理理念。項(xiàng)目地段段功能及及周邊配配套狀況況地王廣場場位于東東莞城市市中心的的黃金商商業(yè)圈，路北已已建有東東湖花園園商業(yè)街街，東湖湖酒店、沃爾瑪瑪購物廣廣場、時時尚電器器城、羅羅沙大廈廈等，歷歷來是商商家必爭爭的戰(zhàn)略略據(jù)點(diǎn)是是東莞傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)旺角。用地西西面緊臨臨東莞市市人民公公園，擁擁有

4、優(yōu)美美的自然然環(huán)境。周邊集集中了東東湖花園園、雍華華庭、聚聚福豪宛宛、愉景景花園、盈鋒廣廣場等數(shù)數(shù)十個現(xiàn)現(xiàn)代高尚尚住宅區(qū)區(qū)，居民民生活水水平高，消費(fèi)能能力強(qiáng)。項(xiàng)目內(nèi)部部配套功功能地王廣場場負(fù)一層層為大型型地下停停車場，首層至至三層為為超大型型綜合購購物中心心， 114棟119層的的高層住住宅和11棟255層的寫寫字樓。設(shè)有觀觀光電梯梯1-44區(qū)(116臺):1區(qū)區(qū)六臺2區(qū)寫寫字樓3區(qū)四四臺44區(qū)六臺臺，客梯梯11臺臺,貨梯梯1臺,自動扶扶梯300臺。四四層設(shè)置置平臺空空中花園園、每戶戶設(shè)置入入戶花園園、一梯梯四戶，8、112、116層設(shè)設(shè)有空中中花園、其它配配套還待待定。項(xiàng)目優(yōu)劣劣勢分析析項(xiàng)目

5、優(yōu)勢勢分析周邊社區(qū)區(qū)成熟，生活配配套完善善臨近沃爾爾瑪和地地王廣場場，商業(yè)業(yè)、生活活更方便便靠近人民民公園，空氣更更新鮮，休閑、鍛煉好好去處高層樓房房，景觀觀視野和和空氣佳佳，受地地面影響響少大型業(yè)主主專用空空中花園園，享受受尊貴公公園式居居家環(huán)境境商業(yè)中心心地段，升值潛潛力明顯顯業(yè)主子女女可以入入讀優(yōu)秀秀學(xué)校莞莞城中心心小學(xué)項(xiàng)目1千千米半徑徑范圍內(nèi)內(nèi)沒有同同質(zhì)競爭爭對手光大地產(chǎn)產(chǎn)出品，質(zhì)量和和實(shí)力的的保證項(xiàng)目劣勢勢分析項(xiàng)目地段段屬商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)，周邊邊居住氛氛圍略顯顯不購濃濃項(xiàng)目南側(cè)側(cè)是老式式住宅區(qū)區(qū)，景觀觀效果不不佳，對對項(xiàng)目形形象也有有一定負(fù)負(fù)面影響響項(xiàng)目為商商住結(jié)合合地產(chǎn)，而非純純住宅

6、社社區(qū)，居居住會受受到一定定的不良良影響，管理上上也可能能存在一一些不便便項(xiàng)目用地地成本高高，導(dǎo)致致總體開開發(fā)成本本和銷售售價格便便高戶型面積積多集中中在1550平方方米/套套以上，加上單單價高的的因素，提高了了購房門門檻，減減少了目目標(biāo)客戶戶群總量量項(xiàng)目停車車位配比比少，住住戶停車車不便項(xiàng)目機(jī)會會點(diǎn)分析析以地王廣廣場商場場的成功功開業(yè)和和熱鬧人人氣，提提升項(xiàng)目目商業(yè)價價值，促進(jìn)進(jìn)住宅和和寫字樓樓的順利利銷售做好四層層平臺的的空中花花園，充充分利用用人民公公園，彌彌補(bǔ)項(xiàng)目目地面空空間小、綠化少少的缺陷陷，增加加項(xiàng)目銷銷售砝碼碼光大物業(yè)業(yè)管理，具備多多年管理理經(jīng)驗(yàn)，在本地地享有很很高的聲聲譽(yù)，為

7、為住戶、商家提提供安全全保障充分利用用好沃爾爾瑪購物物廣場和和地王廣廣場商業(yè)業(yè)配套，為住戶戶和商家家提供便便利戶型集中中在1550M22/套左左右，在在客戶層層面上可可能迎合合東莞本本地“人以群群分”的居住住習(xí)慣項(xiàng)目威脅脅點(diǎn)分析析項(xiàng)目地段段目前不不是居住住的理想想社區(qū)，在購房房觀念上上會產(chǎn)生生一些沖沖突，從從而影響響項(xiàng)目銷銷售東湖花園園仍有一一定量的的存房，金?；ɑㄔ窞樵谠谑蹣潜P盤，對本本項(xiàng)目都都將產(chǎn)生生客戶分分流影響響和價格格競爭市區(qū)內(nèi)同同質(zhì)樓盤盤銷售難難度大，存貨量量大，對對項(xiàng)目住住宅有客客戶分流流及有可可能降價價競爭等等負(fù)面影影響；例例子：金金月灣花花園、東東城中心心等項(xiàng)目市場場定位項(xiàng)目

8、功能能定位根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的地地段、周周邊環(huán)境境、市場場調(diào)查結(jié)結(jié)果和規(guī)規(guī)劃等特特性，我我們建議議本項(xiàng)目目住宅和和寫字樓樓的功能能定位為為：住宅：市市區(qū)內(nèi)滿滿足業(yè)主主 “投資為為主，改改善居住住條件為為輔”購買目目的的享享受型居居住生活活空間寫字樓：市區(qū)內(nèi)內(nèi)滿足業(yè)業(yè)主 “投資為為主，自自用為輔輔”購買目目的的商商務(wù)、辦辦公空間間項(xiàng)目市場場定位根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的地地段、規(guī)規(guī)劃特性性，以及及實(shí)際狀狀況，我我們建議議本項(xiàng)目目住宅和和寫字樓樓的市場場定位為為：住宅：市市區(qū)內(nèi)商商業(yè)黃金金地段的的高檔次次高層尊尊貴住宅宅 寫字樓：市區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)黃黃金地段段的高檔檔次高層層尊貴寫寫字樓項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體定位位據(jù)有關(guān)調(diào)

9、調(diào)查，結(jié)結(jié)果顯示示：中等收收入群體體需求增增多，大大多數(shù)選選擇中檔檔樓價的的商品房房。在調(diào)調(diào)查對象象中，只只有 116.33%的人人表示能能承受的的房價為為30000元到到35000元之之間。受受調(diào)查對對象的家家庭月收收入大多多集中在在30000元到到70000元之之間，占占到了調(diào)調(diào)查人數(shù)數(shù)的600.9%，基本本上屬于于中等偏偏上的收收入群體體。選擇中中等面積積、戶型型商品房房的人居居多。在在調(diào)查對對象中， 299%的人人選擇的的戶型面面積在1100到到1200平方米米以上；有622%的人人選擇的的基本戶戶型為三三房，選選擇四房房以上房房型的只只有8.7%。20003年111月房房博會期期間，

10、東東莞房地地產(chǎn)業(yè)界界人士在在談到樓樓市發(fā)展展?fàn)顩r時時認(rèn)為，錯層住住宅在一一個小區(qū)區(qū)的住宅宅開發(fā)總總量中占占比例在在30%左右；新培養(yǎng)養(yǎng)的消費(fèi)費(fèi)群中年年輕白領(lǐng)領(lǐng)接受新新事物能能力更強(qiáng)強(qiáng)，而且且沒有老老人在此此戶型中中活動不不便的顧顧慮，是是此類住住宅的消消費(fèi)主力力。居于以上上的調(diào)查查分析，結(jié)合本本項(xiàng)目特特性，我我們建議議地王廣廣場項(xiàng)目目住宅的的目標(biāo)客客戶群體體定位為為：客戶區(qū)域域定位：依次為為莞城、市中心心區(qū)、中中心區(qū)外外來者客戶購房房目的定定位：投投資、自自住，及及子女入入學(xué)客戶經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力定定位：較較高收入入人群、多年積積蓄家庭庭客戶職業(yè)業(yè)定位：高回報報行業(yè)經(jīng)經(jīng)商人士士及從業(yè)業(yè)人員、企事業(yè)業(yè)單

11、位高高層管理理人員、外資機(jī)機(jī)構(gòu)高級級管理人人員、多多年經(jīng)商商人士、穩(wěn)定積積蓄家庭庭、隱性性收入者者客戶心理理定位：生活便便利、形形象尊貴貴、具備備較好投投資價值值項(xiàng)目價格格定位總體的市市場銷售售表均價價為36664元元/M22，詳見（項(xiàng)目定定價策略略及價格格體系）。項(xiàng)目購買買誘因?qū)?dǎo)出項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)提煉地段商業(yè)黃黃金區(qū)商業(yè)利利用價值值很具投資資潛力客流量量大、租租金水平平高賣點(diǎn)：升值空空間大配套市中心心區(qū)區(qū)域成成熟配套非非常完善善人民公公園、沃沃爾瑪、地王廣廣場、百百佳超市市、莞城城中心小小學(xué)等賣點(diǎn)：生活便便利，享享受優(yōu)質(zhì)質(zhì)教育規(guī)劃高層建建筑傲視四四方受地面面影響小小、空氣氣污染少少、視野野廣、景

12、景觀佳賣點(diǎn)：尊貴典典范戶型方正、錯層大方實(shí)實(shí)用，充充滿靈氣氣賣點(diǎn)：舒適生生活，靈靈智空間間競爭高層優(yōu)優(yōu)質(zhì)住宅宅相同地地段上，為市場場空白絕版樓樓盤市中心具具備優(yōu)越越投資價價值的高高貴的都都市生活活典范都市核心心，絕版版精英生生活領(lǐng)地地項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)營造賣點(diǎn)：升升值空間間大租金調(diào)調(diào)查圖表表賣點(diǎn)：生生活便利利項(xiàng)目及及周邊配配套表 、社區(qū)區(qū)寬帶服服務(wù)區(qū)域域網(wǎng)、與沃爾瑪瑪和地王王廣場及及人民公公園等機(jī)機(jī)構(gòu)的互互動服務(wù)務(wù)賣點(diǎn)：尊尊貴典范范將樣板板房設(shè)置置于高樓樓層、景景觀佳之之單位賣點(diǎn)：舒舒適生活活，靈智智空間菜單式式裝修服服務(wù)、樣樣板房實(shí)實(shí)景項(xiàng)目定價價策略及及價格體體系項(xiàng)目基準(zhǔn)準(zhǔn)均價確確定根據(jù)市場場調(diào)查資

13、資料整理理，分析析比較，評價如如下：樓盤名稱稱地 段景觀環(huán)境境戶型配套價格銷售率備注新世紀(jì)第一居黃旗山下下，CLLD邊緣緣，富人人區(qū)域自然景觀觀很有優(yōu)優(yōu)勢133MM2/套以以上的平平層，1188多多M2/套的的躍層成熟社區(qū)區(qū)配套完善善折前均價價約38800元元/M2290%左左右知名地產(chǎn)產(chǎn)品牌中信凱旋旋城新城市中中心，具具備CLLD概念念周邊市政政景觀和和內(nèi)部景景觀好主力戶型型面積11401600M2/套，小戶型型1166M2/套，大戶型型2000M2/套成熟社區(qū)區(qū)配套完善善均價約338500元/M22一期（6600套套）約770%知名地產(chǎn)產(chǎn)品牌雍華庭市中心區(qū)區(qū)，東城城大道商商業(yè)地段段城區(qū)中心

14、心，景觀觀較差130-1600M2/套占占70%東城步行行街等，商業(yè)配配套很好好折前均價價約40000元元/M22約65%邀請?zhí)俗鲎鲂蜗蠼鹪聻郴ɑ▓@市中心區(qū)區(qū)，東城城大道商商業(yè)地段段邊緣自然景觀觀東城廣廣場；較較差；樓樓房建筑筑密度大大主力戶型型面積為為13002110M22/套成熟社區(qū)區(qū)，配套套較好；世博廣廣場折前均價價約38800元元/M2280%發(fā)售已經(jīng)經(jīng)2年東城中心心還翠庭金月灣花花園對面面內(nèi)外景觀觀都很一一般150 M2/套以以上的四四房居多多成熟社區(qū)區(qū)，配套套較好；世博廣廣場本項(xiàng)目住住宅市區(qū)商業(yè)業(yè)中心地地段 唯一自然然景觀人人民公園園；內(nèi)部部景觀空空中花園園150 M2/套

15、以以上的戶戶型占比比例高商業(yè)配套套很完善善，沃爾爾瑪、地地王等？尚未發(fā)售售知名地產(chǎn)產(chǎn)品牌通過以以上樓盤盤和本項(xiàng)項(xiàng)目住宅宅產(chǎn)品的的比較，結(jié)合本本項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)劣勢分分析可以以知道：項(xiàng)目品品質(zhì)類似似于金月月灣花園園；從居居住環(huán)境境角度分分析，稍稍差于金金月灣花花園；考考慮到迅迅速回籠籠資金、減少風(fēng)風(fēng)險，以以及市場場動態(tài)因因素的影影響，通通過一般系數(shù)修修正，建建議項(xiàng)目目住宅銷銷售基準(zhǔn)準(zhǔn)表價格格為31143元元/M22。項(xiàng)目底線線均價確確定銷售價格格底線確確定有以以下兩種種方法：總開發(fā)成成本+相相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)+市場場合理利利潤=銷銷售價格格底線銷售基準(zhǔn)準(zhǔn)表價格格進(jìn)行相相關(guān)修正正銷售價價格底線線采取第二二種方法法

16、，通過過相關(guān)系系數(shù)調(diào)整整，得到到本項(xiàng)目目住宅銷銷售價格格底線為為33331元/M2。項(xiàng)目市場場均價確確定根據(jù)銷售售底線及及優(yōu)惠率率（市場場不可預(yù)預(yù)見性，取100%為幅幅度）調(diào)調(diào)整，得得到項(xiàng)目目住宅產(chǎn)產(chǎn)品的市市場整體體均價為為36664元/M2。項(xiàng)目階段段均價策策略建議在項(xiàng)項(xiàng)目采取取分階段段的均價價策略：內(nèi)部認(rèn)購購期：住住宅35550元元/M22公開發(fā)售售期：住住宅36600元元/M22強(qiáng) 銷銷 期期：住宅宅36550元/M2持 銷銷 期期：住宅宅37000元/M2尾 盤盤 期期：住宅宅35000元/M2項(xiàng)目營銷銷推廣策策略項(xiàng)目分區(qū)區(qū)名稱建建議建議住宅宅部分的的命名為為地王*華府，一是考考慮到前

17、前期的宣宣傳推廣廣中，地地王已具具有一定定知名度度和品牌牌影響力力，以實(shí)實(shí)現(xiàn)一個個項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)有資源源的合理理共用；二是華華府寓指指高貴莊莊嚴(yán)、簡簡單大氣氣，與我我司開發(fā)發(fā)的另一一高檔樓樓盤藍(lán)郡郡遙向呼呼應(yīng)，成成為光大大地產(chǎn)的的雙子星星，也成成為光大大地產(chǎn)品品牌強(qiáng)有有力的支支撐，并并將持續(xù)續(xù)的領(lǐng)跑跑東莞房房地產(chǎn)市市場?？紤]到地地王有114座塔塔樓，而而每一層層塔樓都都會有一一個與之之相應(yīng)的的名稱。建議命命名應(yīng)大大氣，宏宏偉，符符合地王王的項(xiàng)目目特點(diǎn)。如羅馬馬假日座座、獅城城百麗座座、法蘭蘭克福座座、雅典典莊園座座、南美美風(fēng)情座座、倫敦敦天空座座、九龍龍半島座座等可否否考慮做做為各幢幢的名稱稱？項(xiàng)目

18、宣傳傳推廣主主題建議議項(xiàng)目宣宣傳基調(diào)調(diào)本次地王王項(xiàng)目住住宅部分分的宣傳傳推廣，是不斷斷傳達(dá)“地王，地段之之王”地王住住宅火爆爆出擊的的主題思思想，項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢勢。項(xiàng)目宣宣傳定位位與訴求求核心宣傳定位位：地王王宣傳的的定位是打打造“地王廣廣場首席席豪宅”的居住住形象，提升“地王國國際廣場場”所有產(chǎn)產(chǎn)品的品品牌知名名度與影影響力； 新聞宣傳傳訴求核核心（關(guān)關(guān)鍵詞）： “地王”、“華府”、“商務(wù)區(qū)區(qū)”、“都市生生活”項(xiàng)目宣宣傳主題題目標(biāo)地王廣場場產(chǎn)品的的推廣宣宣傳，應(yīng)應(yīng)與各階階段活動動相結(jié)合合，并與與活動廣廣告?zhèn)鞑ゲゲ呗韵嘞嗪魬?yīng)，實(shí)現(xiàn)良良好的整整體效果果。為實(shí)實(shí)現(xiàn)這些些目標(biāo)，在正確確的宣傳傳定位以以及

19、有力力的訴求求點(diǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，媒媒體宣傳傳應(yīng)當(dāng)保保持最強(qiáng)強(qiáng)的聲勢勢。整體新聞聞傳播量量計劃為為3萬字字左右，覆蓋絕絕大部分分在莞媒媒體及部部分莞外外媒體，如深圳圳、廣州州等，并并在大眾眾媒體（計劃550%）、高端端及行業(yè)業(yè)媒體（計劃220%）、深、廣媒體體（計劃劃15%）以及及戶外媒媒體（計計劃155%）合合理分配配廣告。本次地王王國際廣廣場住宅宅宣傳的的主題目目標(biāo)可以以概括為為“3個影影響”、“2個標(biāo)標(biāo)志”、“1個呼呼聲”：3個影響響：“一個焦焦點(diǎn)”（給社社會）關(guān)注注地王廣廣場項(xiàng)目目的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)，層次；“一個思思考”（給準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主）如何何甄別心心水靚房房（延續(xù)續(xù)地王項(xiàng)項(xiàng)目商場場部分的的推廣主主題-

20、理性性投資分分析；“一個空空間”（給買買家）在黃黃金寶地地給您一一片自由由的居住住空間；2個標(biāo)志志：“標(biāo)志志著東莞莞商業(yè)航航母安全全靠岸”-住宅“地王廣廣場國際際級的辦辦公區(qū)域域即將推推出市場場”-寫字樓樓1個呼呼聲：“東莞呼呼喚親情情住宅”-這些唯唯有地王王可以做做得到地王項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳推廣概概念：建議住宅宅部分的的宣傳應(yīng)應(yīng)以“親情住住宅”作為概概念推廣廣，如“一家三三口，四四世同堂堂”“家住住華府，傲視全全城”等概念念營造溫溫馨而高高貴的人人文居住住環(huán)境可可能會加加快地王王住宅的的宣傳、銷售進(jìn)進(jìn)程，目目前東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場，尤其是是住宅市市場提出出以“親情住住宅”作為推推廣概念念的樓盤盤還沒

21、有有。宣傳主題題（賣點(diǎn)點(diǎn)）：元首級級安全護(hù)護(hù)衛(wèi)服務(wù)務(wù)；大管家家式244小時貼貼心服務(wù)務(wù)；24部部觀光電電梯，自自由欣賞賞全城美美景；交通優(yōu)優(yōu)勢，無無可比擬擬，首席席商圈，首席豪豪宅；子女優(yōu)優(yōu)先入讀讀“東莞市市第一小小學(xué)”（莞城城一?。?； 。隨隨著項(xiàng)目目的推廣廣將不斷斷挖掘出出的主題題，推進(jìn)進(jìn)銷售。地王項(xiàng)項(xiàng)目宣傳傳策略建建議：對地王的的宣傳應(yīng)應(yīng)該是最最直接、最明顯顯的。如如：推廣廣以“地王首首席豪宅宅驚現(xiàn)東東莞”！為序序曲拉開開宣傳的的大幕，營造項(xiàng)項(xiàng)目的媒媒體宣傳傳氣氛和和博取市市場眼球球。根據(jù)項(xiàng)目目的推廣廣節(jié)點(diǎn)，預(yù)期傳傳播步驟驟如下：項(xiàng)目預(yù)熱熱期傳播播住宅宅認(rèn)購期期傳播-住宅強(qiáng)強(qiáng)銷期傳傳播-項(xiàng)

22、項(xiàng)目持銷銷期傳播播-項(xiàng)目目尾銷期期傳播第一、前前期宣傳傳、預(yù)熱熱階段 （22月255日33月255日）第二、各各項(xiàng)活動動逐步啟啟動發(fā)展展（4月月 1日日4月月30日日）第三、地地王住宅宅部分正正式開盤盤（5月月1日6月330日）第四、各各種營銷銷活動、廣告繼繼續(xù)（66月300日111月115日）宣傳策略略：在形象的的訴求上上，大力力度提升升品牌內(nèi)內(nèi)涵，賦予地地王更新新的內(nèi)容容，形成成一個高高的起點(diǎn)點(diǎn)。通過預(yù)熱熱階段的的宣傳和和公關(guān)活活動，能能夠使受受眾首先先感覺到到整個地地王最直直接的全全面的情情況。C、 通過過推盤進(jìn)進(jìn)程的依依次遞進(jìn)進(jìn)的傳播播，最后后形成持持續(xù)高潮潮，在“光大地地產(chǎn)”和“地王

23、”品牌內(nèi)內(nèi)涵上進(jìn)進(jìn)行持續(xù)續(xù)、大力力度的訴訴求，保保持項(xiàng)目目的市場熱度度和受關(guān)關(guān)注度。項(xiàng)目媒介介計劃建建議媒體選選擇的建建議：要考慮慮消費(fèi)者者的屬性性：要考慮慮活動的的特性： 各種活活動的特特性不一一樣，應(yīng)應(yīng)該按活活動特性性來考慮慮媒體。要考慮慮項(xiàng)目的的銷售范范圍： 活動市市場究竟竟是區(qū)域域性的銷銷售，或或是限于于地方區(qū)區(qū)域性的的銷售，這關(guān)系系到廣告告接觸者者的范圍圍大小，由此才才可決定定選擇何何種較經(jīng)經(jīng)濟(jì)有效效的媒體體，以免免使用不不適當(dāng)?shù)牡膹V告媒媒體而毫毫無傳播播效果。媒介氣氣氛營造造通過對地地王住宅宅的宣傳傳與推廣廣，可以以給媒體體一個全全新的印印象，而而若干個個高屋建建瓴的訴訴求點(diǎn)，則有

24、望望在媒體體中制造造一些特特別的氣氣氛，同同時，我我們可利利用宣傳傳，整合合相關(guān)的的優(yōu)勢資資源，為為商場部部分的租租售奠定定良好的的基礎(chǔ)。（新聞傳傳播方案案總表）：宣傳階段新聞點(diǎn)公關(guān)活動動及策略目標(biāo)要點(diǎn)點(diǎn)傳播方式式或媒體體預(yù)熱階段段（20004年33月至44月）地王住宅優(yōu)勢與賣點(diǎn)預(yù)熱宣傳傳（4周）每周新聞聞通稿見見報量66篇以上上深入報道道總的見見報量22篇以上上整體文字字傳播量量為80000字字左右東莞日報報、南方方都市報報、廣州州日報、戶外等等（媒體體投放計計劃將根根據(jù)銷售售現(xiàn)場的的反饋適適時作出出調(diào)整。如媒介介組合、執(zhí)行策策略等）。新聞發(fā)布布會（4月118日）主題報告告（邀請請政府官官員

25、）專題采訪訪與記者者問答展示與講講解推盤階段段（20004年55月）都市生活活之優(yōu)越越地王戶型型和地段段之優(yōu)勢勢地王之生生活主張張及描述述活動宣傳傳（8周周）體驗(yàn)式營營銷及公公關(guān)活動動（5月月）爆銷期（4周）每周新聞聞通稿見見報量不不少于55篇各地活動動深入報報道總的的見報量量不少于于1篇整體文字字傳播量量不少于于60000字東莞日報報、廣州州日報、南方都都市報、羊城晚晚報、新新快報、信息時時報、東東莞電視視臺、翡翡翠臺、本港臺臺、短信信、DMM各大媒體體新聞通通稿安排記者者專題專專訪借力公益益活動每周新聞聞通稿見見報量88篇以上上深入報道道總的見見報量33篇以上上整體文字字傳播量量為1萬萬字

26、以上上強(qiáng)銷期（20004年66月起）地王現(xiàn)象象（6月起起至9月月初）深入報道道地王產(chǎn)產(chǎn)品市場場反映33篇以上上解析地王王現(xiàn)象報報道3篇篇以上東莞日報報、南方方都市報報、廣州州日報持續(xù)銷售售期（20004年99月起）（9月起起）新聞通稿稿見報量量8篇以以上深入報道道見報量量2篇以以上整體文字字傳播量量為1萬萬字以上上東莞日報報、南方方都市報報、廣州州日報、東莞電電視臺尾盤期地王優(yōu)惠惠答謝市市民報道道2篇以以上東莞日報報、南方方都市報報、廣州州日報、東莞電電視臺注：以上上為軟性性報道、廣告，其他廣廣告形式式的傳播播暫不在在此計劃劃。項(xiàng)目賣場場、施工工現(xiàn)場、樣板房房之包裝裝和設(shè)置置建議賣場包包裝建議議：在現(xiàn)現(xiàn)有售樓樓部基礎(chǔ)礎(chǔ)上加以以完善，增加住住宅的戶戶型模型型、展板、效效果圖施工現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝建議：加強(qiáng)規(guī)規(guī)范管理理，做到到物料推推放有序序、標(biāo)識識清晰統(tǒng)統(tǒng)一樣板房房包裝和和設(shè)置建建議：以以溫馨美美觀作為為主要格格調(diào)；建建議樣板板房設(shè)置置在景觀視野野好、戶戶型均好好性優(yōu)良良的高樓樓層單位位項(xiàng)目整體體推廣策策略建議議為體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資價值，建議選選取景觀觀視野和和戶型較較差的單單元采取取較低的的價格入入市。經(jīng)經(jīng)過權(quán)衡衡分析，結(jié)合景景觀大于于朝向的的原則，建議前前期先向向市場推推出4區(qū)區(qū)的住宅宅單元，以較低低的銷售售價格迅迅速引爆爆市場，引起市市場的高高度關(guān)注注；分把把握市場場